金地标准化专题五——研发：(设计管理部)产品系列及标准化设计
金地产品系列介绍(内部培训讲稿)
古典之格局：三段式建筑构图
古典之格局： ——抽象古典元素彰 显文化及内涵；
现代之机理 —— 现代的功能需求 —— 现代的材料和工艺
中部仿卡拉麦里金-真石漆 窗套局部铝板装饰线+保温装饰板
窗下墙铝板或金属漆
景观与外部空间
价值塑造
景观
及格线 标准线 标杆线
维多利亚与乡村 混合
中西亚与维多利亚 混合
多元文化融汇 记录时间痕迹
平层洋房
形体与体量
三段不同立面的拼接，创造出多元文化融合的效果
优雅风情细节
–缓坡顶及老虎窗 –八角窗、弓形窗
<褐石原型>
–墙身装饰线脚
–门廊及装饰柱
–窗套及窗间墙装 饰 –铁艺栏杆 –其他：烟囱、百 叶
坡顶及老虎窗 装饰线脚 八角窗、弓形窗
户内暖通空 空气净化设备 空调负离子发生器 调设备
…… 环境设备 水景设备 …… 入户门锁 …… 户内家居安 …… 防 密室安全 中央吸尘系统 生态湿地或砂缸过滤 多样化开启...... 满足地方规范 满足地方规范 密码锁
舒适 （安 静）
…… …… 卫生间排风 空调方式 户内暖 卫生间空调 通空调 空调控制 设备 地下室除湿新 风设备 采暖设备
104
典雅但不繁琐的细部
•摈弃浮夸的复古装饰构件， 天境系列产品以横向线条 作为细部装饰核心元素， 以铝板及毛石材料，结合 顶部压檐、腰线、石材分 隔线脚等形成立面横向装 饰线条，通过铝板折边、 石材饰面等工艺推敲典雅 细节，在工艺与材料中寻 求细节的经典。
105
景观与外部空间
价值塑造
景观
及格线 标准线 标杆线
金地集团北京公司标准化设计工作思路
提炼和改进：
陶土砖和涂料结合 外饰面、层层退台 体型、双坡屋顶、 运用空调机位等元 素形成竖向线条为 主的构图
“五大道”老建筑
源自英国的典雅、温馨
水晶城新古典建 筑风格的启发
完成设计方案
设计过程
天津格林世界项目立面设计演化过程
6 层普通公寓
4.5层主力花园洋房 4.5层高端花园洋房
组合创新
9 层 “薄 板” 公 寓
5.5层花园洋房产品策划
□三四层户型都拥有露台和阳光室等亲近自然的休闲空间
5.5层花园洋房产品策划
□五层户型拥有露台和阳光室。 □六层更拥有大面积露台及阳台，五六层空间可以打 通为一套复式户型。
小高层、中高层产品策划
规划层面
以板塔结合、端头放大、端头 偏转、整体偏转等方法提高土 地利用效率
以9层与5.5层组合布置，形成
不同项目不同的营销定位、 不同的设计目标
选择确定具体项目立面 设计概念和手法
选择某一种立面风格
选择某几种立面风格，根据 规划情况进行组合创新
形成具体项目独特立面风格
四、规划层面标准化设计
典型组团布置方式
可标准化 设计因素
社 区 规 划 设 计
典型道路断面
停车方式
物业管理方式 商业、托幼、学校 等配套设施
北京格林小镇
中高档
高级白领、私营业 主、高级公务员等 中高收入人群，改 善型及首次置业
天津格林世界
中高档
高级白领、私营业主 、高级公务员等中高 收入人群，改善型及 首次置业
城市区位 容积率
老城区外围新区 1．23
住宅 单体
产品 类型
面积
townhouse、花园洋 房、小高层
金地集团设计管理体系-29页
一、集团定位
专业技术方面
集团各职能部门:
教练: 充当一定程度指导的
作用
交流平台的搭建: 为子公
司提供具有各专业系统整合交 流作用的专业平台
方法论的传授: 高效的管
理工具。
专业能力 提升以确 保子公司 经营目标 的实现
目录
二、集团总部项目设计管理思路
1.制度建设
现状 优化重点
2.设计管理内容:
2006年优化的房地产开发增值链
科学筑家
Gemdale Corporation
集团设计管理思路
目录
一、集团定位
二、集团总部项目设计管理思路 1.制度建设 2.内容 • 节点管理:关键流程优化
1、业务流程现状及主要问题 2、改进方案
• 日常支持:过程沟通 • 设计管理后评估
一、集团定位
业务管理方面
集
侧重经营方案
团
总
部
关注制度
价值提升 风险把控 体系建设
场、营运等各专业不能有效对接，同时
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ此评审点相对滞后，集团总部不能有效
的对项目经营方案进行风险把控；
部门接口间关系及相关的成果标准未完 全梳理清晰: 例如：实施方案评审时, 成本专业成果是未经过子公司评审的目 标成本,待目标成本确定后，项目进度已 到施工图阶段；
金地集团项目设计管理阶段设计成果标准
金地集团项目设计管理阶段成本成果标准 金地集团项目设计管理阶段市场成果标准
集
集团团设计管 理关键控制
点
集团业务流程体系 设计管理制度建设现状：
应该来
Before 优化说…:集团 在两个
