龙湖地产工程管理全程精细化管理学习分享

固化图
PART 3 ——施工阶段固化图【价值工程】
注意2：门槛的设置。二次供水管道穿过的水井间，水井门 须设置>200mm的门槛。考虑到前室装修观感统一，一般同层 电井门，保洁间门也同样设置门槛。
PART 3 ——施工阶段固化图【价值工程】
注意2：门槛的设置
在阳露台下出现采暖 房间时，通常阳露台楼面 须做保温，在结构下沉高 度不足时，会出现阳露台 完成面高于户内房间完成 面的情况，须设置门槛。
PART 3 ——设计的重点【价值工程】
价值工程是降低成本、提高效益的有效方法，是一门 管理技术，提高价值的基本途径有5种： • 提高功能（售价），降低成本 • 功能（售价）不变，降低成本 • 功能（售价）有所提高，成本不变 • 功能（售价）略有下降，成本大幅度降低 • 适当提高成本，功能（售价）大幅度提高
销售收入为100亿元 ，上半年，销售 从该年度开始，跻身 收入183亿元 全国10多家百亿地产 企业行列
销售收入达到 503.2亿元
龙湖地产有限公司截至2013年12月末，集团实现总销售金额503.2亿元（人民币，下同）。其中， 合同销售金额为481.2亿元，同比增长20%，合同销售面积426.1万平方米，同比增长2%。平均合同 销售单价同比增长18%至11,293元/平方米。12月单月，集团合同销售金额达33.2亿元，销售面积 26.5万平米。
龙湖地产工程管理全程精细化及经验借鉴
----学习分享
工程管理中心
课程全面系统系统介召了龙湖地产（主要是其区域公司）对项目是 如何进行管控的，主要内容如下： 工程管理架构 工程计划管理 工程技术管理 工程师能力管理 由于涉及内容繁杂，重点从工程实施的角度与大家分享其内容。
PART 1 —— 一切皆项目的概念
PART 3 ——施工阶段固化图【价值工程】
注意8：其他细部：栏杆，成品门门跺，赠送部分节点等
赠送部分节点范例——业 主拆除的动作很难管控， 请尽量在节点设计时弱化 拆除动作对已有成品的影 响。
这样的节点，即方便业主拆除， 也避免了拆除中可能导致的外墙 破坏，窗边破坏引起渗漏等问题， 利人利己。
注意：赠送部分的范围，赠送方式等，必须由研发人员统一对工程、营销 交底，形成书面记录。确保信息传递的完整，统一，现场实施到位。
主房间门：0924
卫生间门：0821
厨房门：门上口齐梁底
PART 3 ——施工阶段固化图【价值工程】
注意1：门窗宽度，高度。成品门应尽量避免出现非标门
原图
原因与结论
原因：经与采购部沟通， 入户门1222（乙级防火） 为非标门，每平米单价高 30%，供货周期长1倍。 结论：在供货商的标准门 型中选择1221 （乙级防火） 型，门洞尺寸相应调整。
9、是否熟悉《建设工程监理规范》、《建设工程项目管理规范》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程安全管 理条例》及相关的地方性政策法规，并据此有效地管理监理方和施工方
10、能否根据施工图说和《项目实施管理大纲》，制定本专业在工程进度、文明施工、工程成本等方面的控制要点和 难点
11、能否根据公司制度和流程正确地做事；能否在不违反公司原则的前提下灵活处理特殊或紧急事件并取得多赢的结 果
9、是否熟悉合同会签时本岗位本专业应重点审核的合同条款的依据、技术标准和参考资料，以及本岗位本专业应承 担的责任
10、能否准确判断项目现场属于施工合同外施工活动，并及时与造价采购部沟通落实现场技术经济签证或零星工程委 托的工作流程
1、能否在公司计财部依据《项目投资分析模型》编制的《项目整体进度〔节点〕计划》的指导下，根据基本完善的初 步设计文件，参与项目部负责的《项目实施工作总进度计划》的编制，准确提交《项目前期准备工作进度计划》、《 项目施工进度控制计划》、《项目设计工作进度计划》、《项目主要材料设备准备计划》《公司各职能部门前期介入 工作要点》等计划中本岗位本专业的内容，并参与计划的总成
力 6、能否在审批合同付款时，简明准确地描述合同执行情况，保证合同付款的及时无误
