房地产信托投资基金报告 (以越秀为案例)
中国房地产投资信托基金海外上市退出研究
中国房地产投资信托基金海外上市退出研究——以“越秀房产信托”与“凯德中国零售信托（CRCT）”为例2013-7-20摘要中国房地产投资信托基金海外上市退出研究——以“越秀房产信托”与“凯德中国零售信托（CRCT）”为例摘要本文首先从介绍美国REITs的发展状况，并以实际数据为依据得出发展REITs重要作用。
结合中国目前的政策、经济环境，提出了发展中国REITs的必要性。
然而，在目前国内关于REITs的法律、法规仍未出台，国内房地产信托基金不能上市的情况下，制约REITs发展的根本因素在于资本退出渠道的不畅。
所以本文通过对于越秀房地产信托基金与凯德置地零售信托的两个案例，研究探讨了海外上市的运作过程，对于在目前情形下，中国开展REITs具有较好的借鉴意义，并且在171号文件之后，凯德零售信托的运作模式是为一种可借鉴的方式。
关键词：REITs；海外上市；越秀房产信托；CRCT；171号文件I目录1 关于房地产投资信托基金（REITs） (3)1.1 REITs背景 (3)1.1.1 REITs在美国 (3)1.1.2 REITs的作用 (4)1.2 研究意义及思路 (6)1.2.1 本文研究意义 (6)1.2.2 本文研究思路 (6)2 发展中国REITs (6)2.1 发展中国REITs的必要性 (6)2.1.1 国民经济支柱产业——房地产业 (7)2.1.2 房地产业发展之困 (7)2.1.3 发展REITs的意义 (9)2.2 国内环境对发展REITs的制约 (9)2.2.1 法律规范的缺失 (9)2.2.2 分业监管机制的制约 (10)2.3 REITs海外上市退出机制 (10)3 案例研究 (11)3.1 “不可复制”的越秀房地产投资信托基金 (11)3.1.1 打包优质资产，设立离岸控制结构 (11)3.1.2 通过资产评估 (12)3.1.3 签订信托契约、发行REITs基金 (13)3.2 嘉德中国零售信托（CRCT） (13)3.3 两种信托结构比较 (14)4 研究结论 (15)参考文献 (15)I I关于房地产投资信托基金（REITs）1 关于房地产投资信托基金（REITs）1.1REITs①背景房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）是一种证券化的产业基金，它通过发行收益凭证来汇集投资者的资金，用以购买房地产项目，委托专门从事房地产经营活动的投资信托公司进行经营管理，并且将投资收入通过派息的方式分配给投资者。
房地产投资信托基金(REITs)融资模式的法律分析——以越秀房地产投资信托基金(香港)为蓝本
作者： 张伟伟
作者机构： 厦门大学法学院
出版物刊名： 新金融
页码： 42-45页
主题词： 房地产REITs;信托;基金;融资
摘要：房地产投资信托基金(REITs)是一种产生于美国的房地产融资模式,它在融资方面发挥着重要的作用.进入21世纪后,许多亚洲国家也开始尝试这种新型的融资模式.2005年中国广州的越秀房地产投资信托基金在香港上市交易,拉开了中国大陆地产商通过REITs模式融资的序幕.然而,关于REITs的系统研究在国内目前仍然较少.本文尝试对这一模式作一简单介绍并着重分析其内在的法律关系,以期能够有助于这种模式的规范健康发展.。
保障性住房投资信托基金模式研究--以越秀REITs为例
【 摘 要 】当 前我 国保障性住房需求量巨大 ，急需拓展 资金 多元化来源渠道 ，而民间资本参与力度小、政策性金 融机构融资的长效
机制欠缺 。本文分析 了我 国保障性住房的投融资现状和存在的问题 ，借鉴越 秀 Ｒ ＥＩ Ｔ ｓ 融资的经验 ，提 出了解决我 国住房保障制度新 的
投 融 资 方式 ，即保 降 陛住房 投 资 信托 基 金 （ ＲＥ Ｉ Ｔ ｓ ）模 式 。
让收入 是地方政府除了财政预算收入之外 的 “ 第二财政” ，而保 障
收入 的不对称引发地方政府财政困难 ，责任 多、压力大 ，地方政 融资手段单一 ，也导致了金融风险集中在银行。
府在保障房建设上积极性一直不高。２ ０ １ １ 年至 ２ ０ １ ４ 年 中，国家执 ３ ． 金融创新工具缺失
行严格的 “ 限购” 、 “ 限贷” ， 现在虽 已 松绑 ， 但各地房价持续低迷 ，
嬲 视线
￣Ｊ Ｊ Ｆ ｉ ｎ ａ ｎ ｃ ｉ ａ ｌ Ｖ ｉ ｅ ｗ 黼
保障性住房投资信托基金模式研究
以 越秀Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 为例
李 娟
中南 财经政 法大 学
基金项 目 ： 国家社科基金资助项 目 “ 底线公平视域下城市住房保障模式变革及其福利效应研究”阶段性成果 。编号 １ ３ Ｂ ＧＬ １ １ ５
我 国保 障房融资主要来 自财政资金 ，金融机构提供部分贷款 ，
导致地方政府 的土地出让收益大幅缩与。 目前各地政府 主要利用住房公积金
保 障房建设 的资金渠道有限 ，极容 易受 到地方财政资金状况的影 贷款支持保障性住房建设 ，截至 ２ ０ １ ４年 ９ 月末 ７ ９ 个 城市 ３ ３ １ 个 响。另一方面 ，由于保障房建设周期长、建设资金投入大 、经济 保障房建设 项 目通过住房公积金贷款审批 ，按进度发放 ７ ０ ９亿元 ， 效 益低 等特 点，建成之后 的产权不明晰、经 营管理模式还处在探 收 回贷款本金 ２ ７ ３ 亿元。而住房公 积金 的体制漏洞 、管理利用效
房地产投资信托基金融资模式研究_以越秀REITs为例_王建军
年份
2004
货币资金 830,910
流动负债 6,830,224
现金净流量 -229,661
现金比率 12.17%
2005 3,226,238 6,977,486 2,392,806 46.24%
2006
2007
2,305,854 3,587,607
8,321,818 10,034,584
-962,882 1,291,768
资本保值增
值率
1.04
1.33
1.07
1.39
权益乘数
2.34
1.94
1.98
2.13
数据来源：CSMAR 数据库，越秀地产年报
ห้องสมุดไป่ตู้
2013.4
81
金融证券
2006、2007 权益净利率虽有下降，但相对 2004 年仍呈现稳 定增长趋势。净资产收益率稳步提高，说明通过 REITs 融资，改 善了公司的财务状况，使股东权益获得了超额盈利，股东权益整 体盈利能力也得到了提升。企业自有资本获取收益的能力变强， 运营效益得到改善，对企业投资人、债权人的保障程度提高。
（三）现金流量分析 在实现商业地产证券化后，越秀地产的现金流状况得到大 幅改善。从表 3 可以看出，2005 年末现金净流量几乎增长 10 倍 以上，达到 23.9 亿元，现金比率也大幅提升至 46.24%。从“越秀 REITs”得到的现金将用于降低自身的负债水平，极大改善了越 秀地产的流动资金及财务状况。 表 3 越秀地产 2004-2007 年现金流量分析表（单位：千元）
82 2013.4
金融证券
在融资渠道不畅通的情况下很容易造成资金周转不灵活，甚至 导致资金链断裂，这些都会给企业带来巨大的财务压力。尤其 是广州国际金融中心（IFC）这种投资上百亿的超大型商业地产 项目，更是占用了越秀集团大量资金。通过此次 REITs 融资提 前释放出广州 IFC 的潜在商业价值，越秀地产也大大缩短了长 达 17 年的投资回收期，并使得这一优质资产尽快走向成熟，获 得品牌溢价。
