常规项目工序穿插提效模型

武汉金域天下各期
930（跨3春节）
基础及地基处理完成
125（平均60） 南充君汇上品四-六期
820天（跨2春节）
地下室完成 主体封顶
175（35+15） 373（33*6）
珠海水岸华都一期二标（ 地下2层） 惠州东江新城三期一、二 标
930（跨3春节） 715（跨2春节）
外架拆除至竣工验收
615（110+33*4） 佛山金域天下五期
730（跨2春节）
入伙
675（60）
江阴浮桥家苑一期
770（至毛坯竣备，跨2春 节）
工期修正：
跨春节，增加30天；
雨季和台风季节，每年增加30天；
长三角每年12月下旬到次年2月中旬冬季受冰冻
天气影响，增加工期20天； 每年5月、9月为农忙期，增加10天；
说 明：集团内项目建设周期整体滞后于标准工期要
30天完成
主体完成21层抹 灰介入，主体完 成25层抹灰完成 样板验收（含防 火门、入户门、 消防、公装）， 否则视为工期延 误，整体在砌体 完成后13天完成
封顶后 150天完
顶完层成抹后灰插在入砌，体涂07
料在抹灰完成14
管理目标：在提高项目开发建设效率的同时，保证每道工序都有合理的施 工时间，确保工序的施工质量。
模型特征：
楼层：33F/1F
支护：放坡+ 素喷
基础：桩基
外墙：涂料+ 局部贴砖
交付：毛坯
重要工序穿插节点要求
正式电梯材料在主体封顶后30天到场，封 顶后55天完成安装工作面移交。
公共部位装修工程在主体封顶前30天完成 定标，在主体封顶后65天完成样板施工及 验收，公装整体在主体封顶后155天（基 本等于外架拆除完成时间）完成。公装施 工周期与顶板防水、填土、管网施工周期 重外叠墙，涂需料做油好漆现施场工材吊料篮通在道外策架划拆。除完成后 前装入安除外外。室工户装后窗墙7防作门到在栏0火面在位砌杆天门移公，筑在内、交装整样当施消为完体板层工火前成立完外完栓提后 面成架成1安。油时拆。0装漆须除天进及定前安度百标必装以叶，须完不在定安成影外标装。响架到15公拆位天 后完成材料定样，定样30天后完成外窗样 板安装及验收。主体施工至23层结构时门 地窗下从室16配层电向房下、开水始泵批房量、安水装池。、风机房 、消控室安装工作面移交在主体封顶时 完成，大地下室综合管线工作面在沉降 10 后浇带封闭后30天开始分段移交，消防
管理策略：①优化标准工期体系，使达到行业前列水准，以标准工期作为 一级计划编制、考核原则，强调计划严肃性(下阶段重点)。
②新增佳兆业集团关键工序穿插提效模型，以其为合约规划、设计招采、 工序穿插、进度管控的指导依据。
08
模型特征：
楼层：33F/1F
支护：放坡+ 素喷
基础：桩基
外墙：涂料
交付：毛坯 （内保温、
关键工序穿插节点对比
单位 砌体
内抹灰 外墙抹灰
佳兆业
砌体进 度不滞 后于主 体10层
抹灰进 度不滞 后于砌 体10层
\
恒大
封顶后30 天完成
封顶后45 天完成， 内外墙同 时施工
封顶后50
龙湖
万科
封顶后60 天完成砌 筑、抹灰
主体完成6层砌 体开始介入，主 体21层前完成砌 筑样板（含水电 、铝合金），否 则视为工期延误 ，整体在封顶后
桩基
50-95天 20-60天 45-85天 45-75天
地下室结 构
主体结构 外架拆除 竣备交付
修正（不 含冬歇）
35+15（外 防水）
198天 =33*6
封顶+302 天
春节、雨 季、台风 、冰冻、 高温、农 忙、高考
50天
190天 =10+10+31
*5.5 封顶+125
天 封顶+285 天（精装
交付）
春节，共 计20天/年
40天
165天/33 层
封顶+169 天
封顶+354 天
春节、雨 季，合计 25天/年
50天
198天 =33*6
封顶+212 天
封顶+362 天（毛坯
）
雨节季，，合春计06
20-40天/年
模型特征：
楼层：33F/1F
支护：放坡+ 素喷
基础：桩基
外墙：涂料
交付：毛坯 （内保温、
关键线路工序穿插节点要求
主体封顶后75天屋面外架开始拆除，后期 吊篮无法施工区域涂料一次性完成，其余 在外架上完成腻子施工，外架拆除后用吊 篮主施体工结油构漆完成26层，外墙抹灰从16层开始 4向层下以施下工外，架外在墙低整区体（分1两6-1段层施）工抹（灰1完6-1成、、 外构墙架腻-17子层（）或，贴中砖途）如完因成外后抹先进行度拆较除快，，以可 提在供17室-屋外顶防中水间、悬填挑土层、再园行建分结段构工作面 外主墙体腻结子构从完1成61层6外层墙，抹内灰抹完灰成、、内养保护温1样4板天 后验开收始确移认交完施成工，随后开始大面施工，整体 主在体主结体构封完顶成后1500层天，完砌成筑内、墙户粗型装样饰板验收 确认完成（设计、工程、客服联合验收） ，随后开始大面施工，标准层砌体在主体 主封体顶结后构30完天成砌6筑层完，成施。工电梯投入使用（完 4善层安以监下备外案架手拆续除）后，开始地下室顶板清理 、防水基层处理、园建大结构、防水、回 填土、管网、园建结构、土方粗整形等施 园工林。施外工架周整期体7拆5除天完，成完后成，后顶2个板月具竣备备园林 09
02
求。
典型案例
我司某封闭项目二期高层，单体33F/-2F， 2016年2月主体封顶完成，截止目前外墙装饰 完成85%，室内公装样板仍未完成，地下室顶 板防水局部开始插入施工，施工电梯无法拆除 。挂网一级计划要求2017-4-20完成竣备。
我司多个封闭项目存在工序衔接不合理（主体 施工进度与砌体进度相差20余层、内墙抹灰与 砌体工程相差20余层、主体封顶后迟迟无法展 开室外总平施工）的情况。
常规项目工序穿插提效模型 （二〇一七年一月）
1
2016行业数据对标-工程
单位名 称
佳兆业
蓝光
龙光
龙湖
万科
恒大
销售额
317亿
339
标准工 期（ 33F/-1F
）
867天（绝对 工期675天）
650天
370亿
800亿
3500亿
3700亿
680天（绝对 工期562天）
700天（绝对 工期650天）
770天(绝对工 期730天，传
统工艺)
630天(绝对 工期590天， 且为精装交
付)
说明 佳兆业集团内控标准工期在行业内不占优势。
01
工期பைடு நூலகம்比
挂网标准工期
集团交付项目实际工期
节点
时间（未含修正）
项目
开工至入伙实际工期
项目开工
0
株洲金域天下三期
850（跨2春节）
土方完成
30（30）
长沙云顶梅溪湖一二期
990（跨3春节）
支护完成
65（35）
03
工程建设现状
公司整体建设效 率不高
各区域管理水平 良莠不齐
客户品质感受不 强烈
04
思考：如何提高开发建设效率？ 关键线路流程：
05
模型特征：
楼层：33F/1F
支护：放坡+ 素喷
基础：桩基
外墙：涂料
交付：毛坯 （内保温、
关键线路工期对比
单位
佳兆业
恒大
龙湖
万科
土方+支护
65天
25天
30天
60天