评估第三章房地产评估PPT课件
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第一节
16
五、房地产的概念和特点
1．房地产的概念： （1）房地产 房地产是土地、建筑物及其他地上定着物，包
括物质实体和依托于物质实体上的权益的总称。 是房产和地产的总称。
欧美国家没有房地产的概念，将房产和地产统 称为不动产。
在评估中可以分为土地使用权评估和建筑物评 估。
第一节
17
（2）建筑物 房屋和构筑物统称为建筑物。是指人工
11
三、土地权利
在我国，城市土地的所有权属于国家，农村和城市 郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外， 属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山属于 农民集体所有。
土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土 地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地 使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
5
（二）、土壤
土壤，是指能够产生植物收获的陆地疏松 表层。它是在气候、母质、生物、地形和 成土年龄等诸因子综合作用下形成的独立 的自然体。
土壤仅仅是土地的一个组成要素，土壤的 本质是肥力，而土地的本质特征是生产力 。
土壤是处在地球风化壳的疏松表层。而土 地是由地上层、地表层和地下层组成的立 体垂直剖面。
第一节 房地产评估概述 第二节 房地产价格及其影响因素 第三节 成本法在房地产评估中的 应用 第四节 市场法在房地产评估中的应用 第五节 收益法在房地产评估中的应用 第六节 剩余法在房地产评估中的应用
2
第一节 房地产评估概述
一、土地相关概念 二、土地的特性 三、土地权利 四、地租与地价理论 五、房地产的概念和特点 六、房地产评估的原则 七、房地产评估程序
6
（三）国土 国土不单指土地，而是国家管辖的地理
空间，包括领土、领空和领海。从内涵 上看，国土包括资源与环境两方面的内 容。
7
（四）地产
地产是指作为财产的土地，其中既包括纯自然土 地，也包括经过人类开发、改造过的土地，两者 都能够被人们当作财产予以占有。从法律上看， 地产不仅包括土地自然体，而且包括土地权利。
建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和 建筑设备等组成的整体物。 建筑物的结构包括5种：钢结构、钢筋 混凝土结构、转混结构、转木结构、简 易结构。
8
二、土地的特性
土地的特性，包括自然特性和经济特性。 土地的自然特性是指不以人的意志为转移
的自然属性； 土地的经济特性则指人们在利用土地的过
程中，在生产力和生产关系方面表现的特 性。
第一节
9
土地的自然特性
（1）土地位置的固定性。不能随土地产权的 流动而改变其空间的位置。
（2）土地质量的差异性。土地的位置不同， 造成了土地之间存在自然差异，这个差异导 致土地地租的产生。
土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载 明的权利、义务随之转移。土地使用权转让时，其地上建筑 物、其他附着物所有权随之转让。
土地使用权出租是指土地使用都作为出租人将土地使用权随 同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向 出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期 限和条件投资开发、利用土地时，土地使用权不得出租。
（3）土地资源的不可再生性。土地是自然的 产物，是不可再生资源，土地资源的利用只 有科学合理，才能供人类永续利用。
（4）土地效用的永续性。只要土地使用得当 ，土地的效用即利用价值会一直延续下去。
10
土地的经济特性
（1）土地经济供给的稀缺性。 （2）土地产权的可垄断性。 （3）土地利用的多方向性。 （4）土地效益的级差性。
（一）地租理论 根据地租产生的原因和条件，地租可区分为级
差地租和绝对地租两种基本形式，此外，还有垄断 地租 、矿山地租 和建筑地段地租等表现形式。 （二）地价理论
地价不是土地的购买价格，而是土地所提供的 地租的购买价格，因此地价是地租的资本化。 （三）地价的特征 ：1.地价是地租的资本化。2.地 价是权益价格。3.土地具有增值性。4.地价与用途相 关。5.地价具有个别性。 6.地价具有可比性。
土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。 地上建筑物、其他随着物抵押时，其使用范围内的土地使用 权随之抵押。
13
土地管制中的几个概念
容积率：一定地块内总建筑面积与建筑 用地面积的比值（反映地块开发强度）
容积率
总建筑面积 建筑用地面积
建筑密度：一定地块内所有建筑物的基 底总面积占建筑用地面积的比率。
第三章 房地产评估