房地产信托基金reits【浅析我国房地产投资信托基金(REITS)结合越秀REITS的案例】
房地产信托基金reits【浅析我国房地产投资信托基金（REITS）结合越秀REITS的案例】浅析房地产投资信托基金（REITs）（一）发行方式目前我国REITs的雏形有两个方案。
一个是由央行牵头研发的债权版，一个是由交易所证监会主导的股权版。
在债权版的方案中，REITs本身并不影响物业原业主的所有权，物业原业主仅是以租金作为抵押物向信托进行融资，投资者在投资过程中享有物业升值及租金回报收益。
由浦东方面提出，具体操作模式为：REITs由张江高科、浦东金桥、外高桥和陆家嘴四大公司联合发起，该四家公司将物业委托于基金公司成立REITs，基金公司向银监会申请信托发行，获得批准后，信托单位可以在全国银行间市场发行，信托计划的资金实行保管制,资金保管机构由依法设立并取得相应保管资格的商业银行担任。
但该方案最大的特点在于，REITs只针对机构投资者，在银行内部进行流动交易，而并非针对普通投资者。
由此带来了两个问题：首先，机构投资者的参与热情有多大？商业出租在国内尚未形成成熟的市场，早期的参与者必将承担较大的风险，这一点机构投资者应有相应的考量。
其次，REITs的初衷在于通过广大普通投资者的参加，来融资及分散风险，但这一做法使REITs在国外发达市场取得成功的经验或许难以在国内复制。
股权版的方案与国际上流行的REITs较为接近，以出租回报相对稳定的物业组合后上市进行交易，并通过资产管理公司对项目进行管理，普通投资者通过购买股票的方式获得股权，并分享物业租金。
业内人士认为，不论是哪种方案的REITs出台，REITs都只钟情于成熟的有稳定现金流和回报率的商业物业，而目前的商业地产市场短期内还未见底，长期来看，价值回调幅度很大。
在市场不好时推出REITs，可以使进入的成本很低，未来市场好时在二级市场上将有较大的溢价空间。
而市场好时推出REITs，能够给投资者对未来的估值预期以信心。
国外的REITs产品也有在市场低迷时推出的，通过一些税收优惠政策，来达到刺激市场的目的。
日本房地产信托基金市场的现状和成长策略分析
自从2005年12月21日地首只房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust,简称 REIT）－越秀房地产投资信托基金正式在联合交易所上市以来，国有条件在海外上市的房地产企业都想借这股东风，积极谋求跨境发行REIT。
由于目前国在法律、会计、税务和信息披露等方面存在着种种问题，在国创建REIT的市场条件还不成熟。
这也是为什么国房地产企业纷纷转向跨境发行REIT的原因。
通过跨境发行REIT，可以扩展银行之外的融资渠道，缓解目前房地产信贷收紧的局面。
事实上除了越秀集团、万达、天津华银控股之外，华润和深国投等企业也表明了参与REIT市场的愿望。
然而，跨境发行REIT，不仅存在上市费用和前期投入等筹资成本，而且也会加大资产运营管理方面的风险。
更为重要的是，异地发行所造成的高风险溢价，将会严重压缩REIT的收益率。
因此对于个人和机构投资者而言，在投资REIT时，如何评估REIT的真实价值、预测REIT的未来现金流，以及控制REIT的投资风险，是非常重要的。
本研究报告是根据笔者在日本对J-REIT市场的跟踪研究，结合所在公司下属的e-ASSET房地产投资信托基金的亲身体验而写作的。
报告首先介绍日本REIT市场的发展状况和成长战略，其次重点介绍J-REIT市场的价格评估体系。
希望这些价格评估指标能给中国大陆投资者在未来投资REIT产品时提供帮助。
J-REIT市场的发展自2001年9月第1只房地产投资信托基金( 简称J-REIT ) 登场以来，在短短的4年半时间里，J-REIT从最初的0.2兆日元市值发展成为到约2.8兆日元市值。
在股票市场的总市值中，J-REIT 大约占0.8％。
在东京证券交易所REIT部上市的REIT从最初的2只扩大到现在的26只。
此外，J-REIT的市值占到房地产板块股票市值的33％。
特别是在房地产业股价普遍下跌的情况下，J-REIT的价格基本上保持着上升趋势(图1)。
房地产投资信托基金(REITs)为你理财
在 中 国 的 出 台 ， 交所 综 合 研 究 所 ３月 份 出 台 的 深
一
ＲＥＴ 在 内 的低 风 险 证 券 化 产 品 ， 我 国整 个 金 ＿Ｉ ｓ 使
融 市 场 的金 融 架 构 趋 于合 理 ， 同时 满 足 民 间投 资
的需 求 已迫 在 眉 睫 。
份 研 究 报 告 亦 把 信 托 计 划 、 闭 式 产 业 基 金 和 封
Ｉ 对 商 业 地 产 的 融 资 能 力 藉 此 跃 入 国 人 的 眼 Ｔｓ
帘。
金 ， 资 的 渠 道 少 ， 能 寻 找 银 行 贷 款 ， 果 商 业 融 只 如 销 售 不 好 ， 就 很 容 易 成 为 不 良资 产 ， 样 的 例 这 这 子 在 中 国出 现 了 很 多 。但 是 ＲＥＴ 不 一 样 ． 要 ＿Ｉ ｓ 只
视 线 。 融 资形 式 的多 样 化 和 灵 活 性 迅 速 成 为 开 其
发 商 融 资 的一 个 重要 渠道 ， 别 是 央 行 对 房 地 产 特 实 施 宏 观 调 控 后 ， 地 产 信 托 融 资 有 较 大 幅 度 的 房
ＲＥ Ｔ 起 源 于 上 世纪 六 十 年 代 的 美 国 ，作 为 ＿Ｉ ｓ
开 发 商 将 物 业 打 包 成 一 个 ＲＥＴ 资 产 包 上 市 ， ＿Ｉ ｓ 物 业 就 可 以 避 免 不 良 资 产 出现 ， 重 要 的 是 ， 资 更 投
越 秀投 资 通 过 ＲＥＴ 向 越 秀房 地 产 投 资 信 ＿Ｉｓ
托基 金 注入约 １ ６万 平 方 米 建 筑 面 积 的 商 用 物 业 ， 括 广 州 天 河 区 甲级 写 字 楼 城 建 大 厦 １ ５个 包 ６
维普资讯
房地产 投资信托基金 （ ＥＴ ） Ｒ Ｉｓ为你 理财
越秀REIT案例的借鉴意义及全球各国REITs发展情况分析
14
3. 香港 REITs 的税收政策
15
4. 香港 REITs 的交易结构
15
5. 新加坡市场 REITs 简 况
16
1. 新加坡 REITs 的发展现状
16
2. 新加坡 REITs 的设立要求
16
3. 新加坡 REITs 的税收政策
17
4. 新加坡 REITs 的交易结构
17
6. 美国市场 REITs 简 况
目录
1. 越秀 REIT 的组织架构和运营简况
5
1. 越秀 REIT 的交易结构
5
2. 越秀 REIT 的运营简况
5
2. 越秀 REIT 的发展历程
6
1. 越秀 REIT 的成立背景
6
2. 越秀 REIT 的上市过程
8
3. 越秀 REIT 设立时的重要条款
9
4. 越秀 REIT 设立时的税收优惠
9
5. 越秀 REIT 的规模变迁
5
图 2： 越秀 REIT 营收情况
6
图 3： 越秀 REIT 分红情况
6
图 4： 重组前的所有权结构
7
图 5： 2002 年重组完成后的所有权结构
7
图 6： 越秀投资将四处物业转让给 BVI 公司后的所有权结构
8
图 7： 越秀投资将四处物业转让给 BVI 公司后的所有权结构
9
图 8： 物业资产的新增与退出
5
