物业管理风险评估与防范.

原告：要求物业公司移交有关公共维修资金的明细及相关财务凭证。
被告辩称：晶品小区不具备诉讼主体资格，并且诉讼请求没有任何事实和法律依据。 问题 一、晶品小区业委会是否具备诉讼主体资格？ 二、晶品小区业委会的诉讼请求是否能获得法院支持？ 三、如果你是被告你会采取哪一些风险防范措施？
防范措施 合同应当对物业管理服务范围 内容、服务质量、服务费用、 双方的权利和义务、专项维修 资金的使用和管理、物业管理 用房、合同期限、违约责任以 外，一定要注重免责条款的约 定。
第一章 物业管理项目承接风险
三、接管验收中的风险防范
存在的风险 防范措施
交接双方应当严格按照标准进行验收。 验收不合格的，双方协商处理，由责 任单位返修，再约定时间复检，直至 验收合格。 对遗留问题或发生的争议不能解决的， 由当地政府房地产行政主管部门进行 协调解决。 注意保存验收资料的完整性及真实性。 对验收资料，要有交接双方的签字认 可，以明确相关责任。
物业管理风险防范与服务案例
导读
一、物业管理风险类别
按形成不同风险 内在因素 按形成风险 内在原因 按造成风险 损失类型
划分 •项目客观风险 •经营管理风险 •人为责任风险
划分 •主观风险 •客观风险
划分 •财产风险损失 •人身风险损失 •责任风险损失
导读
二、风险来源
过度依附房地产 开发商。 各行政部门、专 业服务部门服务不 到位。 外 部 风 险 风 内 部 风 企业领导追 求短期利益。 物业服务人
险
来 源
员素质偏低。
内部管理不 科学、不规范。
业主、住户、业
委会对物业服务消 费观念不成熟和不 规范运作。
险
导读
三、风险防范的对策
物业管理公司要学法、懂法和守法。
加强物业内部管理。
妥善物业管理管理活动相关主体间的关系。 重视宣传，树立良好形象。 适当引入市场化的风险分担机制。 提升防范意识，建立危机管理机制。 要注意研究风险的发生规律，加强控制和防范风险的能力，把握风险的规律 性，应建立事先科学预测，事中应急处理，事后妥善解决的风险防范和控制的 机制，把握风险的规律，引入先进的风险防范技规避转移和控制风险。
目录
一 物业管理项目承接风险 二 治安风险 三 消防事故和隐患风险 四 装修管理风险防范 五 高空坠物风险防范 六 物业服务收费风险防范 七 公共设施设备风险防范 八 公共环境风险防范 九 车辆管理风险防范 十 人力资源风险防范
第一章 物业管理项目承接风险
第一章 物业管理项目承接风险
一、招投标过程中的风险防范
案例二、维修资金档是否属于物业公司所有？ A物业公司于1998年8月开始管理晶品小区，2000年3月，晶品小区业主委员会与物业公司签订 《晶品小区物业管理协议》，合同期为3年。2003年9月，双方解除协议。2004年3月，晶品小 区业主委员会和物业公司就晶品小区进行财务移交，但物业公司未将公共维修资金的收支明 细及相应的财务凭证进行移交。之后，经多次交涉无效。晶品小区业主委会诉至法院，
物业共有部位、共有设施设 备有明显或者暗藏的质量问题
开发商或者前物业管理企业
与业主之间的遗留问题没有得 以处理和解决
第一章 物业管理项目承接风险
四、新旧物业交接中的难点与对策
1、新旧物业管理交接 难的表现
A、小区相关设施物业管理用房、公共设施等移交难。 B、物业资料移交难。 C、物业管理费支出、欠费问题处理难（物业管理费账 目管理杂乱；代收费用的差额问题；物业管理费欠交。
防范措施
通货膨胀风险 经营风险 自然条件 其它风险
Hale Waihona Puke Baidu
可行性分析决定
第一章 物业管理项目承接风险
二、签订合同过程中的风险防范
存在的风险
缺乏对另一方合同签订主体的 资质及资信的审查 承诺的服务内容和水平高于与 收费标准对等的服务内容和水平 合同内容约定不明或是条款有疏漏 物业管理合同中存在不平等条款 物业管理收费问题不明确 物业管理责任范围不明确
其它费用）
2、解决新旧物业交接纠纷的对策 处理好三方面关系；处理好与业委会的关系；二家物业管理公司之间的主动 沟通；处理好与政府的关系；老物业公司要确立市场心态；新物业公司要加强企 业团队建设和规避风险的意识。
第一章 物业管理项目承接风险
案例一、如何认定委托抄表读数及滞纳金的法律效力？ 2007年A物业公司与景苑小区业主委员会签订物业管理服务合同，合同约定管理费2.2元每平米。业主水费 由A物业公司代收代缴，同时与供水部门签订《供水委托代收代缴协议》，并按业主实际用水量向业主收取 水费。业主应按月向A物业公司缴纳管理费及水费，逾期支付按日万分之五标准计算带纳金。2008年4月20 日，原告与景苑小区业主委员会达成补充协议，约定小区物业管理费上调至至2。6每平米。广森公司是景 苑小区的业主，从2007年11月至2009年8月，无正当理由共拖欠管理费人民币1800元、水费418元，滞纳金 118元。A物业公司提起诉讼要求被告缴清管理费、水费和根据物业管理合同的约定滞纳金。 被告认为：1、原告关于水费的诉讼请求依据不足，原告主张拖欠水费的证据是自已打印的，没有经过被告 确认，原告应当承担举证不能的法律效果；2、物业管理合同中关于滞纳金的约定没有法律效力。滞纳金带 有公权性质，不是平等主体可以约定，因此物业管理合同的约定的滞纳金为无效约定；3、原告与业主委会
存在的风险 背景调查
了解开发商的资信情况、历史产品质量等 。 了解新项目所在地物业项目中的层次和地 位、同类物业的物业服务费标准和物业服务 费的收缴率情况。 了解新项目所在地的地方性物业管理政策 法规、地方性财税政策、地方性劳动用工政 策等。 了解新项目所在地的公共事业费结算处理 方法等其他物业服务相关的环境因素。
签订的《补充协议》未经业主大会表决通过，对全本业主没有法律约束力。
问题： 一、如何确认原告水费抄表打单的证据效力？ 二、被告关于滞纳金的抗辩理由是否成立？
三、你认为《补充协议》是否有力，对补充协议诉效力，原告应当提供哪一些证据？
四、如果你是原告你会采取哪一些风险防范措施？
第一章 物业管理项目承接风险