投资性房地产核算模式的比较
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作者单位 ：中国人民银行会计财务司
8 会计师 2013.02
Academic Exchange 学术交流
地产的公允价值为基准对其账面价值进行调整。而成本核算 模式则继续沿用了以历史成本记账的固定资产计量模式，在 期末需要对该资产进行减值测试，一旦发生减值就要计提相 应的减值准备。
三、两种模式对企业盈利能力、税负及其资产状况的 影响
投资性房地产的初次取得成本进行初始计量。另一方面，在借 鉴国际会计准则的基础上，我国新企业会计准则统一规定了两 种模式下对投资性房地产都必须单独入账与核算，以使投资者 准确获悉有关财务信息，真实反映企业投资性房地产的真实价 值、实际经营情况及经济实质。
（二）两种模式会计核算的不同点 两种模式对投资性房地产处置阶段的会计处理方式存在
交易过程中，由熟悉市场情况的各参与方自愿据以进行债务清 偿或资产交换的金额。”可见，来自公平市场的交易是公允价 值确定的最大特点，它要求参与交易各方当事人充分理性且在 完全考虑了市场所有信息的基础上达成了共识，这样各方都认 同的价格才是公允价值。
二、公允价值核算模式与成本核算模式的异同
（一）两种模式的相同点 一方面，两种模式对投资性房地产的初始入账都要统一按
目前我国投资性房地产有以下两种模式 ： （一）成本核算模式
该模式要求企业以其投资性房地产经济业务发生时取得的 成本对有关会计要素进行记录、计量与计价。对外公布的资产 负债表是以成本计量为基准，通过企业投资性房地产形成与资 本投入的对比，来反映企业具体经营业绩及财务运行状况。
（二）公允价值模式 公允价值在国际会计准则委员会中有专门定义，“在公平
三、XBRL应用建议
目前，XBRL 在我国的推广应用已取得良好开局，在此基 础上，如何进一步利用好 XBRL 这一工具，继续推动我国会计 信息化工作取得新突破，需要我们认真思考。下面，结合自身 理解，简单谈几点建议。
（一）要充分调动参与各方的积极性。XBRL 技术推广应 用涉及政府及监管机构、企业、中介机构等不同单位，需要各 方密切配合，积极参与。做好 XBRL 推广应用，一方面要加大 宣传力度，使参与各方真正认识到 XBRL 在自身信息化建设和 业务发展过程中的重要意义和作用，增强参与的自觉性 ；另一 方面作为 XBRL 应用的主要推动者，政府部门及监管机构要切 实考虑参与各方的现实利益，广泛听取意见和建议，及时总结 实践经验，推动 XBRL 应用规范有序地开展。
关键词 ：投资性房地产 ；会计核算 ；经济效益
一、投资性房地产的涵义及核算模式
在我国房地产行业发展日益迅猛的背景下，投资性房地产 业务开始成为部分企业的主要经济业务。从目前来看，许多企 业在会计实务中并未具体区分出租与自用土地使用权、出租房 与自用房等概念，考虑到我国经济增速在持续增长，如此核算 可能使得企业房地产账面价值与其市场价值存在较大差距，最 终将导致投资者权益受到损害或企业资产被低估。
（一）对企业盈利能力的影响 公允价值核算模式对企业利润的影响存在一定的不确定
性，这是由于其资产在期末按照评估后形成的公允价值与账面 价值之间的差额部分需要直接调整计入当期损益，且该模式下 无需进行摊销或折旧的计提，这进一步降低了成本费用。当前 房地产行业形势良好，但随着政策宏观调控政策的不断完善及 企业投资性房地产物业运行的持续规范，再加以市场需求的持 续变化，将来投资性房地产物业出现一定的贬值也是可能的。 所以总的来看，企业运用公允价值核算模式对企业利润的影响 是先促进后抑制，而且其各年度净利润的波动程度也会持续加 大。采用成本核算模式对企业盈利能力的影响则较为稳定，因 为它不会给企业创造利润（资产处置情况除外），仅仅是通过 投资性房地产摊销或折旧的按期计提而使企业成本费用有所增 加。
差异，公允价值核算模式下需要全面考虑投资性房地产从取 得到处置全过程的公允价值变动，而成本核算模式下仅需考 虑投资性房地产已提的减值准备、累计摊销或累计折旧。此 外，在投资性房地产持有期间两种模式的计量也有不同，企 业在运用公允价值模式核算时，应以资产负债表日投资性房
年，银监会根据上述技术规范和通用分类标准，组织制订了 “银行监管报表 XBRL 扩展分类标准”，并通过了财政部组织 的质量审核，自 2012 年 1 月 1 日起在部分银行业金融机构试 点实施。可以说，我国 XBRL 应用实践已走在世界前列。
（二）要注重技术部门和业务部门的协调配合。说到底， XBRL 是一种计算机语言，其应用效果的好坏最终要通过业务 系统建设和软件开发实现。因此，在 XBRL 应用过程中，各单
位技术部门和业务部门应积极协作，从大局出发，统筹做好系 统设计和规划工作，将 XBRL 技术真正融入业务系统建设中， 使其技术优势得到最大发挥。
参考文献：
[1] 王爱青，“基于 XBRL 的网络财务报告的应用”，新会计，2009（01）. [2] 赵改玲，“基于 XBRL 财务报告的应用风险及其对策研究”，财会通 讯，2009（18）. [3] 应唯，“融入与创新—XBRL 在我国的应用与展望”，财政监督， 2009（06）. [4] 中华人民共和国财政部，“企业会计准则通用分类标准”，中国财政 经济出版社，2010（11）. [5] 贾欣泉，“XBRL GL 精解”，经济科学出版社，2011（10）.