团（简称 GCCD 集团）等资产注入越秀投资的控股公司——越秀集团。2002 年，越秀集团将城建集团全部 资产的 95％以及香港越秀地产的全部资产捆绑起来注入越秀投资，越秀投资以 50.14 亿港币获得了总价值 83.56 亿港币的地产项目。这一系列重组完成后，越秀投资的子公司 GCCD BVI 通过子公司 Acon BVI 持有 广州城建（简称 GCCD）95%的股权，越秀投资从而间接拥有了财富广场、城建大厦和维多利广场，而白马 大厦则由 GCCD BVI 旗下的白马合营公司持有。
越秀金控 赋能式投资案例
越秀金控赋能式投资案例越秀金控是一家以金融为核心的大型企业集团，旗下拥有多家金融子公司，涵盖投资、资产管理、保险、证券等领域。
越秀金控以赋能式投资为核心战略，通过与各行业领军企业合作，实现资源共享、协同发展，取得了一系列成功的投资案例。
以下是越秀金控赋能式投资的十个典型案例：1. 越秀金控与某互联网巨头合作，在金融科技领域进行战略合作。
通过共享技术、数据和资源，双方共同研发了一款创新的金融产品，为用户提供更便捷、高效的金融服务。
2. 越秀金控与某房地产开发商合作，在房地产领域进行战略投资。
通过与房地产开发商的合作，越秀金控在房地产项目开发、销售和运营管理方面提供专业的金融支持，实现了双方的共赢。
3. 越秀金控与某医疗器械企业合作，在医疗健康领域进行战略投资。
通过与医疗器械企业的合作，越秀金控在医疗器械研发、生产和销售方面提供专业的金融支持，推动了医疗健康产业的发展。
4. 越秀金控与某能源企业合作，在新能源领域进行战略合作。
通过与能源企业的合作，越秀金控在新能源项目投资、技术创新和市场开拓方面发挥了重要作用，推动了新能源产业的快速发展。
5. 越秀金控与某互联网金融平台合作，在互联网金融领域进行战略投资。
通过与互联网金融平台的合作，越秀金控在互联网金融产品开发、风控体系建设和用户运营方面提供了支持，实现了双方的共赢。
6. 越秀金控与某文化传媒企业合作，在文化产业领域进行战略投资。
通过与文化传媒企业的合作，越秀金控在文化创意产品开发、品牌推广和市场拓展方面提供了支持，推动了文化产业的繁荣发展。
7. 越秀金控与某农业企业合作，在农业领域进行战略合作。
通过与农业企业的合作，越秀金控在农产品种植、加工和销售方面提供了专业的金融支持，推动了农业产业的现代化发展。
8. 越秀金控与某物流企业合作，在物流领域进行战略投资。
通过与物流企业的合作，越秀金控在物流仓储、配送和信息管理方面提供了支持，实现了物流行业的高效发展。
Reits房地产信托基金案例分析
案例三中信启航深交所上市
中信启航模式
中信启航模式
优先级和次级份额均在深交所综合协议交易平台转让流通
为确保交易前后投资者限制在200人以内，优先级受益凭证转让交易时， 每手为50,000份，每次转让不得低于十手且须为一手的整数倍；次级 受益凭证转让交易时，每手为300,000份，每次转让不得低于一手且须 为一手的整数倍，每份受益凭证面值100元
• 优先级投资者在IPO时点以全现金方式全部退出，次级投资者获得部分 现金分配及REITs份额
• 除REITs外，基金可以市场价格出售给第三方实现退出，REITs退出方 式的重要补充。
微信扫码二维码免费报告轻松微信扫码加入知识星球行业与管理资源获取更多行业报告管理文案大师笔记加入微信群每日获取免费3份报告群主将邀请您进专业行业报告资源群报告整理于网络只用于分享如有侵权请联系我们香港reits相关法律法定形式信托单位上市要求必须上市最少股东限定资产要求90以上资产为收益性资产对境外资产限制借款上限45分配下限90的税后受益税收待遇?reits免征税
香港REITs相关法律
法定形式
信托单位
上市要求 最少股东限定 资产要求 对境外资产限制
必须上市 无 90%以上资产为收益性资产 无
对境外股东限制
无
借款上限
45%
分配下限
90%的税后受益
税收待遇
分配限制 特殊优惠 REIT成立时间 市场规模 上市REITs数量 总体评价
•REITs免征税。 •REITs一般通过SPV持有资产，这些SPV香港资产的收入将被征税。 •REITs分红免税。 •海外收入不受香港税法限制。
国泰君安--越秀房托基
Company ReportDennis Yao 姚峣755 23976680yaorao@ GZI REITs(00405 HK)19 Aug, 2009越秀房托基金00405 HK¡1H09 DPS decreased by 5%; Reiterate BUY09中期每单位可分配收入下降5%,符预期；重申“买入”zconsensus and our estimate.z FY09 dividend yield of 8.4%; a solid defensive play with stable return.zHK$3.30/share, equal to 1.0xNAV.z09中期可分派收入为每股0.1175港元，符合预期。
越秀房托基金（00405）公布2009年中期业绩，收入增长12.7%至约2.6亿港元，剔除投资物业重估收益，公司核心税后利润同比下滑0.8%至1.26亿港元，每个基金单位可分派0.1175港元，同比下滑5%，符合我们及市场预期。
z公司管理层表示,未来考虑增发A股或进行资产注入。
作为中国首家上市REITs,公司的A股融资或资产注入计划应可获得政府支持。
z09年预测息率为8.4%，维持买入评级。
以昨日收市价计算，基金09年预测息率为8.4%，具有防守性及较好的安全边际，维持“买入”评级。
计入广州商业地产的升值因素，12个月目标价由2.95港元上调至3.3港元,相当于1.0倍预测NAVYear End 年结Turnover收入Net Profit股东净利EPS每股净利EPS每股净利变动PER市盈率DPS每股股息Yield股息率ROE净资产收益率12/31 (HK$ m) (HK$ m) (HK$) (%)△ (x) (HK$) (%) (%) 2007A 402 3640.2269.211.10.2269.07.52008A 496 2670.220(2.6)11.40.2469.87.62009F 446 2500.2346.410.7 0.211 8.4 7.62010F 491 2750.25810.09.7 0.232 9.3 6.22011F 530 2960.2788.09.0 0.250 10.0 6.8Shares in issue (m) 总股数 (m) 1,066.0 Major shareholder 大股东GZ Group 35.6%Market cap. (HK$ m) 市值 (HK$ m) 2,920.8Free float (%) 自由流通比率 (%) 64.4FY09 P/B (x) 市净率 (x) 0.8FY09 NBV per share (HK$) 每股净资产 3.352 Weeks high/low (HK$) 52周高/低 2.830/1.160Est. FY09 NAV (HK$) 每股估值（港元） 3.3Source︰the Company, Guotai Junan (HK)1H09 DPS decreased by 5% YoY, in-line with market consensus. Due to rising real estate tax, the Company’s operating expenses increased by 88% YoY. Thus the Company reported core net profit (excluding revaluation gains) of HK$126 million for 1H09, down 0.8% YoY. DPS was