某地产公司开发成本分摊分摊原则
房地产项目成本分摊原则说明
与土地分摊一致
1、与预提开发商品成本相对应；2
、按期/项目分产品类型、产品单位
开发商品
核算在建开发商品的目 标成本
按期预提
成本进行数量金额明细核算；3、目 标成本变动时需要相应调整；4、预 售时按照单位成本进行预结转；5、
要求以产品“栋标号”做辅助核算
项目进行台帐核算；
土地成本
土地成本
核算在开发产品的土地 成本
竣工结算 积
时，将竣工
验收产品预
计应承担的 公共配套设 可售建筑面 施费用，按 积
照一定的分
摊原则分摊
转出
可售建筑面 积
占地面积
1、对于不同性质的公共配套设施， 在进行分摊原则的选择时，要注意 原则选择的合理性；2、分摊原则一 旦确定，在以后各期内不得更改；3 、重点关注在分摊转出时，分摊的 基数为预计公共配套设施总成本；4 、由于分摊的基数是预计总成本， 故可能存在总成本预计不足导致前 期竣工验收产品摊销金额偏少的风 险，财务人员应重点关注，采用合 理审慎的分摊原则；
产业务专用科目使用管
理规定》
按期结转
分摊原则1 分摊原则2 备注
占地面积
可售建筑面 在当期产品间按照占地面积分摊,配
积
套部分土地成本列入配套设施
与土地分摊一致 与土地分摊一致
土地分期开发后产生的支出，不追 溯调整已开发产品土地成本，由后 期开发产品承担 具体计算方法见《资本化利息会计 核算指南》
与土地分摊一致
目省略 零星工程
核算与项目分期开发过 程中支出的零星费用
竣工结算
能直接与产品相关的费用，直接指
时，在产品 类型之间分
可售建筑面 积
占地面积；
定到相关产品中，不能直接指定到 产品的，除与土地有关的费用支出
房地产成本分摊办法
房地产成本分摊办法本文档旨在提供房地产成本分摊办法的详细说明，以便相关人员能够了解和实施相应的成本管理措施。
一、引言房地产成本分摊办法是指在房地产项目开发过程中，将各项成本合理地分摊到相应的开发产品中，以确保开发项目的成本控制和效益最大化。
本文将从房地产成本分摊的原则、方法和步骤等方面进行阐述。
二、成本分摊原则1、公平原则：成本分摊应公平合理，均摊到每个开发产品中，避免形成利益倾斜的情况。
2、明确原则：成本分摊应明确具体，每个成本项目都应有明确的归属和分摊方式。
3、实际原则：成本分摊应根据实际发生的成本支出进行，确保成本的准确性和可靠性。
4、效益原则：成本分摊应基于项目的效益，将成本与效益相匹配，以保证成本的合理性。
三、成本分摊方法1、成本分类：根据成本性质和归属关系，将成本进行分类，如土地成本、建筑工程成本、装修成本、设备采购成本等。
2、成本核算：对每个成本项目进行核算，确定其具体金额，以便后续的成本分摊。
3、成本分摊基数确定：根据项目的规模和成本分配比例，确定各个成本项目的分摊基数。
4、分摊方式：根据分摊基数和分摊比例，计算每个成本项目的分摊金额，并将其按照各个开发产品的比例进行分摊。
5、成本分摊记录：对每个项目的成本分摊情况进行记录，确保分摊结果的透明和可查性。
四、成本分摊步骤1、确定成本分摊时间点：一般在项目开发过程中的特定节点，如项目启动、完工、交付等。
2、收集成本数据：收集项目开发过程中产生的各项成本数据，包括人力成本、材料成本、设备成本等。
3、分摊计算：根据成本分摊方法，对收集到的成本数据进行分类、核算和计算，得出每个成本项目的分摊金额。
4、分摊确认：与相关部门和人员进行确认，确保分摊金额的准确性和合理性。
5、记录和报表：将成本分摊情况进行记录，并相应的报表，以备后续管理和审计需求。
以上即是房地产成本分摊办法的详细说明，通过规范的成本管理和分摊措施，可以有效地控制开发项目的成本，实现经济效益最大化。
房地产成本分摊办法(2023版)
房地产成本分摊办法房地产成本分摊办法一、引言在房地产项目开发过程中，成本分摊是一项重要的管理工作。
本文档旨在提供一个详细的房地产成本分摊办法，以便开发商和相关方能够准确理解和执行成本分摊方式。
二、成本分摊的基本原则⒈公平原则：成本分摊应根据各方的实际使用情况和受益程度进行公平合理的分配。
⒉合理原则：成本分摊办法应基于充分的成本分析和理性判断，确保成本分摊结果合理可行。
⒊透明原则：成本分摊应公开透明，各方有权获得分摊相关信息和决策过程。
三、成本分摊范围⒈土地成本：土地成本是房地产项目最重要的成本之一，通常按照土地面积或使用权期限进行分摊。
⒉建筑成本：建筑成本包括建筑物的结构、装修和设备等相关费用，通常按照使用面积进行分摊。
⒊基础设施成本：基础设施成本包括道路、排水系统、供电系统等公共设施建设费用，按照实际使用情况进行分摊。
⒋公共设施维护费用：按照实际使用情况和受益程度进行分摊，包括公共区域的日常维护、修缮等费用。
⒌管理费用：管理费用包括物业管理和项目管理等费用，按照实际使用情况进行分摊。
四、成本分摊方式⒈比例分摊法：按照各方的权益比例进行分摊，权益比例可以根据实际投资额、使用面积等因素确定。
⒉依据协议确定法：通过协商确定成本分摊比例，协议应明确各方的权利和义务，并经过法律程序认可。
⒊实际使用情况分摊法：根据各方实际使用情况和受益程度进行分摊，例如按照实际使用面积或销售面积进行分摊。
⒋时间分段法：根据项目的不同发展阶段进行成本分摊，例如按照开发前、开发过程和运营阶段进行分摊。
五、附件本文档涉及的附件包括成本分摊表、分摊比例表、相关协议和决策文件等。
六、法律名词及注释⒈房地产开发管理条例：指中华人民共和国发布的对房地产开发活动进行管理的法律法规。
⒉建设用地规划许可证：指国家规定的用于房地产开发的土地规划许可证书。
⒊建设工程规划许可证：指国家规定的用于房地产开发的建设工程规划许可证书。
房地产项目成本分摊原则说明
房地产项目成本分摊原则说明房地产项目成本分摊原则是指在房地产项目中，将开发成本合理地分摊给各个购房者的原则。
房地产开发商通常会将项目总成本按照一定的比例分摊给购房者，以确定每个购房者需支付的价格，从而确保项目的可行性和公平性。
成本分摊原则是房地产开发过程中不可或缺的一环，其执行方案需要考虑多个因素，包括开发成本、项目规模、市场需求等。
首先，房地产项目成本分摊原则要基于公平合理的原则。
房地产开发商应该确保每个购房者在购买房屋时，按照实际的成本分摊比例支付相应的价格。
这意味着开发商应该在成本核算中客观、准确地计算各项费用，包括土地成本、开发建设成本、税费等，并根据各项费用的比例合理确定购房者的分摊额度，避免出现过高或过低的情况。
