信托土地抵押的四类主要风险
要高度关注土地使用权抵押所引发的风险
遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>要高度关注土地使用权抵押所引发的风险随着贷款管理的日渐严谨，如今的许多银行在选择贷款方式时对于划拨抵押贷款感到更为保险，于是在相关管理和审查过程中便会在某些细节上出现疏忽心态，总认为，有实实在在的在自己的手里，应该不会出现什么风险，所以，在贷前调查、贷后管理等相关重要环节便会出现懈怠思想，进而导致对于潜在风险的防范时机怡误。
一、要充分考虑土地使用者在土地的处分权方面受到相应的法律约束问题。
划拨土地使用权是土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。
由于历史原因，公司、企业所使用的土地为划拨土地使用权的情况普遍存在，在信贷业务实践中银行选择以划拨土地使用权作抵押物的现象也比较常见。
由于划拨土地使用权是以无偿方式取得的，因而，土地使用者在土地的处分权方面也受到相应的法律约束。
银行在办理土地使用权抵押业务时应注意规避因划拨土地使用权处分、土地抵押价值减少或灭失而形成的风险。
二、要充分关注主体资格、法定要件、法定程序违法而形成的风险。
根据《担保法》、《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，划拨土地使用权符合一定条件的，是可以设定抵押的。
国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）须有国有；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
”因此，银行在选择划拨土地使用权作抵押物时应首先严格执行这些规定，避免因主体资格、法定要件、法定程序违法而形成的风险。
三、要充分关注土地使用权的使用过程中的一些“不可抗拒”因素引发的法律风险。
土地抵押贷款八类风险及其防控建议
土地抵押贷款八类风险及其防控建议李瑞红【摘要】近年来,随着房地产企业、政府融资平台等以土地为媒介使土地衍生为"土地货币",土地逐渐成为重要的融资工具.特别是2008年以后,随着地方融资平台贷款激增,土地抵押、土地出让收益质押贷款占银行业贷款比重大幅增长,土地抵押贷款风险累积已对银行体系的稳健发展构成威胁.本文揭示了土地抵押贷款需关注八类风险.提出了防控土地抵押贷款风险对策建议.【期刊名称】《理论与当代》【年(卷),期】2011(000)002【总页数】4页(P33-36)【关键词】土地抵押贷款;风险;建议【作者】李瑞红【作者单位】人民银行阳泉市中心支行【正文语种】中文2010年3月至7月，国土资源部牵头在全国范围内开展了为期五个月的房地产用地专项整治工作，集中力量清理查处不及时开发建设囤地炒地、违反法律法规闲置土地、未经批准擅自改变用途和性质等突出问题。
在当前房地产与银行信贷高度关联的情况下，此举一出，银行土地抵押贷款的风险也将随之浮出水面。
据有关资料显示，2000年以来，我国银行土地抵押贷款每年以40%左右的速度增加，比重不断加大。
土地作为一种特殊商品，其市场价值与宏观经济变化和房地产市场密切相关，银行将抵押物和风险缓释手段过度集中于土地上蕴含系统性风险，特别是当前土地和房地产价格上涨过快，政府融资平台过度负债，2010年11月C PI增幅5.1%，通货膨胀进一步显现，国家宏观经济日趋复杂的背景下，土地抵押贷款风险凸显，需关注以下八类风险。
（一）关注土地政策变动带来的土地抵押风险。
土地作为国家宏观调控工具的特性决定了土地抵押存在较大的政策变动风险。
一是抵押或银行持有土地被收回风险。
国家《土地法》和《城市房地产管理法》明确规定，土地闲置一年要收取一定的闲置费，连续两年未使用或未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。
因此，商业银行办理抵押的土地若长期闲置超过一年的，会增加处置成本，削弱还贷能力；一旦闲置期届满两年，土地使用权面临着被政府无偿没收的法律风险。
抵押评估十大风险及其规避
抵押评估十大风险及其规避抵押评估作为抵押过程的一个关键环节，一旦存在风险或者失误就会影响抵押担保的有效性，因此，抵押评估十大风险及抵押评估的规避是十分必要的。
首先，误评风险，这种风险最常见了，评估师评估错误导致价值被低估。
对此，我们可以采取以下措施：加强评估师的能力建设，针对考核、训练和指导，使他们更加熟悉地产评估的诊断和计算方法；此外，要健全评估质量保证制度，有效避免评估失误。
其次，环境风险，由于环境水、土壤污染等，土地或房产存在污染，会降低抵押物价值，影响抵押评估，因此，要建立环境管理体系，科学评估环境承受能力，准确判定环境风险，确保抵押物价值的质量和安全。
