各国公共、保障住房政策概况
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• 公共住房也是对左翼的政治压力的回应，为大 火受害者提供永久性的安置区 • 1970年代，公共住房是新市镇开发的重要工具— —使新市镇变成“适于居住的”地方，吸引私 人开发商，使土地升值，增加政府收入。
香港
• 公屋被用作住宅之梯（ housing ladder ）的重要跳 板 • 公屋的低廉租金使租户可以为买房而存款——购 买居屋（通常首付较低，并且有折扣）再提升为 私有产权房 • 有助开发商集中高端（更有利可图的）市场，而 无需担心贫困家庭住房短缺所带来的社会后果
• 出租公屋 － 高额补贴，租金为市价1/2到1/3，需通过资产和 收入调查。收入限额低于但接近香港的中位收入
• 居者有其屋 （出售）（经济适用房）市价40%-60%，需要与 房委会共享转让收益，本质上是产权共享，容纳18%家庭
香港徙置区 (1950, 1960S)
香港出租公屋 (1970年後)
88 8 99 9 10 10 10 年份
香港
• 近年，房价达到历史高点
• 低端私人租赁市场的恶质化- 【劏房】估计超过 17万人 • 公屋轮候加长，超过 20万家庭在轮候册上
• 公屋租客急剧贫穷化、边缘化；越来越多单身、 贫困以及单亲家庭 • 大比例的公屋租客领取社会援助；在偏远地区的 公屋邨更为突出
美国
• 公共住房建设始于20世纪30年代大萧条之后，然而并没有全国性 的、持续的公共住房建设项目
• 20世纪70年代，大规模的公共住房住宅小区在部分城市（如芝加 哥和纽约城）得到发展，但规模依然非常小
• 公共住房约占住宅总量的 1%。纽约的公共住房部门是全美最大 的，其公共住房也仅容纳约5%的人口 • 美国的公共住房的目标群体是非常贫困的家庭；并且居住是有时 限的 • 自20世纪80年代，租金津贴开始代替实物住房作为帮助贫困家庭 的重要手段。然而，每年的租金津贴具有一定配额，申请者必须 排队等候 • 美国对贫困家庭的住房援助的供应是最糟糕的
• 供应 – 国家直接建造公共住房 • 通常会同时使用上述三种干预策略
作为社会政策的公共住房
• 在一些西欧国家，公共住房是社会政策的重要支 柱——解决工人阶级的住房问题、供应体面的质 量良好的住房 • 仁慈的国家——公共住房的兴建是为了改善工人 阶级、特别是贫困家庭的居住条件，包括公共卫 生、不安全住房带来的危险，改善贫民窟的居住 环境等
英国
• 1980后超过1百万的议会住房被出售，目前议会住房所占比 例下降到18%左右
• 新的社会住房由住宅协会建造及管理，中央政府提供补贴
• 在房客同意的基础上，未出售的议会住房也可转让给住宅协 会 • 租金被强制上调（但依然低于市场水平） • 贫困的房客可以向申请社会救助（social security）申请住房 租金补贴 • 目前，大部分议会住房的房客都处于失业或退休状态，依赖 于社会救助 • 大部分的住房分配都通过计分系统（a point system ）来实现 – 只有少量议会住房对房客的收入设置上限
标准。国家应该干预以确保给负担不起的家庭提 供此标准的住房
如何干预
• 规制 – 要求私营部门符合某种标准的住房（建造 标准），或者低于某价格（比如租金管制，限价 房） • 补贴 –对提供者的补贴（授予或减少土地出让 金，开发商退税），对消费者补贴（租金津贴、 租金或按揭还款退税）。通过征税改变供给或需 求（空置物业税、短期交易征税）
东欧
• 对社会主义时期的大部分欧洲国家而言，几乎所有的住房都是国 家住房（罗马尼亚和保加利亚是例外）
• “大爆炸”式的住房私有化将几乎所有的公共住房以很便宜的价 格卖给住户，变成私有住房,部分国家更几乎是免费的
• 在俄罗斯和波兰，一些家庭拒绝购买，结果是其公共住房所占的 比例是东欧国家中最高的。 • 捷克公房所占比例排行第三——捷克的新建住房所占比例也很 高。然而，所有东欧国家的新增公共住房建设缺乏资金 • 新建公共住房较多的国家往往是更富裕、具有较少贫困人口的国 家 • 虽然大部分东欧国家的公共住房以贫困家庭为目标群体，然而这 并没有减少贫困和不平等
