二次装修工程管理规定

1.目的

本标准规定了商办物业项目业户装修的管理内容和要求，以规范商办物业项目业户装修的工程管理。各项目以本规定作为指导性文件，根据自身特点编制详细的二次装修管理手册。

2.范围

适用于各物业服务中心工程部对业户装修及公共区域的装修施工过程的工程管理。

3.

4.定义

4.1二次装修：业户对所拥有或使用的建筑物进行设计、施工，以达到保护建筑主体，

改善使用功能、美化环境、空间，标示使用者特征的过程。

4.2装修工程管理：为保护建筑本体和装修后的功能符合有关规定，工程部门协助政

府相关部门对业户的装修活动进行图纸审核、监管、验收的过程。

5.方法与过程控制

5.1管理原则

5.1.1配合客户服务部门为业户办理装修手续，并与业户设计、施工单位做好设计、

施工交底工作。

5.1.2物业服务中心工程管理部门负责装修方案的审核、装修过程中的监督检查和装

修相关验收。

5.1.3配合安全管理部门对业户装修方案中涉及消防系统的审查，需要时协助办理消

防报验手续。

5.1.4配合物业服务中心负责人根据本项目的具体情况制定项目《装修手册》或《装

修指南》。

5.1.5装修管理活动应符合国家、地方法规的要求。物业服务中心与装修方、施工方

签订相应协议，规定双方权利、义务和应履行的责任。

5.1.6工程部应落实装修审批、检查、验收及现场管理的负责人，并制定相关管理服

务标准。

5.2装修图纸的审核

5.2.1图纸审核依据：

依据«租户装修守则»及相关国家技术规范的要求对租户递交的二次装修图纸进行审

核，并及时将审图意见回复租户。

5.2.2对存在以下问题的，不宜审批：

a)涉及拆改承重结构的；

b)存在消防隐患的；

c)有可能破坏预埋管线的；

d)有可能破坏外墙立面的；

e)有可能破坏楼层防水层的。

5.2.3装修图纸审核的权限与时限

5.2.3.1由工程负责人组织各专业主管进行会审，审核意见汇总后由物业服务中心负责人签发。

5.2.3.2涉及消防审批的内容由政府主管部门办理，安全管理部门予以协助。

5.2.3.3装修审批的时限为3~5个工作日，遇节假日顺延。

5.3装修施工管理

5.3.1 二次装修管理人员须每天不定时巡视租户装修情况，对违反设计图纸和装修守则的内容，必须及时指定（口头及书面），必要时报告上级主管暂停施工。

5.3.2 二次装修管理人员须定期记录与汇总租户装修进展，在巡视中，需特别注意：5.3.2.1施工单位是否按报批的设计图施工，发现有与设计图不符且可能影响其他业户利益和物业安全的情况，可责令施工单位停止，重新报批。

5.3.2.2临时用电是否超出申请的用电量，临时照明灯具安装是否规范。

5.3.2.3电气接线是否符合国家规范，电流是否平衡。

5.3.2.4检查施工所用的材料是否与报批的设计图和材料表相符，若有装饰必须使用的木制品，督促施工单位进行防火处理。

5.3.2.5检查破坏原结构情况对地坪上开槽铺电话、电脑线及墙、柱上开槽铺电线需进行论证，确保结构安全。

5.3.2.6拆除原有设施时，应认真审核是否是批准的范围，应注意事先做好断水、放水和在断电等准备工作。

5.3.2.7注意保护外立面上的门、橱窗和玻璃幕墙。

5.3.2.8对动火（电焊、气焊）应审核是否办理动火证，现场是否按规定配备灭火器和监护人，操作者是否是动火持证人。

5.3.2.9不能随意安装分体式空调，对IT机房需要的分体式空调，室外机位置要严格把关。

5.3.2.10对空调和喷淋管线的施工，必须监督不能损害原系统，不能有垃圾等杂物进入中央管线。

5.3.2.11消防系统改造必须是物业指定单位施工（必须有相应的消防施工资质）。5.3.2.12若有租户需安装洗手盆，驳接的管线必须考虑维修时不影响相邻业户的工作/生活，并做好防水处理。

5.3.3二次装修机电安装注意事项：

5.3.3.1租户精装修吊顶区域封板前应做隐检验收。

5.3.3.2吊顶内消防管道施工后应进行压力试验。

5.3.3.3吊顶内消防管道安装后应清理丝口处的麻丝，并做防腐防锈处理。

5.3.3.4各专业管道支、吊架应独立，不能依附于其他管道。

5.3.3.5吊顶封闭前应做消防自动报警系统联动试验。

5.3.3.6电气专业配管的跨接地线应按国家规范设置。

5.3.3.7吊顶内金属软管长度不应超出国家规范要求。

5.3.3.8照明线路敷设后应提供回路测试报告。

5.3.3.9风管、静压箱及其他部件，须擦拭干净，做到无油污和浮尘。

5.3.3.10保温柔性风管不应放置于吊顶板上，应提供足够的承托。

5.3.3.11柔性风公平长度不应大于该管径的五倍和最大长度不应超过两米。

5.3.3.12吊顶封闭前风管保温应修复或更换。

5.3.3.13灯具应独立吊装。

5.3.3.14吊顶封闭前应检查所有线盒盖板。

5.3.3.15应进行BA系统的联动调试。

5.3.4现场管理人员发现以下情况，按违规处理。

5.3.4.1未出示或张贴《装修申请审批表》或装修许可证等文件（适用时）；

5.3.4.2未按规定的施工时间施工；

5.3.4.3超出申报范围内的装修项目；

5.3.4.4违反装修手册和施工协议书的其他规定；

5.3.4.5违反装修管理的有关规定。

5.3.5违规处理的方式可以是：

5.3.5.1批评教育，要求立即纠正；

5.3.5.2对超出申报范围的装修项目，重新进行申报审批后方可施工；

5.3.5.3责令停工；

5.3.5.4责令恢复原状；

5.3.5.5要求赔偿损失（须报项目负责人批准）；

5.3.5.6依据规定罚没违约金。

5.3.6现场管理人员发现违规装修的情况应及时填发《装修违章整改通知书》给业户。对拒不接受整改甚至强行违规装修的业户，可视情况采取如下措施处理：

5.3.

6.1暂扣施工人员的通行证；

5.3.

6.2向开发商报告；

5.3.

6.3向公司相关部门及上级领导报告；

5.3.

6.4向政府职能部门报告；

5.3.

6.4通过司法程序解决问题。

5.6装修环境管理

5.6.1装修垃圾应及时清理，不许堆积在通道等地方，影响通行，给其他业户造成通行障碍和不便。

5.6.2应严格控制装修时间，避免噪声扰民。

5.7装修验收管理

5.7.1 租户二次装修竣工后，必须按照规定报消防与质监部门验收与备案，同时需向物业服务中心提交两份竣工图，并由物业服务中心组织竣工验收。

5.7.2 物业组织的竣工验收，只是针对租户的装修对楼宇原有设施的影响情况验收，以及是否存在安全隐患的检查，并不包括其装修质量的验收。

5.7.3若验收不合格，则由租户及其装修单位负责进行整改，如逾期无法完成，可由物业服务中心安排完成，所发生的费用从租户装修押金中扣除。