另外，不动产登记风险。
不动产登记程序不合规或者不准确，会导致不能完全反映抵押物的真实价值，从而影响抵押物的正确评估。
对此，要完善不动产登记程序，提高改革登记制度，准确反映抵押物的真实价值。
此外，风险是抵押物价值受到变动影响的风险。
变动性因素的变化容易影响抵押物的价值，这不仅会降低抵押物的价值，还会导致抵押评估报告的准确性下降。
对此，只要关注行业发展趋势，及时发现信息变化，分析及时调整，就能避免由法律法规变化带来的抵押评估风险。
最后，质量风险也是抵押物价值被低估的一大风险，因抵押物物质性质变化或无法及时识别，抵押物价值很容易被低估。
对此，要认真检验抵押物的质量状况，及时发现质量问题，妥善调整抵押物评估价格，这样可以有效降低不能准确识别抵押物质量的风险。
总之，抵押评估当中存在一些风险，需要综合、科学进行管理，以避免评估失误，保证抵押担保的有效性。
利用上述手段能够有效地避免前文所说明的抵押评估十大风险，保障抵押评估报告的准确性，从而保证抵押担保的有效性。
担保公司土地抵押应注意哪些问题
担保公司土地抵押应注意哪些问题土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。
抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。
亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。
其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。
担保公司在当下的借款活动中扮演了重要的中介角色，是处理担保交易的专业机构。
而土地抵押作为不动产抵押中的一种基本形式，与担保公司紧密联系。
那么土地抵押究竟是什么呢?▲担保公司土地抵押应该注意哪些基本问题呢?365律师将在下文中为您解答。
▲一、土地抵押的概念土地抵押是指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。
抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。
亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。
其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。
我国现行法律规定，城市土地使用权可以抵押。
土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。
抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。
土地使用权抵押时，其地上建筑物，其他附着物随之抵押，并且应当按照规定办理抵押登记。
抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。
抵押权人有优先受偿权。
▲二、担保公司土地抵押应注意问题对于土地抵押，担保公司应当注意下列问题：1、对土地使用权抵押进行评估，要遵守土地估价的一般原则。
在进行评估时，可以先将划拨土地假设成可以在公开市场上自由转让的土地，并由此确定价格。
其次，充分考虑评估中的风险。
2、关于抵押登记的期限，一般情况下，抵押登记的期限应与抵押合同规定的债务履行期限一致。
但是，根据最高人民法院对《担保法》若干问题的解释，抵押当事人和登记机关对担保期限不具有约束力。
也就是说，担保期限只有法律规定，不允许当事人约定，也不允许登记机关规定。
土地使用权抵押存在哪些风险
⼟地使⽤权抵押存在哪些风险在⼀些⼯程当中，由于⼯程的特殊性，往往需要对⼟地进⾏使⽤，这时就需要进⾏⼟地使⽤权的抵押。
⼟地使⽤权的抵押除了押⾦以及合同之外还有许多不易见的风险。
那么⼟地使⽤权抵押风险有哪些呢？下⾯就随店铺⼩编⼀起来看看吧。
⼟地使⽤权抵押存在哪些风险普通抵押与最⾼额抵押的选择风险。
如果选择普通抵押，风险⽐选择最⾼额抵押风险要⼩。
最⾼额抵押贷款是⽬前倒贷现象的主要形式。
最⾼额抵押贷款由于贷款周期较长和本⾝固有的债权不确定性，决定了其风险⽐普通抵押贷款⾼。
单⼀抵押与重复抵押的选择风险。
随着《物权法》的实施，⼟地使⽤权重复抵押现象普遍增多，其风险⽐单⼀抵押要⾼很多，由于先设定抵押权的债权优先，后位抵押权的债权实现受到前位抵押权的影响。
房地统⼀抵押与单⼀⼟地使⽤权或房产使⽤权抵押选择风险。
对于国有⼟地使⽤权⽽⾔，如果⽆地上定着物，则国有⼟地使⽤权可以单独设定抵押；如果存在地上定着物，则⽆论是以房产作抵押还是以房屋占⽤范围内的⼟地使⽤权抵押，都必须坚持“房地⼀致”的原则，以⼟地使⽤权抵押的，房产同时抵押；以房产抵押的，其占⽤范围内的⼟地使⽤权同时抵押。
