法学案件分析报告

案情分析报告

一、当事人信息

徐立平，女，xxxx年xx月xx生，xxxx人，住址：

二、当事人诉求

厘清位于北京市通州西1-1-1904的二居室楼房一套房屋的所有权归属，以及证明涉案《协议书》不存在隐瞒、欺骗行为。

三、案情叙述

徐立平即当事人于2000年与现任配偶高永明结婚，此前与前夫育有一子甘雨，高永明此前生有一女高杨，皆为本案的相关人员。

2011年6月，当事人与高永明购买了位于沙河青年创业公寓3-1-802的一套小产权房，该房屋署于高永明一人名下，房款及装修款共计47.3万元，由双方商议后，当事人出资24.75万元，配偶高永明出资21.75万元，儿子甘雨出资1万元。

2015年7月5日，高永明以自己和当事人的名义向其单位北京铁路局通州车务段申请职工住房配售（有申请核定表和申请人及配偶住房情况证明），最终申请到位于北京市通州西1-1-1904的二居室楼房一套，由高杨支付了全部130万元房款，房屋署于高永明一人名下，但房产证至今仍未办理完成。2015年10月31日，当事人及配偶高永明（作为甲方），与高杨夫妻（作为乙方）、甘雨夫妻（作为丙方）签订一份协议（有协议书一份证明）。协议中约定：高永明购买单位职工住房，购房款全部由乙方承担；由于政策要求，上述房产暂时登

记在甲方名下，乙方是所有权人，甲方应在条件允许时协助乙方办理相关过户手续；对于沙河青年创业公寓房屋，丙方如在3年内支付乙方20万元以及高杨之妹高艳10万元，则乙方及高艳放弃对该房产的所有权利。后丙方向乙方先行支付了10万元。

2017年，甘雨发现沙河青年创业公寓房屋为小产权房后，认为其之前不知情，向法院起诉当事人夫妻和高杨夫妻，以《协议书》中存在隐瞒和欺骗事实、导致了重大误解为由，请求法院判定该协议中关于沙河青年创业公寓房屋产权归属及房款支付的条款无效，并要求高杨返还已付10万元、自己放弃对该房屋的权利。该案于2018年1月24日第一次开庭审理，现仍在审理之中。

四、证据情况

1、位于沙河青年创业公寓3-1-802的房屋所有权证

2、涉案《协议书》

3、沙河青年创业公寓3-1-802的房屋性质证明文件

4、北京市通州西1-1-1904的二居室楼房申请核定表和申请人及配偶住房情况证明

五、争议焦点

1、《协议书》是否存在隐瞒和欺骗事实

2、北京市通州西1-1-1904的二居室房屋的所有权归属

六、疑点和难点

1、甘雨夫妇对于沙河青年创业公寓3-1-802的房屋性质不知情是否意味着徐立平夫妇存在隐瞒和欺骗行为。

对于争议焦点一：

首先必须弄清楚的是徐立平夫妇、高杨夫妻、甘雨夫妻为签署该协议的三方主体，且协议的内容是关于位于北京市通州西1-1-1904的二居室房屋的所有权和高杨夫妻、甘雨夫妻以及高艳对于沙河青年创业公寓3-1-802的继承权的约定。其次，是在沙河青年创业公寓3-1-802房屋的性质上，该房屋属于“小产权房”。由于“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后，该房不能合法转让过户，且对房屋的保值和升值也有一定影响。而甘雨夫妻签署这一协议的目的是为了完全享有该房的所有权，该房作为小产权房必然无法实现其合同目的。最后，对于协议本身来说，签署这一协议是一种民事行为，民事行为讲求意思自治。三方都是具有完全民事行为能力的成年人，特别是甘雨夫妻在签署协议的时候应该对该房屋的基本情况有基本的了解。尤其是对于房屋的性质，因为这关系到自己是否能享有该房的完整的所有权，所以其注意义务是必须肩负的。甘雨夫妇完全可以向徐立平夫妇问询该房屋的性质，如果说徐立平夫妇从未存在任何利用隐瞒的手段故意不告知甘雨夫妇该房屋的性质的行为，甘雨夫妇也没有任何证据证明存在故意不告知的行为。那么甘雨夫妇起诉当事人夫妻和高杨夫妻存在隐瞒和欺骗事实是难以成立的。

2、由高杨支付了全部130万元房款，房屋署于高永明一人名下

的位于北京市通州西1-1-1904的二居室房屋的所有权是否属于徐立平夫妇。

对于争议焦点二：

根据我国《物权法》第十六条规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。高扬支付了位于北京市通州西1-1-1904的二居室楼房一套的全部130万元房款，但是由于房屋是职工住房，必须是署于高永明一人名下，虽然房产证至今仍未办理完成，但是高永明必然是该房屋的所有权人。而该房是高永明以自己和当事人的名义向其单位北京铁路局通州车务段申请职工住房配售，虽然登记在高永明名下，但是它是以夫妻二人名义共同申请的。依据《婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。该房屋实际上应该是徐立平与高永明夫妻二人的共同财产。

双方在《协议》中约定“高永明购买单位职工住房，购房款全部由乙方承担；由于政策要求，上述房产暂时登记在甲方名下，乙方是所有权人，甲方应在条件允许时协助乙方办理相关过户手续”意味着这是借名买房，在条件不允许前，高永明夫妻必然是该房的所有权人。如果说，高永明夫妻在完成该房的不动产权登记后，以及在政策条件允许时，高杨夫妻可以申请变更登记。因为他们支付了所有的房款，并利用协议对房屋所有权进行了约定。依据《物权法》第十九条规定：

权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。所以，条件成就后，高杨夫妇才能依据协议请求变更登记。

七、建议

1、徐立平夫妇应当举证证明其未故意隐瞒沙河青年创业公寓3-1-802的房屋性质。

2、北京市通州西1-1-1904的二居室楼房现在属于高永明和徐立平的夫妻共同财产。