资产评估计算题

（二） 无限期
5、随着企业发展，可能会在后期出现年收益 递增的现象。
P R (1 r )
n i i 1
←（前期各期收益现值之和）
i

(r s )(1 r )
An 1
← （后期先资本化，再折现） n
练习四：
某企业预计未来5年的预期收益为10万 元、11万元、12万元、12万元、13万元， 并从第六年开始，企业的年收益额将在第 5年的水平上以1%的增长率增长，假定资 本化率为10%，试估测该企业持续经营条 件下的企业价值。


地价=（土地取得费用+土地开发费用+利息+利润） ×（1+土地增值收益率） =（150+200+28.77+57）×（1+15%） =501.2（元/㎡） 评估值=501.2×15000=752（万元）
举例

有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为2000 平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设 期为两年，建筑费为 3000 元 /平方米，专业费为建筑 费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该 写字楼建成后即出售，预计售价为 9000元 /平方米， 销售费用为楼价的 2.5% ，销售税费为楼价的 6.5% ，
当地银行年贷款利率为 6% ，开发商要求的投资利润
率为10%。试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地
价。
经典传统解法：
建筑面积=2000×2.5=5000（㎡） 1、楼价=0.9×5000=4500（万元） 2、建筑费=0.3×5000=1500（万元） 3、专业费=1500×10%=150（万元） 此处10%是开发 4、销售费=4500×2.5%=112.5（万元） 商两年开发期总 5、税费=4500×6.5%=292.5（万元） 体要求的回报 6、利息 =地价×[（1+6%）² －1]+（1500+150）× 6% =0.1236地价+99 7、利润 =（地价+1500+150）×10%=0.1地价+165 8、地价=4500-（1500+150+112.5+292.5+0.1地价 +165+0.1236地价+99） 地价≈1182（万元）
6、利息+利润 =地价×[（1+16%）² －1]+（1500+150）×1 6%
=0.346地价+264
7、地价 =4500-（1500+150+112.5+292.5+0.346地价+264）
地价≈1620（万元）
现金流折现法：
建筑面积=2000×2.5=5000（㎡） 1、楼价=0.9×5000×（P/F，16%，2）=3343.5（万元）
解答
（1） 如果维修是按新设计、新标准……： 则：可补偿有形损耗=30万元 不可补偿有形损耗 =（300×85%-30）× （10÷25）×100% =90 有形损耗=30+90=120万元 有形损耗率=[（30+90）]÷255] ×100%≈47% 或：（30÷255）×100% +（225÷255）×40% ≈ 47%
解答：

土地取得费用=150元/㎡ 土地开发费用=200元/㎡ 利息：18.54+10.23=28.77（元/㎡）
150×[(1+6%)² -1]=18.54（元/㎡） 200×35%× [(1+6%)1.5-1]+200×65%× [(1+6%)0.5-1] =10.23（元/㎡）

利润：
（150+200×35%）×10%+（150+200）×10% =57（元/㎡）
3、每年收益不等；但有明显规律性。 （如：稳定递增、递减等）
练习二：
某企业预计未来5年的预期收益为10万 元、11万元、12万元、12万元、13万元， 假定资本化率为10%，试用年金法估测该 企业持续经营条件下的企业价值。
解答：年金法
1、求未来5年的收益现值
10 0.9091 9.1 11 0.8264 9.1 12 0.7513 9.0 12 0.6830 8.2 13 0.6209 8.1 合计： 3.7908 43.5万元 2、求A A×3.7908=43.5 A=11.48（万元） 3、评估值=A/r=11.48/10%=114.8（万元）
1.实用新型与外观设计保护期限为10年，均自申请日开始计算。 专利剩余年限：5年；剩余收益期 l0-5-1=4（年） 2.未实施专利前每年收益 6×（2000－1900）×（1－25%）=450（万元） 3.实施专利后各年收益： 第一年：8×（2300-2150）×（1-25%）= 900（万元） 第二年：10×（2300-2150）×（1-25%）= 1125（万元） 第三年：11×（2300-2150）×（1-25%）= 1237.5（万元） 第四年：l2×（2300-2150）×（1-25%）= 1350（万元）
【例题】某企业拟购买A专利权以使本企业生产的甲种产品达到升级换代 的目的，该企业实施A专利后不仅使升级后的产品市场销售量大幅度提高，
而且价格也会明显上升，但同时也会引起成本的增加。已知该企业原甲种
产品年销售量在6万台左右，出厂价格为每台2000元，每台全部成本及税 费为1900元。经分析，甲种产品在升级后第一年销售量约为8万台，第二 年约为10万台，第三年约为11万台，第四年约为2万台左右，出厂价格约为 每台2300元，每台的全部成本及税费约为2150元。现委托评估机构对A专 利的所有权转让价值进行评估。评估基准日为2016年1月1日。 经评估人员调查得知，该专利为实用新型，2010年12月31日申请，
分段法
P
i 1 n
R (1 r )
i
i
←（前期各期收益现值之和）

