产品定位及开发策略报告

宏观市场与政策背景
同时，对于我集团这样立足于成都本土、掌握优质土地资源、整合资源开发超大 规模新城镇项目的开发商而言，又拥有特定区域和条件下的局部优势。 此次大地震后，成都居民购房区位选择发生了明显的变化，有关权威市场机构的 数据表明：震后成都城南住宅最受欢迎，而城东成为仅次城南的置业偏好区域；低层 物业受追捧，建筑抗震烈度成市场关注热点。 政策方面，震后成都市政府相继出台了一系列促进房地产业恢复发展的政策，在 刺激供给方面包括鼓励参与灾后重建、加大金融支援服务力度、落实各项税收扶持政 策、鼓励建设项目按期开工、鼓励盘活利用已出让地盘、加强住房保障力度等，在刺 激需求方面包括降低公积金贷款首付比例、实施购房财政补贴等。 关于后续政策预期包括减少土地供应量、放宽二手房信贷市场、二套房政策的可 能松动等等。
“人文主义”起源于十四至十七世纪的西欧，最早的发源地为意大利，是新 兴资产阶级在思想文化领域对封建主义、中世纪神学和经院哲学发动的一场 革命，是欧洲历史上的一次思想解放运动，对新的思想意识的传播和建筑艺 术起到了重要的推动作用。
“新人文主义”（New Humanism）的首倡者当属科学史家乔治·萨顿 (George Starton)，最初旨在倡导以科学为基础的人文主义，即将科学和 文化结合起来，使科学人文主义化，进而使科学“更有意义，更为动人，更 为亲切”。新人文主义的实质，是使自然与人文协调发展并有机统一。反映 在建筑上则是不仅仅将建筑当作人们基本的居住空间，而是充分利用科技发 展的手段，营造功能与人文内涵完美结合的有机生活空间。
在龙泉，在成都的上东，将富有渊源的成都精致生活理念与国际人文主义潮流
相融合，营造一个阳光灿烂的花园小镇。 我们考察了数个千亩大盘，如中海国际、东山国际、卓锦城、麓山国际等。在我们
的眼界中，成都只有麓山国际可成为我们参考的产品。
放眼世界，我们致力于将“中国·香颂小镇”营造为国际顶级人文主义新市镇。
Βιβλιοθήκη Baidu
产品发展方向
——上龙泉者 大地集团
定位思想与案名解析
本项目土地开发总量为3972亩，按综合容积率1.06、平均家庭人口3人来推算，需 要满足8万多人口在这块土地上的生活。我们面临的是这样的“建城”课题。
我们作为“上龙泉者”，着力营造一个以“人文、科技、环境”为内核的、具有创 新生活理念和产品配置的新人文主义市镇。
因此，我们将项目定位理念与策划发展的思路，从一开始就立足于创造性地开发立
足成都、汇集世界的国际顶级人文宜居新市镇的出发点上。
项目定位及理念导源
《龙泉2008新人文主义宣言》
龙泉，成都上东之域，是营造城市新宜居生活的第一择地。 龙泉承田园风光、产业渐集、人文初盛、通衢畅达之优，宜营造，不宜建造；宜 有机生长，不宜转栽培植；宜阳光灿烂、精致清远，不宜疏远刚硬、晴晦难辨；宜人 文与园景贴合，不宜填海式造田；宜水秀山灵、神龙潜跃，不宜高山大海、生机仰止； 宜聚尊贵之气，不宜市井斑杂；宜大地小镇，不宜大城小盘；宜享悠闲神韵，不宜重 机繁文；宜人文导向，不宜清水阑干。 归言之，龙泉是理念之国、创意之邦、天籁之境、田园之乡；龙泉又是灵秀之宇、 华盖之源、尊华之向、万国之仰。上龙泉，东方神域，导引新成都人向东看；上龙泉， 世界精粹，呈献最震撼力的人居佳园。上龙泉者，执中国新人居时代牛耳也！
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大地 ·
产品定位与开发策略报告
报告目录
宏观政策与基本认知 项目定位及理念导源 产品策划与规划建议 一期产品定位 产品选型与盈利测算 一期开发流程及时间计划
宏观政策与基本认知
宏观市场与政策背景
进入2008年，宏观经济背景及房地产市场呈现复杂格局： 一方面宏观调控政策（如打击囤地、完善保障性住宅、加息、第二套房限制、物业 税、限外令等）导致市场供求关系发生变化，对市场信心产生重大影响，房地产市场 面临资金、土地资源和市场有效需求滞涨三大难题。 另一方面，中国经济及房地产市场依然处于中长期向好的良性通道，胡锦涛总书记 也在6月13日发表要进一步加强金融监管、促进资本市场健康发展、保持房地产稳定 等重要讲话，宏观经济指标（如GDP增速、CPI指数）和房地产增长指标依然保持稳定 可控的态势。
在“中国·香颂小镇”，我们遵循“传世建筑，传世生活”的营造理念，以“有 机包容与生长”的理论，打造面向全中国和大西南的顶级居家升级版，具有独立精
神的新兴城市社区。
我们认为“中国·香颂小镇”是一个兼具社会与建筑形态等多元因素的有机体，
是拥有足够强大功能的、能够满足新都市人吃、喝、住、行所有需求的有机市镇。
规划设计理念，营造最优雅的人居环境。
“人文内核” —— 我们将以产业资源和人居环境为依托，导入“中国·香颂小镇”
独有的人文理念，不仅成为本项目的文化标识，同时也将成为集团未来产品复制与扩 展的产品标准。
产品发展方向
“中国·香颂小镇”的开发将填补成都乃至大西南新人文主义有机市镇的缺失，将成 为成都宜居生活新标准的典范，未来将成为大成都地区的都市新人文主义生活中心。
产品内核
我们以经开区、川师大、三圣乡等为产业和资源背景，以国际休闲与会展产业为穿 引轴线，营造满足都市人所有需求的生活链和产业链。
“科技内核” —— 我们将引入国际住宅产业最为成熟的建筑和设备设施技术，
以高科技含量为产品注入节能、环保、安全的内核。
“环境内核” —— 我们将充分利用龙泉浅丘地貌特征和水源资源，采用独有的
我们将项目命名为“中国·香颂小镇”，以体现尊华与浪漫、人文与科技、田园
与舒雅、情趣与生活完美融合的臻近极致的理想城邦。 “香颂”法文为“chanson”，是法语浪漫情歌的类称。以“中国·香颂小镇”命名，
既表明项目定位面向全国打造人文宜居新市镇的理念，也体现了一种亲切浪漫的人文 情怀。
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小镇营造理念
我们的竞争优势
与上述市场及政策面相对照，我集团的优势在于：
1、土地资源丰厚，成本可控性强； 2、面临市场新的供需机会点； 3、富有地产片区开发的经验，善于整合专业资源； 4、具有较强的投资与融资手段； 5、意识开放，具有国际性的专业视野。
由此，我们认为目前的市场对于我集团而言机遇大于挑战；何况我们坚信这样的信 条——精品在市场上永远最有可能成为胜者。