本章学习目的和要求： 1．了解房地产评估的基本内容和特点 2．熟悉房地产评估的影响因素 3. 掌握收益法在房地产评估中的应用 4. 掌握市场法在房地产评估中的应用 5. 掌握成本法在房地产评估中的应用 6. 熟悉剩余法及基准地价修正系数法在房地产
评估中的应用
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本章内容
内容来自百度文库要
3
一、土地相关概念
（一）土地 （二）土壤 （三）国土 （四）地产
第一节
4
（一）、土地
土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩 石、水文、气候和植被等要素组成的自 然历史综合体，它包括人类过去和现在 的种种活动结果。
土地是地球表面的陆地部分。陆地是突 出于海洋面上的部分，包括内陆水域、 海洋滩涂。
地产和土地，既紧密联系又有区别，在商品经济 中地产是特定的土地。土地不一定完全是地产， 而地产必然属于土地。地产最重要特性是其商品 属性，具有使用价值和价值，可以像其它商品一 样进行交换。但在我国，这种交换是在土地所有 权与使用权相分离的前提下，对使用权的经营， 即土地使用权的出让、转让、租赁、抵押等。
土地出让年限：居住用地70年；工业用地50年；教 科文卫体50年；商旅娱40年；综合其他50年。
第一节
12
土地使用权转让、出租、抵押
土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为 ，包括出售、交换和赠与。
凡未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利 用土地的，土地使用权不得转让。
建筑密度 建土筑地 基总底面 总积 1面 0% 0积
14
对一宗土地的基本认识
（1）坐落
（2）面积
（3）形状
（4）四至
（5）地势
（6）周围环境
（7）利用现状 （8）产权状况
（9）基础设施完备程度和土地平整程度
（10）地质和水文状况
（11）土地使用管制
（12）其他
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四、地租与地价理论
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五、房地产的概念和特点
1．房地产的概念： （1）房地产 房地产是土地、建筑物及其他地上定着物，包
括物质实体和依托于物质实体上的权益的总称。 是房产和地产的总称。
欧美国家没有房地产的概念，将房产和地产统 称为不动产。
在评估中可以分为土地使用权评估和建筑物评 估。
第一节
17
（2）建筑物 房屋和构筑物统称为建筑物。是指人工
11
三、土地权利
在我国，城市土地的所有权属于国家，农村和城市 郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外， 属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山属于 农民集体所有。
土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土 地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地 使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
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（二）、土壤
土壤，是指能够产生植物收获的陆地疏松 表层。它是在气候、母质、生物、地形和 成土年龄等诸因子综合作用下形成的独立 的自然体。
土壤仅仅是土地的一个组成要素，土壤的 本质是肥力，而土地的本质特征是生产力 。
土壤是处在地球风化壳的疏松表层。而土 地是由地上层、地表层和地下层组成的立 体垂直剖面。
第一节 房地产评估概述 第二节 房地产价格及其影响因素 第三节 成本法在房地产评估中的 应用 第四节 市场法在房地产评估中的应用 第五节 收益法在房地产评估中的应用 第六节 剩余法在房地产评估中的应用
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第一节 房地产评估概述
一、土地相关概念 二、土地的特性 三、土地权利 四、地租与地价理论 五、房地产的概念和特点 六、房地产评估的原则 七、房地产评估程序
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（三）国土 国土不单指土地，而是国家管辖的地理
空间，包括领土、领空和领海。从内涵 上看，国土包括资源与环境两方面的内 容。
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（四）地产
地产是指作为财产的土地，其中既包括纯自然土 地，也包括经过人类开发、改造过的土地，两者 都能够被人们当作财产予以占有。从法律上看， 地产不仅包括土地自然体，而且包括土地权利。
建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和 建筑设备等组成的整体物。 建筑物的结构包括5种：钢结构、钢筋 混凝土结构、转混结构、转木结构、简 易结构。