风险把控\价值提升
关键节点管理
2个关键程序
金地集团项目产品配置、量化设计、成本限额管理用表(1.0版)
适用阶段：集团标准：超限说明：评审结果：填报人员：
产品配置、量化设计、成本限额管理用表(1.0版)
投资决策评审、产品策划评审、经营方案评审、定期核查及反馈；
Y （同意本评审阶段指标），N （不同意本评审阶段指标，按集团标准或上一评审阶段指标执行）。
指依据项目所在城市、项目定位、《金地集团产品配置、设计量化、成本限额要求（住宅项目）》综合锁定的产品配置、设计量化、成本限额的集团标准；画斜线的表格为集团暂无标准的子项。
超出集团标准或上一评审阶段指标的需用“红色”字体填报，并在“超限说明”一列概要说明原因，如：政府强制、定位要求等；由各区域公司运营部组织营销（红色底）、设计（绿色底）、成本（紫色底）等业务部门填报，并对填报数据的准确性考核各业务部门。
金地四大产品系列介绍
产品价值树
褐石系列产品价值树结论
系列的产品价值树中各要素属于哪一条线需综合考虑客户需求、产品竞争、公司 产品品牌落地三方面。立面、景观、户型这三个要素是客户做决策时影响最大的产品 要素，如果做好了可以打响公司产品的品牌，在竞争中处于优势地位，因此需作为标 杆要素。另外，对于褐石系列的客户来说，喜欢多元开放的商业街区，因此应将商业 及配套作为标杆要素。
城市地标
精工名家
立面、景观、室 优雅礼遇 内公共空间、户
型、会所
欧陆
湾/府
四逍价为、值尊传五遥观贵世档型关、、传客键经自统户词典然偏。 权 富 业 层 族 生豪 主 管 荣 活富阶 、 理 耀 中阶层 权 人 ， 还层， 贵 员 并 能：4阶 。 且 体一0层 希 在 悦般-50以 望 尊 自为岁年及 通 享 然为龄年 过 家 山主偏龄 住 族 水，大私偏 宅 。包一家大 反括些领的 映私的地高 家营
经典
怀旧的情结。传统型价值观人群的共性，到了中产阶层后更甚； 经典可以提升文化品位修养，同时也是一种身份标签。 经典的东西有价值。经典的东西有 感，有底蕴，有故事。因此真正能够历久弥新的经典是很有价 值的。他们希望自己能够购买得物有所值。
产品特质
褐石——在时光中追忆人文
关键词：时光典藏\多元丰富\情趣\开放交流
褐石系列的产品价值树建议以下四个要素成为标杆要素：立面、景观与外部空间、 商业街、户型。
部空间
空间
户型
精装修
设备与智
商业及配 会所与活
材料档次
能化技术
套
动场所
服务 工艺与质量
及格线
标准线
产品价值点建议：
褐石产品的三座基石：
住宅立面风格 景观环境氛围 商业街区的氛围营造
金地四大产品系列介绍
成为客户首选的房地产产品之一。
品质优势
严格的质量控制
金地集团对产品质量有着严格的要求，从设计、施工到验收等各 个环节都实行精细化管理，确保产品品质。
高品质材料选用
金地四大产品系列在材料选择上注重品质和环保，采用高品质的建 筑材料和装饰材料，确保产品的持久性和舒适性。
优质服务保障
金地集团为客户提供全方位的售后服务保障，确保客户在购买和使 用过程中的权益得到充分保障。
每个产品系列都有独特的设计风格 和特点，突出了产品的个性化特征， 满足了客户的个性化需求。
高性价比
四大产品系列在保证品质的前 提下，力求降低成本，为客户 提供高性价比的住宅产品。
优质服务
金地集团提供全方位的售前、售 中和售后服务，确保客户能够享
受到优质的居住服务体验。
02
金地四大产品系列详解
产品系列一：金地·格林
贵的居住体验。
03
金地四大产品系列的竞争优 势
品牌优势
品牌历史悠久
01
金地集团作为Leabharlann 国房地产行业的先行者之一，拥有超过30年的
发展历史，积累了丰富的品牌知名度和美誉度。
品牌形象稳健
02
金地集团注重品牌形象塑造，始终坚持稳健经营，赢得了客户
的信任和忠诚。
品牌价值认可
03
金地四大产品系列在市场上受到广泛认可，品牌价值不断提升，
创新优势
创新设计理念
金地四大产品系列在设计上注重 创新，不断引入国际先进的设计 理念和元素，打造具有独特魅力 的产品。
技术创新引领
金地集团在技术创新方面不断探 索和尝试，将最新的科技成果应 用于产品中，提升产品的科技含 量和智能化水平。
创新营销策略
金地设计管理阶段实施方案设计成果标准精品文档23页