其次，房地产项目成本分摊原则要考虑项目质量和价值。
开发商应该将项目质量和价值作为决定成本分摊比例的重要依据。
高品质的房地产项目往往需要投入更多的成本，因此购房者也应该支付相应的价格。
开发商可以根据项目的建筑材料、装修标准、设施配套等来确定成本分摊比例，从而确保购房者获得物有所值的房产。
第三，房地产项目成本分摊原则要综合考虑市场需求和竞争情况。
房地产市场的需求和供应是不断变化的，开发商应该根据市场的实际情况来确定成本分摊原则。
在需求较大的情况下，开发商可以适当提高房地产项目的价格，以获得更高的盈利空间。
而在竞争激烈的市场中，开发商可能需要降低成本分摊比例，以吸引更多的购房者。
最后，房地产项目成本分摊原则要符合法律法规和政策规定。
在制定成本分摊原则时，开发商需要考虑相关的法律法规和政策规定，确保合规性。
例如，一些地方可能规定房地产购房者需按照一定比例支付开发商的开发建设费用，开发商需要遵守这些规定，否则可能会面临法律风险。
总之，房地产项目成本分摊原则是确保项目可行性和公平性的重要原则。
开发商在制定成本分摊方案时需要综合考虑多个因素，并遵守相关法律法规和政策规定，以确保项目的顺利进行，并满足购房者的需求。
房地产成本分摊办法
房地产成本分摊办法房地产成本分摊办法引言房地产行业是一个高风险、高回报的行业，但相应地也面临着高成本的挑战。
为了降低房地产项目的成本，开发商常常使用成本分摊办法来合理分摊房地产项目的成本。
本文将介绍房地产成本分摊办法的基本概念、主要原则以及常见的分摊方式。
概念及原则成本分摊办法的概念成本分摊办法指的是根据合理的原则和方法，将房地产项目的成本按照一定的比例分摊给相关各方。
成本分摊办法有助于公平合理地分担项目成本，减轻开发商的负担，提高房地产项目的利润。
成本分摊办法的主要原则公平原则：成本分摊应基于公平的原则，确保各方按照其利益大小合理分担成本。
可行性原则：成本分摊办法应可行，确保各方能够按照约定的分摊比例履行义务。
透明原则：成本分摊办法应透明清晰，明确各方的分摊义务和责任。
灵活原则：成本分摊办法应灵活可变，能够根据实际情况进行调整和适应。
常见的分摊方式按面积分摊按面积分摊是一种常见的房地产成本分摊方式。
按照这种方式，房地产项目的整体成本将根据房屋的建筑面积来分摊给各个房屋单位。
通常情况下，建筑面积更大的单位需要承担更高比例的成本，而建筑面积较小的单位则承担相应比例的成本。
按套型分摊按套型分摊是另一种常见的房地产成本分摊方式。
按照这种方式，房地产项目的整体成本将根据各个房屋单位的套型来分摊。
一般来说，套型更大的单位需要承担更高比例的成本，而套型较小的单位则承担较低比例的成本。
按销售价格分摊按销售价格分摊是一种较为灵活的房地产成本分摊方式。
按照这种方式，房地产项目的整体成本将根据各个房屋单位的销售价格进行分摊。
销售价格更高的单位需要承担更高比例的成本，而销售价格较低的单位则承担较低比例的成本。
按产权份额分摊按产权份额分摊是一种常见的高档房地产项目成本分摊方式。
按照这种方式，房地产项目的整体成本将根据各个房屋单位的产权份额进行分摊。
产权份额更高的单位需要承担更高比例的成本，而产权份额较低的单位则承担较低比例的成本。
房地产项目成本科目设置和分摊原则指引
房地产项目成本科目设置和分摊原则指引房地产项目成本科目设置主要包括土地成本、建筑工程成本、设备购置费、办公费用、销售费用、财务费用等。
具体来说，土地成本包括土地购置费、土地开发费、土地使用权出让金等；建筑工程成本包括施工材料费、人工费、外协费、设备购置费、施工总包费等；设备购置费包括为项目购置的各类设备、机械等费用；办公费用包括办公用品费、办公设备维护费、办公场所租金等；销售费用包括广告费、物业管理费、市场推广费、销售人员薪酬等；财务费用包括项目筹资成本、项目融资利息等。
为了保证成本的准确性和可比性，房地产项目成本分摊需要遵循以下原则。
1.直接成本原则：将直接与项目有关的成本严格归集到相应的成本科目下，避免混淆和混合计算。
比如将土地购置费、建筑工程费等直接与项目相关的支出列入相应科目，不应混入其他费用。
2.公允成本原则：按照市场价格或公允价值确定成本金额。
土地购置费、设备购置费等应按照实际购买价格计算。
工程费用应按照施工合同约定的施工总价计量。
3.一致性原则：在项目的整个生命周期内，成本分类和分摊方法应保持一致。
不同阶段的成本，在类别和分摊方式上应保持一致，以便比较和分析。
4.合理性原则：成本分摊应根据实际情况和业务特点进行，合理合法，不应任意变动或夸大。
按照成本发生的权责发生制，将费用分摊于相应的期间，以简化核算过程。
5.公允益出售原则：在房地产项目销售过程中，应将销售收入与相关成本进行匹配。
销售费用、市场推广费等应与销售阶段相关的成本一起计算。
总之，房地产项目成本科目设置和分摊原则是为了准确反映项目成本和合理分摊成本的需要，通过按照成本的直接性、公允性、一致性、合理性和公允益出售原则进行科目设置和成本分摊，可以为项目的财务管理提供有效的支持。
同时，在实际操作中，应根据具体项目和业务情况进行灵活运用和调整，以适应不同项目的需要。
房地产企业成本分摊与所得税研究
房地产企业成本分摊与所得税研究随着城市化进程的不断加快，房地产行业在我国经济发展中起着至关重要的作用。
房地产开发涉及大量的资本投入和成本支出，如何合理分摊企业成本以及如何合理管理所得税成为了房地产企业面临的课题之一。
本文将从成本分摊和所得税两个方面进行研究，以期为房地产企业的发展提供一定的借鉴和参考。
一、房地产企业成本分摊的原则和方法1. 成本分摊的原则成本分摊是指将企业的各项成本按照一定的方法和原则进行合理的分摊和分配。
在房地产开发过程中，成本分摊需要遵循以下原则：（1）公平原则：成本分摊应当遵循公平原则，即按照各方的实际利益和贡献程度分摊成本，避免造成不公平现象。
（2）合理原则：成本分摊应当遵循合理原则，即按照成本的发生原因和性质进行合理的分摊，确保成本分摊的合理性和公平性。
在房地产企业中，成本分摊可以采用如下方法：（1）按照实际利益分摊：按照各利益相关方在房地产开发中所获得的实际利益比例进行成本分摊，比如房地产开发商、投资方、合作方等。
（2）按照使用面积分摊：将成本按照房地产项目的使用面积进行分摊，即按照每个房地产项目所占用的面积比例进行成本分摊。
（3）按照投资额分摊：将成本按照各投资方的投资额进行分摊，即按照各投资方所投入的资金比例进行成本分摊。