具体表现为由于没有房屋权属证明或者单个抵押⼀⽅的价值已经⾜够等原因，借款⽅只愿意抵押房屋或只提供⼟地使⽤权抵押，不能或不愿同时提供⼆者合⼀的抵押，使该抵押担保产⽣法律风险。
但是对于以商品住宅或商铺抵押贷款⽽⾔，登记部门仅凭房屋产权证明办理抵押登记，实现抵押权时，⼈民法院可以查封，并可以根据抵押权⼈的申请，依法拍卖、变卖或者抵债，经登记的⼟地使⽤权抵押不受法律保护。
在实际操作过程中，建议咨询专业的意见，询问店铺的专业律师来处理，以最⼤限度的维护⾃⾝的和合法权益，保护你的利益不受伤害。
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土地抵押合同的法律风险防范
土地抵押合同的法律风险防范土地抵押合同是一种常见的融资方式，它是指一方将其土地财产作为抵押，以换取一定的融资款项。
然而，在签署土地抵押合同时，我们必须考虑到各种潜在的法律风险。
以下，本文将为您揭示土地抵押合同的主要法律风险，并提供一些防范措施。
首先，我们必须了解土地抵押合同的法律效力。
在我国，土地使用权可以作为财产权利进行抵押。
然而，抵押土地的范围受到法律限制，如基本农田、城市分摊土地等不能用于抵押。
此外，抵押合同的生效需要遵守相关法律法规的规定，如抵押物评估、登记等程序。
在实践中，如果没有遵守这些程序，可能会导致抵押合同无效，从而引发法律纠纷。
其次，土地抵押合同可能涉及到的法律风险包括违约责任和赔偿责任。
如果一方未能履行合同义务，如按时还款或归还土地，另一方有权依法追究违约方的法律责任。
此外，如果抵押的土地被第三方非法占用或损坏，抵押权人也有权要求赔偿。
因此，在签署土地抵押合同时，双方应明确约定违约和赔偿条款，并确保合同的执行。
再者，土地抵押合同还可能涉及到土地征收和拆迁等问题。
如果抵押的土地面临征收或拆迁，双方应事先在合同中明确相关补偿问题。
否则，一旦发生拆迁，双方可能会因补偿问题产生纠纷，甚至诉诸法律。
因此，在签署土地抵押合同时，双方应充分考虑可能出现的各种情况，并制定相应的解决方案。
此外，土地抵押合同还可能涉及到税务问题。
根据我国税法规定，以土地作为抵押物的，应当依法缴纳相关税费。
因此，在签署土地抵押合同时，双方应明确约定税费承担问题，并确保按照相关法律法规缴纳税费。
针对以上风险，我们提出以下防范措施：1.充分了解相关法律法规：在签署土地抵押合同前，双方应充分了解相关法律法规，特别是关于土地抵押的范围、程序、违约责任和赔偿责任等方面的规定。
必要时可咨询专业律师，以确保合同合法有效。
2.明确约定违约和赔偿条款：双方应在合同中明确约定违约和赔偿条款，包括违约情形、赔偿范围、解决方式等。
这样可以在发生纠纷时依法解决，避免陷入无休止的扯皮中。
临时土地证抵押相关的法律风险提示
临时土地证抵押相关的法律风险提示近期我部接到多项与临时土地证抵押相关的合规咨询，如授信到期日长于临时土地证到期日应当如何控制风险等问题，现就临时土地证抵押的相关风险提示及办理要求重申如下：1、临时土地证往往是由于土地使用权转让的某些限制性条件尚未达到，因此未能取得正式的土地证，这类临时土地证到期后，如果土地转让时约定的条件或依法规政策要求的条件未能满足，可能会面临无法转为正式土地证甚至被无偿收回的风险。
对此，在接受临时土地证抵押时，必须查实抵押人取得土地使用权时的《土地出让合同》内容以及相关的当地政府文件规定，弄清楚取得正式土地证的条件以及条件未能满足后的处置方案，以评估抵押物风险程度，谨慎确定抵押率和授信额度。
2、由于临时土地证到期后的不确定性，从控制风险的角度，应当尽量将授信业务的到期日控制在临时土地证的到期日之前；但即便如此操作，也不能放松对上述第一点要求的执行，必须考虑到在抵押物处置阶段可能无法顺利变现的风险。
3、如果授信到期日长于临时土地证到期日，则需要在借款合同（或其他业务合同）中补充约定“本合同项下的抵押物（权证号）如在该权证到期前未能按贷款人要求重新办妥相关权证及抵押登记手续，贷款人有权宣布借款人在贷款人处的所有授信均提前到期，并有权要求借款人采取提前交存全额保证金、追加担保等补救措施。
”（注意：上述“借款人”、“贷款人”如在其他业务品种合同中则可能相应填写为如“承兑申请人”、“承兑人”等称呼）。
4、如果授信到期日长于临时土地证到期日，临时土地证到期前，经办行要注意与抵押人共同办理好相关手续，由于各地区抵押登记部门具体办理政策的差异，具体操作中存在以下两种情况：（1）临时土地证延期，他项权证也办理了相应变更登记手续。
此种情况较为简单，注意要在到期日前办妥手续即可。
