吉地税发〔2007〕77号吉林省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题通知

吉地税发〔2007〕77号吉林省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知

王丽税官注释：

通知中第二条第二款、第五条第二款自2011年9月27日起失效，参见《吉林省地方税务局关于公布全文失效废止和部分条款失效废止的税收规范性文件目录的公告》（2011年第8号）附件2第40个文件。

各市州、县（市、区）地方税务局，省局直属税务局、稽查局：

现将《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号，以下简称187号文件）（附件1）转发给你们，给合我省实际，作如下补充规定，请一并贯彻执行。

一、土地增值税清算单位的核审

（一）土地增值税最基本清算单位为房地产开发项目；开发项目分期的，为每个分期开发项目。最基本清算单位的开发项目或分期开发项目的确认以对房地产业具有管理职能部门核发的证件、文书（立项批准证书、建设工程规划许可证、建设用地批准书、土地使用证、开工许可证、商品房销售许可证、项目竣工验收备案证）为依据。清算前，要填写《土地增值税项目登记表》（附件2）。

（二）普通标准住宅的认定，一律按省政府转发建设厅等部门《关于切实稳定住房价格的实施意见》（吉政办发〔2005〕24号）文件规定的标准执行。开发项目中既有普通住宅又有非普通住宅的必须分别计算增值额。不能分别计算或不能准确计算增值额的，其普通标准住宅不能享受条例第八条第一款的免税政策。为严格区分普通住宅和非普通住宅，纳税人要认真填写《普通标准住宅审核表》（附件3）、《非普通标准住宅审核表》（附件4），并由主管税务机关审核。

二、土地增值税清算条件的把握

（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值的清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3.直接转让土地使用权的。

符合上述规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售面积已经出租或自用的；

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

符合以上述规定的纳税人须在满足清算条件之日起30日内向主管税务机关报告满足清算条件的具体时日，同时由主管税务机关确定是否清算。对已确定的清算对象，在确定清算之日起30日之内办理清算手续。

三、转让房地产收入和扣除项目的确认

（一）转让房地产收入包括货币收入、实物收入和其他收入等全部价款及有关经济收益。要将企业实际售价与市场同类房屋售价进行比较，差异较大的要重新审核。

（二）在计算取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及转让房地产有关税金等四项扣除项目时，应由纳税人提供合法有效凭证（参见《土地增值税扣除项目有关凭证参考表》附件5）。税务机关要对各类发票、财政专用票据以及具有法律效力的外部证据、特定事项的企业内部证据等凭证的真实性、合法性、合理性进行审查，再确认扣除金额。应取得而因种种原因未取得合法有效凭证的，要在税务机关通知的30日内取得，愈期未取得的，不予扣除。

（三）要按配比原则按比例分摊各分期开发项目的土地征用和拆迁补偿费。要据实计算前期工程费、建筑安装工程费、基本设施费、开发间接费等四项开发成本，对计算不实的要对成本的单位金额标准进行核定。地方税务机关要参照当地政府或建设工程造价管理部门上一年公布的建安造价定额资料核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

四、土地增值税清算的程序

（一）告知清算事项。清算前，主管税务机关要将清算条件、要求、所要做的准备工作、所需提供的资料，书面告知纳税人。

（二）纳税人做清算准备。纳税人申请清算前要根据税务机关的要求先自行进行清算，形成清算报告，填写《土地增值税纳税清算表》（附件6）。

（三）审核清算申请。主管税务机关对告知事项中规定的清算资料进行审核，并做如下处理：对明显不符合清算条件的告之不予受理；对资料不全或有误的，指导其更正，并在15日内补齐；对项目齐全、填写规范的材料进行登记，出具回执。

（四）组织进行清算。税务机关要指定二名以上工作人员对清算单位申请的内容进行实地调查，区分普通标准住宅和非普通标准住宅，确认收入和扣除项目、计算增值额，形成清算报告，填写清算表。清算报告和清算表要求事实清楚；论据充分；依据准确、处理恰当；数据全面、指标合理。

（五）清算资料整理和归档。清算后，将清算报告、清算资料整理后归档。

（六）办理税款多退少补的有关手续。对退税的要经主管税务机关局审核。对纳税人办理清算时应退税款额度在50万元（含50万元）以上的需填写《土地增值税清算退税审核表》（附件7），报省局审核。

（七）清算检查与监督。上级税务机关要对清算情况进行抽查，对结论不准的要予以纠正，并实行过错责任追究。

五、土地增值税的核定征收

（一）符合187号文件第七条规定的五种情形之一的，一律实行核定征收。

（二）实行核定征收的征收率为：转让普通标准住宅为转让收入的0.5%。转让超出普通住宅标准条件的非普通住宅及写字楼、商业用房等，每平方米转让收入在5千元以下、5千元至1万元、1万元以上的核定征收率分别为1%、2%、3%。

（三）实行核定征收的要填写《土地增值税核定征收表》（附件8）。

（四）对未按预征规定期限预缴土地增值税的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

本通知自2007年7月1日起执行。此前凡与本文相抵触的省局有关规定，同时停止执行。

附件：1.《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》

2.土地增值税项目登记表

3.普通标准住宅审核表

4非普通标准住宅审核表

5.土地增值税扣除项目有关凭证参考表

6.土地增值税纳税清算表

7.土地增值税清算退税审核表

8.土地增值税核定征收表

二〇〇七年六月二十日