以上成本分摊的方法可以根据实际情况进行灵活运用，为房地产企业的成本管理提供有效的参考。
二、房地产企业所得税管理的挑战和对策1. 房地产企业所得税的特点房地产企业作为特定行业的企业，其所得税管理面临着一些特殊的挑战：（1）高度透明：房地产企业的经营活动和资金流向都具有高度的透明度，所得税的管理要求更加严格和规范。
（2）多元化投资：房地产企业通常会涉及多个项目和多个投资方，所得税管理需要考虑到多元化投资的特点。
（3）税负差异：不同地区的税负差异较大，房地产企业需要合理规划税负，避免税务风险。
（1）建立健全的财务报表和会计核算制度，加强内部控制，确保所得税管理的准确性和规范性。
房地产成本核算各成本要素分摊原则
房地产成本核算各成本要素分摊原则1.土地征用及拆迁补偿费在“生产成本—房地产开发成本—[土地费用] —[公共] —[公共]”归集，分配计入成本核算对象。
也可直接分配计入“生产成本—房地产开发成本【土地费用】【房地产专用项目】【业态档案】。
有关分配方法为：（1）按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳税费时方法一：按实际占地面积将其分配到各苑区，将分配到苑区内的地价和拆迁补偿费，按苑区内产品类型再进行直接分配。
若苑区内的道路、广场等单列总用地面积，未计入产品（参考开发数据简表，视项目而定），则将其分配得到的地价和拆迁补偿费，按该苑区各产品类型的占地面积比间接分配。
直接分配数加间接分配数，即该商品房等成本核算对象应承担的地价和拆迁补偿费。
方法二：将公用占地面积先分摊到商品房等成本核算对象的占地面积上，商品房等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。
（2）按建筑面积计征、进行补偿、缴纳税费时不论是公共用地还是商品房等成本核算对象自身用地发生的“土地费用”成本项目内的费用，均应按商品房等成本核算对象的占地面积来分摊。
自有物业应以其“办理产权的面积”计算土地成本，在确认产权归属时按《国有土地使用权证》所载剩余使用年限计入“无形资产”进行摊销。
办理产权的面积（在不影响项目建设情况下，业务部门应以基地面积办理产权）与该自有物业总用地面积的差异数所承担的土地成本，计入所在销售苑区土地成本（若售楼部处于某销售苑区中，则分摊至该销售苑区；若售楼部相邻有若干销售苑区，则分摊至相邻销售苑区），若属多个成本对象受益，按建筑面积分配。
自有物业确权时，若苑区已竣工结转，则根据重要性原则判断是否调整。
自有物业办理产权的面积与该自有物业总用地面积的差异数所承担的土地成本分摊方法示例。
处于某销售苑区中相邻有若干销售苑区售楼部所处位置图示2.前期工程费根据成本动因按占地面积或建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入收益的成本核算对象。
房地产开发公司成本分摊管理制度
房地产开发公司成本分摊管理制度一、总则为了规范房地产开发公司的成本分摊工作，确保成本分摊的公平、公正、公开，提高公司成本管理的效率和精确度，特制定本管理制度。
二、成本分摊的基本原则1.公平性原则：成本分摊应基于公平的原则进行，不偏袒任何一个环节和成员。
2.公正性原则：成本分摊应遵循公正的原则进行，按照实际发生的成本和责任来分摊。
3.公开性原则：成本分摊应公开透明，所有成员有权了解成本分摊的过程和结果。
4.合理性原则：成本分摊应合理，合理分配各项成本，兼顾公司的整体利益和发展需求。
三、成本分摊的责任主体1.企业管理层：负责制定公司的成本分摊管理制度，指导和协调成本分摊工作。
4.财务部门：负责收集、整理、核算和分析各项成本数据，并按照规定的流程和程序进行成本分摊。
四、成本分摊的程序1.成本收集：企业各部门和项目组在每月底前，将本月发生的各项成本数据准确无误地报送到财务部门。
2.成本核算：财务部门对各项成本数据进行核算和整理，确保数据的准确性和规范性。
3.成本分析：财务部门对各项成本数据进行分析，确定各个成本项目的责任主体和分摊比例。
4.成本分摊：按照责任主体和分摊比例，财务部门将各项成本进行分摊，并形成成本分摊报告。
5.成本审查：财务部门将成本分摊报告提交给企业管理层进行审查，确保成本分摊的公平性和合理性。
6.成本公告：企业管理层将成本分摊报告公示，通知各部门和项目组，并公开透明地公示成本分摊结果。
五、成本分摊的具体方式和比例1.直接成本：直接成本由责任主体全额承担，不进行分摊。
2.共享成本：共享成本按照责任主体的利用率或者规模进行分摊，分摊比例在每个项目前进行协商确定。
3.间接成本：间接成本按照责任主体的业务量、利用率或者规模进行分摊，分摊比例在每个部门货项目前进行协商确定。
4.特殊成本：特殊成本包括重大维修、改造或者翻新费用等，按照实际发生的分摊比例进行分摊。
六、成本分摊的监督和考核1.监督机制：设立成本分摊监督小组，由企业管理层、财务部门和其他相关部门的代表组成，定期对成本分摊工作进行检查和评估。
开发成本分摊分摊原则
是否有产权来分摊土地出让金）
(会所)
补地价款亦在该科目列支）
先按占地面积分摊到期/区，再按建筑面积分摊至单 位工程；
住宅、商铺、车位、会所
对土地方、政府及拆迁发生的所有补偿性质支出
按建筑面积分摊
住宅、商铺、车位、会所 补偿合作方地价，合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金、或利润
按建筑面积分摊
园建、绿化、小品、雕塑、门楼等设计费
受益原则 ◆ 所有含住宅单位工程承担 按建筑面积分摊 受益原则 ◆ 所有含住宅单位工程承担 按建筑面积分摊
住宅 住宅
小区内部现场示范单位装修设计费用 大堂装修、装饰设计费用
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附件2
开发成本分摊原则
装修工程 房屋二次装修 现场示范单位装修工程 大堂装饰 管理处装修 其他 市政及环境工程 供电工程 供水工程 供气工程 供热工程 小区园建 小区绿化 市政道路 小区道路 市政规划路及工程 排水与排污工程 小区弱电系统 智能化系统 通信工程 网络系统 有线电视 室外零星设施 交通设施 门牌、指示牌 信报箱 航空障碍灯 其他 公共配套工程 会所
开发成本分摊原则
地块/期/区 分摊原则
单位工程分摊原则 （目标分解原则）
分摊方法及标准
