导致房地产市场价格上涨的原因 完成

一、导致房地产市场价格上涨的原因

1、国民经济快速发展，人民生活水平不断提高，对其居住的要求和需求显著提高，导致我国房地产市场供不应求，总体供应偏紧，供不应求及需求旺盛是导致房地产上涨的根本原因。（基础因素）

2、政府财政问题是导致楼价上涨的原因。国家对土地实行“招拍挂”政策，是为了使土地卖的价格更高来增加财政收入。

【积弊之一：资源浪费】

工业用地、行政办公用地的非市场化，导致许多工业园的土地利用效率低下，地毯式的厂房占用了大量土地；旧城改造中一栋栋政府行政办公楼拔地而起，形成了中国特有的土地资源短缺与浪费并存。

【积弊之二：推高房价】

土地招拍挂增加了开发商的开发成本，成为推高房价的重要因素之一。我们也可以毫不夸张地说，地方政府卖地是导致目前房地产市场矛盾突发、房价一度被推高的重要原因之一。因此，欲达房市稳定健康发展之功，必先解决地方政府土地财政问题。而欲解彻底根治土地财政问题，必须变革土地供应制度。

【积弊之三：房产投机】

不管地价占房价构成23％是否真实，每每出现一个新“地王”，刷新一次地价，都会为房地产带来一种震撼,带动房价的上涨，3万元的楼面地价不可能卖出3万元以下的房价，这却是不可否认的事实。

【积弊之四：房企暴利】

其实房企“暴利”并非仅仅来自房价与成本的差额，而是企业金融杠杆的运用，这就是我们为什么要规范企业的自有资本金不能低于35％，防止“空手套白狼”的道理所在。

【积弊之五：官商勾结】

土地招拍挂给地方政府带来了不菲的收入，在房价处上升阶段时，不仅不作任何预警，反而放任很多地王出现，为其获得巨额土地拍卖款而窃喜；在去年房价刚刚进行理性回调时，各地方政府就迫不及待地纷纷出台救市。这些，都是地方政府与地产业结成利益共同体的明证。

【积弊之六：滋生腐败】

房产火爆时期，开发商拿到土地就意味着获利，故每有一幅土地推出，就必将引来开发商的争抢，土地价格日渐推高的背后隐藏着诸多因土地招拍挂而起的权钱交易，全国各地接连出现的官员腐败案即为明证。因而，土地招拍挂在一定程度上滋生了地方政府官员的腐败现象。

3、大幅增加的货币发行量是高楼价的幕后推手。银行的信贷杠杆

极大的释放了社会的购买力。

4、人口的高速增长、资本和劳动力向中心城市流动。人口的阶段性快速增长，居民收入的阶段性积累，使住房需求集中释放，导致房价持续上涨。基于我国“人多地少，人多房少的”基本国情，从而在客观上导致了我国整体房价的不断上涨。资本和劳动力向中心城市流动，是导致这些城市房价上涨的重要原因。

5、城镇化速度加快，助推房价上涨

6.住房供应结构的不合理。从目前的市场表现来看，以经济适用房、限价房为主的保障性住房，平抑房价功能显著。商品住房投资、供应结构还不够合理，经济适用房的比重不断下降，住房空置不断增加，成为近几年来房价上涨持续加剧的原因之一。

7、土地资源严格控制且价格上升，推动房价和地价互动上涨。城市土地供应紧缩，住宅产品供给压力不断增大，直接导致供求关系紧张，致使地价快速走高。地价作为房价的重要组成部分，而快速增长的住房需求又进一步加剧了房地产开发土地的供需矛盾，从而导致新一轮房价的快速上涨。

8、土地开发建设成本过快增长则是新一轮房价上涨的又一“推手”。过度的低利率助长了开发商的盲目投资，引发了钢铁、水泥等行业的盲目发展，使得建材价格一直处于高位运行，建筑用钢材价格居高不下，其它建材如水泥和玻璃，价格也处于总体上涨的态势，使国民经济越来越失调。建材价格的上涨在一定程度上推动了房地产价格的上涨。建筑所需的土地成本、材料成本、人力成本、资金成本和

