地产开发前期物业管理办法
地产开发前期物业管理
目录
一、报建及验收
办理国土证的程序 (1)
办理建设用地规划许可证的程序 (3)
办理建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的程序 (5)
办理商品房预售许可证的程序 (10)
办理建设工程竣工验收的程序 (14)
办理退费的程序 (22)
办理建设单位房屋专项维修资金的程序 (27)
办理新建商品房初始登记的程序 (29)
办理项目国土分户的程序 (37)
办理按揭房屋他项权证的程序 (40)
二、前期物业管理
项目物管部门机构设立程序 (43)
现场物业服务管理程序 (53)
工程前期介入程序 (69)
物业验收程序 (71)
物业开荒程序 (81)
交房程序 (83)
交房回访程序 (96)
未交付物业的维护程序 (97)
办理国土证的程序
一、目的
确保办理国土证的及时性与准确性，各相关部门和人员配合的有效性，以及报建资料和文件得到有效的利用和控制。 二、范围
本程序适用于办理国土证所涉及的过程控制。 三、职责
（一）发展部负责执行办理国土证的相关程序，以及相关文件的管理。 （二）财务部负责缴纳土地费及提供资金证明的及时性。 四、过程流程图
本程序的控制按以下流程进行：
五、工作程序 （一）国土公告
1.公司相关部门收集土地信息。
2.国土局发布土地信息。 （二）拍卖中心办理手续
公司相关部门到国土局拍卖中心办理竞拍手续，取得拍卖资格。 （三）竞拍
公司相关部门参加竞拍。
（四）出让合同
公司相关部门与国土局签订出让合同。
（五）付土地款，并取得国土证。
六、申请审查所需图纸、文件和相关资料
（一）土地登记申请书、土地登记法人代表身份证明书、土地登记委托书及委托人身份证明书和代理人的身份证复印件。
（二）土地权属证明文件。
（三）建设用地规划许可证、选址意见书或定点通知书、规划红线图、总平面图。（四）建设项目批准或备案文件。
（五）地籍调查表、界址点成果表、宗地图。
（六）招标、拍卖、挂牌成交确认书。
（七）土地出让金缴纳情况审核表。
（八）契税完税凭证。
（九）其他特殊情况材料。
七、依据的相关法律、法规、规范或技术规定。
《中华人民共和国土地管理法》
《中华人民共和国土地管理法实施条例》
国家土地管理局《土地登记规则》
《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》
办理建设用地规划许可证的程序
一、目的
确保办理建设用地规划许可证的及时性与准确性，各相关部门和人员配合的有效性，以及报建资料和文件得到有效的利用和控制。
二、范围
本程序适用于办理建设用地规划许可证所涉及的过程控制。
三、职责
（一）发展部负责执行办理建设用地规划许可证的相关程序，以及相关文件的管理。
（二）技术部负责提供建筑方案图纸及相关资料。
（三）工程部负责施工单位方面的联系、配合相关职能部门完成现场勘测工作及提供相关资料。
四、过程流程图
本程序的控制按以下流程进行：
五、工作程序 （一）出让合同
公司相关部门与国土局签订出让合同。 （二）选址意见书
发展部负责准备资料办理选址意见书。 （三）成勘放线
1.发展部负责取得规划放线通知。
2.发展部负责与成勘院衔接勘测现场。
3.工程部负责协助成勘院的现场测量。 （四）用地红线
发展部负责取得用地红线。 （五）建设用地规划许可证
1.发展部负责准备资料办理建设用地规划许可证。
2.发展部负责取得建设用地规划许可证。 六、申请审查所需图纸、文件和相关资料 （一）选址意见书
1.《建设项目选址意见书》申请表。
2.土地权属说明。
3.1：500地形图六份，其中一份用蓝笔标注拟建用地范围示意图，并由供地单位或用地单位加盖公章。
4.其他需要说明的图纸、文件等。
（二）建设用地规划许可证
1.规划设计条件、《建设用地规划许可证》申请。
2.成勘院出具的勘测放线成果。
3.其他需要说明的图纸、文件等。
七、依据的相关法律、法规、规范或技术规定。
《中华人民共和国土地管理法》
《中华人民共和国城市房地产管理法》
《中华人民共和国土地管理法实施条例》
国家土地管理局《土地登记规则》
《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》