××集团项目设计管理阶段实施方案成果标准目录一、项目设计管理阶段实施方案成果标准1.项目基础资料 (2)1.1场地自然条件介绍 (2)1.2场地社会条件介绍 (2)1.3前期设计工作成果 (3)2.设计说明 (3)3.综合技术经济指标表 (3)4. 实施方案图纸及模型 (15)4.1 规划及单体方案成果目录 (15)4.2 实施方案图纸深度要求 (16)5. 建筑部品研究 (19)5.1 部品研究策划表 (19)5.2 部品材料清单 (19)5.3 部品材料研究成果 (19)6. 项目总体设计计划（更新） (20)7. 精装修房设计方案成果 (20)7.1 精装修房设计方案成果目录 (20)7.2精装修房设计方案成果深度标准附加要求 (21)8.项目施工图设计指引 (21)二、项目实施方案设计成果集团过程沟通及听证会上会成果资料1.集团过程沟通及听证会上会成果资料内容： (23)2.实施方案成果提交集团听证会的规格要求 (23)一、项目设计管理阶段实施方案成果标准1.项目基础资料1.1场地自然条件介绍应附图：包含场地红线图、场地现状照片、场地地形图、须保留植物与水面分布图（具体要求参见《金地集团项目投资决策论证管理阶段设计成果标准》ZB-SJ-Z02中表1.1.1）11.2 场地社会条件介绍1）项目现状发展状况：项目区位、周边公共配套、交通条件、人文环境。
2）政府规划条件：项目区域规划构想、宗地的规划设计要点、国家及地方的规范、法规限定。
3）开发商的设计要求：市场和产品、成本因素、开发计划。
应附图：区域总体规划图及必要的分析图(具体要求参见《金地集团项目投资决策论证管理阶段设计成果标准》ZB-SJ-Z02中表1.2.1、表1.2.1)1.3 前期设计工作成果1)通过集团确认（评审）概念设计方案及政府审批的控制性详细规划方案。
2)集团和子公司各部门对概念设计方案的评审意见。
3)前期开展的产品创新研究设计成果（未开展产品创新研究的情况下，可选择不用完成此部分）。
金地集团精装修标准化最后版本
金地集团精装修标准部门：产品线咨询事业部时间：2015年4月精装修产品体系划分设计人性化 设计风格中端产品住宅精装修主要以舒适、实用、品质、典雅为设计原则配置标准设备 智能化主材材料 厨卫设施 其他（收纳、阳台等）简约、现代风格标准化分级资料一、材料部品清单一级清单：按系统分类、产品名称、品牌、规格、索引（完成）二级清单：按功能间分类对各系统产品详细解释、安装位置、定位尺寸、产品信息（名称、品牌、型号、规格、照片、价格）、数量、三级清单：组装产品具体材料、五金清单1、橱柜材料清单2、更衣柜材料清单3、水盆柜材料清单4、玄关柜材料清单5、家政储藏柜材料清单6、户内门清单7、石材清单二、设备定位清单三、设计标准清单-配节点图四、现代简约风格对比清单五、按功能间分析成本测算权重六、建筑图纸同现场尺寸对比清单七、户型比例清单目录户型单元一、建筑单元平面 3二、精装户型平 4三、户型分析 4四、户型数据 5五、样板间照片 8材料部品单元六、装修主材 18七、设备、家电 21八、电气、智能化 24九、家具系统 32十、卫浴系统 35十一、门窗五金 36图纸资料单元十四、条件图 41十五、节点详图 44十六、交房标准 4建筑平面图精装户型图餐厅客厅过厅玄关家政间衣帽间主卧主卫次卫厨房北阳台次卧书房南阳台◆南向阳台——大开间，大进深的开敞型景观阳台，连通客厅与书房，成为室内与自然交流的重要空间。
户型数据样板间照片户型单位样板间照片1序号名称图例照片序号名称图例照片1玄关照片2客餐厅照片样板间照片户型单位样板间照片2序号名称图例展示序号名称图例照片3主卧照片4次卧照片样板间照片户型单位样板间照片3序号名称图例展示序号名称图例照片5书房照片6厨房照片样板间照片户型单位样板间照片4序号名称图例展示序号名称图例展示6主卫照片7家政储物间照片装修主材装修主材装修主材装修主材装修主材功能间八、主卫生间名称编号说明图示ZC-D07金花米黄石材装修主材功能间九、次卫生间装修主材装修主材部品清单部品清单ZC-T04A931-65913（白色普通底漆）原顶乳胶漆饰面主次卧、书房、家政阳台A929（白色普通面漆）部品清单产品编号产品名称使用部位品牌型号、规格主材-墙面材质ZC-Q01壁纸A玄关、客餐厅天地80029；进口布基壁纸（回纹对花）ZC-Q15墙砖南开敞阳台乙供浅灰色、300X300部品单元家电电器编号图示索引编号设备、家电一级清单产品编号产品名称使用部位品牌型号设备、家电二级清单家电电气智能化电气、智能化一级清单电气、智能化二级清单电气智能化家具收纳编号图示索引编号家具收纳一级清单家具收纳二级清单家具收纳家具收纳家具收纳。
标杆企业金地研究集团战略研究之金地产品线研究
产品价值树
褐石系列产品价值树结论
系列的产品价值树中各要素属于哪一条线需综合考虑客户需求 产品竞争 公司产 品品牌落地三方面 立面 景观 户型这三个要素是客户做决策时影响最大的产品要素;如 果做好了可以打响公司产品的品牌;在竞争中处于优势地位;因此需作为标杆要素 另外; 对于褐石系列的客户来说;喜欢多元开放的商业街区;因此应将商业及配套作为标杆要 素
人群
褐石系列客户属性
价值观
传统型
关键词
文化
温馨
浪漫
经典
关键词 的含义
通过描述文化在客 户生活状态中的具 体表现挖掘出享受
的背后含义