受益原则 属地原则 受益原则 属地原则
◆
住宅（或商铺）所在单位 工程承担
按建筑面积（或商铺建筑面积）分摊
◆
该地块/期/区所有含住宅 单位工程承担
按建筑面积分摊
◆ 所有含住宅单位工程承担 按建筑面积分摊
◆
该地块/期/区所有含住宅 单位工程承担
售楼部、样板间发生的设计费用
住宅
售楼部、样板间发生的建安费用及两点一线销售通道工程费用（新项目发生的该项费用必须经审批）
地产区域公司四大类开发成本分摊原则说明
物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
居住物业是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等；当然也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地。
物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。
下面一起看下为大家整理的物业管理制度文章。
地产区域公司四大类开发成本分摊原则说明鉴于E地产天津区域事业部开发项目建设规模日益增加，为统一口径，便于成本核算，经讨论，对涉及到多地块的开发成本费用分摊原则建议如下：1、项目整体规划、方案设计、前期方案研究主责部门：规划设计部分摊原则：根据所涉及到的地块销面占比进行分摊。
2、项目前期策划、可研等费用主责部门：市场部分摊原则：直接计入费用发生当期的营业费用。
3、红线外勘察测绘费主责部门：前期市政部分摊原则：根据所涉及到的地块销面占比进行分摊。
4、售楼处、样板间建设（1）土建、硬装费用主责部门：工程管理部分摊原则：属临时性建筑的，计入"前期费用-临时建筑"科目中，按所涉及地块的销面占比进行分摊。
属永久性建筑的，计入所在地块"建安费用"中。
（2）软装费用主责部门：规划设计部分摊原则：属临时性建筑的，计入"前期费用-临时建筑"科目中，按所涉及地块的销面占比进行分摊。
属永久建筑的，计入所在地块"建安费用"中。
（3）设计费主责部门：规划设计部分摊原则：计入"前期-设计费-卖场设计"科目中，涉及到多个地块的，按所涉及地块的销面占比进行分摊。
（4）模型制作费主责部门：市场营销部分摊原则：计入销售费用中。
（5）效果图制作费主责部门：根据效果图用途不同，分别由规划设计部或市场营销部负责。
房地产成本分摊办法[1]
![房地产成本分摊办法[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/706a7977ce84b9d528ea81c758f5f61fb73628fe.png)
房地产成本分摊办法
房地产成本分摊办法
一、概述
房地产项目的开发过程中，成本分摊是非常重要的一项工作。
本文档将详细介绍房地产成本分摊的办法，包括成本分摊的原则、具体操作流程等。
二、成本分摊原则
1.公平原则：成本应按照公平合理的方式分摊给相关方。
2.实际发生原则：成本分摊应基于实际发生的费用，确保准确性和可追溯性。
3.直接责任原则：成本分摊应由直接承担责任的方承担，确保责任清晰。
4.比例分摊原则：成本应根据相关方的权益比例进行分摊，确保权益平衡。
三、成本分摊的具体步骤
1.确定成本项目：将房地产项目的成本划分为不同的项目，包括土地费用、建设费用、管理费用等。
2.确定参与方：确定哪些方参与了房地产项目，并需要对相关成本承担责任。
3.确定权益比例：根据参与方的权益比例，确定各方应承担的成本比例。
4.计算分摊金额：根据成本项目和权益比例，计算各参与方应分摊的金额。
5.编制成本分摊表：将计算出的分摊金额按照参与方进行分类总结，并编制成成本分摊表。
四、附件
本文档涉及附件如下：
1.成本分摊表样板：包括成本项目、参与方、权益比例和分摊金额等信息。
五、法律名词及注释
1.土地费用：指购买土地或土地使用权所支付的费用。
2.建设费用：指房地产项目的建设过程中所产生的人工、材料、设备等方面的费用。
3.管理费用：指房地产项目的管理过程中所产生的费用，如项目管理人员工资、办公费用等。
六、全文结束。
某房地产公司成本分摊原则
成 本 分 摊 原 则 一 览 表
类型 开发成本 一次分摊 项目 成本科目 核算对象 产品分摊 董事局 详见附件《开发成本分摊原则》 详见附件《开发成本分摊原则》 详见附件《开发成本分摊原则》 集团 香港
附件1
销售成本
二次分摊
学校 会所 酒店 车位 其他
中、小学，幼儿园按可售面积整盘分摊 有产权则结转固定资产，无产权则按可售面积整盘分摊 有产权则结转固定资产，无产权则按可售面积整盘分摊 不分摊 其他公建配套若有产权并能带来经营收入则结转固定资产，无产权则按可售面积 在所属期/区分摊 半年确定一个分摊原则，将半年内累计发生的利息（银行借款利息及股东借款利 息）在半年内存在过“在建状态”的单位工程内按可售面积分摊
资本化利息
不分摊，费用化
工程人员费用 香港顾问费 公平值调整 重估值调整 内部交易冲销
不分摊整盘分摊 不剔除 无 无 无 在“内部交易冲销”中冲销 三象, 龙嘉„..等收购项目土地成本调 整 项目(************)中的商铺及车位属 于「投资物业」，成本需要重估，在资 产负债表上以重估值记帐 冲销香港顾问费、股东借款利息、发债 利息
房地产成本分摊办法
房地产成本分摊办法
1.引言
本文档旨在规定房地产开发过程中的成本分摊办法，确保合理、公正、透明地分摊开发成本，保障各方权益。
2.定义
2.1 房地产开发：指投资方通过开发、建设和销售房地产项目获取利润的活动。
2.2 成本：指房地产开发过程中的各项费用，包括但不限于土地购置费、建设费、销售成本等。
4.成本分摊范围
4.1 土地购置费：将土地购置费按照各方购置土地的份额进行分摊。
4.2 建设费：按照各方在整个房地产开发过程中的实际投入比例进行分摊。
4.3 销售成本：根据各方销售业绩进行分摊，可以考虑设置销售业绩目标和奖励机制。
5.成本分摊流程
5.1 确定各方分摊比例：根据各方在房地产项目中的投入情况、权益占比等因素确定各方的分摊比例。
- 销售成本：指房地产开发过程中的宣传费、推广费、中介费等费用。6.附件源自本文档涉及的附件包括但不限于：
- 各方投入及权益占比表格
- 成本明细统计表格
- 分摊计算表格
7.法律名词及注释
- 房地产开发：根据《中华人民共和国房地产管理法》的规定，指房屋建造和市场供求的过程。