《中华人民共和国城市房地产管理法》
办理建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的程序一、目的
确保办理建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的及时性与准确性，各相关部门和人员配合的有效性，以及报建资料和文件得到有效的利用和控制。 二、范围
本程序适用于办理建设工程规划许可证及建设工程施工许可证所涉及的过程控制。 三、职责
（一）发展部负责执行办理建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的相关程序，以及相关文件的管理。
（二）技术部负责提供建筑施工图纸及相关资料。 （三）工程部负责施工单位方面的联系及提供相关资料。 （四）财务部负责缴纳报建费及提供资金证明的及时性。 四、过程流程图
本程序的控制按以下流程进行：
五、工作程序 （一）方案咨询
1.技术部提供总平方案及文本。
2.发展部、技术部负责规划局建管处咨询，通过。
（二）方案报审、通过
1.技术部负责提供正式报建的图纸。
2.发展部负责准备资料报审，并取得《总平方案批复图》。
（三）由发展部负责到计委办理立项手续。
1.发展部负责准备资料报建，由计委审批。
2.计委办理企业投资项目备案，并取得市发展计划委员会关于企业投资项目备案的通知。
（四）初设审查、通过
1.技术部提供的初步设计。
2.发展部负责，技术部协助报市建委勘设处进行初设审查，取得《初设批文》。（五）施工图审查、通过
1.技术部提供的施工图。
2.发展部负责，工程部、技术部协助报建委办理施工图审查。
3.通过行政主管部门授权的审图机构审查，并取得规划、消防、卫生、环保、人防、园林、水务等部门的批复，施工图审查合格取得《建筑工程施工图设计文件审查批准书》。
（六）环评报告
发展部负责衔接环评公司做环境评价报告。
（七）成勘坐标放线
1.发展部负责衔接成勘院，并交纳相关勘测费。
2.发展部负责衔接成勘院相关勘测人员，工程部协助勘测现场。
3.发展部负责取得坐标放线的相关资料。
（八）招投标、质监、安监
1.工程部负责与施工单位衔接。
2.发展部负责与招标代理公司衔接。
3.工程部负责、发展部协助完成招投标、质监、安监备案。
（九）核定报建费并交纳
1.发展部负责在建委核定报建费。
2.发展部负责交纳报建费等工作。
（十）建设工程规划许可证
1.发展部负责准备相关资料在规划局建管处报审。
2.发展部负责取得《建设工程规划许可证》。
（十一）建设工程施工许可证
1.发展部负责准备相关资料在市建委建管处报审。
2.发展部负责取得《建设工程施工许可证》。
六、申请审查所需图纸、文件和相关资料
（一）申请建筑方案审查所需以下图纸、文件和资料：
1.建筑设计总平面图（1：500或1：1000）四份。
2.建筑设计方案（含平、立、剖面图）两套。
3.建筑设计条件（或规划设计要求）中要求报送效果图的，方案中应含效果图（A3幅图）。
4.其他需要说明的图纸、文件等。
（二）申请办理计委立项所需申报材料：
1.企业投资项目申请报告。
2.项目业主的营业执照或事业单位法人证书、组织机构代码证、房地产开发项目还应出具资质证书。
3.城市规划行政主管单位出具的项目规划意见。
4.国土资源行政主管部门出具的用地意见（国土使用权证或土地出让合同或土地出让意见书或土地划拨意见书）。
5.银行出具的总投资20-35%以上的资金证明（不含土地投资）。房地产开发项目资金证明必须为总投资35%以上。
（三）申请建设工程规划许可证所需以下图纸、文件、资料：
1.建设工程规划许可证申请表一份。
2.国土权属文件。
3.加盖建设行政主管部门授权的审图机构施工图审查专用章的建筑施工图（平、立、剖面图及图纸目录）一套、建施总平图三份。
4.建设工程施工图设计文件审查通知书复印件一份。
5.文物挖掘完毕通知单。
6.市建委取得建筑项目报建费审核缴费通知单。
7.成勘院出具的正式坐标放线资料。
8.成都市建筑项目报建费审核缴费通知单（银行盖章）。
9.其他需要说明的图纸、文件等。
（四）申请建筑工程施工许可证所需以下图纸、文件、资料：
1.建设工程施工许可证申请表一份。
2.中标通知书。
3.建设用地手续（国土证）。
4.建设规划许可证及附件、附图。