A r (1 r )
n
←（后期先资本化，再折现）
后期收益一般视为稳定在某一水平， 某些特殊情况下也可以假设递增或递减。
练习三
某企业预计未来5年的预期收益为10万 元、11万元、12万元、12万元、13万元， 并从第六年开始，企业的年收益将维持在 15万元水平上，假定资本化率为10%，试 估测该企业持续经营条件下的企业价值。
举例：
某市经济技术开发区内有一块土地，面积为 15000
㎡。该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗
补偿费和耕地占用税）为每亩 10 万元（约 150 元 /
㎡），土地开发费为 200元/㎡。土地开发周期为两
年，土地开发费为分段均匀投入，第一年投入资金 占总开发费用的 35% 。开发商要求的年投资回报率 为 10%。当地土地出让增值收益率为 15%，银行贷 款年利率6%，试评估该土地的价格。
传统解法：
建筑面积=2000×2.5=5000（㎡） 1、楼价=0.9×5000=4500（万元） 2、建筑费=0.3×5000=1500（万元） 3、专业费=1500×10%=150（万元） 4、销售费=4500×2.5%=112.5（万元）
此处10%是开发 商要求的年投资 回报率
5、税费=4500×6.5%=292.5（万元）
2、建筑费=0.3×5000×（P/F，16%，1）=1293（万元）
3、专业费=1293×10%=129.3（万元） 4、销售费= 3343.5 ×2.5% =83.59（万元） 5、税费= 3343.5 ×6.5%=217.33（万元） 利息、利润不用计算 6、地价 =3343.5-（1293+129.3+83.59+217.33） ≈1620（万元）
解答:
Hale Waihona Puke Baidu


10 11 12 12 13 100
0.9091 0.8264 0.7513 0.6830 0.6209 0.6209
9.1 9.1 9.0 8.2 8.1 62.09 105.59
（一） 有限期
2、每年收益相等； P=
A i
1 1 =A(P/A,I,n) n (1 r )
解答：分段法



前期：
10 0.9091 9.1 11 0.8264 9.1 12 0.7513 9.0 12 0.6830 8.2 13 0.6209 8.1 合计：43.5万元 后期： （15/10%）×0.6209=93.14（万元） 评估值=前期收益现值+后期收益现值 =43.5+93.14=136.64（万元）
某房地产公司于 2009 年 3 月以有偿出让方式取得一块土地 50 年 使用权，并于2011 年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字 楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值 率为 2％。目前，该类建筑重置价格为每平方米 2500元。该建 每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租
解答：分段法
前期：



10 11 12 12 13
0.9091 0.8264 0.7513 0.6830 0.6209
9.1 9.1 9.0 8.2 8.1 合计：43.5万元
后期：


[13×（1+1%）÷（10%-1%） ] ×0.6209 =90.58（万元） 评估值=前期收益现值+后期收益现值 =43.5+90.58=134.08（万元）
2011年12月31日获得专利授权，该专利尚未许可他人使用，专利权所有人
也未曾使用，该专利目前有效，本次为专利所有权转让，而且上述分析符 合实际，但需要停产一年进行技术改造。适用所得税税率为25%，适用折 现率为l5%。 要求：根据上述资料，在不考虑技术改造费用及其他因素的条件下， 对该专利所有权的转让价值进行评估。
该宗地2015年3月的土地使用权价格。
解答
1、年总收益=50×12 ×900 ×（1－10%）=486000元 2、年总费用=73260 年管理费=486000 ×3.5%=17010 年维修费=2500 ×900 ×1.5%=33750 年税金=20 ×900=18000 年保险费=2500 ×900 ×0.2%=4500 3、房地产年纯收益=年总收益－年总费用 =486000－73260=412740 4、房屋纯收益： 房屋现值=2500 ×900 －（2500× 900）/48×4 =2062500 房屋年纯收益=2062500 /(P/A,8%,44)=170778 5、土地年纯收益=412740－170778=241962 6、土地价格=241962× (P/A,7%,44)= 3280499元
修复法 举例
某工业企业有一台大型设备，复原重置成本 为300万元，按照采用现代设计标准、使用新材 料的要求估算 ，更新重置成本为复原重置成本 的85%。通过和技术人员交流，得知该设备的某 些零部件需要更换 ，整个维修量大约为30万元 。该设备2005年1月1日投入生产 ，评估基准日 为2014年12月31日 。预计修复后该设备至少还 可使用15年。确定其有形损耗及有形损耗率。
筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，
金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10％，每年需支付
的管理费为年租金的 3.5％，维修费为重置价的1.5％，土地使
用税及房产税为每建筑平方米 20 元，保险费为重置价的 0.2 ％，
土地资本化率7％，建筑物资本化率8％。试根据以上资料评估

（二） 无限期
2、未来各期收益额不等，但呈等比稳定递 增或递减：
A P= ------r －s A P= ------r + s
递增 递减
（二） 无限期
3、未来各期收益额不等，但呈等差级数稳 定递增或递减： 递增 P=A/r + B/r² P=A/r - B/r²
递减
（二） 无限期
4、未来各期收益额不等，且没有明显变化趋势：
30
225
有 形 损 耗
可修复性磨损 不可修复性磨损
30
？
解答

（2）如果维修是按原设计、原标准……： 则：可补偿有形损耗=30万元 不可补偿有形损耗 =（300-30）×有形损耗率 =270×（10÷25）×100%=108万元 有形损耗率=[（30+108）÷300]*100%=46% 有形损耗=（300×85%）×46%=117.3万元
30 30
270
有 形 损 耗
可修复性磨损 不可修复性磨损
108
练习一: 某企业距其企业章程规定的经营期限只 剩5年，到期后不再继续经营。预计未来5 年的预期收益额为10万元、11万元、12万 元、12万元、13万元，5年后，该企业变 现预计可收回100万元，假定折现率10%， 试估测该企业价值。