7、能否对合同中未约定或有争议的内容，根据现场实际情况与公司内外充分沟通后给予符合实际的处理并留下准确 详实的追溯依据，以利项目的顺利实施
8、通过执行合同，不断规范自身和对方的管理行为，并对修订合同条款提出有益和有效的建设性意见
PART 2 —— 龙湖的发展
在总结多业态开发经验的基础上，进入快速区域扩张的阶段
PART 2 —— 龙湖的发展
工程管理架构——【矩阵式组织架构】
组织和制度
工程管理架构
文员组
工程部经理/总监
组织和制度
区域公司工程部
各项目部项目经理
技术支持组
装饰项目组
景观项目部
现场专业工程师
专业工程师
装饰专业工程师 景观专业工程师
PART 1 —— 一切皆项目的概念
•不同的项目管理管控模式、不同的项目管理手段，效果存在巨
1
大的差异化。
•龙湖的快速扩张和迅速走向成功，得益于其有效管控模式、管
2
理手段的不断复制。(产品标准化、管理标准化）
•房地产项目管理的关键七步：
3
选对人（负责人、项目经理）
交好底（项目信息移交，权 、责、利明确）
3、是否熟悉和掌握公司各业务部门在项目建设中的职责职能界面划分；能否处理好上下游关系，并得到下游部门的 认可
4、是否了解项目各阶段设计成果在政府主管部门审查前应准备的资料、经政府主管部门审批后应取得的证书
项 5、是否熟悉《项目实施管理大纲》的组成内容，其中哪些是必备的重要内容； 目 能否独立而准确地编写本专业在大纲中应体现的文字 实 施 6、是否熟悉项目施工过程中本专业工程质量控制〔停止〕点的验收程序和验收标准；能否独立组织本专业检验批的 一 程 验收；能否准确提出验收中不合格的部位和问题，提出合理的整改时间，并严格按时间表管控整改的完成。 序 理 7、是否熟悉单位工程完工后的各专项验收、竣工验收应具备的现场条件、技术资料、报验环节和验收程序，并能牵 解 头组织验收工作 能 力 8、是否熟练掌握本项目销售配置标准及物业移交条件，并据此在施工前发现施工图上的错误而及时纠正
PART 3 ——施工阶段固化图【价值工程】
注意6：立面线条的最终尺寸是饰面完成后的尺寸，砌体或二 次构件留设时应考虑饰面厚度
立面线条 1. 深化这部分内容，必须结合建施平面、建施立面源自文库彩色效果图，模型
综合考虑。通常情况下，这四个文件不会完全一致。有出入的地方， 须跟研发人员一起协商调整。 2. 立面线条一般包括窗楣线，窗台线，门楣线，阳露台压顶线，竖向线 条，横向线条，其他装饰性线条等。 3. 以上两点，决定了这项工作由施工单位完成的偏差度一般较高，尤其 是在立面复杂的建筑上，土建工程师须重点复核。
1、能否根据项目计划和项目实施进程，熟练和准确地清理本岗位本专业所需签订的各类合同，按规定的流程和标准 及时向有关部门提交合同需求；或准确地拟订应由本岗位本专业负责签订的合同的文本，并按规定流程提交会签和审 批
2、能否根据政府关于建设工程的政策法规、现行工程技术规范规程和工程预算定额口径，对施工合同的主要条款〔 承包范围、工期、工程质量、现场文明和施工安全、材料设备供应责任、工程款支付、工程结算、奖励与惩罚等〕， 给予正确理解和准确解释
同路人【合作伙伴、分供方】的选择
• 同路人包含 设计单位 、监理、总包、专业单位等分供； • 同路人是项目的干系人之一。他们是工程的最终实施者，
进度、质量最终决定于他们。开发商类似于集成者，是他 们的合作伙伴、管理者、监督者； • 优良的同路人是选择出来的，是培养出来的； • 对同路人的管理——建立科学的分供方评价体系； • 同路人的考察重在实际施工人——基本上不与国有企业合 作。重点在后评估和新单位的严格考察。
PART 3 ——施工阶段固化图【价值工程】
注意7：防水构造——在小屋面，受雨面空调板，雨棚板，露 台等处：凡是靠房间的墙体，均设置100高的上翻素砼带
100高的上翻素 砼带
PART 3 ——施工阶段固化图【价值工程】
注意7：防水构造——窗台压顶，栏板（含女儿墙）压顶
无压顶，保温在 阳角收口，极易 出现渗漏
PART 4 ——工程师的管理能力【1-工程管理能力】
项目实施程序理解能力 合同管理能力 计划管理能力 现场协调管理能力 团队（专业）协调能力 质量控制能力