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二、土地的特性
土地的特性，包括自然特性和经济特性。 土地的自然特性是指不以人的意志为转移
的自然属性； 土地的经济特性则指人们在利用土地的过
程中，在生产力和生产关系方面表现的特 性。
第一节
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土地的自然特性
（1）土地位置的固定性。不能随土地产权的 流动而改变其空间的位置。
（2）土地质量的差异性。土地的位置不同， 造成了土地之间存在自然差异，这个差异导 致土地地租的产生。
土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载 明的权利、义务随之转移。土地使用权转让时，其地上建筑 物、其他附着物所有权随之转让。
土地使用权出租是指土地使用都作为出租人将土地使用权随 同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向 出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期 限和条件投资开发、利用土地时，土地使用权不得出租。
（3）土地资源的不可再生性。土地是自然的 产物，是不可再生资源，土地资源的利用只 有科学合理，才能供人类永续利用。
（4）土地效用的永续性。只要土地使用得当 ，土地的效用即利用价值会一直延续下去。
10
土地的经济特性
（1）土地经济供给的稀缺性。 （2）土地产权的可垄断性。 （3）土地利用的多方向性。 （4）土地效益的级差性。
（一）地租理论 根据地租产生的原因和条件，地租可区分为级
差地租和绝对地租两种基本形式，此外，还有垄断 地租 、矿山地租 和建筑地段地租等表现形式。 （二）地价理论
地价不是土地的购买价格，而是土地所提供的 地租的购买价格，因此地价是地租的资本化。 （三）地价的特征 ：1.地价是地租的资本化。2.地 价是权益价格。3.土地具有增值性。4.地价与用途相 关。5.地价具有个别性。 6.地价具有可比性。
土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。 地上建筑物、其他随着物抵押时，其使用范围内的土地使用 权随之抵押。
13
土地管制中的几个概念
容积率：一定地块内总建筑面积与建筑 用地面积的比值（反映地块开发强度）
容积率
总建筑面积 建筑用地面积
建筑密度：一定地块内所有建筑物的基 底总面积占建筑用地面积的比率。
第三章 房地产评估
本章学习目的和要求： 1．了解房地产评估的基本内容和特点 2．熟悉房地产评估的影响因素 3. 掌握收益法在房地产评估中的应用 4. 掌握市场法在房地产评估中的应用 5. 掌握成本法在房地产评估中的应用 6. 熟悉剩余法及基准地价修正系数法在房地产
评估中的应用
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本章内容
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一、土地相关概念
（一）土地 （二）土壤 （三）国土 （四）地产
第一节
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（一）、土地
土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩 石、水文、气候和植被等要素组成的自 然历史综合体，它包括人类过去和现在 的种种活动结果。
土地是地球表面的陆地部分。陆地是突 出于海洋面上的部分，包括内陆水域、 海洋滩涂。
地产和土地，既紧密联系又有区别，在商品经济 中地产是特定的土地。土地不一定完全是地产， 而地产必然属于土地。地产最重要特性是其商品 属性，具有使用价值和价值，可以像其它商品一 样进行交换。但在我国，这种交换是在土地所有 权与使用权相分离的前提下，对使用权的经营， 即土地使用权的出让、转让、租赁、抵押等。
土地出让年限：居住用地70年；工业用地50年；教 科文卫体50年；商旅娱40年；综合其他50年。
第一节
12
土地使用权转让、出租、抵押
土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为 ，包括出售、交换和赠与。
凡未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利 用土地的，土地使用权不得转让。
建筑密度 建土筑地 基总底面 总积 1面 0% 0积
14
对一宗土地的基本认识
（1）坐落
（2）面积
（3）形状
（4）四至
（5）地势
（6）周围环境
（7）利用现状 （8）产权状况
（9）基础设施完备程度和土地平整程度
（10）地质和水文状况
（11）土地使用管制
（12）其他
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四、地租与地价理论