• 市场效益 － 市场供应住房被认为是最有效的
资源分配手段。私人自有为一种Baidu Nhomakorabea得拥有的产权 形式
• 市场失灵 － 住房市场远非完美市场，迟缓的
供给效应、信息不对称、搬家的交易费用等。使 得价格不稳定，影响人民的生活和金融市场（比 如，美国次贷危机）。市场失灵是国家干预的基 础
• 公益品 － 住房质量不应低于某个特定的最低
香港居者有其屋
香港
• 香港实行生产主义体制 (Productivist welfare Model) – 社会政策服务于经济政策
• 公共住房是早期工业政策的一个部分——低廉房 租视作社会工资，减低劳工的成本增加竞争力 • 徙置房是贫民区清拆，但只有适合工业发展的 地段被清拆，是否清拆与该地住房条件无关
英国
瑞典
• 社会住房约占住宅总量的22% • 社会住房由市政当局所有的住宅公司所开发和管理， 收取市场水平的租金
• 没有对社会住房设置准入限制。社会住房不是贫困人 口住房
• 贫困家庭能从社会保险中得到可观的住房补贴，他们 能在私人租赁市场租房 • 社会住房的租金由租户协会和住宅公司协商决定
瑞典
葉毅明
香港城市大學
保障房的建设与管理： 中国的发展方向与国际比 较
葉毅明
香港城市大學
报告大纲
• 各国公共／社会住房政策概况 • 公共／社会住房政策的社会经济学 • 中国保障房政策与前景 • 公共／社会住房管理 • 互动答问
• 最早的公共住房源自19世纪后期的英国（1890年工人 阶级住房法案），该法案鼓励地方当局为工人阶级建 造住房 • 英国1919年住房法案要求地方当局提供住房；地方当 局得到中央政府补贴的支持 • 第一次世界大战后，［战斗英雄住房］拉开了大规模 建设公共住房的帷幕 • 西欧的公共住房的最大扩张发生于两次世界大战之间。 公共住房成为福利国家的一个重要支柱
瑞典
东欧公共住房比例
16 14
12
10
8
6
4
2
0
东欧贫困与公共住房的建设，1995-2010
俄罗斯 克罗地亚
贫 穷 边 缘 人 口 比 率 （ ）
罗马尼亚 波黑 波兰 爱沙尼亚
斯洛伐克 斯洛伐克
塞尔 维亚
斯洛文尼亚
乌克兰
匈牙利
捷克
%
1995-2000年间，已居住的所有住宅中公共住房所占百分比（%）
国家
英国
% 私人租赁
英国
公共租赁
自有住房
• 公共住房是地方议会(local councils) 的责任 – 因此被称为 ［议会住房］
• 补贴既来自中央政府，也来自地方政府
• 议会住房的全盛期是两次世界大战期间
• 最大的住宅开发出现于1960年代 – 建造了众多的公寓房
• 1981年，议会住房发展到达顶峰，约占32% • 1980年开始实施私有化政策 – 让公屋住户拥有［购买 权］(the right to buy) － 如住户提出要求，地方政府不能 不卖。 • 不再补贴新建住房，也不再允许地方政府提供补贴
台湾
• 1975年，政府直接兴建国民住宅（出售）， • 1982年，增列“贷款人民修建”、“奖励民间投资兴 建”方式 • 1991年，“六年国建计划”（1991-1996），预计 3,030亿美元总额投入 • 1999年房贷利率补贴，帮助个人购房 ,政府逐渐退出直 接建房 • 2010年《经济适用住房政策》，政府回应高房价，放 出土地，修建国民住宅 • 2011年《住宅法》，保护少数人的权利，只租不卖 • 台湾绝大部分公房为出售，出租公房是今年的新政 策。
1.0
0.5
社会住房出租的变化率
0.58 0.27 0.10 0.33
年变化率
0.0
-0.33 -0.43 -0.56
-0.5 -1.0
-1.07 -0.80 -0.80
-1.5 -2.0
-2.5
-3.0
-2.36
斯洛 德国 澳大 荷兰 芬兰 英国 瑞典 加拿 美国 丹麦 法国 文尼 利亚 大 亚
东欧国民财富与公共住房建设的关系， 1995-2010
斯洛文尼亚
