淮安市建筑面积和容积率计算规则5.29 最新

淮安市建筑面积和容积率计算规则（试行）
第一条为了进一步规范建筑面积和容积率计算工作，体现公平和公正，根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）、《江苏省城市规划管理技术规定（2011版）》和有关技术标准，结合实际，制定本规则。

第二条本市规划区内申报各项建设工程、建设工程设计方案审定、行政许可、规划核实等涉及建筑面积和容积率计算的，应当遵守本规则。

第三条本规则涉及的建筑面积分为计入容积率面积和不计入容积率面积。

除特别说明外，建筑面积均为计入容积率面积。

建筑面积、容积率计算数值精确到小数点后两位。

第四条建筑层高
（一）住宅层高不应超过3.3m，其中低层住宅层高不应超过3.6m。

住宅中的起居室、餐厅可适当增加高度，形成户内挑高空间。

挑高空间投影面积小于套内水平投影面积（含阳台）30%，且高度不超过两层的，按一层计算建筑面积。

（二）商业、办公建筑层高不应超过4.5m。

商业、办公等建筑中除承重墙体外且无其它分隔、单层面积达到2000m2以上的，或在不少于2000 m2之外的同层局部分隔，水平投影面积不超过同层面积20%的，且层高不超过6.0m的，按水平投影面积计算建筑面积。

（三）各类建筑设计层高超出上述规定的，其建筑面积按以下公式计算。

S=(K-1)S2+S1
其中式中S：各层建筑面积；
K：建筑层高超标系数，其值为建筑设计层高H与规定层高h的比值H/h；
S1：该整层水平投影面积；
S2：为超高部分水平投影面积，不包括建筑门厅、大堂、中庭、采光厅和大型会议室等。

第五条地下和半地下空间
室外地面标高指规划条件中规定的场地标高，没有规定的，以基地出入口的城市道路的标高平均值为准。

地下室或半地下室超出室外地面部分按最大值计算，出入口部分除外。

（一）通过覆土方式抬高原有自然地坪，改变原有地形地貌设置的地下室和半地下室，仅作为停车设施以及设备用房使用，且上部景观绿化符合园林主管部门规定的，其建筑面积不计入容积率面积。

不符合上述规定的建筑地下室及半地下室：室外地面以上部分的高度不超过 1.5m 的，不计入容积率；室外地面以上高度1.5m至2.2m的，按A’＝KA折算建筑面积计入容积率面积；室外地面以上高度超过2.2m的，全部建筑面积计入容积率面积。

A’—折算的建筑面积，K—地下室及半地下室地面以上的高度与其层高之比，A —地下室及半地下室建筑面积；
（二）地下、半地下建筑有永久性顶盖且有围护的室外车道、人行通道按顶盖投影面积计算面积，不计入容积率面积。

第六条建筑入口处的凹进不封闭空间，进深不超过2.1m的，不计算面积，进深超过2.1m的，按顶板水平投影面积的1/2计算。

第七条架空层
架空层符合以下条件的，架空部分按水平投影面积1/2计算面积，不计入容积率面
积；但门厅、楼梯间等为楼层服务的围合空间应全部计算面积，并计入容积率面积。

（一）建筑地面层净高不小于3m；
（二）仅以柱、剪力墙落地，视线通透、空间开敞；
（三）只用作人行通道、布置绿化小品、居民休闲设施等公共用途。

建筑裙楼屋顶上部设置架空层，且裙楼屋顶作生态处理的，参照执行。

第八条建筑阳台
（一）阳台的设计进深（包括入户花园、空中花园等类似阳台的开敞、半开敞空间）不大于2.1m，按其水平投影面积的1/2计算建筑面积；进深超过2.1m的，按整个阳台的水平投影面积计算建筑面积。

不规则阳台按其进深的平均值确定。

（二）以套为单位，“阳台”水平投影面积总和与套内水平投影面积的比值不大于15%的，计算1/2建筑面积；大于15%的，超出部分计算全部建筑面积。

套内水平投影面积是指套内建筑面积与套内阳台底板水平投影面积的总和。

（三）有顶盖的不封闭阳台，顶盖高度小于两个自然层的，应按其围护结构外围水平投影面积的1/2计算面积；顶盖高度达到或超过两个自然层的，且在垂直空间范围内无水平横梁、柱、墙等结构，不计算建筑面积；在垂直空间范围内有水平横梁、柱、墙体的，计算1/2面积。

（四）与阳台相接的附属设施（如花台等），其底板与阳台底板高差小于0.30米的，无论是否与阳台隔断，均作为阳台控制并计算面积。

（五）每套住宅仅可设置一处设备平台，设计进深不超过1.3m，不计算面积。

设置设备平台的住宅，不应同时设置空调搁板。

第九条建筑设置的露台，无顶盖或顶盖进深不超过1.1m的，不计算建筑面积；进深超过1.1m的，按照阳台的规定执行。

第十条飘窗
（一）飘窗窗台与室内地面高差大于等于0.30米且平均进深（建筑外墙至飘窗围护结构外沿的水平距离）不大于0.60米的，不计算建筑面积；
（二）飘窗窗台与室内楼地面高差小于0.30米或窗洞净高大于等于2.10米的，按水平投影计算全部面积；
（三）其它类型的，计算1/2面积。

第十一条注重城市第五立面的塑造，坡屋顶（阁楼）符合下列条件的，视为设计不利用，不计算建筑面积。

（一）最低起坡处净高不超过0.5m；
（二）坡度不大于50%。

第十二条鼓励建设项目使用建筑节能新技术，保温层不计算建筑面积。

第十三条其他未予明确的空间，原则上先判断其是否属于建筑内部空间、外部空间或有永久性顶盖无围护的半室外空间。

其中，属内部空间的计算面积；属外部空间的不计算面积；属半室外空间的，设计利用的计算面积，设计不利用的不计算面积。

第十四条建设单位在申办建设工程规划许可相关手续时，应填写《单幢建筑物建筑面积明细表》（附表一）和《建筑面积汇总表》（附表二），分别由建设单位、设计单位签注盖章。

第十五条本规则自2013年月日起执行，原2010年1月1日起施行的《淮安市建筑层高控制规划管理规定（试行）》同时废止。