（三）要努力提高会计信息综合利用水平。目前，XBRL 应用大多停留在财务报告层面，虽然适用范围广，但无法实现 企业基础核算数据的标准化，使会计信息综合利用程度大打折 扣。因此，有必要结合我国实际情况，进一步研究推动 XBRL 应用从财务报告分类标准向账簿分类标准延伸，使信息化技术 与企业业务流程有机结合，为相关信息需求者提供更加明细、 精确的数据信息，全面提高会计信息综合利用水平。
学术交流 Academic Exchange
Байду номын сангаас
投资性房地产核算模式的比较分析
◎文/陈璇慧
摘 要 ：新企业会计准则中规定，企业投资性房地产可采用 公允价值核算模式或成本核算模式，具体如何选择及选择何种 模式对许多企业而言都至关重要，也引发了各界有关人士关于 两种核算模式的激烈讨论。本文在简单阐述投资性房地产涵义 及两种会计核算模式的基础上，对两种投资性房地产核算模式 的异同点进行了详细分析，并以举例分析的形式着重比较了两 种模式对企业资产状况、盈利能力、税负及财务状况的影响， 以期对有关企业在投资性房地产核算模式的选择上有所裨益。
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地产的公允价值为基准对其账面价值进行调整。而成本核算 模式则继续沿用了以历史成本记账的固定资产计量模式，在 期末需要对该资产进行减值测试，一旦发生减值就要计提相 应的减值准备。
三、两种模式对企业盈利能力、税负及其资产状况的 影响
投资性房地产的初次取得成本进行初始计量。另一方面，在借 鉴国际会计准则的基础上，我国新企业会计准则统一规定了两 种模式下对投资性房地产都必须单独入账与核算，以使投资者 准确获悉有关财务信息，真实反映企业投资性房地产的真实价 值、实际经营情况及经济实质。
（二）两种模式会计核算的不同点 两种模式对投资性房地产处置阶段的会计处理方式存在
交易过程中，由熟悉市场情况的各参与方自愿据以进行债务清 偿或资产交换的金额。”可见，来自公平市场的交易是公允价 值确定的最大特点，它要求参与交易各方当事人充分理性且在 完全考虑了市场所有信息的基础上达成了共识，这样各方都认 同的价格才是公允价值。
二、公允价值核算模式与成本核算模式的异同
（一）两种模式的相同点 一方面，两种模式对投资性房地产的初始入账都要统一按
目前我国投资性房地产有以下两种模式 ： （一）成本核算模式
该模式要求企业以其投资性房地产经济业务发生时取得的 成本对有关会计要素进行记录、计量与计价。对外公布的资产 负债表是以成本计量为基准，通过企业投资性房地产形成与资 本投入的对比，来反映企业具体经营业绩及财务运行状况。
（二）公允价值模式 公允价值在国际会计准则委员会中有专门定义，“在公平
三、XBRL应用建议
目前，XBRL 在我国的推广应用已取得良好开局，在此基 础上，如何进一步利用好 XBRL 这一工具，继续推动我国会计 信息化工作取得新突破，需要我们认真思考。下面，结合自身 理解，简单谈几点建议。
（一）要充分调动参与各方的积极性。XBRL 技术推广应 用涉及政府及监管机构、企业、中介机构等不同单位，需要各 方密切配合，积极参与。做好 XBRL 推广应用，一方面要加大 宣传力度，使参与各方真正认识到 XBRL 在自身信息化建设和 业务发展过程中的重要意义和作用，增强参与的自觉性 ；另一 方面作为 XBRL 应用的主要推动者，政府部门及监管机构要切 实考虑参与各方的现实利益，广泛听取意见和建议，及时总结 实践经验，推动 XBRL 应用规范有序地开展。
关键词 ：投资性房地产 ；会计核算 ；经济效益
一、投资性房地产的涵义及核算模式