5.监理合同、项目经理资格证。
6.施工图组织设计审批表，建设单位、施工单位、监理单位签字盖章。
7.建筑工程施工图设计文件审查通知书、施工图审查合格书、资金证明。
8.市建委安监现场检查开工条件。
9.民工工资保证金及监管协议、缴费核定单及缴费收据。
10.其他需要说明的图纸、文件等。
七、依据的相关法律、法规、规范或技术规定。
（一）《成都市规划管理技术规定》
（二）《国务院关于投资体制改革的决定》（国发[2004]20号）、《国务院关于加强城乡规划监督管理的通知》（国发[2002]13号）
（三）《四川省建设工程勘察设计管理条例》、《成都市非政府投资项目实行登记备案制暂行办法》、《投资项目办事流程的通知》（成府发[2001]118号）
（四）《建设工程质量管理条例》、《建设工程勘察设计管理条例》
（五）《四川省人民政府关于成都市涉及固定资产投资项目的行政事业收费实行一次性收费的批复》、《成都市建设项目部分行政事业性收费一站是收取管理暂行办法》
（六）《中华人民共和国环境影响评价法》、《建筑项目环境保护管理条例》（七）《中华人民共和国城市规划法》、《四川省﹤城市规划法﹥实施办法》、《成都市城市建筑规划管理条例》、《成都市非政府投资鲜明实行登记备案制暂行办法》、《成都市文物保护管理条例》
（八）《中华人民共和国建筑法》、《四川省建筑管理条例》、《建筑工程施工许可管理办法》
办理商品房预售许可证的程序
一、目的
确保办理商品房预售许可证及时性与准确性，各相关部门和人员配合的有效性，以及报建资料和文件得到有效的控制和利用。
二、范围
本程序适用于办理商品房预售许可证所涉及的过程控制。
三、职责
（一）发展部负责执行办理商品房预售许可证的相关程序，以及相关文件的管理。 （二）预算部负责与测绘公司核定预售面积的准确性。 （三）工程部负责施工进度的完成，协助产权处勘查现场。 （四）物管部负责提供项目所在地地址、门牌号证明。 四、过程流程图
本程序的控制按以下流程进行：
五、工作程序
（一）测绘公司测绘预售面积
1.通过招标选定测绘公司，委托其进行面积测算。
2.预算部负责与测绘公司将测算后的结果进行核定并形成预测面积报告。 （二）产权处面积审核、备案
1.发展部负责将预测面积报告报产权处信息与测绘管理科审核通过、备案。
2.发展部负责取得正式的产权预售面积报告。 （三）产权处预售审件、勘测现场
1.发展部负责准备相关报建资料报产权处商品房科审查。
2.工程部负责完成工程形象进度。
3.物管部提供项目所在地派出所出具的地址、门牌号证明。
4.发展部负责衔接，工程部协助产权处商品房科进行现场勘查。
（四）商品房预售许可证
发展部负责在通过审查后取得商品房预售许可证。
六、申请审查所需图纸、文件和相关资料
（一）申请商品房预售面积审查、备案所需以下图纸、文件和资料办理：
1.建设工程规划许可证。
2.建设工程施工许可证。
3.建施平面图（鉴建委审图章）。
4.测绘成果报告书(一式两份)。
5.测绘技术报告书(一式两份)。
6.电子文档：测绘成果报告、测绘技术报告、房屋平面图（层、户型平面图），面积计算依据及方法的EXCEL表格。
7.房产项目测绘委托合同书（双方鉴章）。
8.测绘成果验收合格书（双方鉴章）及测绘成果备案表(一式两份)。
9.施测单位资质证书，施测单位营业执照。
10.施测单位人员资格证书。
11.施测单位资质申报资料（含测绘人员任职证明、测绘仪器年检证明）。
12.其他需要说明的图纸、文件等。
（二）申请商品房预售许可证办理所需以下图纸、文件和资料办理：
1.商品房预售登记许可证申请审批表（一份）。
2.国有土地使用证。
3.建设工程规划许可证、规划总平图（骑缝章总平图）、建筑工程施工许可证。
4.建设工程用地许可证。
5.面积预算报告、总平面图、分层平面图、预售范围示意图。
6.建施图（审图中心鉴章）。
7.商品房预售方案。
8.开发企业资质证书、营业执照、法人授权委托书。
9.项目所在地派出所出具的地址、门牌号证明。
10.其他需要说明的图纸、文件等。
七、依据的相关法律、法规、规范或技术规定。（一）《房屋测量规范》
（二）《商品房销售管理办法》（建设部88号令）
办理建设工程竣工验收的程序
一、目的
对项目进行分项竣工验收及规划验收，确保项目的顺利交付并完成备案。二、范围