- 土地购置费：购买房地产开发用地所发生的费用，包括土地买价、土地出让金等。
- 建设费：指房地产开发过程中的建筑工程费、监理费、设计费等费用。
5.2 统计成本明细：针对房地产开发过程中的各项费用进行统计，包括土地购置费、建设费、销售成本等。
5.3 分摊计算：按照各方的分摊比例计算出每个相关方需分摊的具体金额。
5.4 分摊公示：公示成本分摊结果，让各方了解具体分摊金额及比例，并接收相关方的意见和建议。
5.5 成本支付：各方按照分摊结果支付各自应承担的金额。
房地产开发企业共同成本的分配分摊规定
房地产开发企业共同成本的分配分摊规定房地产开发企业发生的开发产品成本中属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，但是共同成本和不能分清负担对象的间接成本怎么进行分配？主要规定如下：1、《企业会计准则-存货》第十四条规定：企业应当采用先进先出法、加权平均法或者个别计价法确定发出存货的实际成本。
已售存货，应当将其成本结转为当期损益，相应的存货跌价准备也应当予以结转。
对于性质和用途相似的存货，应当采用相同的成本计算方法确定发出存货的成本。
对于不能替代使用的存货、为特定项目专门购入或制造的存货以及提供劳务的成本，通常应当采用个别计价法确定发出存货的成本。
——因此，房地产开发企业开发产品的发出成本应当采用别计价法确定。
2、国税发[2009]31号第二十九条规定：共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。
同时第三十条规定，土地成本一般按占地面积法进行分配；公共配套设施开发成本应按建筑面积法进行分配；借款费用按直接成本法或按预算造价法进行分配；其他成本项目（建筑安装工程费、基础设施建设费和开发间接费）的分配法由企业自行确定。
3、国税发[2006]187号第四条（五）规定：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
——使用“属于***共同的成本费用”表述，说明只是第二次分摊环节的计算方法。
4、国税发[2009]91号第二十一条（五）规定：纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
房地产开发企业共同成本（间接成本）的核算特点核算原则核算特点核算形式权责发生制（期间）属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。
房地产项目成本科目设置和分摊原则指引
房地产项目成本科目设置与分摊原则管理引导1.目的一致房地产成本科目和成本花费的跨期分摊原则，拟订成本目标测算、动向剖析和结算的基础规则，使项目过程的成本花费数据记录清楚，增强处目成本测算的能力。
便于跨项目的成本花费对照，逐渐2.合用范围合用于成本科目设置和成本花费分摊。
3.术语和定义成本核算：把一准期间内公司生产经营过程中所发生的花费，按其性质和发生地址，分类归集、汇总、核算，计算出该期间内生产经营花费发生总数和分别计算出每种产品的实质成本和单位成本的管理活动。
成本核算对象：是指为了有益于成本花费对照和展望，而需要独自计算实质成本和单位成本的产品。
在房地产开发活动中，成片分期（区）开发的项目，能够以各期(区)为成本核算对象；同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不一样功能的，在如期( 区) 区分红本核算对象的基础上，还应按功能区分红本核算对象；同一小区、同一期有高层、多层、复式等不一样构造的，还应按构造区分红本核算对象；依据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图估算的配套设备，无论其支出能否摊入房子等开发产品成本，均应独自作为成本核算对象。
关于只为一个房子等开发项目服务的、应摊入房子等开发项目成本且造价较低的配套设备，能够不独自作为成本核算对象，发生的开发花费直接计入房子等开发项目的成本。
4.职责4.1 公司成本管理部负责拟订通用的成本花费科目系统和分摊原则项目公司成本部依据通用的成本花费科目系统和分摊原则，拟订本项目的成本科目和详细的分摊规则，进行成本测算和分摊现有项目公司部门设置与标准项目公司部门设置对应关系：标准项目公司公司1公司营销部策划部、销售部营销部设计部设计部设计部2公司 3营销策划部总工程师办公室开发部开发部开发部先期事务部工程部工程部1、 2工程部、景观部工程管理部成本部估算部估算部工程成本管理部财务部财务部财务部财务部办公室行政人力部综合部总经理办公室采买部估算部采买部资料管理部5.工作方法和过程控制5.1 成本花费科目与核算内容成本花费科目分为五个一级科目，分别是“开发成本、营业花费、财务花费、管理花费、不行预示费” ，下表是整个成本科目的详尽分级与单项核算内容的表示：序科目核算事项号1.开发成本1.1土地获取价款土地出让费 / 转让费 / 征用费、土地勘界费、土地评估费、土地契税、土地使政府地价用费、耕地占用税、土地更改用途和超面积补交的地价等为获土地收买公司花费、为获土地专项资本的利息、赔偿合作方地价、合作合作款项项目建房转入分给合作方的房子成本和相应税金等市政配套费（交政府），红线外道路、水、电、气、通信等建筑费，接口补红线外大市政配套费偿费等地上、地下建筑物或附着物的拆迁赔偿净支出，布置及动迁支出，农作物补拆迁赔偿费偿费，危房赔偿费等1.2先期花费水文、地质、文物和地基勘探费，沉降观察费，日照测试费、拨地钉桩验线勘探花费费、复线费、定线费、施工放线费、土地测量测绘费等。
房地产开发企业成本分摊的原则
问：于房地产已完工的开发成品成本归集和分摊的方法怎么判定？税务局现信息如下：一、根据《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，第二十六条成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。
计税成本对象的确定原则如下：(一)可否销售原则。
开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算;不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
(二)分类归集原则。