在我国房地产行业发展日益迅猛的背景下，投资性房地产 业务开始成为部分企业的主要经济业务。从目前来看，许多企 业在会计实务中并未具体区分出租与自用土地使用权、出租房 与自用房等概念，考虑到我国经济增速在持续增长，如此核算 可能使得企业房地产账面价值与其市场价值存在较大差距，最 终将导致投资者权益受到损害或企业资产被低估。
（一）对企业盈利能力的影响 公允价值核算模式对企业利润的影响存在一定的不确定
性，这是由于其资产在期末按照评估后形成的公允价值与账面 价值之间的差额部分需要直接调整计入当期损益，且该模式下 无需进行摊销或折旧的计提，这进一步降低了成本费用。当前 房地产行业形势良好，但随着政策宏观调控政策的不断完善及 企业投资性房地产物业运行的持续规范，再加以市场需求的持 续变化，将来投资性房地产物业出现一定的贬值也是可能的。 所以总的来看，企业运用公允价值核算模式对企业利润的影响 是先促进后抑制，而且其各年度净利润的波动程度也会持续加 大。采用成本核算模式对企业盈利能力的影响则较为稳定，因 为它不会给企业创造利润（资产处置情况除外），仅仅是通过 投资性房地产摊销或折旧的按期计提而使企业成本费用有所增 加。
差异，公允价值核算模式下需要全面考虑投资性房地产从取 得到处置全过程的公允价值变动，而成本核算模式下仅需考 虑投资性房地产已提的减值准备、累计摊销或累计折旧。此 外，在投资性房地产持有期间两种模式的计量也有不同，企 业在运用公允价值模式核算时，应以资产负债表日投资性房
年，银监会根据上述技术规范和通用分类标准，组织制订了 “银行监管报表 XBRL 扩展分类标准”，并通过了财政部组织 的质量审核，自 2012 年 1 月 1 日起在部分银行业金融机构试 点实施。可以说，我国 XBRL 应用实践已走在世界前列。
（二）要注重技术部门和业务部门的协调配合。说到底， XBRL 是一种计算机语言，其应用效果的好坏最终要通过业务 系统建设和软件开发实现。因此，在 XBRL 应用过程中，各单
位技术部门和业务部门应积极协作，从大局出发，统筹做好系 统设计和规划工作，将 XBRL 技术真正融入业务系统建设中， 使其技术优势得到最大发挥。
参考文献：
[1] 王爱青，“基于 XBRL 的网络财务报告的应用”，新会计，2009（01）. [2] 赵改玲，“基于 XBRL 财务报告的应用风险及其对策研究”，财会通 讯，2009（18）. [3] 应唯，“融入与创新—XBRL 在我国的应用与展望”，财政监督， 2009（06）. [4] 中华人民共和国财政部，“企业会计准则通用分类标准”，中国财政 经济出版社，2010（11）. [5] 贾欣泉，“XBRL GL 精解”，经济科学出版社，2011（10）.
（三）要努力提高会计信息综合利用水平。目前，XBRL 应用大多停留在财务报告层面，虽然适用范围广，但无法实现 企业基础核算数据的标准化，使会计信息综合利用程度大打折 扣。因此，有必要结合我国实际情况，进一步研究推动 XBRL 应用从财务报告分类标准向账簿分类标准延伸，使信息化技术 与企业业务流程有机结合，为相关信息需求者提供更加明细、 精确的数据信息，全面提高会计信息综合利用水平。
学术交流 Academic Exchange
Байду номын сангаас
投资性房地产核算模式的比较分析
◎文/陈璇慧
摘 要 ：新企业会计准则中规定，企业投资性房地产可采用 公允价值核算模式或成本核算模式，具体如何选择及选择何种 模式对许多企业而言都至关重要，也引发了各界有关人士关于 两种核算模式的激烈讨论。本文在简单阐述投资性房地产涵义 及两种会计核算模式的基础上，对两种投资性房地产核算模式 的异同点进行了详细分析，并以举例分析的形式着重比较了两 种模式对企业资产状况、盈利能力、税负及财务状况的影响， 以期对有关企业在投资性房地产核算模式的选择上有所裨益。