若最初登记时，登记部门要求抵押合同期限与他项权证期限（同临时土地证的期限）必须一致的，各行可与抵押人签订《最高额抵押合同补充协议》（补充协议详见甬银总合规[2008]009号文件附件）对原最高额抵押合同的业务发生期间进行变更，同时以《最高额抵押合同补充协议》到相应的抵押登记管理部门在不注销原抵押权登记的前提下办妥抵押权变更登记手续。
土地融资面临的风险及应对措施探讨
土地融资面临的风险及应对措施探讨摘要：土地金融属于金融行业当中的一个模式，其是把土地当作信用抵押来获取资金的融资模式，其属于国际上通用的一种金融模式。
要想推动我国规模经营与土地流转的现代化农业发展，就必须要加大国内土地金融的发展力度，充分发挥土地金融的作用，推动我国现代化农业的不断发展。
现阶段，随着我国土地市场化配置水平的持续提升，土地融资已经成为各个金融机构当中不可或缺的业务之一。
关键词：土地金融；融资；风险；防范一、土地融资风险分析（一）信用风险现阶段，国内各个地区的土地储备部门通常都属于事业单位，其在进行业务操作的时候基本上都是依靠政府的行政意见，从严格意义上来说其并不属于市场主体，盈利不是主要目的，经营行为则并不属于市场行为，财务方面实施收支两条线监管，收入基本上都必须要上交，支出则依靠政府的拨款，而各个地区又存在一定程度的差异性。
正是因为土地储备部门自身的性质不够明确，其作为民事主体但其民事行为能力则十分有限，并且土地储备机构经费的银行信贷比例较高，这在一定程度上增加了土地储备机构还本付息的压力，并且也导致金融机构的信用风险增加。
土地储备部门是由政府机构委托开展征用、收购、储备、开发以及出让初期工作。
只要是涉及到变更用于经营性质或者是盘活存量国有土地的经营性房地产开发都必须要归纳到土地储备部门的操作范畴当中，以此来达成土地垄断供应的目的。
因为政府机构垄断了土地一级市场，然而随着土地收购数量的不断增长，储备土地收购的巨额经费需求与政府机构财力的局限性必然会激发巨大的矛盾问题，而土地储备部门自身资金欠缺的问题越来越严重。
从土地储备经费的源头而言，土地储备项目的经费主要是来自于财政机构给予土地储备部门拨付的启动经费及储备部门自身的资金积累。
然而在实际操作中，土地储备部门自有运作资金较为缺失，政府机构在初期投入有限的情况十分明显，一些土地储备部门甚至连注册经费都较为困难。
（二）市场风险一般来说，土地储备部门向银行贷款包括土地使用权抵押与保证这两种模式。
经济下行中净土地使用权抵押登记的风险及防范
改变用途或宗地 内有违章建筑或合法与违法用地 间骑马 建设等 ；二是房地不合一 ，如土地使用权出租后承租人 添附的建筑物 ；三是错误登记 ，原土地登记 时与相邻 宗 地界址重叠 ，宗地图 、四至与现状不一致等 ；四是地上 建筑作零处理的承诺 ，实践 中这类轻微违法 的地上建筑
履行不能 时通过处置抵押物而行使对债权 的保护 ，作 为 登记机关 既然在登记前预先没有告知 、没有约定并 已办 理 了抵押登记 ，当然应该在处 置抵押物 时为其提供 无障 碍 的服务 ，否 则就好 比做套设局 ，先无条件允许抵 押权 人办理 登记又 在事后对 抵押物的处置 提出诸多要求 ，显 然容 易动 摇抵押权人 的信任 ，此 为政德的风险。
形成土地使用条件等二选一的条款中往往没有选择 ，这
为 以后根据 《 城市房地产管理法 》第三十八条之规定要 求 当事人投 入２ ％后才能 转让 失去 了依据 ，而形 成土 ５
地 使 用 条 件 又 是 个 相 当模 糊 的 概 念 ；又 如 追 缴 滞 纳 金 和 违 约 金 ，现 在 相 当 多的 银 行 按 土 地 使 用 权 价 格 足 额 发 放
致 ，就与可能产生处置 障碍 ，这 与地 上合 法建筑所办
理 的房 地 一 同抵 押 是 有 区 别 的 。五 是 土 地 权 属 纠 纷 或 征
地补偿 未到位等 原因。因此土地登记机 关若 不加甄 别仅 凭书面资料进行形式 审查 ，将来有可能存在 因抵押物处 置 障碍而使抵押权人利益受损 ，从而导致国家赔偿 。
法 》第四十二条规定 ： “ 以无地上定着物的土地使用权 抵押的 ，为核发土地使 用权 证书的土地管理部 门；以城 市房 地产或 பைடு நூலகம் 乡 （ ）、村 企业 的厂房 等建 筑物 抵押 镇
信托土地抵押的四类风险
信托土地抵押的四类风险土地抵押是信托常用增信方式，由于有实物进行抵押，且抵押率常常低至30%～50%，受到了投资者的普遍青睐。
土地抵押，增信效果好吗？背后有何不为你我所知的风险？以下将为您揭晓信托土地抵押的四类风险。
一、评估风险首当其冲信托宣传书中广为引用的抵押率，是用信托融资金额除以土地评估值，一般在30%～50%，越低越安全。
这个指标确有意义，但不容忽视的是土地使用权的评估机构经常是被信托公司所聘，在信托公司属性由“受人所托、代客理财”蜕变为“受人所托、为人融资”的当下，评估机构的评估结果是否值得信赖，要打上一个大大的问号。