1、是否了解项目开发建设过程中从项目立项到竣工备案的重点环节，并准确界定本专业在该程序中的紧前紧后工序 ，提前有所完美的准备
2、能否独立而准确地办理本专业在建设项目报建及验收程序中所需的技术资料
PART 3 ——设计的重点【价值工程】
重点： • 分析客户关注点、户型溢价点分析 • 设计院对各个细部设计必须建模 • 项目总经理参与项目的设计 • 销售前应将设计问题全部解决，销售前的成本基本上都是
可通过售价消化。
PART 3 ——施工阶段固化图【价值工程】
注意1：门窗宽度，高度。根据功能要求，标准化户内门洞， 减少砌体，二次构件量
注意4：空调机位洞口的尺寸，应满足空调外机的进出
抹灰及保温实施后， 实际洞口330。
砌体洞口400
考虑到施工误差的 影响，调整砌体洞 口至450。
在空调机位留洞时，必须考虑“饰面厚度”对洞口缩减的影响。
PART 3 ——施工阶段固化图【价值工程】
注意5：正压送风口与楼梯间踢脚线冲突
正确的留洞位置
楼梯间踢脚线没 法拉通 注意避免洞口出现在装修的“必经之路”上。
阴影部分为下 层房间范围
PART 3 ——施工阶段固化图【价值工程】
注意2：门槛的设置。砌体固化图编制管控点
设置门槛——正确
PART 3 ——施工阶段固化图【价值工注程意】 2：门槛的设置
室内外高差小
装修后基本平门框 料，非常容易返水
未设置门槛——错误
PART 3 ——施工阶段固化图【价值工程】
定目标（商业目标、管理目标）
搭班子（项目组成人员配置）
立规矩（明确沟通规则）
搞关系（项目干系人管理）
PART 2 —— 龙湖的发展
从2003年至今，龙湖的销售业绩经历了一个快速发展的跨越阶段
1
2
3
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5
2003
2004
2007
2009
2013
龙湖聚焦于重 庆，开发销售 收入为6.2亿 元
总销售收入10 多亿元
3、能否根据施工合同相关条款对施工方在项目实施过程中的正面或负面行为给予及时和准确的处理，通过处理而形 成倡导正面、鄙薄负面的现场管理氛围
合 4、能否根据施工合同、施工图说和施工规范，检查核实施工方的工作界面、工作内容和工作深度的偏差，并在日常
同 管理工作中及时准确地纠偏
二
管 理 能
5、是否熟练掌握施工合同涉及的专业技术标准、技术参数及工程质量验收标准，并在实施过程中对施工单位进行检 查督促
装
修
时
，
需
要
门
跺
包
门
套
装修时须增设
门跺才能包门
套。门洞实际
使用宽度更小
右移门洞，造门跺
装修后照片
PART 3 ——施工阶段固化图【价值工程】
入 户 门 门 套， 至 少 需 要 50 m m 的 门 跺
注意3：尽量不要出现无门窗跺的情况
无门跺，门套嵌入墙内
有门跺，门套正常安装
PART 3 ——施工阶段固化图【价值工程】
PART 3 ——施工阶段固化图【价值工程】
注意8：其他细部：栏杆，成品门门跺，赠送部分节点等
栏杆节点范例
PART 3 ——施工阶段固化图【价值工程】
注意8：其他细部：栏杆，成品门门跺，赠送部分节点等
多孔砖
须打膨胀螺栓安装的成品门 （入户门，防火门等），多孔 砖无法正常稳固螺栓，门洞两 侧须调整为实心砖，或按螺栓 位置设置砼块
内
装 、 外 装 厚 度 差， 造 成 收 口 不 美
观
外装厚度>60mm 内装厚度<30mm
注意3：尽量不要出现无门窗跺的情况
内外装的厚度差
内外装的厚度差
PART 3 ——施工阶段固化图【价值工程】
注意3：尽量不要出现无门窗跺的情况
增设窗跺
减少窗宽
PART 3 ——施工阶段固化图【价值工程】
注意3：尽量不要出现无门窗跺的情况
上海大众出租汽车公司的臧勤师傅。这位今年已经42岁、开了 17年出租汽车的“的哥”，用独到的经营理念和不争的营业数据，证 明了月收入8000元并非“天方夜谭”。臧勤到的微软上海分公司，把 自己的开车经验和微软同事分享。据介绍，臧勤一口气演讲了45分钟 ，其中先后8次被微软员工的热烈掌声打断.
生活中的全部事项、任务都可看作项目管理范畴。运用项 目管理的手段，效果大相径庭。