某地产公司项目考察报告(PPT 42页)

重庆·瑞安重庆“新天地”-灰空间
灰空间 大量建筑与景观之间的灰空间，需建筑、景观专业的充分交圈与合作 才能实现。
重庆·瑞安重庆“新天地”-设计元素
建筑元素景观化&景观元素建筑化 垃圾桶的灰砖填筑，灯具的灰砖底座，素混 凝土的散水等，与建筑融为一体。
重庆·瑞安重庆“新天地”-实楼样板间销售通道
实楼样板间的临时看房通道 1）销售通道比较长；停电； 2）由设计进行考虑，天花、墙、地面全套设 计，营造看房途中的高品质感受。而不是仅 作简单营销包装。
难道是看好2期、3期的市场吗？
重庆·中海寰宇天下-户型详解（3.15米层高）
V-A
4-1/2#标准层户型平面 2T3户型配置
◆V-A户型
建筑面积251㎡ 四室两厅四卫（有书房）
1个主卧套：卫生间+衣帽 间+书房 2个次卧套：卫生间 1个次卧室
重庆·中海寰宇天下-户型详解
重庆·中海寰宇天下-户型详解
重庆·招商江湾城-项目区位
重庆·招商江湾城简介
用地面积 13.6公顷（210亩）
建筑面积
48.3万
容积率
3.35
户数
2700户
绿化率
70%
物业类型 小高层\高层
停车配比
1：0.6
户型面积 135-160㎡四房 120-140㎡大三房 180㎡高厅四房
装修
公寓精装修
设计单位 建筑：中建国际（深圳）
流经重庆主要河流有长江、嘉陵江、乌江、涪江、綦江、大宁河等。长江干流自 西向东横贯全境，流程长达665公里，横穿巫山三个背斜，形成著名的瞿塘峡、巫峡、 西陵峡，即举世闻名的长江三峡。长江、嘉陵江穿过重庆市的主城区。
重庆是中国著名的历史文化名城。古称江州，后又称巴郡、楚州、渝州、恭州。
重庆·招商江湾城-项目区位
重庆·招商江湾城-销售动线
3 2 1
1进入项目领地→2停车步行→3售楼处前区
重庆·招商江湾城-对比强烈的售楼处与住宅
形象风格化个性化的会所与 建筑风格的强烈对比。
重庆·招商江湾城-结构清晰的景观
结构清晰，效 果像龙湖的景 观。
重庆·招商江湾城-功能性样板间
功能性强的样板间 1）像万科的样板间。 2）交标项范围广； 3）会呼吸的鞋柜、橱柜；
1个主卧套：卫生间+衣帽 间+书房 2个次卧套：卫生间 1个次卧室
重庆·中海寰宇天下-户型详解
高层住宅\多层商业\超高层酒 店办公 600个 78-208平 精装修
KPF、ARUP（奥雅娜工程顾问 香港公司）、P&T（巴马丹拿
集团） 渝中区嘉陵路重庆天地红岩村
1.45万（套内,70年） 综合性地产
出售型住宅+持有型商业
重庆·瑞安重庆天地-学习点汇总
•瑞安重庆天地(重庆新天地） 1、设计元素、建筑材料的统一运用：灰砖、 素混凝土、乡土石材、灰绿色门窗框、木作， 在乡土建筑的基础上有创新，用在一起十分协 调。 2、本土的与国际的：上海新天地、武汉天地 、重庆天地，都既有现代化的手法，又结合当 地的特色。如重庆天地的吊脚楼，极具地方特 色。 3、景观元素建筑化：垃圾桶的灰砖填筑，灯 具的灰砖底座，素混凝土的散水等，与建筑融 为一体。 4、灰空间：大量建筑与景观之间的灰空间， 需建筑、景观专业的充分交圈与合作才能实现 。 5、村落式的设计、多变的空间：让人在其中 迷路、探索、意外发现，将内街打造得富有吸 引力，有效打破了内街商业不旺的惯例。 6、实楼样板的临时看房通道：由设计进行考 虑，天花、墙、地面全套设计，营造看房途中 的高品质感受。而不是仅作简单营销包装。
重庆简介
重庆市，简称“渝”，是中国的四大直辖市之一和五大中心城市之一，也是国家 历史文化名城，长江上游地区经济中心、国家重要的现代制造业基地，西南地区综合 交通枢纽。因为重庆的地理环境，重庆多山多雾，故又有雾都、山城的别名。