近期笔者接手了某信托公司发行的房地产上市公司为山东东营某项目融资的信托产品评估。
该信托以在开发项目的土地使用权做抵押，土地以成本法评估(主要通过当地房价扣除一定成本后倒推出土地价格的方法)，评估价3亿元，号称质押率50%。
但考察该地区房地产市场，可明显推算出该土地评估价虚高了近50%，导致实际质押率高达100%。
土地质押通常牵涉土地所在地的房地产市场状况，投资者最好对当地房地产市场有所了解，有条件的投资者甚至可以对抵押土地进行实地勘察，而不能光听信被信托公司“收买”的评估公司。
二、融资人无法还款时变现有风险土地抵押作为增信方式，最极端的情况是面临融资人无法按期还款，土地被迫变现的风险，但由于土地为大宗物品，一旦抵押清偿短期难以找到合适的买家，这样势必造成抵押物出现因急于变现带来的折扣风险。
另外，融资人到信托公司申请办理抵押贷款的土地，多数是处于城市有规划但尚未大规模开发的土地。
由于所处地理位置偏僻，此类土地在变现时有较大难度。
信托收益一般是8%～10%/年，如果半年后才将土地变现，那么投资者的损失就是4%～5%的利息以及半年的流动性。
三、土地闲置2年将被无偿收回据调查，当前开发商贷款购买的土地，除一部分无力开发形成闲置不能按期收回外，有相当部分存在投机性质，有的等待土地价高后出让，有的等待房价上涨后再开发，抵押贷款土地“长闲不用”，在少数地方形成了“圈地运动”，并使一些土地被“搁荒”。
有关土地房产抵押贷款的风险提示
有关土地房产抵押贷款的风险提示
土地、房产抵押的风险要点提示
1、以抵押方式发生信贷业务的，发放前必须查询抵押物权属状态，特别
注意产权在流转过程中出现的未批先抵押的情况〔如国有改私有，未经国
资委审批，但是能正常办理抵押手续〕。
严禁接受无合法有效房屋产权证、房屋权属存在纠纷或产权不清晰的房屋作为抵押物。
2、房地抵押时，应注意土地证、房产证使用权日期到期日与借款日
期到期日不能冲突，不应出现借款未到期，土地证或房产证使用权日期已
到期的现象，应注意房产证的用途与实际用途是否为一致。
3、以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押，不可将土地
与房产分开来进行担保。
4、抵押手续办理后，在发放贷款时，他项权证、土地证、房产证均
需在我行入库保管，由我行出具他项权证代保管凭证复印件与土地证、房
产证代保管凭证原件；防止抵押人重复办理抵押〔民间抵押〕，对我行债
权的形成不利影响。
5、防范抵押权实现后，未与我行形成债权，在此期间，抵押物出现
法律纠纷而被保全的风险，我行客户经理应及时掌握信息，需在贷款发放
前到权利登记部门进行核查。
6、房屋类抵押物,贷款发放后，应按照主协办双人实地原那么,至少
按季对其实物状态、价值变动、权属变化情况进行现场核查和持续跟踪。
如遇特殊情况,应当进一步加大现场核查频率,并针对存在的风险漏洞,提
出有效的控制措施。
浅谈信托抵押贷款中的风险及防范措施课件
浅谈信托抵押贷款中的风险及防范措施
发放的贷款，借款人不需要提供担保。其特征就是债务 人无需提供抵押品或第三方担保仅凭自己的信誉就能取 得贷款，并引以借款人信用程度作为还款保证的。这种 信用贷款是我国银行长期以来的主要放款
浅谈信托抵押贷款中的风险及防范措施
浅谈信托抵押贷款中的风险及防范措施
需资金，信托公司收取管理报酬，投资者获得本金和收 益。
浅谈信托抵押贷款中的风险及防范措施
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浅谈信托抵押贷款中的风险及防范措施
浅谈信托抵押贷款中的风险及防范措施
较低。 2：考察信托公司和开发商是否在信托合同中对追加抵押 和留置权问题进行了约定，以避免未来的法律诉讼纠纷。 3：考察该房地产项目未来是否有良好的销售前景，如发 生风险，处置抵押
浅谈信托抵押贷款中的风险及防范措施
物变现偿债是否快捷。 4：考察担保力‘所做出的是否是连带责任担保，担保方的 资质如何，如该信托计划贷款的担保方为特大型国有企 业，而且提供的是连带责任担保，则投资风险相对较低。
浅谈信托抵押贷款中的风险及防范措施
抵押贷款型房地产信托贷款中的风险： 1：抵押物价值如接近信托贷款总金额(抵押率偏高)，则 一旦抵押物跌价，同时房地产项目失败，则变现抵押物 将无法收回原信托贷款本金。 2：
浅谈信托抵押贷款中的风险及防范措施
如抵押物为土地使用权，而地上建筑物没有办理追加抵 押，同时建筑施工方没有放弃对地上建筑物的留置权， 则到期开发商无力还款处理抵押物时，留置权优先于抵 押权，建筑施工方优先受偿，信托贷款劣
浅谈信托抵押贷款中的风险及防范措施
集体用地抵押的主要风险及防范措施