对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。
(三)功能区分原则。
开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。
(四)定价差异原则。
开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。
(五)成本差异原则。
开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。
(六)权益区分原则。
开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
第二十九条企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。
其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：(一)占地面积法。
指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
1. 一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
2. 分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
房地产项目成本分摊原则说明
房地产项目成本分摊原则说明
首先，按照投资比例进行分摊。
房地产项目通常有多个投资者，他们
的投资比例不一样。
根据各投资者的出资比例，将项目费用按照相应比例
进行分摊，确保各方的投入与回报相匹配。
其次，按照实际使用面积进行分摊。
在商业地产项目中，按照每个投
资者使用的商业办公或商铺的面积对项目费用进行分摊。
这样能够实现费
用分摊与实际使用面积相关联，使各方按照自己的利益承担相应的费用。
再次，按照实际受益程度进行分摊。
房地产项目的投资者在项目销售
或租赁过程中会获得相应的回报。
根据投资者在项目中所获得的实际利益
情况，分别分摊项目费用，确保每个投资者按照自己的实际收益来承担相
应的费用。
此外，按照不同的费用性质进行分摊。
房地产项目的费用包括固定资
产的购置费用、运营费用、税费等。
根据不同费用的性质和用途，将其合
理地分摊给相关的投资者或使用者，使各方能够按照自己所负担的费用性
质来承担相应的费用。
最后，按照法律法规进行分摊。
房地产项目在开发过程中，需要遵守
国家和地方的相关法律法规，在费用分摊中也要考虑这些法律法规的规定。
例如，在土地成本方面，需要按照国家的土地价格政策进行分摊。
在税费
方面，也需要按照国家和地方的相关规定进行合理的分摊。
总的来说，房地产项目成本分摊原则是一项非常重要的管理措施，能
够确保项目利益的公平分配和项目运营的可持续发展。
在实际操作中，需
要充分考虑项目的特点和各方的利益，确定合理的成本分摊方案，以实现
项目利益的最大化和各方共赢。
房地产成本归集及分摊的一般原则
房地产成本归集及分摊的一般原则
（一）成本归集以结算为依据
1.集团内判项目以双方确认的结算价为准归集成本，交付使用时尚未出具结算书的，由承建单位的预结算部门在物业交付使用前提供初步结算价，房地产公司以初步结算价归集成本，竣工验收备案后三个月内预结算部门提供最终结算价，按最终结算价作调整。
2.外包单位承建项目以实际结算价为准归集成本，交付使用时尚未取得结算的按初步结算价预提，若初步结算价超过合同总金额 10%，应告之各相关业务部门签订补充协议或书面说明，预提的外包成本须有合同或具体资料作依据，并编制表格作为核算底稿，待出具结算后调整。
外包单位承建项目对于初步结算的处理方法
现状：取得造价部出具的初步结算，但该初步结算对应的合同除总包合同外，还包含室外附属工程、绿化工程等辅助合同及零星合同的金额，且不能明确分开相关工程对应的合同。
解决方案思路：根据重要性原则，因主体工程占整个建安工程比例较重，现只针对总包合同的主体工程对应的初步结算进行预提，其他室外及附属工程按合同补提。
具体做法：
①先把“总包合同”金额拆分为：主体工程金额+室外及附属工程金额（若总包合同没有包含附属工程的不需做该项工作）。
②把下发的“初步结算”拆分为：主体工程金额+室外及附属工程金额。
③帐上成本拆分的比例参考“初步结算”中的主体工程金额的比例进行拆分。
④补提成本时，根据“初步结算”中的主体工程金额进行补提；“总包合同”的室外及附属工程金额和其他合同按通常的原则进行补提。
⑤补提部分的成本建议尽可能集中放入各成本要素的其中一个付款项目。
3.不论以何种方式发包，在收到预结算资料时，应进行核对相关信息，如栋数、型号等均应与开发数据简表上所记录的正确信息一致。
房地产成本分摊办法2023简版
房地产成本分摊办法房地产成本分摊办法简介房地产开发项目涉及多种成本，包括土地成本、建筑施工成本、工程管理费用等。
为了公平和透明地分摊这些成本，房地产行业普遍采用成本分摊办法。
本文将介绍房地产成本分摊办法的基本概念、主要内容和实施步骤。
1. 成本分摊的概念成本分摊是指将一个项目或业务所涉及的成本按照一定的规则和原则分给相关的参与方或相关单位，以实现成本的公平合理分配和共担责任。
2. 房地产成本分摊的原则房地产成本分摊的原则主要包括以下几点：- 公平原则：成本分摊应公平公正，不偏袒任何一方。
- 合理原则：成本分摊应基于合理的依据和方法，确保各方的合理权益。
- 透明原则：成本分摊过程应透明，各方应清楚了解成本分摊的依据和过程。
- 共担原则：各方应共同分担项目所涉及的成本，确保利益平衡。
3. 房地产成本分摊的内容房地产成本分摊的内容通常包括以下几个方面：3.1 土地成本分摊土地成本是房地产项目中重要的成本之一。
土地成本分摊主要涉及以下几个方面：- 土地购置成本：将土地购置费用按照规定的比例分摊给各参与方。
- 土地使用费用：将土地使用费用按照规定的比例分摊给各参与方。
3.2 建筑成本分摊建筑成本是指房地产项目中建筑物的各项工程造价。
建筑成本分摊主要涉及以下几个方面：- 施工成本：将房屋建设的施工成本按照规定的比例分摊给各参与方。
- 设备成本：将配套设备的采购和安装成本按照规定的比例分摊给各参与方。
- 装修成本：将房屋装修的成本按照规定的比例分摊给各参与方。
3.3 管理费用分摊房地产项目中的管理费用包括工程管理费、设计费、监理费等。
