天津市社区商业浅析

天津市社区商业浅析

近年来，天津正紧锣密鼓地进行着翻天覆地的改造和建设，从海河开发改造到地铁、快速路的修建，再到以奥运会为契机的场馆建设及环境整治。城市布局的更新、交通枢纽的改善，生活质量的提高都带动了区域经济的进一步发展，同时，也掀起了一轮又一轮房地产开发、销售的高潮。一直以来，房地产项目推出后，着力宣传的是产品和区域环境以及周边生活配套设施的完善，借此来吸引购房者，随着开发项目市场化的不断更新，以社区商业主打项目档次成为开发企业的关键环节。几年前，梅江生态居住区被众多购房者垂青，但由于该区域生活配套的商业设施没有同步进行，致使很多购房者改变了初衷，毕竟人们的居住生活离不开柴米油盐酱醋茶。如今，梅江的整体生活配套商业设施不断完善，再次吸引了购房者，而且居住在梅江成为一种较高生活品质的象征。现如今新建项目以社区商业为推广主题的不在少数，所以我们对社区商业有必要做深入了解。

一、社区商业概念及国家确定标准

1、社区商业概念

社区商业是指以一定地域的居住区为载体，以便民利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。社区商业既是经济发展和城市建设到一定阶段的必然产物，同时也促进了经济发展和城市繁荣。社区商业作为城市中心商业的必要补充，不仅有百货、超市、便利店、蛋糕店、折扣店、仓储店、农贸市场等，还有餐饮、健身、旅行社、美容美发店等休闲娱乐商店，这种综合性、多元化的商业业态，不仅满足了社区居民的日常生活需要，提高了社区居民的生活质量，而且，这种布局科学合理的社区商业，推动了对脏乱差的“马路市场”的有效治理以及对假冒伪劣的打击，为维护良好市场秩序起了积极作用。

2、标准

按照《天津市社区商业示范社区建设标准》规定，社区商业示范社区服务半径应在1公里左右，为2万名社区居民提供服务，各类服务业态总体面积将达2000平方米以上，沿街店铺将相连200米以上；服务业态包括早点快餐店、便利店、中小型超市、菜市场、洗染店、美容美发店、维修店（点）、药店、书籍音像店、照相冲扩店、家政服务和物资回收站（车）等12种。对于各种服务业态，《标准》在营业面积、营业时间、经营范围、环境卫生措施、安全保障设施等方面做了较为详细的规定。

根据《商务部办公厅关于开展全国社区商业示范社区评审工作的通知》（商改字〔2005〕55号），经对各地上报的全国社区商业示范社区申请材料进行评审，第一批全国社区商业示范社区天津被选社区为天津市河东区美福园社区、天津市河西区永安道社区。近日走访永安道社区商业街，可以说永安道商业街两侧的商品是琳琅满目、应有尽有且交通、教育等公共资源也十分齐备，甚至许多周边区域也到此购物，永安道的方便真是闻名遐迩，社区商业充分体现了方便于民的终旨。

下图永安道社区商业

二、社区商业作用

1、社区商业对房地产开发企业帮助大

社区商业与居住者的生活息息相关，与以往的零星底商的社区商业相比，近两年的社区商业呈现出先声夺人的规模效应，社区商业地产的销售状况直接反映出一个区域的投资前景和特点。众多开发商将掘金的眼光瞄准了投资型业主，以创造新的利润增长点。时下，绝大多数开发商把临街楼面建成商铺，业内人士称之为“底商”，这就是传统的社区商业的形态。

开发商为什么这么热衷于修底商呢？一楼造价同楼上各层造价、成本差不多，但临街楼做住宅喧闹且不安全，虽然一楼房价不低于二楼以上，但如果做成商铺，售价远远高于楼上价位，而且购者如云。目前裙楼商铺单价是住宅单价的一倍甚至数倍以上，和住宅相比其利润空间之大不言而喻，而且常有为购一铺，众人争先恐后抢购的场面。社区商业在满足了居住者生活需求的同时也极大地促进了商品房的销售，增加了开发企业的利润。这就是为什么开发商乐于兴建社区底商的重要原因，也是社区商业地产发展的“核动力”。

商业、营业性用房施工面积，销售额图表

从图中可以看出开发企业对于商业、营业性用房的施工面积在逐年递增，施工面积2007年环比增加32.3%；商业用房的销售额更是递增迅猛，2007年环比增加110%，可见开发企业是“有利可图”。

无论是施工面积还是销售面积，在各类商品房中均例在第二位，仅次于商品房主打产品住宅的销售、施工面积。2007年商业、营业性用房销售面积高出第三位办公楼一倍；施工面积高于排在第三位办公楼施工面积二倍多。

2、社区商业对投资者、使用者贡献大

天津的社区商业经济目前正处在投资购买“原始股”阶段，城市的发展将会带动社区商业的不断升温。社区商业曾经是投资者“一铺养三代”的追捧热点，社区商业客户群相对稳定，租金收益较高，是一种不错的投资理财工具。另外商铺的最终使用者在为居民提供方便的同时也在努力经营自己事业，且提供了相当数量的劳动岗位。

商业、营业用房销售面积图表

上图自2003年后商业、营业用房销售面积成倍增涨，足以显现商业地产销售旺、市民投资热。

3、社区商业居民受益大

在天津的商业零售业态中，华润、家乐福等大型连锁超市独霸一方；物美等中型连锁超市盘踞四周；而在离市民最近的“前沿阵地”，多年来一直是形形色色的杂货店、夫妻店唱着主角。这几年，这种状况正在悄然发生变化，以大方、津工为代表的社区连锁便利店，在经过了迅速布点扩张后，在天津市零售业格局中已经稳固地拥有了一席之地。连锁“便利

店”保质保量的商品结构，以及合理的布局半径离居民的“心”更近。连锁超市经营的品种包括能够满足居民一日三餐的所有商品，肉、蛋、菜、奶、米、面、油、调料、烟酒、水果、零食等等，家居生活常用品也应有尽有，商品价格也是统一定价，小型连锁超市俨然大型超市的“微缩版”，小区居民在5分钟之内就能到达超市，购买一天生活的所有必需品。此外随着早点快餐店、便利店、废品回收站的快速布局，带动其他行业走进社区领域。一批放心主食、放心肉、洗染、维修、照相、美容美发等便民利民的小型专卖和服务网点相继落脚新老社区，带动社区商业多样化的发展格局。社区商业大大方便了百姓生活，已成为了百姓生活的必需。

下图胜景花园社区商业

社区内就设有超市、医院、幼儿园等方便居民

三、社区商业未来发展规划

1、社区商业布局模式开始细分

由于综合性社区集中了较多的高文化层次、高素质的人才，因此消费层次不一、消费结构多元，相应的也会造就各种各样的社区商业。另外社区商业的核心消费群体应该是相关项目的入住业主，部分业态会辐射周边的社区外消费群体，即非业主。据杰座调查，商业配套总体需求排前10位设施如下：

社区商业配套设施总体需求

商业配套设施-需求总体普通住宅公寓townhouse/别墅

综合超市85.3 85.1 91.3 100

菜市场66.1 66.4 56.5 50