郑州城市可进入性研究1

2.50
140
2.00 120
100 单 位 ： 80 万 ㎡ 60
40
20
成交量稳定
传统春节影响成交 量
1.50 74.57
1.00 52.98
0.50
0
0.00
12.07 12.08 12.09 12.10 12.11 12.12 13.01 13.02 13.03 13.04 13.05 13.06 13.07 13.08 13.09 13.10 13.11 13.12 14.01 14.02 14.03 14.04 14.05 14.06 14.07
成交占地面积 成交建设用地 成交建筑面积 成交总价 成交楼板价 溢价率
Βιβλιοθήκη Baidu
（万M2）
(万M2)
(万M2)
(万元) （元/平米） （%）
109
447.9
447.9
1549.2
170.9 1,103.64 11.29
88
342.5
342.5
1240.1
165.3 1,333.46 10.57
43
187.3
187.3
地级市 省会
江苏 安徽
5038.9 4672.91
2013年郑州市在华中/华东人均可支配收入排名
排名
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
2013年数据
上海市 43851 苏州市 41143 南京市 39881 杭州市 39310 无锡市 38999 长沙市 33662 南通市31059 武汉市 29821 合肥市 28083 郑州市 26615
行政区划：郑州辖九区五市一县（其中二七区、高 新区、管城区、惠济区、金水区、经开区、郑东新 区、中原区为中心城区,市政府在中原区）； 地域面积：7446.2平方公里，其中市区1010.3平方公 里； 常住人口：919万人，其中市区460万人；
郑州 Zheng Zhou
中心城区
经济基础
郑州市2013年GDP总量排名河南省第一位，位于华中、华东第8位。郑州市人均可支 配收入位列河南省第一位，位列位于华中、华东主要城市第10位。
人口概况
根据2013年河南人口发展报告的数据，郑州市常住人口919万，但是市内八区常住人口 约有460万.（备注： 2010年市区由中原区、二七区、管城区、金水区、惠济区五区组成，后扩展成八区：二七区、高新区、
管城区、惠济区、金水区、经开区、郑东新区、中原区，上街区不属于市区。）
市内八区常住人口 460万
“十一五期间”（2006-2010）
“十二五期间”（2011-2015）
Part.2 市场分析
8
商品住宅土地市场情况
郑州市八区商品住宅土地市场近三年成交楼板均价1220元/平，二七区楼板价最高 ，高新区次之。
时间
2013年 2012年 2011年 合计
郑州市八区商品住宅土地市场历年成交情况
总计
成交幅数
2013年郑州市在华中/华东的GDP排名
排名
1 2 3 4 5 6 7
8
9 10
名称
上海 苏州 武汉 杭州 无锡 南京 长沙
郑州
南通 合肥
行政级别
所属省份
2013GDP（亿 元）
直辖市 地级市 省会 省会 地级市 省会 省会
省会
上海 江苏 湖北 浙江 江苏 江苏 湖南
河南
21602.12 13015.7 9051.27 8343.52 8070.18 8011.78 7153.13 6201.9
559.3
241
2080.5
商品住宅 0.975
成交面积 （万㎡）
359.2
622.6
771.8
379.9
2133.5
10
商品住宅市场情况
郑州市区商品住宅供求比维持在合理水平，市场火爆，8月取消限购以来，成交量 明显回升，供求比0.33 。
郑州市八区商品住宅历年供求走势
160
近一年住宅市场火爆，成交较好，整体市场供不应求
708
87.9 1,241.99 42.67
240
977.8
977.8
3497.4
424.1 -
-
9
商品住宅市场情况 郑州市八区商品住宅市场整体供求平衡，供求比为0.975。
年度
2011年 2012年 2013年 2014年
合计 供求比
郑州市八区商品住宅历年供求走势
供应面积 （万㎡）
658.5
621.7
企和本地房企平分秋色。 结论及建议：郑州的区位、交通、经济基础较好，人口基数大，2014年以来的土地供
应不足，近一年来商品住宅市场供求基本平衡，市场火爆。如要进入郑州市场，建 议在距中心城区15公里内可拿地，注重刚改和改善类产品。
Part.1 城市介绍
3
城市概况
郑州市内辖九区五市一县，是河南省会，地处中原腹地，中原城市群及中原经济区中心 城市。新亚欧大陆桥上的重要城市，国家重要的综合交通枢纽。
4 PART 定位篇 片区总体发展定位研究 郑州城市可进入性研究
控股集团 ·投资中心 investment center
郑州市
2013年GDP：6201.9亿，位列河南省城市排名1位 2013年城镇居民人均可支配收入：26615元，位列河南省城市排名1位 常住人口：919万，其中市区460万 2013年市区商品住宅成交量及均价：771.8万㎡、8400元/㎡左右 市场供求：郑州市区商品住宅市场整体供求平衡，供求比约为0.975 。截止 2014年7月末存量达509.95万㎡，去化周期约10个月，市场较好。全国性房
2.9万人/平 方公里
0.16万人/ 平方公里
城市规划
郑州市城市空间布局结构为“两轴八片多中心”，主城区实行主要向东、东南两个方 向展开的战略。
东西向城市发展轴 ：依托郑—汴—洛 发展带
兼顾西部发展方向
依托郑州国家高新技术产业开发区和荥阳、上街、巩义等 城，加强与偃师、洛阳的衔接，形成郑洛城市工业走 廊，重点发展高新技术产业和建材、煤炭、铝加工、 制药、电缆、机械、化工等产业。
区域
常住人口 （万人）
人口密度
中原区
二七区
管城区
金水区
惠济区 上街区 中牟县 巩义市 荥阳市 新密市 新郑市 登封市
100.1
80.85
74.18
168.5
36.55 13.15 72.73 80.78 61.37 79.72 75.8 66.8
4.16万人/ 平方公里
0.52万人/ 平方公里
0.52万人/ 平方公里
主要向东、东南两个方向展开。
东进
东部方向：依托郑东新区、国家郑州经济技术开发区、河南出口 加工区、郑汴产业带，推进与开封对接，重点发展现代 服务业及先进制造业。
东南方向：依托航空港、新郑州站综合交通枢纽和国家干线公路 物流港，大力发展航空、铁路、公路联运，重点发展航 空物流、保
南北向城市发展轴：构建 税物流等现代物流业，推进与许昌对接。 新—郑—漯产业带的核 心区域