捷克
2010 GDP GPD 的 百 分 比 ）
年 （ 购 买 力 平 价 ） （ 平 均
爱沙尼亚
匈牙利
克罗地亚 克罗地亚
斯洛伐克
波兰
俄罗斯
塞尔维亚
罗马尼亚 波 黑
乌克兰
1995-2000年间，已居住的所有住宅中公共住房所占百分比（%）
• 能够为边缘社群提供社会安全网，加强社会稳 定、经济不景气时期维持购买力
新加坡公共住房
新加坡
• 绝大部分住房都由国家控制，但大部分公房在一 个被控制的市场供出售
• 非常小比例的租赁房，仅面向非常贫困的人群
• 一手房和部分二手房市场的价格由国家控制
• 新建住宅的供给也被控制的；目前在一个“按需 供给”的系统中运行（有足够多的登记时才会建 造） • 新加坡拥有非常高质量的住房。即使是商店和相 关设施也是由国家供给的
Others Public Homeownership 居者有其屋
私人出租 其他
Private Renting
公屋租户变化
核心家庭
核心家庭
家 庭 户 所 占 百 分 比
单身老人／老人夫妇 单身老人／老人夫妇
单身非老人 单身非老人
年青夫妇 年青夫妇
单亲家庭 单亲家庭
公屋租户收入结构变化
% 1= 1= 最低收入十分一住户 最低收入十分一住户 10 10 == 最高收入十分一住户 最高收入十分一住户 1 = 最低收入十分一住户 10 = 最高收入十分一住户 22 2 33 3 11 1
台湾公共住房年供应量变化
台湾政府公共住房年供应量 户 数 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0
系列2
1981
1986
1988
1990
1992
1994 1996
1998
2000
2002
2004
年份
2012
韩国
• 战后韩国把资源投放到经济建设，1990年代前 只有少量的公房出售。 • 《住宅200万户建设规划（1988-1992）》，修 建永久公共房屋。再开发修建永久租赁房屋 • 《新经济五年规划（1993-1997）》转为修建 50年期公共住房，预计修建100,000户住房。 • 1998年，放宽住房管制，修建国民公共住宅， • 2003年，新法案通过，国民公共住宅可通过购 买和租借形成
韩国公共住房累计供应变化趋势
韩国/nation
公共住房供应—国际比较：
以实物（出资）
瑞典 英国 公房经营公司 住房协会
以现金（出资）
社会保障 社会保障
可售卖
否 是
荷兰
美国 香港
住房协会
联邦政府/NGO 政府
社会保障
租房补贴 社会保障/租房补 贴 需购买
是
否 是 是
新加坡 政府
为什么提供公共住房
• 私房租赁市场的租金水平也是由租客协会和房东协会 协商确定。私房租赁市场中的租金水平和社会住房的 租金水平是挂钩的 • 社会住房不是一种福利；社会住房作为私房部门的稳 定力量，目的是防止住房市场的剧烈波动 • 合作社住房(Cooperative housing) 在瑞典也很流 行；就产权结构而言，合作社住房是租赁和自有的混 合体
100
新家坡房屋产权比率 （Homeownership rate） 新加坡：房屋产权比率（Homeownership rate）
92 87.5 91.1 87.2 88.6
• 居屋发挥功能：为私有住房部门提供潜在的购买 者。由于居屋定价与市价挂钩，有助于对市场部 门的划分。房价上涨也使得居屋购买者能够提升 到私有住宅
香港住房产权
40 35 30
% Private Homeownership 私人自有
公有出租
Private Renting
25
20 15 10 5 0 1981 1986 1991 1996 2001 2006 2010
• 恶毒的国家——公共住房的建设出于政治动机， 为了支持工业发展（仅针对熟练工，也为了帮助 建筑业的发展），缓和资本主义国家的内在矛盾 （工人运动）
香港