重庆直辖市位于中国内陆西南部、长江上游，四川盆地东部边缘。辖区东西长 470公里，南北宽450公里，辖区总面积8.24万平方公里，为北京、天津、上海三市总 面积的2.39倍，是我国面积最大的城市，其中主城区建成面积为647.78平方公里。
重庆·中海寰宇天下-规划特点
项目处长江西岸，共包含七宗居住用 地，基地现状为山地地形，呈三角形， 地块标高自西向东逐渐升高降低，地 块内部包含三纵一横四条城市道路。 为充分利用地形，营造层次丰富的建 筑空间效果，并增加住宅产品的多样 性，同时尽量减小对后排高层的遮挡， 使江景住宅户数最大化。项目在规划 设计中，加强城市空间的开敞性，满 足“显山露水”的基本规划原则。自 西向东按梯级分别布置超高层住宅、 高层住宅、小高层住宅和低层住宅。
重庆·瑞安重庆天地-“新天地”
重庆天地，续写上海新
天地传奇。坐享嘉陵江岸风 情，属于滨江名流的生活秀 场。此处将上演国际化盛装 舞步，是属于重庆的妙曼 “十里洋场”。
重庆天地由国际知名设 计师Benjamin Wood规划 设计，汲取重庆浓郁丰富的 山水文化，深厚的人文内涵 以及绵长的历史肌理，将古 老的山地村落、旧时的工业 建筑以玻璃和钢结构的现代 元素表达重庆高深、包容、 开放的国际大都会气质。
重庆·中海寰宇天下-无样板间的销售方式
无样板间的销 售方法 在没有样板间 的情况下，三 个月销售14个 亿，靠的是区 位炒作、部品 展示、洗脑方 式。
重庆·中海寰宇天下-成本构成及项目盈利分析
成本分布及盈利分析 1、做这个产品赚钱吗？ 2、城市核心地段，47层超高层，6000块的精装 修，1万6的单价；
重庆天地占地32,000 平方米，总建筑面积约为 84,000平方米。由高低村落、 文化剧场、吊脚楼、商业主 楼及精品酒店五个精致建筑 群落组成。
重庆·瑞安重庆“新天地”-空间形态
村落式布局，多变的空间 1）围合、半围合院落； 2）高低错落的层次感； 3）窄巷； 4）……
重庆·瑞安重庆“新天地”-设计元素
V-B
4-1/2#标准层户型平面 2T3户型配置
◆V-B户型
建筑面积249㎡ 四室两厅四卫（有书房）
1个主卧套：卫生间+衣帽 间+书房 2个次卧套：卫生间 1个次卧室
重庆·中海寰宇天下-户型详解
重庆·中海寰宇天下-户型详解
V-C
4-1/2#标准层户型平面 2T3户型配置
◆V-C户型
建筑面积248㎡ 四室两厅四卫（有书房）
景观：澳洲HLCA景观
项目地址 江北区北滨1路363 号（渝澳大桥桥下）
售价
1.1万（套内）
特色
场地抬高
重庆·招商江湾城-学习点汇总
•招商江湾城项目 1、清晰而有秩序的销售流线。整个销售动 线，从进入项目领地到停车，再到售楼处前 广场，进而进入售楼处销售动线清晰，有不 错的秩序感； 2、产品业态分布模式。将小户型刚需产品 设置在最不利点，渝澳大桥与北滨路交会点 并单独分区；中大户型住宅产品围绕用地四 周布置，形成中央景观区；70%绿地率。 3、依山就势的规划布局。规划设计顺应地 形而作，利用地形高差，通过商业网点及车 库将屋顶平台抬高，行成集中的大平台。 4、形象风格化个性化的会所与建筑风格的 强烈对比。 5、结构清晰，效果像龙湖的景观。 6、功能性强，像万科的样板间。
40 产品卖点
A：核心中的核心地段（重庆江北嘴）
万平米一线江景豪宅地标，CBD中心仅此唯一
B：一流的品牌（九龙仓+中海）
C：完善的配套（1个重庆大剧院+3个主题公园+4座五星、1座超五星酒店
+4座大桥、4大立交、轨道6、9号线+4万方科技馆+300米国金中心
重庆·中海寰宇天下-项目借鉴点汇总
中海寰宇天下 1、强打击力的售楼处。低调的奢华，VIP独享无预约不得入内。景观、建筑、室内品质感极高。 2、打动人心的营销说辞。从中国到重庆、从重庆到两江新城、从两江新城到江北嘴金融CBD核心， 从江北嘴金融CBD核心到中海九龙仓寰宇天下。 3、无样板间的销售方法。在没有样板间的情况下，三个月销售14个亿，靠的是区位炒作、部品展示 、洗脑方式。 3、成本分布及成立形式。做这个产品赚钱吗？（城市核心地段，47层超高层，6000块的精装修，1万 6的单价）