HK$0.1145, down 5% YoY, in-line with market consensus and our estimate.Occupancy rate was 97.5%. GZI REIT had a total of five properties, namely, portions of White Horse Building, City Development Plaza, Fortune Plaza, Victory Plaza and Yue Xiu Neo Metropolis Plaza, which are all located in Guangzhou PRC, with a total gross rentable area of 211,031.0 sq.m.. In 1H09 the overall occupancy rate of the Properties was 97.5%. Boosted by market demand recovery, we expect the Company to book revaluation gains in 2010 due to rising commercial property prices in Guangzhou.Properties review. White Horse Building won the “Top 10 Fashion Professional Market in China” in 2008-09 and continues to maintain its leading position. Fortune Plaza and City Development Plaza are optimizing the tenant mix. Victory Plaza maintained close contact with major tenant Gome and other business operators, with adjustment on the leasing and advertising policy to enhance the recognition of the shopping arcade. Yue Xiu Neo Metropolis is strengthening lease renewal management, stabilizing customer resources because its tenants are mainly small and medium enterprises.DPS of HK$0.211 in FY09; Dividend yield of 8.4% . As a defensive play, GZI REITS can provide stable yield return through distribution of over 90% net profit. FY09 yield of 8.4% is attractive.Benefit from China REITS issue. Shenzhen Stock Exchange has applied to issue REITs in China mainland. REITs’ typical features include: 1. stable dividend payout(80%-100% of net profit) from invested property assets; 2. income tax exemption; 3.a defensive investment tool. 4. required low debt level. As the first HK listed China REITs, we think China government will support GZI REITs’ future plan to issue A-shares or pursue assets injection from its parent group.Reiterate BUY. Maintain earning estimate.Reiterate “Buy”, with 12 month target price increased from HK$2.95 to HK$3.30, equals to 1.0xNAV.Risks. Rental rates in Guangzhou may decrease in 2010-2011, which may result in revaluation loss forGZI REITs.Attachment 1. The Company’s Income StatementHK$000 1H08 1H09YoYchange Gross income232,121 261,656 12.7% Total property operating expenses(27,958) (52,591) 88.1% Net property income204,163 209,065 2.4% Total non-property expenses (39,836) (41,380) 3.9% EBIT164,327 167,685 2.0% Interest income 2,792 1,060 -62.0% Finance costs (29,080) (37,410) 28.6% EBT138,039 131,335 -4.9% Income tax expenses (11,127) (5,441) -51.1% Net profit126,912125,894-0.8%Source: the Company, Guotai Junan (HK)Company Rating DefinitionThe Benchmark: Hong Kong Hang Seng Index Time Horizon: 6 to 18 monthsRating Definition Buy Relative Performance >15%;or the fundamental outlook of the company or sector is favorable.Accumulate Relative Performance is 5% to 15%;or the fundamental outlook of the company or sector is favorable.Neutral Relative Performance is -5% to 5%;or the fundamental outlook of the company or sector is neutral.Reduce Relative Performance is -5% to -15%;or the fundamental outlook of the company or sector is unfavorable.Sell Relative Performance <-15%;or the fundamental outlook of the company or sector is unfavorable.Sector Rating DefinitionThe