集体用地抵押的主要风险及防范措施随着《物权法》的出台，社会经济的发展特别是乡镇企业的迅速发展，乡镇企业以其集体土地使用权及地上建筑抵押融资越来越多，集体土地使用权及土地承包经营权抵押也成为商业银行需要认真对待的业务之一。
一、集体土地使用权的基本概念集体土地使用权可以分为集体建设用地使用权与集体农用地使用权两大类。
集体建设用地：《中华人民共和国土地管理法》规定集体建设用地使用权包括三类：因兴办乡镇企业取得的集体土地使用权、因乡（镇）村公共设施和公益事业建设而取得的集体土地使用权、因村民建设住宅取得的集体土地使用权。
《物权法》明确规定用作宅基地的集体土地使用权不得抵押，因此，能够提供抵押的集体建设用地仅包括前两类；集体农用地：《担保法》第37条规定“抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押；《物权法》第133条规定“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的相关规定，其土地承包经营权可以抵押”。
二、集体土地使用权抵押中的主要风险点（一）法律限制性规定依据《物权法》、《土地管理法》、《担保法》、《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》，集体土地抵押限制条件较多，主要包括：1、乡（镇）村企业的土地使用权不得单独抵押，而只能随地上建筑物一同抵押；2、乡（镇）村企业集体土地使用权抵押须经被抵押土地的集体土地所有者同意，并出具书面证明。
（二）实现抵押权的限制性规定一是在抵押权实现后，未经土地征用程序，该土地原有的集体所有权性质不变，未办理变更土地用途的审批手续，必须按原有用途使用该土地；二是因处分抵押财产转移乡（镇）村企业集体土地使用权的，应当由土地管理部门依法先办理征地手续，将抵押土地转为国有，然后再按抵押划拨国有土地使用权的办法进行处置；三是乡（镇）村企业集体土地使用权抵押的，土地管理部门还应核定通过拍卖实现抵押权时应补交的土地使用权出让金额。
土地抵押风险及防范探讨
土地抵押风险及防范探讨马玉军签阅并要求各级领导传阅、业务部室学习、完善。
土地抵押，普遍认为是较优质的反担保措施，具有不可移动、不可隐藏、寿命长久、相对保值等特点。
但实践中操作不当或判断失误，会成为新的风险源或陷阱。
主要风险表现：抵押权被悬空风险。
净地抵押，开发商以无定着物的土地使用权（即尚未开发的净地）作抵押取得担保支持，用于该地块上的房产开发，物权法规定建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产，土地价值转移到房产价值中，土地无法变现，更不能优先受偿。
非净地抵押，有定着物的土地使用权作抵押取得担保支持，该地块房产分为已开发完成（尚未取得房产证）和正在开发建设（即在建工程），土地价值仍会转移到房产价值中，最终使抵押权悬空。
土地被无偿收回。
国土资源部《闲置土地处置办法》规定，在城市规划区内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地出让金20%以下的土地闲置费，满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权，因不可抗力或政府行为或动工开发必需的前期工作造成迟延的除外。
可能面临最高被无偿收回导致抵押物悬空的风险。
土地位置风险。
抵押土地地理位置越优越，变现价值越高，变现能力越强，处置抵押物还款容易可行。
地理位置偏僻，或用荒山、荒沟、荒丘等土地使用权抵押，虽合规合法，但变现难度大，追偿难度增加。
另，整块土地划分成若干小块抵押，其风险因土地地理位置在未来规划设计中用途不一样而不同：如果已抵押土地在开发后为绿地、道路等公用设施用地，则可能造成土地开发中规划设计带来的风险；如果土地位置比较靠里，没有道路或必须借道别的地块才能通行，如果别的地块主人不同意，无法通行，只能飞出去，即飞地，难以处置变现，成为死地。
土地评估风险。
主要是对用于抵押的土地在价值评估过程中由于大幅偏离市场公允价格从而给担保带来的风险。
部分评估机构为了收费，作不实估价报告，致使评估失真；或为多收费，故意高估地价、以贷款金额倒估地价，使土地抵押贷款从一开始就存在抵押值不足的信贷担保风险。
土地使用权抵押贷款中的抵押风险分析
操 作 中应 该 注 意 的 风 险 点 并加 以 防 范 ， 以提 高 防 范 风险 能 力 ， 籍 确保 银 行 信 贷 资金 的 安 全 。 关 键 词 ： 款抵 押 ； 贷 土地 使 用权 ； 险 管 理 风
中圈分类号 －８ ０３ Ｆ号 ：０ ９ ５ ６ － ０ ６ １ ）０ ６ － ２ １ ０ － ５ Ｘ ２ ０ （０－ ０ ６ ０