通过描述温馨在客 户生活状态中的具 体表现挖掘出品位
的背后含义
通过描述浪漫在客 户生活状态中的具 体表现挖掘出品位
的背后含义
通过描述经典在客 户生活状态中的具 体表现挖掘出经典
➢不过时的经典 ➢不经意的浪漫 ➢不冷漠的都市
➢ 经典可以通过褐石街区的砖石 立面 景观小品 装饰符号等找到痕迹;这种历久弥新 的经典同时也在今日成为了一种新的时尚;而这种时尚则是不留痕迹的
➢ 正因为设计是精雕细琢的;在褐石街区中精致浪漫有情趣的生活就会经常在不经意 间产生
➢ 褐石街区是一个开放性的社区;兼容多种文化 虽然一般都不在市中心;但褐石街区 的商业与整个开放型的街区提醒您是生活在都市里面的;并且没有都市的冷漠感
衷情新古典的名仕阶层 三四档传统尊贵型客户 新富阶层和传统尊贵型中产阶层 关键词:大气/尊崇/精致/典雅
客户价值观
E品味
自然
E
展示自我
E+ 刺激·乐趣
活力
经典
自由自在
简约
安逸
亲和力
万科、金地标准化设计（含产品线分类典型案例）
万科、金地标准化设计（含产品线分类典型案例）万科产品线品类划分→在四大品类中，G1、G2、T2系列为万科的中高端产品线系列→在四大品类中，前三类以地理位置（距市中心的远近）为划分依据，交通便捷度与配套完善度随之降低→第四类TOP系列则以对秲缺资源的占有为划分，与前三类形成差异，两者形成互补万科全面的产品体系中，分别以G2\C\T2 三种产品体系为中高端改善性需求产品体系：万科产品线理念演变万科-产品线理念演变：90+户型→ 3G户型→ 4G 户型万科典型案例万科最新推出的城花系列，就是以老洋房（情景洋房）为格调的琥珀臻园、郡园等项目。
万科-4G典型案例-万科琥珀臻园万科琥珀臻园位于宝山区罗店新镇的美兰湖住区，占地面积约8.94公顷，建筑面积约15万平方米，容积率为1.02，规划户数为540户，沿河打造新法式高档住区。
琥珀臻园是万科琥珀系列的抗鼎之作，作为琥珀郡园的升级产品，琥珀臻园以1.02的低容积率和五层叠加设计，打造出低密度(叠加/大平层)类别墅花园洋房的新典范。
万科琥珀臻园近似1.0的低容积率，五层低密度洋房公寓：底楼两层为叠加跃层，三到五层一梯两户，保证每户拥有更大空间不更佳资源，充足的楼间距，保证住户的私密空间、景观规野和室内采光。
万科琥珀臻园高品质全屋精装修，营造舒适居住空间；TOTO、西门子等经过甄选的高端科技世界名品，为顾客大大节省财力、精力和人力。
金地产品线→在四大品类中，“褐石”系列为金地的中端产品线系列→金地的产品线由原先“土地、客户、产品”的分类模式，转变为由“产品价值树”为主导的分类模式。
金地产品线理念演变金地典型案例金地-“褐石”系列典型案例-金地艺境关注价值点：● 6层电梯花园洋房、层层带有附加值、金地洋房系列延续。
金地自2010年在上海高调推出其大平层豪宅产品线“天域天境”后，再一次回到其成熟的洋房产品线。
金地艺境主推95-162平米的6+1电梯花园洋房，95-128平3房，以及160-162平4 房，具有较高的附加值。
金地集团住宅产品配置 量化设计及成本限额标准 版本
CBCG-001 Ⅱ
成本管理成果标准
生效日期 2014-05-04
金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准 2.0 版
（盖控制专用章处）
修改状态
修订情况
生效日期
CB‐212 金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准
I
2012-09-14
（版本 1.0）
金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准（版本
金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准
二、综合指标 （一）设计量化指标
项目名称 可售比 赠送面积
档次/类型
返建/公租房 二档 三档 四档 五档
返建/公租房 二档 三档 四档
华南
华东
五档
实用率
多层 小高（〈11） 中高层（12-18） 高层（〉18）
车库区+塔楼区+设备区
第 7 页，共 33 页
第三章 关键成本分项控制建议
（一） 产品研发阶段成本控制规范 （二） 工程实施阶段成本控制规范
第四章 限额执行检查与反馈
（一） 限额指标核查表/超限审批表 （二） 限额指标执行检查/反馈记录表
第五章 支持性文件
《金地集团精装修产品配置、量化设计及成本限额标准》 《金地集团门窗工程选型配置及成本限额标准》 《规划类、建筑类常用名词口径》 《规划设计成本导则》 《户型设计成本导则》 《结构设计成本导则》 《景观设计成本导则》
二、编制原则