Benchmark: Hong Kong Hang Seng Index Time Horizon: 6 to 18 monthsRating Definition Outperform Relative Performance >5%; or the fundamental outlook of the sector is favorable. Neutral Relative Performance is -5% to 5%; or the fundamental outlook of the sector is neutral. Underperform Relative Performance <-5%; or the fundamental outlook of the sector is unfavorable.DISCLOSURE OF INTERESTS(1) The Analysts and their associates do not serve as director in the listed corporation mentioned in this Research Report. (2) The Analysts and their associates have no financial interests in the listed corporation mentioned in this Research Report.(3)Except for Shandong Chenming (01812), Guotai Junan and its group companies do not hold more than 1% of the market capitalization of listed corporation mentioned in this Research Report.(4)Guotai Junan and its group companies have not had investment banking relationships within the preceding 12 months for the listed corporation mentioned in this Research Report.DISCLAIMERThis Research Report does not constitute an invitation or offer to acquire, purchase or subscribe for securities by Guotai Junan Securities (Hong Kong) Limited ("Guotai Junan"). Guotai Junan and its group companies may do business that relates to companies covered in research reports, including investment banking, investment services and etc. (for example, the placing agent, lead manager, sponsor, underwriter or invest proprietarily).Any opinions expressed in this report may differ or be contrary to opinions or investment strategies expressed orally or in written form by sales persons, dealers and other professional executives of Guotai Junan group of companies. Any opinions expressed in this report may differ or be contrary to opinions or investment decisions made by the asset management and investment banking groups of Guotai Junan.Though best effort has been made to ensure the accuracy of the information and data contained in this Research Report, Guotai Junan does not guarantee the accuracy and completeness of the information and data herein. 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REITs国内典型案例比较研究
国内典型案例比较研究2014年9月30日，央行表态要积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。
住建部也表示要求积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点，支持从租赁市场筹集公共租赁房房源等多种渠道，发展租赁市场。
随着我国房地产行业步入存量时代和房价长期以来的持续上涨，单个物业的交易所需的资金体量也越来越大。
资金供给和房地产行业经营造成的资金需求之间的期限错配问题将日益突出，因此REITs的推出有其内在需求；另外在宏观经济去杠杆的大背景下，REITs作为在国外快速发展并且运行模式成熟的资产证券品种，快速推进也在情理之中。
下面就近年来我国发行的类REITs产品做一个比较分析。
通过对已公开信息的整理，目前国内已经实施的、比较典型的案例主要如下：（1）海印专项资产管理计划海印股份以自成立之次日起五年内公司公司旗下管理的15家商业物业的未来五年的经营收益权，设优先级资产支持证券和次级资产支持两种证券，合计募集资金16亿元。
其中，优先级资产支持证券不超过15亿元。
（2）中信苏宁资产支持专项计划苏宁云商子公司以11家自有门店物业的房屋所有权及对应的土地使用权分别出资设立。
规模接近44亿元，其中A 类证券规模约为20.85亿元，期限为18年，每3年开放申购/回售。
类证券规模约为23.1亿元，期限为3+1年。
A类的预期收益率约为7.0%-8.5%，B类的是固定+浮动收益，固定部分约为8.0%-9.5%。
（3）中信启航专项资产管理计划中信启航产品总规模52.1亿元，优先级和次级按7:3比例发行?优先级票面利率5.5%-7%，最终利率由询价结果确定；次级预期年化收益率在12%-42%?通过对三支类REITs产品的梳理，我们发现，三者存在如下主要区别：从类型上来看，中信启航专项资产管理计划（以下简称“中信启航计划”）、中信苏宁资产支持专项计划（以下简称“中信苏宁计划”）属于权益类REITs，海印专项资产管理计划（以下简称“海印计划”）属于抵押型REITs。
浅议越秀房地产投资信托基金融资模式
产稳定和金融安全。所 以要 打有准备之战，设立之前应做好考察研 究工作 ，并组织专业技术团队学习和借鉴国际先进经验，尤其是香 港市场的 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 发展经验。第一 ， 加快房地产投资信托的立法进程 ； 第二，建立和完善房地产投资信托行业的监管和 自 律机制 ； 第三 ，