管理成本等也随市场行情不断提高，它们的提高也会影响到住房的价格。

9、住房周边硬件条件的完善。城市土地成本是构成住宅产品的主要因素，住房周边硬件条件，基础设施的不断完善提高了地段的价值空间，直接促使房价的总体上升。地铁线路建设的开展，快速干道的逐步开通，相关城市硬件设施的不断完善，住房周围的一些重要市政设施、公益工程的建成都间接的提升了住房的价格。因此从城市开发建设的速度与规模上看，在改善了城市环境的同时也拉动了周边房价上涨。

9、经济土地、经营城市发展思路。曾经一度做为主流理论成为地方政府城市发展的主流思路，这个理论的主要思想就是：压低工业地价吸引投资，繁荣城市经济，引导房价上升，从中切割更大的土地收益，以土地收益进一步完善城市基础设施建设。

10、市场上对住房价格继续上涨的预期明显，投资购房需求膨胀，也形成了对价格的推动。股市上的财富效应也是导致房价上涨的重要推手。

11、预期心理的形成。在房价下跌的预言多次失效之后，普通消费者开始产生恐慌心理，并形成了房价将会持续上涨的一致心理预期，涨价预期导致的决策就是不少买房人抱着晚买不如早买，买小不如买大的消费心理，盲目追高，进一步推高了房价。

＊12、政府收取的房地产税占房价的75%左右。

如何解决房价以及买不起房的问题？

1、买不起房的人群

政府提供建造经济保障房、廉住房、安居房，让买不起房的人买得起房子。

政府的财政支出由于要提供此类房子以及公共设施的建设，支出很大。因此要实行转移支付。中央要拨款一部分，地方政府倒贴一部分，这样解决穷人买不起房的问题，才不会增加地方政府的负担。

2、农民进城

可以用农民在农村的住房土地所有权以及农业种植地的所有权按一

定的比例来换取城市的住房面积，或是给予优惠买房，这样，农民就买得起房了。也推动了城镇化的发展。

3、政府

政府要减少对房地产征收的税。甚至取消几项房地产税种。房地产税减少后，开发商的成本也就降下来，那么房子价格也会随之降下来。要让政府减税，首先要改分税制。每年地方政府要交大部分的税收给中央，而地方的财政支出很大，那地方财政就只能通过提高税收来增加财政收入。如果中央将重要的税种税收交放给地方政府，那么地方

政府的财政收入就增加了，对房地产的税收也会松，甚至减税、免部分税种。

4、炒房的人群

对于炒房的人要政府要制定一系列制度来限卖。如今制定的国五条是对炒房的这部分人群说是实施的是限购，但其实就是增加税收，最后得利的是政府，对炒房的人也没有什么影响，所以几乎不起作用。所以如果制定的是限卖而不是限购就不一样了，比如买来的房子要居住满十年后才能买卖。

第一步，二手房限售。

据说目前为止，流入房地产市场的资金大约有100万亿RMB。无论是不是刚需，总之这里面一定是有炒房资金的，二手房限售的目的就是一次性把炒房资金全部沉淀进去，避免投机资金流出扰乱实体经济。

第二步，重估地价。

当前地价毫无疑问的不合理，在锁定二手房交易之后，必须大幅降低地价。而在地价重估之后，一手房市场价格也必然重估。没有了投机资金的一手房市场可以更合理的满足刚需的置业需求。

第三步，成立房屋共管基金。

针对无法还贷而被收房的住宅，银行收房后交由房屋共管基金托

管。统一管理的好处可以避免银行各自为战。

第四步，由房屋共管基金对外发行基金类理财产品。

发行基金募集到的资金用来定向购买银行发行的低息债券，用来补充银行流动性。该基金产品安全性由受托管房屋及其租金收益作担保。假如没有这一步用来补充流动性，估计银行就都死掉了。

第五步，由房屋共管基金对外出租银行收缴的住宅，出租收益一部分用来购买银行坏账换取住宅权益，一部分用来充当基金投资者收益。

第六步，当银行坏账清理完毕后，所有住宅权益将全部转移到住房共管基金，该基金整体纳入社保系统，以出租收入补充社保基金。

第七步，逐渐放开二手房交易市场。

出师表

两汉：诸葛亮

先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。

宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。

侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。

将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。

亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。

臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。

先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。

愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。臣不胜受恩感激。

今当远离，临表涕零，不知所言。