1. 系统性原则：重点强调项目定位、设计与成本三者之间的协调统一，以全局眼光、系统控制的 手法，确保品质与成本双优，避免认识及执行偏颇带来的系统偏差，彻底扭转项目管理粗放， 投入产出比过低的不利局面；
2. 渐进性原则：《本标准》优先对典型的、影响可售面积单位成本最大的、对产品品质无明显影 响的分项进行规范； 依照开发阶段顺序及各阶段成本重点核定原则编制 《本标准》，贯穿投 资决策阶段、产品策划及经营阶段、施工图设计阶段、施工阶段及结算阶段全过程。
金地商业地产标准化的研究精品文档
K CF1 PV
举例：
假设市场上已经销售的某物业的净营运收益为10万元，售价为 100万元，则K=10%，那么与该物业相类似的另一商业房地产的净营运收 益为20万元，其售价为多少？
PV CF12020万 0 元 K 1% 0
在中国，由于商业房地产的使用年限为有限期，因此计算时要考虑年限：
CF1
12 3456
3、在项目Un-leverage IRR 14.74%中，可以分 解为由租金收入净现流和由转售收入净现流构 成的IRR，经过计算发现，租金现金流占IRR的 34%，而转售收入占IRR的 66%。可见项目转 售时的售价在很大程度上决定了该类项目投资 的回报高低。
300000 250000 200000 150000 100000
在估价时，要采用客观净营运收益。
影响估值的两个重要因素：
每年净营运收益的大小，即CFn：在其他因素不变的前提下， CFn越大则价格越高，CFn越小，则价格越低；
获得该净营运收益的可靠性，即r：由于获得净营运收益是否 可靠将影响投资风险的大小，而风险的大小又决定了贴现率r的大小。
硬件： 软件：
商业项目选址、前期定位、规划设 计、业态选择等
12
1、如果没有进行很好的招租和商业陪育 就进行销售，一是租金没有达到成熟期 的水平，租金收益较低；二是此时投资 者认为会面临较大的风险，因此在估值 时会调高资本化率要求。两者结合使得 估值偏低，实现的IRR也低。除非进行一 定的价格折让，不然投资者不会来买。
2、进行很好的租赁、经营管理的情况下， 一般3—5年会进入成熟期，此时净营运收 益实现较高水平、而且稳定，估值时的资 本化率取得较低；从而实现较高的估值水 平。实现的IRR也高。
PV CF1 IRRg
金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准(版本2.0)
金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准
第 4 页，共 33 页
3. 《本标准》的监督和核实责任部门为各区域/城市公司成本管理部、设计管理部，集团成本管
理部、产品管理部对《本标准》的落实进行定期（季度）或不定期的核查，对严重违反《本标
准》有关规定并给公司造成重大损失的，将追究当事人和部门的责任，给予批评与处分；
第三章 关键成本分项控制建议
（一） 产品研发阶段成本控制规范 （二） 工程实施阶段成本控制规范
第四章 限额执行检查与反馈
（一） 限额指标核查表/超限审批表 （二） 限额指标执行检查/反馈记录表
第五章 支持性文件
《金地集团精装修产品配置、量化设计及成本限额标准》 《金地集团门窗工程选型配置及成本限额标准》 《规划类、建筑类常用名词口径》 《规划设计成本导则》 《户型设计成本导则》 《结构设计成本导则》 《景观设计成本导则》
总裁
日期 日期 日期 日期 日期 日期 日期 日期
2014-04-22 2014-04-23 2014-04-30 2014-04-28 2014-04-23 2014-05-04 2014-04-27 2014-04-30
金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准
金地集团住宅产品配置、量化设计 及成本限额标准
3400
—
—
3000
—
—
2800
2600
—
—
3600
—பைடு நூலகம்
—
3200
—
—
3000
2800
—
—
中高档 客户：三档（首改为主） 褐石三档、名仕三档
3850
4250
4450
3450
金地地产项目设计管理阶段实施方案成果标准
金地地产项目设计管理阶段实施方案成果标准随着国内房地产市场的不断发展，各大房地产企业也逐渐崛起，金地地产作为国内知名房地产企业之一，在行业内有着相当高的知名度和声誉。
然而，如果想要在这个行业中持续稳定地发展，就必须不断思考和改进自己的运营模式和管理理念，以确保在市场竞争中始终占据优势地位。
项目设计管理阶段是房地产企业运营中至关重要的一个环节，它涉及到项目的整个设计和规划过程，必须确保在时间、质量和成本等方面达到既定目标。
因此，金地地产制定了一套项目设计管理阶段实施方案成果标准，以保证该阶段的有效实施和项目整体的顺利推进。
一、项目设计管理阶段的实施方案1.建立专项工作小组。