• 始于1954年，公屋早年是两个并行的项目 • 徙置区：受自然灾害或再开发影响的家庭，租金低廉，但 楼房质量及居住环境十分恶劣； • 廉租房：针对白领和熟练手工工人，质量及居住环境很 好，但租金相对高昂 • 1973年后，统一为公共房屋。目前容纳约30%的人口 • 进一步分为出租公屋 (廉租房）和居屋 (居者有其屋 )
香港
• 公屋被用作住宅之梯（ housing ladder ）的重要跳 板 • 公屋的低廉租金使租户可以为买房而存款——购 买居屋（通常首付较低，并且有折扣）再提升为 私有产权房 • 有助开发商集中高端（更有利可图的）市场，而 无需担心贫困家庭住房短缺所带来的社会后果
• 出租公屋 － 高额补贴，租金为市价1/2到1/3，需通过资产和 收入调查。收入限额低于但接近香港的中位收入
• 居者有其屋 （出售）（经济适用房）市价40%-60%，需要与 房委会共享转让收益，本质上是产权共享，容纳18%家庭
香港徙置区 (1950, 1960S)
香港出租公屋 (1970年後)
88 8 99 9 10 10 10 年份
香港
• 近年，房价达到历史高点
• 低端私人租赁市场的恶质化- 【劏房】估计超过 17万人 • 公屋轮候加长，超过 20万家庭在轮候册上
• 公屋租客急剧贫穷化、边缘化；越来越多单身、 贫困以及单亲家庭 • 大比例的公屋租客领取社会援助；在偏远地区的 公屋邨更为突出
美国
• 公共住房建设始于20世纪30年代大萧条之后，然而并没有全国性 的、持续的公共住房建设项目
• 20世纪70年代，大规模的公共住房住宅小区在部分城市（如芝加 哥和纽约城）得到发展，但规模依然非常小
• 公共住房约占住宅总量的 1%。纽约的公共住房部门是全美最大 的，其公共住房也仅容纳约5%的人口 • 美国的公共住房的目标群体是非常贫困的家庭；并且居住是有时 限的 • 自20世纪80年代，租金津贴开始代替实物住房作为帮助贫困家庭 的重要手段。然而，每年的租金津贴具有一定配额，申请者必须 排队等候 • 美国对贫困家庭的住房援助的供应是最糟糕的
• 供应 – 国家直接建造公共住房 • 通常会同时使用上述三种干预策略
作为社会政策的公共住房
• 在一些西欧国家，公共住房是社会政策的重要支 柱——解决工人阶级的住房问题、供应体面的质 量良好的住房 • 仁慈的国家——公共住房的兴建是为了改善工人 阶级、特别是贫困家庭的居住条件，包括公共卫 生、不安全住房带来的危险，改善贫民窟的居住 环境等
英国
• 1980后超过1百万的议会住房被出售，目前议会住房所占比 例下降到18%左右
• 新的社会住房由住宅协会建造及管理，中央政府提供补贴
• 在房客同意的基础上，未出售的议会住房也可转让给住宅协 会 • 租金被强制上调（但依然低于市场水平） • 贫困的房客可以向申请社会救助（social security）申请住房 租金补贴 • 目前，大部分议会住房的房客都处于失业或退休状态，依赖 于社会救助 • 大部分的住房分配都通过计分系统（a point system ）来实现 – 只有少量议会住房对房客的收入设置上限
标准。国家应该干预以确保给负担不起的家庭提 供此标准的住房
如何干预
• 规制 – 要求私营部门符合某种标准的住房（建造 标准），或者低于某价格（比如租金管制，限价 房） • 补贴 –对提供者的补贴（授予或减少土地出让 金，开发商退税），对消费者补贴（租金津贴、 租金或按揭还款退税）。通过征税改变供给或需 求（空置物业税、短期交易征税）
东欧
• 对社会主义时期的大部分欧洲国家而言，几乎所有的住房都是国 家住房（罗马尼亚和保加利亚是例外）
• “大爆炸”式的住房私有化将几乎所有的公共住房以很便宜的价 格卖给住户，变成私有住房,部分国家更几乎是免费的
• 在俄罗斯和波兰，一些家庭拒绝购买，结果是其公共住房所占的 比例是东欧国家中最高的。 • 捷克公房所占比例排行第三——捷克的新建住房所占比例也很 高。然而，所有东欧国家的新增公共住房建设缺乏资金 • 新建公共住房较多的国家往往是更富裕、具有较少贫困人口的国 家 • 虽然大部分东欧国家的公共住房以贫困家庭为目标群体，然而这 并没有减少贫困和不平等
• 市场效益 － 市场供应住房被认为是最有效的
