湛江市某住宅小区项目策划

湛江市怡和花园住宅小区工程策划书
一、工程总论湛江市怡和花园住宅小区是某开发公司在湛江市人民大道中
18号开发的普通商品房工程，小区总用地面积15000平方M，总建筑面积48000平方M，是住宅及配套商业完善的小区。

该小区由本公司独立开发，工程的经营方式为：住宅部分全部销售，商铺和车位部分或租或售。

本工程总投资7300万元，自有资金3500万元,向银行贷款3000万元，其他资金800万元。

工程总开发成本7312万元,总销售收入9164万元，上缴税收及其他行政收费1000万元，总开发价值8614万元，开发商利润1300万元，开发商成本利润率17.8%。

二、工程简况湛江市怡和花园住宅小区位于湛江市人民大道中18号，西临人民大道，南边是规划路，东面是规划的大型住宅区，北边是原万里汽车公司的销售展场。

交通便利，位置优越，环境优雅，是良好的商住用地。

二、工程市场研究
1、一般因素
湛江市,一个美丽的海滨城市，位于南海之滨，中国大陆的最南端，广东省的西南部。

湛江市有着优越的地缘区位优势。

湛江市地处广东、广西、海南三省区的交汇处，背靠中国华南和西南腹地，是中国西南各省区通往国外的主要出海口，亦是中国大陆通往东南亚、非洲、欧洲和大洋洲海上航程最短的口岸，在亚洲太平洋经济圈中具有极其重要的战略地位。

湛江市户籍总人口693.45万人，市辖区人口142万人。

本市作为区域性中心城市，有优美的环境、完备的基础设施、良好的教育及医疗条件等，必将吸引市内外更多的居民进入市区投资、置业、居住，从而加大对房地产的需求。

近年来市政府实施经营城市战略，盘活城市的有形和无形资产，广泛吸引国内外客商投
资开发和经营本市基础设施，必须促进房地产业的健康发展，将使商业营业性物业开发加快。

同时，通过政府搭台、企业唱戏，举办各类经贸博览会、房地产洽谈会展销会等，提高城市品位和知名度，促使一大批投资工程的签订，外资、内联企业在湛江投资增多，必将增加对房地产的需求，刺激房地产业的发展。

粤海铁路、广湛高速公路、渝湛高速公路、洛湛铁路以及即将动工的海湾大桥等大型区域性基础设施建设，本市作为中心城市的作用将大大增强，对周边市县的影响扩大，特别是海湾大桥的建成，将使湛江市经济技术开发区的交通状况大为改善，城市基础设施建设速度加快，必然带动该区域房地产的快速发展。

湛江市创建中国优秀旅游城市已通过国家验收组验收，目前又启动创建国家卫生城市、国家园林城市、国家环保模范城市，努力打造“南方港城，南国风光”的城市品牌，展现作为区域中心城市的生机活力和美好形象。

2、区域位置因素
随着湛江市经济开发区的经济区位重新定位，作为湛江未来的城市中心，湛江市经济开发区的地理位置十分优越，是金融、商业、文教、居住理想的黄金宝地。

湛江市怡和花园住宅小区位于湛江市人民大道中18号，是我市繁华的金融中心及住宅新城区。

对面是金碧花园、海关宿舍小区、泉庄农贸市场、南面紧靠霞山区，北面临近金融中心、市政中心，东面是规划的大型住宅区。

八层往宅可观览海景，环境雅静，附近有政府机关、银行、海关、邮电、学校、幼儿园、市场、医院、高级酒店、大型娱乐场所、民航机场等。

并已经省、市有关部门特许批准开发具有约700多M的地下温泉，是目前湛江市唯一具有地下温泉的居住区，也是较大的花园住宅小区。

所以本小区拟商业用房与住宅用房为主，争取未来五年至十年内成为新的城市商业中心。

3、基础设施情况
（1）供水:市政供水管网覆盖该区域，区域内供水由市政管网供应。

（2）排水: 区域内铺设市政排水管网，为暗沟排放，雨水、污水合流。

（3）
供电: 区域内电源来自市政供电网，供电保证率高。

（4）通讯:区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路畅通。

三、工程总体规划技术方案随着城市化进程的不断加快，人们对烦嚣的城市
生活已经有点厌烦，人们越来越需要回归自然，对清新的空气和优雅的生活环境越来越向往。

我们可以引入现代化、智能化的设计，把它建成以“绿色—生态—健康”为主题的生态家园，以迎合“南方港城，南国风光”的城市品牌，展现作为区域中心城市的生机活力和美好形象。

所以，我们的目标客户就锁定是收入较高的白领阶层。

本小区的目标客户是收入较高的白领阶层，这些人需要一个好的居住环境，所以，本小区应该导入“绿色家园”、“生态家园”、“健康家园”等口号（这是以本小区确实是绿色、生态、健康为前提的）。

同时，本小区也要适应社会的潮流，进行“智能化”的设计，使得其具备现代化。

当然，上述的这些概念并不是什么新的概念，它们已经是被社会上的人所接受，但他们并没有说是过时了，他们恰恰是现在人们所向往的。

湛江市怡和花园住宅小区工程建设拟定以多层、小高层为主，拟兴建五幢商住楼，全部采用电梯垂直交通方式。

建筑面积为48000m2,形成低建筑密度、低容积率、绿化率高、配套设施完备的新型小区。

其中：
把小区的目标表现得更加具体一点：
1、规划超前化。

第一，本小区导入最新的家居智能化的设置，而且这种智能化设施在5—10年内不落后；
第二，建筑规划符合当今时代的潮流；第三，建筑的选材用料，要大量运用环保型、国家推行的新型材料；第四，服务意识的超前化，；包括物业经管的前期介入，小区配套设施的配置等，都要从“更好地为日后的住户着想”为出发点。

这些都能体现了本小区的超前意识。

2、户型合理化。

本小区的户型设置虽然说不上像有的开发商提出的所谓“无缺陷设计”（这是不切实际的提法），但是，本小区的户型绝对是合理、实用的。

3、建筑艺术化。

在小区规划时，要求建筑的艺术化，包括建筑设计本身和整个小区的环境设计。

4、质量规范化。

对于质量规范，本小区要求要达到国家的优良水平，这也是本小区敢于向购房者提出“三项承诺”的信心标志。

5、建材环保化。

对于这个规范，不仅是本小区追求的一个目标，同时也是其他发展商想方设法要达到的目标。

现在社会上到处都在讲环保，人们也喜欢环保，因此，本小区要迎合消费者的需求；另一方面，使用环保建材不仅会降低建筑的成本，而且可以有效延长建筑的使用寿命。

6、环境公园化。

对于本小区，绿化率达到40%以上，再加上底层架空做成绿化休闲场所，所以实际上本楼盘的绿化率很高。

本小区的中心花园面积超过4000平方M，本小区的住宅就像坐落在公园里一样。

7、生活科学化。

也就是前面提到的，本小区导入先进的家居智能化设置，实现小区内信息网络化、经管有效化、家居智能化等。

8、社区人性化。

对于这个规范，是本小区的一种理念，也是该小区的宣传主题之一。

通过物业经管公司的桥梁作用，把广大住户紧紧联系在一起，使到整个小区充满着温馨、温暖的生活气氛。

(未完)。