经营质量不断提高， 第二次 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 融资更体现出重要战略意义 ， 这 １ ． 越秀 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 的融资模式评价 次融资主要 目的不在于改善公司的财务状况 ，更多的是让越秀地产 越秀 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 的成功上市 ，是一件对我国房地产市场及其重要的 熟练运用这种先进 的经营模式——开发 ＋运营 ＋金融 。越秀地产 事情 ，它非常有魄力的运用 了国外新型的金融工具 ， 大胆的尝试 了 拥有中国内地唯一上市 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ ，这个融资平 台作为越秀地产的强大 种不同于银行信贷的新的融资形式，向国内 其他房地产公 司 展现 核心竞争力 ，将在未来企业经营中发挥更大的作用 。 了一条新 的道路。通过越秀地产两次 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 融资的成功 的 经验可以 看出，内地房地产市场吸引力仍然巨大 ， 尤其对 国外投资者 。 虽然 参考文献 ： 政府仍然对房地产行业进行打压 ， 然而越秀地产 己经大胆的迈出了 ［ １ 】 陈磊 ． 美国 Ｒ ＿ Ｅ Ｉ Ｔｓ 制度及其启示 ． 国际经济合作，２ ０ １ ２年第 １ ２期 国内房地产企业海外发行 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 的第一步。 ［ ２ 】 邓子基 ， 唐文倩 ． 关于我国发展房地产投资信托的税收政策研究 福 越秀地 产通过 在香港设 立 的越 秀房地产 投资信 托基金 实现 建论坛 ， ２ ０ １ １ 年第 ４期
【 关键词 】 投资信托 ； 企业战略 ； 融资 模式 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 融资 ， 这种模式对国内大多数房地产企业尚难复制 。首先是 股权隶属关系，越秀地产作为广州市政府在香港的窗 口 企业 ， 资产 出境的行政审批简单 ， 操作难度不大 ； 且发行 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 之前 ，资产 已 合法转移 ，所以越秀地产在香港设立 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 前后经历总共只有近 四 个月的时间，可谓神速 。其次 ，境外 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 投资者对异地物业的回 报要求较高，这对所注人物业的盈利能力有很高的要求。而越秀地 １ ． 越秀 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 融资受益 产通过一系列政府主导的资产重组 ，获得了白马大厦、维多利广场 越秀地产通过 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 融资非常符合越秀地产的利益。第一 ，以 等优质物业 。 最后 ，国际资本市场 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 设立 门槛已大幅提高，国 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 的形式独立上市符合其 向商业地产转型的企业战略 ； 第二 ， 内 房企很难达到如此苛刻的条件 ，在我国建立 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 市场遥遥无期 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 融资提供 了一条分散风险且使物业便捷套现的通道 ，有利 于 的情况下，内资房地产企业想成功复制越秀 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 融资模式更是难 加快资金周转 ，改善企业现金流 ； 第三 ，大规模融资缓解 了越秀地 上加难。 产资金压力，不仅可以降低企业负债率，而且对 内 地市场具有很强 ２ ． Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 中国本土化发展的建议 的示范作用，有利于提高越秀地产在整个行业的知名度， 提升企业 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 既是一种房地产投融资工具 的创新 ，又是一种房地产投 价值 。 融资制度的创新。它不仅提供了一种适应大众投资者 的房地产直接
我国房地产投资信托基金案例分析
我国房地产投资信托基金案例分析第一节成功案例：越秀REITS中国香港于2003年7月颁布《房地产投资信托基金守则》，该守则规定在香港上市的REITs只能投资于香港物业。
2005年6月，该守则得到修订，允许在港上市的房地产基金投资于世界各地的房地产。
这一变化使得原计划在新加坡上市的“越秀REITs”立即改为在香港上市。
2005年12月21日，越秀REITs（0405. HK）在香港联合证券交易所上市，这是首只以中国内地房地产物业为资产的REITs。
越秀投资作为首家以内地房地产资产为组合而在香港公开发行REITs的企业，其准备时间达五年之久。
从越秀REITs整个上市历程看，其思路很明晰。
第一步，由广州市城市建设开发集团有限公司（以下简称“广州城建”）设立离岸公司，然后该离岸公司反过来收购广州城建拟剥离上市的资产；第二步，由广州越秀集团有限公司（以下简称“越秀集团”）成立全资子公司“越秀投资”，越秀投资对以上离岸公司进行收购，并最终上市。
总结起来，越秀REITs的上市流程可分为三个步骤：企业重组、资产梳理、上市发行。
下面对其上市步骤进行详细说明：（1）企业重组。
越秀集团和广州城建均属于广州市政府的企业。
为了发行越秀REITs，2001年，越秀集团和广州城建开始企业重组，此次重组耗时近两年。
2002年9月，经原国家计委批准，越秀集团获得广州市政府所持有的广州城建95%的股权。
由于越秀投资需要持有越秀集团重组后的拟剥离上市资产，广州城建也开始整合其内部资产。
首先，广州城建在英属维尔京群岛（以下简称BVI）设立了离岸公司（以下简称“城建离岸”），广州城建将95%的股权转给城建离岸。
然后，于2002年12月，越秀投资收购了越秀集团持有的广州城建离岸公司。
此收购的完成使得权益关系进一步清晰。
至此，原属于广州城建拟剥离上市的资产由越秀投资通过城建离岸间接持有。
该拟剥离上市物业资产包括白马广场的部分物业、财富广场的部分物业、城建大厦的部分物业，以及维多利广场的部分物业。
越秀房地产投资信托基金