资源分配手段。私人自有为一种Baidu Nhomakorabea得拥有的产权 形式
• 市场失灵 － 住房市场远非完美市场，迟缓的
供给效应、信息不对称、搬家的交易费用等。使 得价格不稳定，影响人民的生活和金融市场（比 如，美国次贷危机）。市场失灵是国家干预的基 础
• 公益品 － 住房质量不应低于某个特定的最低
香港居者有其屋
香港
• 香港实行生产主义体制 (Productivist welfare Model) – 社会政策服务于经济政策
• 公共住房是早期工业政策的一个部分——低廉房 租视作社会工资，减低劳工的成本增加竞争力 • 徙置房是贫民区清拆，但只有适合工业发展的 地段被清拆，是否清拆与该地住房条件无关
英国
瑞典
• 社会住房约占住宅总量的22% • 社会住房由市政当局所有的住宅公司所开发和管理， 收取市场水平的租金
• 没有对社会住房设置准入限制。社会住房不是贫困人 口住房
• 贫困家庭能从社会保险中得到可观的住房补贴，他们 能在私人租赁市场租房 • 社会住房的租金由租户协会和住宅公司协商决定
瑞典
葉毅明
香港城市大學
保障房的建设与管理： 中国的发展方向与国际比 较
葉毅明
香港城市大學
报告大纲
• 各国公共／社会住房政策概况 • 公共／社会住房政策的社会经济学 • 中国保障房政策与前景 • 公共／社会住房管理 • 互动答问
• 最早的公共住房源自19世纪后期的英国（1890年工人 阶级住房法案），该法案鼓励地方当局为工人阶级建 造住房 • 英国1919年住房法案要求地方当局提供住房；地方当 局得到中央政府补贴的支持 • 第一次世界大战后，［战斗英雄住房］拉开了大规模 建设公共住房的帷幕 • 西欧的公共住房的最大扩张发生于两次世界大战之间。 公共住房成为福利国家的一个重要支柱
瑞典
东欧公共住房比例
16 14
12
10
8
6
4
2
0
东欧贫困与公共住房的建设，1995-2010
俄罗斯 克罗地亚
贫 穷 边 缘 人 口 比 率 （ ）
罗马尼亚 波黑 波兰 爱沙尼亚
斯洛伐克 斯洛伐克
塞尔 维亚
斯洛文尼亚
乌克兰
匈牙利
捷克
%
1995-2000年间，已居住的所有住宅中公共住房所占百分比（%）
国家
英国
% 私人租赁
英国
公共租赁
自有住房
• 公共住房是地方议会(local councils) 的责任 – 因此被称为 ［议会住房］
• 补贴既来自中央政府，也来自地方政府
• 议会住房的全盛期是两次世界大战期间
• 最大的住宅开发出现于1960年代 – 建造了众多的公寓房
• 1981年，议会住房发展到达顶峰，约占32% • 1980年开始实施私有化政策 – 让公屋住户拥有［购买 权］(the right to buy) － 如住户提出要求，地方政府不能 不卖。 • 不再补贴新建住房，也不再允许地方政府提供补贴
台湾
• 1975年，政府直接兴建国民住宅（出售）， • 1982年，增列“贷款人民修建”、“奖励民间投资兴 建”方式 • 1991年，“六年国建计划”（1991-1996），预计 3,030亿美元总额投入 • 1999年房贷利率补贴，帮助个人购房 ,政府逐渐退出直 接建房 • 2010年《经济适用住房政策》，政府回应高房价，放 出土地，修建国民住宅 • 2011年《住宅法》，保护少数人的权利，只租不卖 • 台湾绝大部分公房为出售，出租公房是今年的新政 策。
1.0
0.5
社会住房出租的变化率
0.58 0.27 0.10 0.33
年变化率
0.0
-0.33 -0.43 -0.56
-0.5 -1.0
-1.07 -0.80 -0.80
-1.5 -2.0
-2.5
-3.0
-2.36
斯洛 德国 澳大 荷兰 芬兰 英国 瑞典 加拿 美国 丹麦 法国 文尼 利亚 大 亚
东欧国民财富与公共住房建设的关系， 1995-2010
斯洛文尼亚
捷克
2010 GDP GPD 的 百 分 比 ）
年 （ 购 买 力 平 价 ） （ 平 均
爱沙尼亚
匈牙利
克罗地亚 克罗地亚
斯洛伐克
波兰
俄罗斯
塞尔维亚