管理费用分摊主要涉及以下几个方面：- 工程管理费用：按照规定的比例将工程管理费用分摊给各参与方。
- 设计费用：将房屋设计的费用按照规定的比例分摊给各参与方。
- 监理费用：按照规定的比例将监理费用分摊给各参与方。
4. 房地产成本分摊的实施步骤房地产成本分摊的实施步骤通常包括以下几个阶段：4.1 确定成本分摊计划首先，确定成本分摊的原则和标准，明确各参与方的责任和义务。
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住宅 住宅、商铺、车位 住宅、商铺、车位 住宅、商铺、车位 住宅 住宅 住宅 住宅
招标采购的直梯、扶梯的供货及安装费用 小区柴油发电机的供货安装费用 小区供热、气用锅炉房的供货安装费用 指中央空调供货及安装费用，装修标准以内的空调供货安装费用
住宅、商铺、车位、会所 〈若人防门为工程形式，非缴费形式，则人防门工程在设备供货安装反映〉 住宅 住宅 指装修标准以内的设备供货安装 对以上没有的大型设备补充反映
住宅、商铺、车位、会所 除上述设计外的其他设计费（深基坑维护设计费、边坡支护设计费、桥涵设计费、采暖设计设计费等）
报批报建费 4101.02.04.01 4101.02.04.02 4101.02.05 4101.02.06 增容费 三通一平 临时设施建造费
受益原则
◇ 所有单位工程承担
按建筑面积分摊
住宅、商铺、车位、会所
受益原则 受益原则
◇ 所有单位工程承担 ◇ 所有单位工程承担
按建筑面积分摊
住宅、商铺、车位、会所 包括水、电、煤气增容费
先按占地面积分摊到期/区，再按建筑面积分摊至单 住宅、商铺、车位、会所 临时道路、临时用电、临时用水、场地平整、高压线拆移工程， 位工程；
4101.02.06.01 售楼部、样板间 4101.02.06.01.0 售楼部、样板间装修设计 1 4101.02.06.01.0 售楼部、样板间土建安装工程 2 4101.02.06.01.0 售楼部、样板间装修工程 3 4101.02.06.02 4101.02.06.03 4101.02.06.04 4101.02.99 4101.03 4101.03.01 4101.03.02 4101.03.02.01 4101.03.02.02 4101.03.02.03 4101.03.02.04 4101.03.02.05 4101.03.02.06 4101.03.02.07 4101.03.02.08 4101.03.02.09 4101.03.02.10 办公室建造及装修费 围墙建造费用 临时会所 其他 建筑安装工程 室内土建安装工程 设备供货安装 电梯 发电机组及环保工程 锅炉房 空调 橱柜 煤气炉 燃气炉 抽油烟机 人防门工程 家电家私 ………
◆ 所有含住宅单位工程承担 按建筑面积分摊 ◇ 所有单位工程承担 ◇ 所有单位工程承担 按建筑面积分摊 按建筑面积分摊
住宅、商铺、车位、会所 地下室人防工程规划设计费用 住宅、商铺、车位、会所 设计复审费、图纸审查费及相关的图纸制作费用
◆ 独立车位单位工程不承担 按建筑面积分摊（或按取费标准自定义分摊）
◆ 所有含住宅单位工程承担 按建筑面积分摊 ◆ 所有含住宅单位工程承担 按建筑面积分摊
第 2 页，共 5 页
附件2
开发成本分摊原则
科目代码 4101.03.03 4101.03.03.01 4101.03.03.02 4101.03.03.03 4101.03.03.04 4101.03.99 4101.04 4101.04.01 4101.04.02 4101.04.03 4101.04.04 4101.04.05 4101.04.06 4101.04.07 4101.04.07.01 4101.04.07.02 4101.04.08 4101.04.09 4101.04.09.01 4101.04.09.02 4101.04.09.03 4101.04.09.04 4101.04.10 4101.04.10.01 4101.04.10.02 4101.04.10.03 4101.04.10.04 4101.04.99 4101.05 4101.05.01 装修工程 房屋二次装修 现场示范单位装修工程 大堂装饰 管理处装修 其他 市政及环境工程 供电工程 供水工程 供气工程 供热工程 小区园建 小区绿化 市政道路 小区道路 市政规划路及工程 排水与排污工程 小区弱电系统 智能化系统 通信工程 网络系统 有线电视 室外零星设施 交通设施 门牌、指示牌 信报箱 航空障碍灯 其他 公共配套工程 会所 〈包括酒店〉 受益原则 受益原则 受益原则 受益原则 受益原则 ◇ 所有单位工程承担 ◇ 所有单位工程承担 按建筑面积分摊 按建筑面积分摊 住宅、商铺、车位、会所 （不含道路指示牌） 住宅、商铺、车位、会所 含门牌、道路指示牌等小区标示 住宅 住宅 信报箱供货安装费用 航空障碍灯供货安装费用 受益原则 受益原则 受益原则 受益原则 ◇ 所有单位工程承担 受益原则 受益原则 受益原则 ◇ 所有单位工程承担 ◇ 所有单位工程承担 ◇ 所有单位工程承担 按建筑面积分摊 住宅、商铺、车位、会所 指小区内部大型道路工程(不含园建道路，园建道路含在小区园建项目)，道路排水、排污 受益原则 受益原则 受益原则 受益原则 受益原则 受益原则 按建筑面积分摊（整盘分摊核算；超大盘如天津京 津新城、华南新城根据管线涵盖范围分地块分摊核 按建筑面积分摊（整盘分摊核算；超大盘如天津京 ◆ 独立车位单位工程不承担 津新城、华南新城根据管线涵盖范围分地块分摊核 按建筑面积分摊（整盘分摊核算；超大盘如天津京 ◆ 独立车位单位工程不承担 津新城、华南新城根据管线涵盖范围分地块分摊核 按建筑面积分摊（整盘分摊核算；超大盘如天津京 ◆ 独立车位单位工程不承担 津新城、华南新城根据管线涵盖范围分地块分摊核 ◆ 独立车位单位工程不承担 ◆ 独立车位单位工程不承担 按建筑面积分摊（或按取费标准自定义分摊） ◆ 独立车位单位工程不承担 按建筑面积分摊（或按取费标准自定义分摊） 住宅、商铺、会所 住宅、商铺、会所 住宅、商铺、会所 住宅、商铺、会所 住宅、商铺、会所 住宅、商铺、会所 建造费、管线铺设费、接口补偿费，室外高低压线路工程、配电室、开闭站等〈除设计、报建费用以外 的所有供电设施、工程费用〉，临时用电与永久用电的差价 包括红线外建造费、管线铺设费、接口补偿费，主要有自来水系统与直饮水系统及热水系统，临时用水 与永久用水的差价 