武汉青山建设二路纯商业综合体项目整体定位及物业规划发展建议报告

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目标解析 开发商目标解析
G 1 oal : 现金流层面
提供安全、稳健、快速的现金流；
G 2 oal : 价格利润层面
价格只是实现的结果，利润是在现金流保障的前提来追求最大化，二者要平衡；
G 3 oal : 企业层面
奠定企业品牌基础，实现良好的口碑，锻炼队伍，在财务上支撑滚动开发以及其他项 目开发；
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2012/08/26—09/07 15个工作日
第一阶段（初期） 项目市场调研
工作
项目实地勘察 区域房地产市场调研 客户访谈 专业人士访谈
成果
项目地块条件分析 市场现状调查分析 目标客户访谈分析
2012/09/09—2012/09/24 15个工作日
第二阶段（中期） 定位和物业发展建议 根据市场调研研究结论，对项目的 定位与规划建议提升支撑，完善报告
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项目价值梳理 目标理解 核心问题
Part 1
价 值 回 顾
核心解决：梳理项目核心价值体系，界 定地块的开发属性，以目标为导向，找 到项目的核心问题和定位突破方向，是 项目整体定位和规划布局的基础。
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本体指标
项目地处青山传统核心，地形方正，为纯居住用地开发， 总占地面积约6.8万方，容积率不大于4，总建设面积可达27万方
项目技术指标： 用地性质：住宅用地 净用地面积：67700平方米（约合101亩） 建筑面积：270800平方米； 容积率：不大于4.0； 道路退让：退建二路35米
建设三路20米 其它满足建筑规范 其它： 1、紧邻武商综合体的本溪街不能开发临街 商业形态限制； 2、建设三路两个端口不在用地范围内； 3、国税局大楼后期有可能存在集中还建需 求，需在规划中有所考虑。
项目所在地段四面临街，出入便捷性以及临街商业价值明显 地块四面所临道路均在政府扩建改造范围，是本案价值的有力支撑 项目周边配套齐全，生活氛围、商业气息浓郁， “熟地”物业特征显著 本案周边武商综合体、“和平公园”地下商业、铁路等规划均是预期价值的有力支撑 地块北向离江约1公里距离，中间尚未有高层建筑，本案高层具备一定景观视野 中建三局作为央企背景的房企，市场认知度和开发实力也是项目的重要支撑
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属性界定 地块具备主城区核心地段、居住舒适性较高、具备一定规模性的宜居精品开发潜质
区域属性：
城市七大主城区之一 区域核心
项目属性：
中等规模,高容积率 无强势自然资源 生活配套、交通完善便捷
项目所在青山区是武汉七大主城区之一，但与其它区域相比相 对独立封闭，偏安一隅，受区域产业与交通的限制与外界的联 系较少。 项目所在建二商圈是青山传统核心商圈，青山人的传统集中消 费去所，商业气息、居住氛围、交通出行、生活配套等均十分 便捷完善，区域认知度较高。
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问题梳理 我们对目标和现实的矛盾梳理，来分析和界定项目面临的核心问题
项目指标限制
规模中等、容积率高 地块不完整，临街角被占 针对武商的商业形态限制
VS
最大化项目溢价
项目容积率4.0;占地约6.8万㎡,总建筑面积27万㎡,在目前市场 环境下，对所在青山老城而言属于大规模住宅项目，有一定规 模优势。 地块处于青山传统核心，周边以密集的居住小区为主，但强势 自然景观资源较为缺乏；北向临江直线距离约1公里左右，东向 距和平公园直线距离约500米左右。 项目周边生活配套十分完善，生活氛围成熟，人口密集，商业 气息浓郁，交通便捷，客户认知度高。
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目标及难点 开发目标、要求及存在的困惑
开发目标 目标1：满足项目投资回报率要求 目标2：利润最大化
开发要求 尽量加快开发速度 尽量全部销售，减少持有
存在的困惑 如何化解高容积率对产品品质及客户抗性的风险 针对武商项目对本案商业形态的限制，实现利润最 大化的产品组合模式？
项目关键词
预期：项目一定是稳、准、快： 投资回报稳定、定位精准、快速销 售、变现能力强、利润最大化； 时机：目前青山的旧城改造力度 大，供应密集，未来潜在供应集中， 竞争也会更加激烈，所以加快项目 的进程抢占市场有利竞争时机可以 降低项目风险； 商业：考虑武商项目对本案商业 形态、商业位置的限制与影响，提 出合理化的开发建议。
青山建设二路项目 整体定位及物市先机
2010年，新京广、沪汉蓉高铁将在青山划出中国的黄金十字街，城际铁路关系将从以天计 跃升为以时计，5小时之内将覆盖中国几乎所有重点城市，中短程客货运输将迅速从航空 向大运量、快速度、准时点、低成本、换乘转运便利的高铁转移，城市沿高铁高速发展。 这意味着，武汉将全面迎接高铁经济的到来。 而偏城青山将成为首当其冲的受益者！转而为城市格局转变的主导者， 瞬间从封闭走向开放、从偏城走向主城，武汉未曾有其它行政区得到此等待遇。 以此为契机，配合青山滨江商务总部区的城市规划，青山区大规模的旧城改造也由此拉开序幕！
我们不讳言青山目前的封闭与种种弊端，譬如区域形象、客户等都将对本案开发构成直接限制， 但中建此时登场，外力与内因的结合却恰到好处，以项目驱动青山的城市化梦想， 除了卖价值、卖生活以外，我们还有着更好的未来和前景。 经验告诉我们，城市、地段、产品是高增值物业的三大核心要素，也是本案的核心优势！ 我们将紧密结合青山的城市化进程作为本案主攻方向， 结合基础性与常规性研究，为贵司提供决策理论依据和参考！
提交整体报告（终稿）
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价值回顾 属性界定 核心问题
¶ 整体战略
¶ 规划推导
项目机会 研判
发展战略及整 体定位
¶ 市场机会研判 ¶ 物业机会研判 ¶ SWOT策略研判
¶ 项目定位
市属形 场性象 占定定 位位位
规划构思
¶ 方案对比
物业建议
¶ 分物业建议
价竞挑 稳 值争战 健 型型型 型
住商配 创 宅业套 新
街 大 旅
建 设
青山世纪坊
三
路
建 设 二
路
街 溪 本
武商综合体 项目用地
道
大 平 和
国税局大楼
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价值梳理
项目7大价值体系
NO.1 区位价值 NO.2 地段价值 NO.3 交通价值 NO.4 配套价值 NO.5 规划价值 NO.6 景观价值 NO.7 品牌价值
本案所在建二区域是青山传统核心高端消费之所，整体区位价值和认知较高