罗马尼亚 波 黑
乌克兰
1995-2000年间，已居住的所有住宅中公共住房所占百分比（%）
• 能够为边缘社群提供社会安全网，加强社会稳 定、经济不景气时期维持购买力
新加坡公共住房
新加坡
• 绝大部分住房都由国家控制，但大部分公房在一 个被控制的市场供出售
• 非常小比例的租赁房，仅面向非常贫困的人群
• 一手房和部分二手房市场的价格由国家控制
• 新建住宅的供给也被控制的；目前在一个“按需 供给”的系统中运行（有足够多的登记时才会建 造） • 新加坡拥有非常高质量的住房。即使是商店和相 关设施也是由国家供给的
Others Public Homeownership 居者有其屋
私人出租 其他
Private Renting
公屋租户变化
核心家庭
核心家庭
家 庭 户 所 占 百 分 比
单身老人／老人夫妇 单身老人／老人夫妇
单身非老人 单身非老人
年青夫妇 年青夫妇
单亲家庭 单亲家庭
公屋租户收入结构变化
% 1= 1= 最低收入十分一住户 最低收入十分一住户 10 10 == 最高收入十分一住户 最高收入十分一住户 1 = 最低收入十分一住户 10 = 最高收入十分一住户 22 2 33 3 11 1
台湾公共住房年供应量变化
台湾政府公共住房年供应量 户 数 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0
系列2
1981
1986
1988
1990
1992
1994 1996
1998
2000
2002
2004
年份
2012
韩国
• 战后韩国把资源投放到经济建设，1990年代前 只有少量的公房出售。 • 《住宅200万户建设规划（1988-1992）》，修 建永久公共房屋。再开发修建永久租赁房屋 • 《新经济五年规划（1993-1997）》转为修建 50年期公共住房，预计修建100,000户住房。 • 1998年，放宽住房管制，修建国民公共住宅， • 2003年，新法案通过，国民公共住宅可通过购 买和租借形成
韩国公共住房累计供应变化趋势
韩国/nation
公共住房供应—国际比较：
以实物（出资）
瑞典 英国 公房经营公司 住房协会
以现金（出资）
社会保障 社会保障
可售卖
否 是
荷兰
美国 香港
住房协会
联邦政府/NGO 政府
社会保障
租房补贴 社会保障/租房补 贴 需购买
是
否 是 是
新加坡 政府
为什么提供公共住房
• 私房租赁市场的租金水平也是由租客协会和房东协会 协商确定。私房租赁市场中的租金水平和社会住房的 租金水平是挂钩的 • 社会住房不是一种福利；社会住房作为私房部门的稳 定力量，目的是防止住房市场的剧烈波动 • 合作社住房(Cooperative housing) 在瑞典也很流 行；就产权结构而言，合作社住房是租赁和自有的混 合体
100
新家坡房屋产权比率 （Homeownership rate） 新加坡：房屋产权比率（Homeownership rate）
92 87.5 91.1 87.2 88.6
• 居屋发挥功能：为私有住房部门提供潜在的购买 者。由于居屋定价与市价挂钩，有助于对市场部 门的划分。房价上涨也使得居屋购买者能够提升 到私有住宅
香港住房产权
40 35 30
% Private Homeownership 私人自有
公有出租
Private Renting
25
20 15 10 5 0 1981 1986 1991 1996 2001 2006 2010
• 恶毒的国家——公共住房的建设出于政治动机， 为了支持工业发展（仅针对熟练工，也为了帮助 建筑业的发展），缓和资本主义国家的内在矛盾 （工人运动）
香港
• 始于1954年，公屋早年是两个并行的项目 • 徙置区：受自然灾害或再开发影响的家庭，租金低廉，但 楼房质量及居住环境十分恶劣； • 廉租房：针对白领和熟练手工工人，质量及居住环境很 好，但租金相对高昂 • 1973年后，统一为公共房屋。目前容纳约30%的人口 • 进一步分为出租公屋 (廉租房）和居屋 (居者有其屋 )