设计管理阶段是项目整个运营的核心环节，需要一个专门的管理小组来确保进度、质量和成本等各方面的核对和验收。
该小组包括项目经理、项目负责人、设计师、技术工程师等人员，他们需要共同协作，确保项目顺利实施。
2.制定项目设计管理计划。
在项目进入设计管理阶段之前，需制定一份详细的计划，包括项目设计时间表、设计标准、质量验收规定等相关内容。
该计划要针对具体项目实施情况，结合项目需求、战略方向和市场竞争情况等要素。
3.编制设计方案。
根据项目需求及设计基础需求规范，编制出满足项目需求和市场需求的设计方案。
这部分需要涉及到建筑、结构、水电、采暖等各个方面的规划和设计，以保证项目的整体质量和安全性。
4.审核设计方案。
设计方案完成后是需要进行审核的，需要审核方案的全面性、合理性以及是否符合规范和需求等等，从而保证能够有效的促使项目顺利推进。
5.调整设计方案。
如若在审核设计方案时发现存在问题，则需要及时进行相应的调整和优化。
这部分需要各相关人员进行协调工作，保证调整方案高质量地完成，以便后续工作能够顺利推进。
6.编制施工图。
在确认设计方案无误后，需要编制详细的施工图纸，以便让承建方更好的理解和掌握工程细节，预留施工空间。
这部分工作需要严谨、红线图、一寸图、可靠性、标准流程等具体标准。
金地地产项目设计管理阶段实施方案成果标准
金地地产项目设计管理阶段实施方案成果标准金地地产是中国领先的综合性房地产企业之一，其在房地产领域项目设计管理实施方案成果标准的制定及实施过程中经验丰富。
本文将从以下三个方面对金地地产项目设计管理阶段实施方案成果标准进行阐述：一、设计管理阶段实施方案成果标准的概念及重要性；二、金地地产项目设计管理阶段实施方案成果标准的制定；三、金地地产项目设计管理阶段实施方案成果标准的实施效果。
一、设计管理阶段实施方案成果标准的概念及重要性项目设计管理阶段实施方案成果标准是指在项目设计过程中，根据项目需求及工期安排等因素，制定的一套标准、规范的设计管理方案，其主要目的是规范设计过程中涉及到的各项工作，确保项目能够按时、按质进行，同时达到预期目标。
这一阶段的实施方案成果标准对于整个项目的成功实施及后续运营都具有重要的意义。
首先，设计管理阶段实施方案成果标准可以确保设计过程中各项工作的高效有序进行。
通过制定一套规范的设计流程、工作分工及时间节点等，可以让设计人员在设计工作中有条不紊地进行，避免出现重复劳动或低效率的现象，从而提高了设计成果的质量与效率。
其次，设计管理阶段实施方案成果标准可以帮助项目团队有效管理设计过程中的风险。
在制定设计管理方案时，需要考虑潜在的风险因素，比如设备不匹配、材料供应不足、技术难题等，制定应对方案，从而帮助项目团队更好地规避各种风险，确保项目的准时交付。
最后，设计管理阶段实施方案成果标准能够实现项目的进度、质量、成本保障。
通过制定一套标准、规范的设计管理流程，可以在保证设计质量的前提下，合理控制设计成本和工期。
通过对设计方案的全方位指导，可以最终达到项目的预期目标。
二、金地地产项目设计管理阶段实施方案成果标准的制定在金地地产的项目实施过程中，设计管理阶段实施方案成果标准的制定经历了多年的实践积累，依据一套完整的工作流程来制定，主要包括以下几个步骤：第一步，收集信息。
项目的实施前，首先需要收集相关信息，包括项目的范围、计划、预算等，同时还需了解项目所服务的用户群体的需求与期望，为项目的后续设计制定基础。
金地标准化专题五——研发：(设计管理部)产品系列及标准化设计
产品标准化 –提升产品品质
——产品品质提升点： • 小区绿化 • 小区景观铺装 • 小区围墙 • 私家小院 • 小区标识系统 --------------优化项目绿化施工工序，建 立《华东区绿化搭配设计指引 》 --------------完善《景观铺装设计指引》 --------------完善《小区围墙标准化设计》 --------------完善《私家小院设计指引》 --------------完善《小区标识标准化设计》
--------------建立《赠送空间设计指引》
产品标准化 –提升研发效率
——研发过程的难点： • 小区交通及物业管理模式 • 户型研究 • 立面设计 • 结构优化研究 • 设备设施研究 --------------建立《小区交通及物业管理
模式设计指引 》
--------------完善《优选户型库》 --------------建立《典型风格立面设计指 引及材料选型》 --------------建立《不同环境下地下车库 结构优化标准》 --------------建立《各规模社区设备配置 标准》
格林系-上海格林郡
2005年度全国人居经典规划金奖 2006年度国际影响力中国新区