以土地 使用 权或 与 土地 使用 权 密切关 联 的房地 产作 为借 款 抵押 ， 被金 融机 构 广泛 采用 的一种 物 的担 是 保 方式 ， 维 护交 易安 全方 面 发挥 了积 极作 用 。但 实 践 中存 在 的不 规 范抵 押行 为 ， 弱 了抵 押 担保 的能力 ． 在 削 直 接影 响抵 押权 的实 现程度 。
能抵 押 的物 品
（ ） 法被 查 封 、 五 依 扣押 、 管 的国有 土地 使 用权 。对 于已经 被有 权机 关 采取 强制 措施 的土地 使用 权 ． 监 因
其权 利 已经或 暂 时丧失 了完整性 ， 能影 响后续 抵押 权 的行使 ， 不能 作为抵 押 物 。 可 故
（ ） 用权 不 明或存 在争议 的 土地使 用权 。为 了避免 陷入权 利争 议 的旋 涡 ， 六 使 降低 实 现抵押 权 的成本 ． 在 审 查抵 押 国有土 地使 用权 的权 属时 ， 对使 用权 存在 争议 的土 地 ， 坚决不 能作 为借 款抵 押物 。 （ ）以未 征 得有 权 人 民政府 批 准 同 意 而取 得 的划 拨 国有 土地 使 用 权 抵押 的 ，抵 押 无 效 。特 别要 注 七 意— — 土地 使 用权 人未 经 有权 人 民政府 批 准 ， 与受 让方 订 立转 让划 拨 国有 土地 使用 权 的合 同 ． 合 同无 效 ． 该 所 以以该 土地使 用权 抵押 的 ， 押 合 同无效 。 抵
土地抵押贷款八类风险及其防控建议
风险
建 议
、
土地 抵押 贷款 需关 注八 类风 险
２ １年３ 至７ ，国土 资 源部 牵 头在 全 国 范 ００ 月 月
围 内开展 了为期 五个 月 的房 地产 用 地 专项 整 治工
作 ， 中力量 清 理查 处不 及 时开 发建 设 囤地 炒 地 、 集 违 反 法律 法规 闲 置土 地 、未 经批 准 擅 自改 变用 途
一
土地若长期 闲置超过一年的 ， 会增加处置成本 ， 削
弱还贷能力 ； 一旦闲置期届满两年 ， 土地使用权面 临着被政府无偿没收的法律风险。二是质押权悬 空风险。《 国有土地使用权 出让收支管理办法》 明
确 ” 地 出让 收入 属 于 财政 性 资金 ”《 土 ，土地 储 备管 理办法》 规定 ” 各类 财 政性 资 金依 法 不 得用 于 土地
Hale Waihona Puke 行贷 款便 出现较 大风险 。 （ ） 注土地 审批 未批 准带 来 的土地抵 押 风 三 关 险 。在土地 审批 中 ， 国家 对不 同用 途 、 同数量 的 不
土地 实行严 格 的分级 审批 ，只有按 权 限经 过 审批
险 。 ００ 国土 部开展 整治 过程 中 ， 自改变 土地 ２ １年 擅
请 办理 抵 押贷 款 的土 地 多数 是处 于城 市 规 戈而 尚
未实 际开 发 的土地 ， 的地处 城 市边 缘地 带 ， 的 有 有
２９８ ， 法 占地８ ７亩 ， ２２ 亩 非 ９ ３ 非法 出让 土地５ ３ 亩 。 ８６ 另据媒 体报 道 ， 上述 违法 取得 的土 地 ， 中一 部 分 其 抵 押给 了银行 。 种未 经上级 部 门批 准 、 这 未取得 合 法用 地 手续 的土 地 若成 为 了银 行 的贷 款抵 押 品 ，
土地抵押贷款风险及其防范
农信社土地抵押贷款风险及其防范土地抵押贷款，指借款人用土地利用权作抵押而向放款银行所取得的贷款。
最近几年来，农村信用社紧扣县域经济进展脉搏，发放了大量土地利用权抵押贷款（以下简称土地抵押贷款），在有效知足各类开发商、承建商对资金的需求，改善人居环境，助推县域经济进展的同时，自身也取得了较好的经济效益。
目前，房地产行业方兴未艾，其高额的投资回报率仍吸引着包括农村信用社在内的众多金融机构投入资金参与其利润分派。
海量资金投入后，本身经营规模小、抗风险能力较弱的农村信用社可否定识并有效控制其风险，当引发高度重视。
一、土地抵押贷款的主要风险表现（一）土地地理位置风险。
相较而言，用于贷款抵押的土地所处地理位置越优越，其现实变现价值就越高，变现能力就越强，在贷款第一还款能力出现问题时，通过处置抵押物还款就会变得容易可行。
反之，用虽经城市计划但所处地理位置偏僻的土地抵押，或用荒山、荒沟、荒丘等土地利用权抵押，虽抵押物合规合法，但一旦发生风险，则因抵押物难以处置变现，贷款回收难度就会增加。
另外，将整块土地划分成若干小块抵押，其风险因土地地理位置在未来计划设计顶用途不一样而不同，若是已抵押土地在开发后为绿地、道路等公用设施用地，则可能酿成土地开发中计划设计带来的风险。
（二）土地评估风险。
土地评估风险主如果对用于贷款抵押的土地在价值评估进程中由于大幅偏离市场公平价钱从而给贷款带来的风险。