本程序适用于办理建设工程竣工验收所涉及的过程控制。
三、职责
（一）发展部负责执行办理建设工程竣工验收的相关程序，以及相关文件的管理。（二）工程部负责质监备案，施工单位方面的联系并提供工程竣工图及建委竣工备案、进馆声像资料的提供。
（三）预算部负责实测面积的核定。
（四）财务部负责交纳报建费的及时性。
四、过程流程图
本程序的控制按以下流程进行：
五、工作程序
（一）消防验收
1.工程部负责联系消防施工单位及时交竣工验收申请及相关资料。
2.发展部负责衔接市消防支队，相关人员勘察现场。
3.工程部负责消防意见的整改。
4.发展部负责取得消防验收意见合格书。
（二）成勘竣工测量
1.发展部负责衔接成勘院，相关人员勘测现场。
2.工程部负责成勘相关人员现场勘测的协调、配合。
3.发展部负责取得成勘竣工资料。
（三）产权实测报告
1.工程部负责提供竣工图。
2.测绘公司对项目进行实测。
3.预算部负责与测绘公司进行实测面积的核对，并形成实测报告。
4.发展部负责将实测面积报告报产权处信息与测绘管理科审核通过、备案，形成正式的产权面积报告。
（四）园林验收
1.工程部负责项目配套绿化工程完成。
2.发展部负责准备申请资料，与市园林局衔接，相关人员勘测现场。
3.发展部负责取得《建设项目异地绿化建设费核定单》。
（五）环保验收
1.工程部负责工程进度。
2.发展部负责准备申请资料，与市环保监测站衔接，相关人员监测现场，并出具《建设项目竣工环境保护验收监测报告》。
3.发展部负责准备申请资料，与市环保局衔接，办理环保竣工手续，并取得《房地产开发项目环境设施建设验收审批表》。
（六）卫生防疫验收
1.工程部负责工程进度。
2.发展部负责准备申请资料，与市卫生防疫站衔接，相关人员勘测现场。
3.发展部负责取得《成都市建设项目预防性卫生监督竣工验收批准书》。
（七）人防验收
1.工程部负责在项目施工过程中告知发展部工程施工进度。
2.发展部负责在项目施工过程中与市人防衔接，相关人员监督项目人防施工的过程。
3.工程部负责项目的质监验收、备案。
4.发展部负责准备资料，与市人防衔接，取得是否交纳人防异地建设费的相关意见。
（八）地面建筑工程竣工档案进馆
1.工程部负责与施工单位衔接项目竣工资料及进馆声像资料的收集。
2.发展部、工程部负责将竣工资料报送城建档案馆备查。
3.发展部负责按竣工资料的卷数缴纳相应的费用，并取得《城建档案馆竣工资料进馆意见书》
（九）规划验收
1.发展部负责准备申请资料，并报送市规划局法制监督处。
2.发展部负责与规划局法制监督处相关人员衔接，并勘查现场。
3.工程部负责规划相关人员现场勘测的协调、配合。
4.发展部负责取得《建设工程规划验收合格证》。
（十）建委竣工备案
1.发展部负责提供备案所需部分相关资料。
2.工程部负责衔接施工单位提供备案相关资料，并在建委备案，取得成都市建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。
六、申请审查所需图纸、文件和相关资料
（一）消防验收
1.验收申请表一份。
2.原公安消防监督机构发的所有的《建筑工程消防设计审核意见书》，以及消防专项论证、会审纪要。
3.建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证。
4.经建设单位签字认可的施工安装单位对隐蔽工程、固定消防灭火系统、自动报警系统、防排烟系统的安装、调试、开通的记录及水系统的耐压试验报告（均应由责任人签字）。
5.所有消防设备和产品选用的厂家、型号、数量及产品的检测报告。
6.消防监督机构认可的检测单位对固定消防灭火系统、自动保健系统、防排烟系统的检测报告（只有室内灭火栓系统的建筑不作要求）。
7.施工单位责任人签名、建设单位责任人签名、监理单位责任人签名认可，三方单位盖章的钢结构防火处理详细施工纪录报告。
8.消防工程施工单位资质证书。
9.自动消防设施的维护保养合同。
（二）成勘竣工测量
1.产权实测报告。
2.建设施工许可证，建筑工程规划许可证（含附件）。
3.建施竣工总平图（鉴竣工图章）。
4.测绘成果报告书（一式两份）。
5.测绘技术报告书（一式两份）。
6.电子文档：测绘成果报告、测绘技术报告、房屋平面图（层、户型平面图)，面积计算依据及方法的EXCEL表格。