主要包括管道系统、调压站等 主要包括管道系统、热交换站（不含锅炉房，锅炉房含在供货安装项目） 包括广场、门楼工程；园林桌椅购置及安装；雕塑、喷泉、环廊、假山及其他建筑小品建造；路灯、草 坪灯；垃圾箱等,永久围墙建造工程费用 区内、区外植被、花草等绿化物品采购、种植及维护费用 受益原则 属地原则 受益原则 属地原则 ◆ 住宅（或商铺）所在单位 按建筑面积（或商铺建筑面积）分摊 工程承担 该地块/期/区所有含住宅 ◆ 按建筑面积分摊 单位工程承担 住宅（或商铺） 住宅 住宅 住宅 指精装修工程、外立面装修、商铺二次装修<分摊原则及方法标准按括号内执行>（单独外包，多用于酒 店写字楼类型）等 指建造在现场的样板间交楼标准以内的装修费用及改造工程，不含软装饰；不含验收后营销提出的局部 翻新费用 大堂的装修工程<独立发包>及软装饰费用（含窗帘、地毯、家具、装饰灯具、挂画插花、饰品等） 物业管理处标准装修工程费用 成本科目 地块/ 地块/期/区 分摊原则 单位工程分摊原则 （目标分解原则） 分摊方法及标准 产品分摊原则 口径、含义、 口径、含义、范围
受益原则 受益原则 受益原则 受益原则 受益原则 受益原则 受益原则 受益原则 受益原则 受益原则 受益原则
◆ 所有含住宅单位工程承担 按建筑面积分摊 ◆ 独立会所单位工程不承担 按建筑面积分摊 ◆ 独立会所单位工程不承担 按建筑面积分摊 ◆ 独立会所单位工程不承担 按建筑面积分摊 ◆ 所有含住宅单位工程承担 按建筑面积分摊 ◆ 所有含住宅单位工程承担 按建筑面积分摊 ◆ 所有含住宅单位工程承担 按建筑面积分摊 ◆ 所有含住宅单位工程承担 按建筑面积分摊 ◇ 所有单位工程承担 按建筑面积分摊
4101.02.03.04 装修设计费 4101.02.03.04.0 现场示范单位设计费 1 4101.02.03.04.0 大堂装修设计费 2
受益原则 受益原则
◆ 所有含住宅单位工程承担 按建筑面积分摊 ◆ 所有含住宅单位工程承担 按建筑面积分摊
住宅 住宅
小区内部现场示范单位装修设计费用 大堂装修、装饰设计费用
附件2
开发成本分摊原则
科目代码 4101.01 4101.01.01 4101.01.02 4101.01.03 4101.01.04 4101.01.05 4101.02 4101.02.01 4101.02.01.01 4101.02.01.02 4101.02.02 4101.02.02.01 4101.02.02.02 4101.02.03 4101.02.03.01 4101.02.03.01.0 1 4101.02.03.01.0 2 4101.02.03.01.0 3 4101.02.03.01.0 4 4101.02.03.01.0 5 4101.02.03.02 4101.02.03.02.0 1 4101.02.03.02.0 2 4101.02.03.02.0 3 4101.02.03.02.0 4 4101.02.03.02.0 5 4101.02.03.03 土地成本 土地出让金 土地补偿费 合作款项 大市政配套费 土地税费 前期工程费用 勘测费 测量丈量费 勘探工程 规划费 前期规划费 规划模型制作费 设计费 建筑设计费 方案设计咨询费 主体设计费 立面设计费 人防工程设计费 施工图审查费 市政设计费 道路排水设计费 污水处理工程设计费 供电配网设计费 煤气管道设计费 地下综合管线设计费 园林设计费 受益原则 受益原则 受益原则 受益原则 受益原则 受益原则 ◇ 所有单位工程承担 ◇ 所有单位工程承担 ◇ 所有单位工程承担 ◇ 所有单位工程承担 ◇ 所有单位工程承担 按建筑面积分摊 按建筑面积分摊 按建筑面积分摊 按建筑面积分摊 按建筑面积分摊 住宅、商铺、车位、会所 道路给排水设计、中水规划、设计费用 住宅、商铺、车位、会所 污水处理方案、规划、设计费用 住宅、商铺、车位、会所 供电方案、规划设计；开闭站及配电室设计；高、低压电缆工程设计费用等 住宅、商铺、车位、会所 煤气、天然气、热力工程设计费用 住宅、商铺、车位、会所 市政管线设计费用 住宅、商铺、会所 含园建、绿化、小品、雕塑、门楼等设计费 受益原则 受益原则 受益原则 受益原则 受益原则 ◇ 所有单位工程承担 ◇ 所有单位工程承担 按建筑面积分摊 按建筑面积分摊 住宅、商铺、车位、会所 包括方案招标费、方案评审费、咨询顾问费等 住宅、商铺、车位、会所 指建筑工程设计费用 住宅 指外立面的装饰、幕墙、雕塑设计费用等，（包括二次深化设计（如门窗、幕墙等专项设计）） 受益原则 受益原则 ◇ 所有单位工程承担 ◇ 所有单位工程承担 按建筑面积分摊（或按取费标准自定义分摊） 按建筑面积分摊 住宅、商铺、车位、会所 含规划论证费、总体规划设计费、详细规划设计费 住宅、商铺、车位、会所 指规划用模型〈非销售用模型〉 受益原则 受益原则 ◇ 所有单位工程承担 ◇ 所有单位工程承担 按建筑面积分摊 按建筑面积分摊 住宅、商铺、车位、会所 含拔地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费 住宅、商铺、车位、会所 包括初勘、详勘，主要有水文、地质、文物和地基勘察费 受益原则 均摊原则 均摊原则 受益原则 均摊原则 ◇ 所有单位工程承担 ◇ 所有单位工程承担 ◇ 所有单位工程承担 ◇ 所有单位工程承担 ◇ 所有单位工程承担 根据收费标准按建筑面积/占地面积分摊（会所根据 住宅、商铺、(车位) 、 向国土资源与房屋管理局缴纳的出让金费用（若通过“招拍挂”取得土地，则相关费用在此科目列支； 是否有产权来分摊土地出让金） 补地价款亦在该科目列支） (会所) 先按占地面积分摊到期/区，再按建筑面积分摊至单 住宅、商铺、车位、会所 对土地方、政府及拆迁发生的所有补偿性质支出 位工程； 按建筑面积分摊 按建筑面积分摊 按建筑面积分摊 住宅、商铺、车位、会所 补偿合作方地价，合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金、或利润 住宅、商铺、车位、会所 向政府部门交纳的大市政配套费，指红线外水电气热接口费、补偿费或增容费等 住宅、商铺、车位、会所 向政府部门交纳的非补偿性质的税金及费用；支付的为取得土地发生的相关咨询费用 成本科目 地块/ 地块/期/区 分摊原则 单位工程分摊原则 （目标分解原则） 分摊方法及标准 产品分摊原则 口径、含义、 口径、含义、范围