浅谈房地产企业设计管理模式

浅谈房地产企业设计管理模式

摘要:近年来，房地产设计管理工作的地位越来越重要。本文研究了我国房地产

企业的设计管理模式及设计管理运作模式，介绍了国内房地产标杆企业的设计管

理模式，并结合某公司实际情况对企业设计管理模式提出改进浅析。

关键词:房地产、设计管理、模式

1 前言

近年来我国房地产行业蓬勃发展、竞争日渐激烈。随着项目开发规模的日益扩大，很多

房地产企业不仅立足于本土进行项目开发，还渐渐涉足周边地市、其他省市、甚至是海外市场。为实现减少巨额资金的周转时间以及缩短项目开发周期等要求，设计管理工作在房地产

项目开发建设中的地位显得越来越重要。

通常，设计管理工作贯穿项目开发建设全过程。适合的设计管理模式能提高企业工作效率、节省不必要的成本支出、确保项目开发进度，并提前做出风险警示等；在给房地产企业

带来更多利润的同时，利于提升企业行业形象、创建良好的行业口碑，为房地产开发企业注

入更多的活力与竞争力。

2 房地产企业的设计管理模式

我国房地产行业历经多年高速的发展，在行业内形成的房地产企业类型主要如下：国有

房地产开发企业、中央各部委直属的房地产开发企业、民营房地产开发企业、有外资背景的

房地产开发企业、有限合伙制房地产开发企业、以及因多元化经营成功进军房地产市场的非

房地产企业等。

每家房地产企业的背景、规模、项目开发体量、产品特色及开发经验不同，每家房地产

公司的设计管理模式也都有所不同。通常，设计管理模式应与房地产企业对项目开发的管理

模式匹配。采取何种设计管理模式与该企业的项目特点、企业定位、规模、人员配置等因素

密切相关。

设计管理模式归纳起来有三种模式：职能型设计管理模式、项目制型设计管理模式、矩

阵型项目管理模式。

职能型设计管理模式，是房地产企业中较为传统的管理模式，强调直线式管理。在该模

式下，由专职的设计管理部门针对所开发项目的规模分别设置相应的职能型设计管理部门，

由职能经理对设计成果负责。适合于产品相对单一的房企。

项目制型设计管理模式，有别于职能型设计管理模式。由项目总经理管理若干项目经理；各项目经理管理其下属的项目团队各成员。项目制型设计管理模式需要在保障项目资源充分

的前提下，对目标项目进行设计管理，按计划对项目进行管理直至项目结束。优点是团队协

作能力强、项目经理的控制权强、沟通和决策的速度快。对于多项目同时开发的情况，存在

成本高，资源浪费严重的问题。

矩阵型项目管理模式，是在职能型的设计管理模式下，增加横向领导系统，必须与项目

制管理模式配置。在矩阵型项目管理模式下，项目团队中的成员受到双重或多重领导的指挥

和安排。它属于小项目制的设计管理模式，由项目总经理负责，各职能部门的相关技术人员，受到“项目”“职能”的双重领导。

3 房地产企业的设计管理运作模式

房地产公司一般依据企业发展的规划、开发项目的数量采取相应的设计管理运作模式。

首先，对于项目数量不多、开发产品种类单一的房地产企业，通常采用项目公司管理运作模式，由各项目公司独立完成相应的设计管理工作、公司总部不设置设计管理职能机构。其次，对于项目数量较多、分布区域广、同时开发项目的体量较大的房地产企业，多采取集团运营

管理的运作模式，通常对应采用矩阵型项目管理模式的设计管理模式。在集团运营管理运作

模式下由集团的设计管理部门同时管理多个项目，负责完成各个项目从拿地、规划、开发、

报建、方案设计、初步设计、施工图设计全过程中的与设计有关的所有工作；交付设计成果

供各项目公司建设使用。最后，对于项目开发产品类型较为固定、项目开发体量逐年波动较

大的房地产企业，多采用混合式运营管理运作模式，即项目公司管理运作模式与集团运营管

理的运作模式混合的模式，由集团公司根据项目开发量来决定采用何种运作模式。

4 国内房地产标杆企业的设计管理模式

目前，国内房地产标杆企业均结合自身的发展需要、行业定位以及企业特征采取各自特

有的设计管理模式，打造鲜明的设计管理形象。其中，万科地产主营居住类型的房地产项目，万科地产高层认为“人”以及由“人”带来的项目经验、知识沉淀是公司最重要的无形资产，于

是万科用十多年的时间全力打造出万创设计中心，此举使得万科地产不仅在业界具有强大的

设计创新能力、而且打造出良好的品牌形象。由于其对于设计管理的深入研究和对于创新的

不断追求，万科地产对于市场趋势的把握非常到位，产品定位和开发的规模体量都把握得很好。可以说，万科地产每一个项目的成功都离不开万创设计中心给予的技术支持及设计管理

支持。

万达地产以商业地产项目为主，根据商业项目开发周期长、涉及相关专业多，设计管理

更为复杂的情况，万达地产通常采用的是万达设计院与战略合作伙伴联合管理的设计管理模式。

绿城地产以精品居住项目赢得业内的响亮名声，其设计管理模式与万科地产的相近，由

旗下拥有的绿城设计院以及绿城东方设计院对其开发项目进行设计管理。

富力地产为实现其快速发展的战略目标，采取“精装修”加上“复制”的设计管理模式，其

中“复制”体现出其对同类型项目进行设计标准化管理的思想。

恒大地产在国内各大城市均开拓有市场，经常面临多个项目同时异地开发的情况，对设

计周期的要求很高，必须要短期内解决全部的问题，因此同样采取了“复制”的设计管理模式。

龙湖地产根据其“先拓宽产品、后地域扩张”的战略路径，设计管理模式由职能型过渡到

矩阵型，在模块化设计即“复制”的基础上加入了部分创新，以满足面向市场供应多样化产品

的目标。

以上介绍的是国内房地产行业标杆企业的设计管理的模式。不难看出，众多房地产标杆

企业所选择设计管理模式的原则一致，即，要满足其公司发展战略的要求、企业特色，并符

合该公司的行业定位。

5设计管理模式改进

某房地产公司经过多年发展，随着开发项目拓展范围的扩大，同时开发项目的逐年递增、开发项目的体量增大，原有的工程管理模式、设计管理模式已不足以支撑多项目同时开工的

需求，难以继续实现高效率高质量的管理目标；而且，由于在设计管理及工程管理上，对工

程实践经验归纳总结交流工作的脱节，造成同类型或相似类型的问题时常会在下一个项目上

发生，造成不必要的工期延误及成本浪费。现有单一的设计管理模式不再适应于公司变化发

展的需要，因地制宜地根据企业自身特点来选取适合的设计管理模式成为亟待解决的事宜。