-- 格林系 -1、位于郊区城镇片区市场的中高端项目，1.5<容积率<2.5 2、外装与部品设备档次为中高档 3、室内为精装修交付，硬装单方成本1100-1800元/平米(B、C级公寓） 4、单体包括公寓、洋房、叠加、联排等多种类型 5、产品注重生态宜居环境的营造 5、社区配套规模2-5%左右，引入中高档业态 6、立面以现代典雅、现代装饰、中式改良风格为主 7、主力客户为传统类型等2档人群
上海区域公司 –产品支撑体系
10年需要初步建立的产品系列
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
自在城系-上海格林世界
上海市2008年单盘销售面积第一名
自在城系-杭州自在城
区域高端社区的新标杆
-- 自在城系 -1、位于城市拓展区的大型项目，规模在70万平米以上 2、以新都市主义规划原理形成的开放式混合功能社区 3、有整体的主题风格和社区文化，可细分为以低密度、高低结合和高 密度为主的三种不同主题特征的子系列 4、复合型产品线，每个组团可以是一个单一类型的系列产品 5、社区配套规模6-8%左右，功能复合，其中4%-6%为区域级、主题性的 配套设施，服务半径合理 6、立面多元化 7、人群复合
白金系-湾流域
2008 年连续三月蝉联上海市单盘销售量第一名
-- 白金系 -1、主城区和城市拓展区低密度项目，0.5〈容积率〈0.8 2、外装与部品设备档次要求高档 3、室内交付可以毛坯与可选装修结合，装修单方成本为3000元/平米左右 4、主力单体为双拼别墅、联体别墅、叠加别墅 5、产品讲求私有性与实用性，定义为城市别墅 6、社区配套规模2%左右，引入高档会所和商业业态 7、立面风格主要为新古典、现代典雅、现代装饰主义 8、主力客户为多种4档人群
名系-南京名京
河西高端住宅的新标杆
-- 名系 -1、适合用于主城区项目，容积率>1.8 2、外装与部品设备档次为中高档 3、室内为精装修交付，硬装单方成本1500-2500元/平米(A、B级公寓） 4、主力单体以高层公寓为主、洋房为辅 5、产品注重公共空间的品质感营造，户型舒适实用为主 6、社区配套规模2-4%左右，引入中高档经营业态 7、立面以新古典、现代典雅、现代装饰风格为主 8、主力客户为传统类型等3档人群
Gemdale Corporation
科学筑家
产品创新
产品创新与标准化之间的关系
1、产品系列化与 产品标准建立
2、产品标准化成果
5、产品系列与 标准的更新
系列客群分析
《产品手册》
系列项目定位 系列价值树引导 系列标准模块 材料、部品系列配置标准
系列标准模块–项目规划
钻石 系 规划 结构 主出 入口 天系 白金系 名系 格林系 未来系
高端项目 规划模板
低密度社区规 划模板
中高端项目 规划模板、 风雨连廊
广场式社区 主入口 人车分行
中高端项目规 划模板、风雨 连廊
未来系
110-130 现代 田园 港式 2000-2500 2500-3000 4500-5500 2000-2500 2000-2500 4000-5000 90以下 现代 成品家
格林系
各物业类型 现代 港式 现代中式 2000-2500 2000-2500 4000-5000
硬装标准 软装标准 合计
白金系出入口
系列标准模块–建筑单体
钻石 天系 系 大平层公 寓
白金系
高密度合院 别墅、大进 深内院联排 别墅
名系
一梯四户公 寓（南北 通）、大户 型多层洋房
格林系
一梯四户公 寓（南北 通）、大户 型多层洋房
未来系
高层 TOWNHOUSE、 CROSEOVER、 90平米花园洋 房 现代装饰、现 代时尚 采光地下车库、 双层入户大堂
Gemdale Corporation
科学筑家
产品系列支撑体系
上海区域公司 –住宅产品标准
09年已有的产品标准
《上海公司规划及方案设计技术标准》 《金地集团项目施工图设计指引》 《金地集团项目景观设计指引》 《金地集团项目精装修房设计指引》 《金地集团工程质量标准体系》
上海区域公司 –产品标准化成果
广场式社区主 入口 人车分行
中高端项目规 划模板
社区大堂
大景深主入口
典型主入口
人行 模式
车行 模式 物管 模式
人车分行
人车混行
人车分行
典型车行 模式 大堂经理
鱼骨型交通骨 架、局部小合 院式交通格局 典型物管格局
典型车行模 式 典型物管格 局
典型车行模式
典型车行模式
典型物管格局
典型物管格局
出入口标准化：
区域内高端与中高端产品的期望配置比例 1：9 2：8 3：7
天系-赵巷项目
天系-徐泾项目
-- 天系 -1、适用于主城区和城市拓展高端住区的高售价项目 2、外装与部品设备档次要求高端 3、室内交付为高档精装修，装修成本为6000-8000元/平米 4、主力单体为160平米-500平米/户的大平层或复式公寓 5、产品讲求享受体验与尊贵结合，配备高端服务体系 6、社区配套规模2%左右，引入高档会所与商业业态 7、立面以新古典、现代典雅风格取向为主 8、主力客户为逍遥类型等5档人群