越秀房地产投资信托基金根据香港法例第571章证券及期货条例第104条认可的香港集体投资计划由越秀管理有限公司管理全球发售联席全球协调人上市代理人汇丰香港上海汇丰银行有限公司越秀投资有限公司财务顾问DBSDBS Bank ltd.越秀房地产投资信托基金发售通函概要房地产投资信托基金概述房地产投资信托基金为集体投资计划，以单位信托方式组成，主要投资于提供收入的房地产资产，并以收入向其基金单位持有人提供回报。
投资者购买房地产投资信托基金的基金单位时，可分享及分担房地产信托基金所持房地产资产的利益及风险。
在香港，投资于房地产信托基金的基金单位主要受房托基金守则所监管，并具有下列优点：●业务重点明确：因为房地产投资信托基金不得从事房地产方面以外其他业务，或拥有重大非房地产资产；●房托基金守则规定，房地产投资信托基金于各财政年度分派最少90%的经审核税后收入净额（或会根据房托基金守则及其信托契约调整）；●保守的资本架构；房托基金守则限制房地产投资信托基金借贷为其合计资产总值的45.0%；●与直接投资于房地产相比，资金流动能力大增；●证监会持续发牌认可及监管的管理人；及具有法定及监管企业管治架构，并由独立信托人监管内部企业管治架构。
越秀房托基金的目标管理人对越秀房托基金的主要目标是为基金代为持有人的每个基金单位带来稳定的分派，而该分派具备长期可持续增长的潜力。
管理人拟首先透过投资位于广东省可提供持续收入而主要作为写字楼、零售及其他商业用途的房地产，以达致上述目标。
根据上市规则订立的上市协定第七段规定，信托人及管理人（作为一个集体投资计划的营办人）承诺，在其各自权利范围内促使自本发售通函日期起计三年内，遵守本发售通函所载越秀房托基金的投资策略（获证监会另行豁免或批准除外）。
投资目标及政策管理人对越秀房托基金的投资目标为投资位于中国广东省的物业。
为达致投资目标，管理人将采纳以下政策；●首先投资位于广东省的房地产，为基金代为持有人在管理人召开的大会上以特别决议案另行批准者除外；●物业作为长期投资，及投资各种可持续提供收入而主要作为写字楼、零售或其他商业用途的物业组合。
越秀地产信托
越秀地产信托第一篇：越秀地产信托越秀地产信托越秀房地产信托（0405.HK）获母公司注资。
该公司昨日宣布，向越秀投资（0123.HK）购入广州越秀区越秀新都会大厦约72.3%权益，作价约6.77亿港元。
公告披露，物业总楼面面积及可出租总面积各6.2万平方米及4.99万平方米，越秀投资预期可实现出售收益3000万港元。
截至2007年10月31日，该物业的评估价值为人民币6.85亿元，而根据香港财务报告准则编制的截至2007年9月底前三极度的管理账目所示，该物业的账面值为6.7亿港元。
另外，此次交易约5.32亿港元的初步付款，其中2.03亿港元将以越秀REIT基金单位偿付，每单位作价3.08港元，交易完成后，越投持有的越房权益，将由31.3%增至35.6%，余款则以现金支付。
至于余下约1.45亿港元调整付款，则将来因应核数师早前就合并资产净值的差额所作的声明，由其中一方向对方支付。
越秀投资表示，董事会认为，此次注资令公司在该物业的投资得以变现，此举与公司的核心业务策略相符。
另外，越秀REIT将向公司发行基金单位作为部分代价，这也将令公司得以分享越秀REIT的利益及增长。
越秀REIT则表示，交易完成后，基金投资组合的可出租总面积将由16万平方米增加31%，至21万平方米。
花旗集团此前表示，越秀投资股价已较2008年预期每股净资产折让逾三成，该行维持其“买入/高级风险”评级，并将目标股价由2.28港元调升至3.6港元。
花旗称，该股目标价以及2007年全年红利相当于12个月内投资回报率达32%。
越秀投资昨日随大盘下滑2.7%，报2.17港元。
至于越秀REIT，该基金于2005年12月21日在香港正式挂牌，它也是香港市场首只纯中资背景的REIT。
早在上市之初，该基金就获得优先收购权，在上市后五年内优先收购大股东越秀投资旗下四项商贸物业，其中就包括越秀新都会广场，四项物业总楼面面积约80万平方米。
不过，香港REITs市场表现冷清，越秀REIT昨日早盘一度大涨7%，但随后受大盘下挫拖累，收盘涨1%，至3.11港元，几乎与当初的发行价3.075港元持平。
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房地产信托投资基金报告撰稿人：2014年5月目录一、概述 (3)(一) 房地产信托投资基金的含义 (3)(二) REITs的分类 (3)(三) 我国发展REITs的意义 (5)二、R EITs的运作方式及优势 (6)(一) REITs的运作流程 (6)(二) REITs运行阶段 (7)(三) 发展REITs的优势 (7)三、越秀REITs案例分析 (8)(一) 越秀REITs的成功发行 (8)1、越秀集团简介 (8)2、越秀REITs成立背景 (8)3、越秀REITs的结构 (10)4、越秀REITs的全球发售 (11)(二) 越秀REITs发行获益分析 (11)(三) 越秀REITs运行的启示 (12)1、越秀REITs成功的原因 (12)2、越秀案例对国内REITs发展的启示 (13)一、概述(一)房地产信托投资基金的含义房地产投资信托基金（REITs）是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票（基金单位），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合。
在有效降低风险的同时，通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。
REITs最早产生于美国20世纪60年代初,由美国国会创立,意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场,获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。
经过几十年的发展，REITs已经在全球20多个国家和地区得到运用，市场规模不断壮大，成为金融市场中极具特色的一员。
尤其在美国REITs经过几十年的发展，不仅令投资者可以间接地成为商业办公场所，大型游乐场、停车场、美国大学宿舍、葡萄园、电影院的股东，而且还给投资者带来稳定的回报，被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产，也是重要的分红产品。
其中著名的REITs之一就是美国最大的商业物业集团——权益写字楼投资信托公司(EOPT)，在美国拥有超过约980万平方米的地产，其中包括曼哈顿的全球广场、芝加哥的城市歌剧大楼以及西雅图最高的建筑物——哥伦比亚中心。
2007年2月，黑石集团以395亿美元的价格将EOPT收购。
从REITs的国际发展经验看，REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在，例如在香港，领汇REITs，越秀REITs和冠君REITs等，他们都是专注于商业地产的经营与管理的房地产投资信托基金。
(二)REITs的分类从不同角度来分析，REITs 有多种不同的分类方法，常见的分类方法有以下四种：(三)我国发展REITs的意义首先，引入REITs有利于完善我国房地产金融架构。
房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。
其次，引入REITs有助于弥补单一融通体制不足的需要，同时分散与降低系统性风险，提高金融安全。
再次，发展REITs是适应房地产行业自身发展的需要。