现实中，土地抵押贷款的部份评估机构评估目的是为了收费，受趋利性影响，不排除受利益驱动作不实估价报告，评估费用不仅较高，而且会出现高估地价现象；只要评估人愿意付款，一般均能按评估人要求，设定评估价值，致使土地抵押贷款评估失真；有的中介部门为了多收取评估费，故意高估地价，或有的中介部门为了取得评估业务，依照借款人（评估委托人）请托以贷款金额倒估地价，使土地抵押贷款从一开始就存在抵押值不足的信贷风险。
同时，评估人的专业知识也可能影响土地评估价值失真。
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信托土地抵押的四类主要风险
土地抵押是信托常用增信方式，由于有实物进行抵押，且抵押率常常低至30%～50%，受到了投资者的普遍青睐。
土地抵押，增信效果好吗？背后有何不为你我所知的风险？以下将为您揭晓信托土地抵押的四类风险。
一、评估风险首当其冲
信托宣传书中广为引用的抵押率，是用信托融资金额除以土地评估值，一般在30%～50%，越低越安全。
这个指标确有意义，但不容忽视的是土地使用权的评估机构经常是被信托公司所聘，在信托公司属性由“受人所托、代客理财”蜕变为“受人所托、为人融资”的当下，评估机构的评估结果是否值得信赖，要打上一个大大的问号。
近期笔者接手了某信托公司发行的房地产上市公司为山东东营某项目融资的信托产品评估。
该信托以在开发项目的土地使用权做抵押，土地以成本法评估
(主要通过当地房价扣除一定成本后倒推出土地价格的方法)，评估价3亿元，号称质押率50%。
但考察该地区房地产市场，可明显推算出该土地评估价虚高了近50%，导致实际质押率高达100%。
土地质押通常牵涉土地所在地的房地产市场状况，投资者最好对当地房地产市场有所了解，有条件的投资者甚至可以对抵押土地进行实地勘察，而不能光听信被信托公司“收买”的评估公司。
二、融资人无法还款时变现有风险
土地抵押作为增信方式，最极端的情况是面临融资人无法按期还款，土地被迫变现的风险，但由于土地为大宗物品，一旦抵押清偿短期难以找到合适的买家，这样势必造成抵押物出现因急于变现带来的折扣风险。
另外，融资人到信托公司申请办理抵押贷款的土地，多数是处于城市有规划但尚未大规模开发的土地。
由于所处地理位置偏僻，此类土地在变现时有较大难度。
信托收益一般是8%～10%/年，如果半年后才将土地变现，那么投资者的损失就是4%～5%的利息以及半年的流动性。
三、土地闲置2年将被无偿收回
据调查，当前开发商贷款购买的土地，除一部分无力开发形成闲置不能按期收回外，有相当部分存在投机性质，有的等待土地价高后出让，有的等待房价上涨后再开发，抵押贷款土地“长闲不用”，在少数地方形成了“圈地运动”，并使一些土地被“搁荒”。
这不仅造成了土地资源的浪费，也给商业银行带来了不小的风险。
根据国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》(国发[2008]3号)文件，土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费；土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用。
土地资源的闲置，不仅造成了土地资源的浪费，而且违反了国家土地政策，需缴纳土地闲置费或者有被无偿征收的风险。
土地闲置一年需缴纳土地闲置费，闲置二年可能被无偿收回，而信托一般以
2年期为主，须特别留意开发商资金链状况，谨防开发商资金面恶化造成土地闲置2年的极端情况。
四、新增房屋优先受偿权不在质押权人(投资人)
土地和房屋在自然上不可区分，所以当权利人将土地使用权或者房屋所有权转让或者抵押时，将它们一并转让或纳入抵押。
但对于新增房屋，质押权人却没有优先受偿权。
根据《担保法》第三十五条的规定，城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。
需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
这和许多投资者默认的想法出入很大。
许多投资者或许会想，信托融资为房地产开发商服务，支持其建房，在房屋开发完工后，即可卖房还款，一旦销售不济、发生违约，信托公司可以通过土地抵押合同将楼盘拿来变现。
但土地抵押变现收益和新建房屋变现收益各有归属的，质押权人只优先享有前者，房屋抵押权人优先享有后者，如何分割是土地抵押变现面临的第四道风险。
结语：土地使用权是比较特殊的一种抵押物，各种风险不容忽视。
若融资人无法还款，信托公司是否变现抵押土地不仅程序复杂，而且面临土地使用权被高估，土地使用权变现被贬值，新建房屋的优先受偿权不属于信托投资者等一系列风险。
因此，土地抵押信托若非和房地产开发、项目公司“股权类”设计相结合，保障能力并不强。