09年已有的标准化成果
1、典型单体标准化模块 2、典型局部公共空间标准化模块
3、安防智能化系统标准化成果
住宅 4、建筑、景观通用构造做法标准化成果与通用部品
5、内装修系列成套标准化做法 6、样板房典型风格模块 7、小区标识系统标准化成果
社区 社区小小MALL 配套
上海区域公司 –产品支撑体系
10年系统性的建立产品手册
Gemdale Corporation
科学筑家
产品系列及标准化设计
Gemdale Corporation
科学筑家
产品系列化
上海区域公司 –产品系列化分类
高 端 天系——高端公寓
钻石系——高端别墅
【赵巷、徐泾项目、杭州萧山项目】
白金系——城市别墅
【白金院邸、白金果岭、自在城静墅、湾流域静墅】
4000— 4400 3800— 4200 3000— 3300 2000— 3000 1400— 1800 1100— 1400
SOHO
12001600
自在城 SOHO
美式精装别墅
现代法式精装别墅
系列标准模块 –样板房包装
适用产品系列 样板房装修风格
钻石系
美式乡村 欧式浪漫 东方禅韵
白金系
美式经典、 欧式浪漫 东方禅韵 港式奢华 3000-3500 3000-3500 6000-6500
--------------建立《赠送空间设计指引》
产品标准化 –提升研发效率
——研发过程的难点： • 小区交通及物业管理模式 • 户型研究 • 立面设计 • 结构优化研究 • 设备设施研究 --------------建立《小区交通及物业管理
模式设计指引 》
--------------完善《优选户型库》 --------------建立《典型风格立面设计指 引及材料选型》 --------------建立《不同环境下地下车库 结构优化标准》 --------------建立《各规模社区设备配置 标准》
√
√ √ √
√
√ √
√
√ √ √
√
√ √
√
√
√
√
√
√
标识系统标准化：
私家庭院标准化—白金系别墅精装庭院
系列标准模块 –部品、构造、二次设计
钻石系
通用部品 战略采购 部品 标准构造 标准二次 设计
白金系
国天系
名系
格林系
未来系
√ √
√ √
√ √
√ √
√ √
√ √
√ √
√ √
√ √
√ √
√ √
√ √
硬装标准 软装标准 合计
元/平米 元/平米 元/平米
3500-4000 3500-4000 7000-8000
适用产品系列
户型（面积平米） 样板房装修风格
天系
160-400 美式经典 欧式浪漫 东方禅韵
名系
120-200 现代美式、 港式奢华 3000-3500 2500-3000 5500-6500
未来系-上海未未来
上海2008年度楼盘销售套数榜第三名
-- 未来系 -1、适合用于城市拓展区项目，容积率>1.8 2、外装与部品设备档次为中高档 3、室内为精装修交付，硬装单方成本1100-1800元/平米(B、C级公寓） 4、主力单体户均面积30-140平米，以高层公寓、SOHO公寓为主、洋房为辅 5、产品注重实用性和性价比，较多采用附送和情趣空间 6、社区配套规模2-4%左右，引入中高档经营业态 7、立面以现代装饰、现代时尚风格为主 8、主力客户主要为现代、奋斗类型等2档人群
典型 单体
典型 立面
新古典、 现代典雅
新古典、现 代典雅、现 代装饰主义
新古典、现 代典雅、现 代装饰风格 采光地下车 库、双层入 户大堂
现代典雅、 现代装饰、 现代中式 采光地下车 库、双层入 户大堂
特色 空间
组团大堂、 采光通风地 采光地下体系
--------------建立小区水景防漏抗污技术 标准
产品标准化 –提升客户满意度
——设计、工程巡检的反馈结果： • 小区出入口产品缺陷 • 房屋大堂产品缺陷 • 建筑架空层产品缺陷 • 赠送面积不好用 --------------完善《小区出入口标准设计 》 --------------完善《房屋大堂设计指引》 --------------建立《架空层设计指引》
中 高 端
名系——中高端城市公寓【宁波国际花园、南京名京、宁波梅墟项目、外高桥项目】 未来系——中高端时尚公寓
【未未来、未来域、宝山项目】 【格林春岸、格林郡】
格林系——中高端郊区生态小区
自在城系——大型高品质复合社区
【格林世界、杭州自在城 、南京自在城、绍兴柯桥项目】
2010-2012年
----逐步消灭住宅半成品
钻石系 天系 白金系 名系 格林系
硬装单 未来系 方造价
6000-8000
代表项目
高端公寓 美式别墅 现代法式别墅 无风格别墅 A级公寓 B级公寓 C级公寓
√
√ √ √ √ √ √ √ √ √ √