房地产行业具有周期性，根据房地产周期理论，当房地产行业处于衰退期或者出现相关预期时，市场主体对未来房地产市场预期开始变得悲观，房价预期越来越低，市场需求者开始持观望态度，成交量逐步萎缩，房地产行业销售工作和资金回流压力加大，此时房地产开发企业面临着资金周转上的困境。
而与此同时银行往往会逐步收紧对房地产行业的信贷投放，提高贷款门槛，使得很多房地产企业的资金链“雪上加霜”。
房地产行业属于资金密集型行业，房地产投资周期长、规模大，因此房地产行业需要有长期的、稳定的融资渠道作保证，有更为广泛的金融主体的支持，例如发展REITs，对于房地产行业的健康和稳定发展将会起到积极的作用。
二、REITs的运作方式及优势(一)REITs的运作流程（注意1、2、3、这种形式要分行，方便阅读）房地产投资信托公司（托管人）(二)REITs运行阶段REITs的运行可分为三个阶段：1、成立阶段：REITs成立，并向特定投资者或公众投资者进行融资，将所得资金交给托管人托管。
2、运营阶段：REITs将资金投资于房地产项目或提供房地产贷款，以获取收益。
在运营过程中，房地产基金管理公司负责资产的管理，提供投资决策；托管人负责资金的安全；物业管理公司负责购买的物业的管理和收租。
在扣除各种费用后，将资金交给REITs。
3、利润分配阶段：房地产基金管理公司负责安排分红，将所得红利按REITs 的要求发给投资者。
(三)发展REITs的优势从REITs的运作流程和运行阶段可以看出REITs不仅资金来源广泛,而且是以专业的人员进行房地产项目的投资选择及运作管理，因此在可运作的资金规范上，管理上及投资策略的制定上都具有优势。
对于投资者而言，REITs风险低，回报稳定。
首先，因为REITs一般是由专业的房地产基金管理公司发起并管理的，能够合理地选择投资的项目，并能对其进行科学的管理，所以，相对于我国的由信托投资公司发起的房地产信托而言，从经营管理上大降低了投资风险。
其次，由于REITs投资于房地产,可获得稳定的租金收入，有一笔持续稳定的现金流，而且收益率也比较可观。
对于房地产企业而言，与债务融资相比，REITs 是以股权形式的投资，不会增加企业的债务负担。
如果从银行贷款，房地产企业要按借款合同约定的还款，财务压力大,而且房地产企业也难以就那些短期内回报低的项目向银行申请贷款；同时，由于REITs的规模比较大，因而能广泛投资于各种类型的房地产项目,从而分散了投资风险。
三、越秀REITs案例分析虽然国内在REITs的建设方面一直没有取得突破性进展，但早在2005年12月21日，越秀房地产投资信托基金(00405.HK，简称：越秀REITs)在香港联交所正式挂牌上市。
越秀REITs上市以来，在资本市场表现一直很好，给投资者带来了连续而且稳定的回报。
以国内物业为资产包的越秀REITs的上市开辟了房地产领域新的融资渠道，成为我国房地产行业具有划时代意义的事件之一。
越秀REITs是越秀投资分拆其旗下内地商业物业，在香港独立上市的首只以内地物业为注入资产的房地产投资信托基金(REITs)，是国内在资本市场扬帆远航的第一只离岸REITs。
(一)越秀REITs的成功发行1、越秀集团简介1984年12月，越秀企业(集团)有限公司成立，它是广州市政府在香港设立的商贸企业。
1992年12月，越秀集团旗下以房地产开发为核心业务的越秀投资有限公司(00123．HK，简称“越秀投资”)在香港上市。
1997年1月，越秀交通有限公司(01052．HK)分拆上市。
2002年12月，越秀集团与广州市城市建设开发集团有限公司(GCCD)进行资产重组，组成新的越秀集团。
2005年12月，以大型商场和高档写字楼出租为核心业务的越秀REITs(00405．HK)在香港上市。
2、越秀REITs成立背景（1）越秀集团与广州城建资产重组1992年，越秀集团将旗下的越秀投资在香港上市，越秀投资上市就是为了向商业地产转型打下基础。
由于投资商业地产的长期收益性和短期的高负债性，从1999年到2004年，虽然越秀投资的净资产额从66．29亿港元增加到72．34亿港元，但其资产负债率由36%升至43%；而且期间越秀投资的净资产收益率一直很低，2004年之前一直低于5%。
与同期在香港上市的大型地产公司相比，越秀投资的平均负债率约为40%，而香港本地的新世界地产和新鸿基地产的负债率均在20%以下。
面对越秀投资的运营困难，2001年9月，广州市政府对越秀投资再次进行了资产重组，广州市政府将其持有的广州市城建集团的95%股权全部注入越秀集团，越秀集团是越秀投资的控股公司。
然后，越秀集团对广州城建集团进行了资产重组。
重组后，越秀集团间接持有了广州城建的优质资产(财富广场、城建大厦、维多利广场)的股权，另一优质资产白马大厦则由GCCD BVI（BVI: The British Virgin Islands;英属维尔京群岛海外离岸公司）旗下的白马合营公司持有。
通过这一系统的重组，越秀集团成功获得了原广州城建的四处优质资产。
2002年12月，越秀集团又将其持有的全部广州城建集团的资产转给旗下的越秀投资。
这样，越秀投资就通过GCCD BVI公司而间接持有了白马大厦100%的股权以及GCCD 95%的股权。
通过这一系列的资产重组，使得越秀投资以50亿港元的价格获得了价值83．5亿港元的地产项目。
重组后，越秀投资的土地储备面积由20万平方米升至420万平方米，增长了20倍。
在建、待售、收租物业总楼面面积，由37万平方米增长至167万平方米，增长了3.5倍。
（2）重组后的越秀投资财务及经营状况虽然“越秀投资”仅以约六成的价格从越秀集团获得了大量物业，但其所支付的50亿港元中，有20亿港元是通过借款而得，这样就使得越秀投资的负债率进一步升高，加重了财务负担及经营风险。
从收购前的2000年到收购完成后的2002年，越秀投资的财务状况发生了如下变化：a、总资产由196．04亿港元增加266．85亿港元，增加了36．12%；b、总负债由131．19亿港元增加到199．75亿港元，增加了52.26%；c、净资产由64．86亿港元增加到67．10亿港元，仅上升了3．5%。
由以上数据可以看出，越秀投资在总负债增加了52.26%的同时，其总资产和净资产增加相对增长的非常慢，而且其总负债大约是净资产的3倍，不利于财务安全。
这使得越秀投资难以进行再融资扩大企业规模和利润，于是越秀投资希望将部分优质物业分拆上市。
在这样的背景下越秀REITs呼之欲出。
（3）越秀REITs筹备上市过程香港最初的REITs条例规定只允许由香港本地的物业组成的REITs才能在香港上市交易。
但在2005年6月，香港证监会修改了《房地产投资信托基金守则》，修改后的守则允许非香港的物业组合在香港上市交易。
这为越秀REITs在香港上市扫除了政策上的障碍。
为满足越秀REITs在香港上市的条件，越秀投资分拆旗下的内地商业物业注入越秀REITs，包括其在广州的4处物业: 财富广场、城建大厦、维多利广场和白马大厦。
这4个商场项目均位处广州市区的黄金地带，是盈利能力和发展潜力都较强的优质资产。
以白马大厦为例，其是中国十大服装批发市场之一，认知度高，效益可观，在四处物业中效益最好、估值最高，且在注入越秀投资之前就已经具备了良好的盈利能力。
将大部分已培育好的、有较强盈利能力的资产注入越秀REITs，不仅为之扫清了境内资产向境外转移所存在的法律障碍，也节省了盈利能力培育和资产剥离的过程，为REITs上市争取了时间。
3、越秀REITs的结构越秀REITs的组织结构，是典型的REITs结构，其管理人、信托人及租赁代理的基本架构和合约关系如图2所示。