成渝项目考察报告
招商江湾城、瑞安重庆天地、中海寰宇天下
宋亚轩
青岛公司设计管理部 2011-08-20
一、项目简介 二、规划形态
A.价值区分 B.产品组合 C.资源配置
三、功能性
A.户型楼型 B.其他公共部位 C.技术应用 D.景观 E.装修
四、表现力
A.项目形象风格 B.特殊主题 C.示范区策划 D.项目包装
重庆·中海寰宇天下简介
用地面积 9.3公顷(140亩）
建筑面积
43万
容积率
4.6
户数
2000户
绿化率
30%
物业类型 联排、类独栋别墅\ 高层、超高层住宅
停车配比
600个
户型面积
78-208平
装修
精装修
设计单位 美国艾亦康集团
项目地址 江北嘴金融CBD核心
售价
2.2万（套内）
特色
核心地段 拉高拍低
重庆·中海寰宇天下-产品卖点
重庆·中海寰宇天下-产品组合
A：超高层 B：高层 D：别墅
重庆·中海寰宇天下-强打击力的示范区
强打击力的售楼处 1、低调的奢华，VIP独享无预约不能入 内； 2、景观、建筑、室内品质感极高。
重庆·中海寰宇天下-环环相扣的营销说辞
1、世界向东，中国向西（世界的发展看中国，中国的发展看西部，西部的发展看重庆） 2、三十年华东，三十年华西（错过了浦东新区，又错过了滨海新区，这次不能再错过两 江新区） 3、上有陆家嘴，下有江北嘴（ 两江新区内“长江上游金融中心”） 4、江北嘴（百年不遇的时代机遇） 5、中海寰宇天下（江北嘴核心区唯一一块住宅用地 ）
重庆·招商江湾城-产品组合
小户型公寓
产品业态分布模式： 将小户型刚需产品设 置在最不利点，渝澳 大桥与北滨路交会点 并单独分区；中大户 型住宅产品围绕用地 四周布置，形成中央 景观区；70%绿地率。
售楼处
幼儿园
重庆·招商江湾城-空间形态
依山就势的规划布局 整个项目用地北高南低，规划设计顺应地形高差，将沿河一侧全部抬 高，沿街部分做商业，内部做停车。减少了开挖量，增加了居住舒适 度并有效的解决了消防问题。
售价=成本+利润； 成本=土地获得价款+开发前期准备费+主体建 筑工程费+主体安装工程费+社区管网工程费+ 园林环境费+配套设施费+开发间接费； 成本=（5000）+150+（4000+6000） +300+150+500+500+400； 成本=（17000）>16000；
结论：1期开盘的超高层不赚钱&微利。 疑问：那为什么这个项目还要做呢？
设计元素、建筑材 料的运用 堡坎、灰砖、素混 凝土、青瓦、石板 、灰绿色门窗框、 木作、流水、树荫 ，高低平台，错落 的庭院，重塑山城 传统院落空间。
重庆·瑞安重庆“新天地”-设计元素
本土的与国际的 上海新天地、武汉天地、重庆天地，都既有现代化的手法，又结合当地 的特色。如重庆天地的吊脚楼，极具地方特色。
重庆·瑞安重庆天地-产品组合
A超高层酒店办公（嘉陵帆影国际经贸中心） B多层商业（重庆“新天地”） C高层住宅（雍江苑、雍江艺庭、雍江悦庭） D湿地公园
重庆·瑞安重庆天地-开发时序
嘉陵帆影 雍江苑 雍江艺庭 雍江悦庭 新天地 合计
建筑面积 68万
11万
27万
16万
8.4万
开发时序：先开发滨河住宅、多层商业，最后开发不临河住宅及超高层酒店 办公。
重庆·瑞安重庆天地-项目区位
与招商江湾城隔江相望。 从招商江湾城→瑞安重庆天地，我们转了好远的路。
重庆·瑞安重庆天地-项目区位
重庆·瑞安重庆天地简介
用地面积 建筑面积 容积率
户数 绿化率 物业类型
停ຫໍສະໝຸດ Baidu配比 户型面积
装修 设计单位
项目地址 售价 特色
120公顷(1800亩） 26.6万 2.3
784户(住宅） 40%