关于加强物业管理工作的实施方案

关于加强物业管理工作的实施方案

为加强我市物业管理工作，发挥物业管理在社会管理和城市管理中的重要作用，推进城市文明创建工作，促进物业服务标准化，城市管理规范化，居民生活品质化，根据《x物业管理条例》和x人民政府办公厅《关于进一步加强物业管理工作的的实施方案》（x办〔x〕44号）等法规、政策，结合我市实际，提出以下的实施方案。

一、指导思想和基本原则

(一）指导思想

认真贯彻党的x提出的“在改善民生和创新管理中，加强社会建设”的战略部署，解决当前我市物业管理工作的重点、热点和难点问题，规范物业管理，提高管理和服务水平，健全物业管理长效机制，促进物业服务行业规范、健康发展，积极推进文明创建工作，提升社会和市民对物业管理的满意度。

树立“大物业”理念。小区物业管理是城市管理的重要组成部分，构建市、乡镇街道、社区三级管理格局。

（二）基本原则

1、明确分级管理原则。市房产局等职能部门是监管主体，乡镇街道是小区物业管理的责任主体，社区是落实主体，综合协调解决小区物业管理中遇到的问题。

2、明确因地制宜分类管理原则。商品房小区实行市场化物业服务；暂不具备市场化服务条件的，由社区托管，提供基础服务，即有

清扫保洁、有治安防范、有绿化养护等；通过老旧小区整治改造，创造条件向市场化物业服务过渡。

3、坚持有偿服务原则。加大物业管理工作宣传力度，分区域、分层次推进物业管理全覆盖，逐步转变居民消费观念，实现契约化管理。

二、组织机构

成立物业管理工作领导小组，由市长任组长，分管副市长任副组长，市直相关部门、各乡镇街道为成员单位。领导组下设办公室，办公室设在市房产局，市房产局局长兼任办公室主任，负责日常工作。

各乡镇街道成立物业管理办公室；社区成立物业管理工作站和社区物业服务中心（一个机构两块牌子），社区负责人兼任主任（站长）。

三、工作机制

（一）建立联席会议和联合执法进小区机制

建立物业管理联席会议制度，由市房产局牵头召开，每季度定期召开一次联席会议，遇到突发情况可随时召开，研究执法过程中的相关事项。

建立联合执法机制，按照属地管理，由各乡镇街道牵头，市物价局、住建局、规划局、国土资源局、公安局、城管局、房产局、市场监管局、环保局、消防大队等部门组成联合执法工作小组，根据物业管理联席会议安排，处理小区中物业管理中违规、违法行为和矛盾、难点问题。

（二）建立质价相符的物业服务收费机制

市物价部门会同市房产部门，根据《x物业服务收费管理办法》和《x住宅区物业服务标准》等相关规定，对实行政府指导价的住宅区（前期物业管理）物业服务收费实行分级、分类定价，并根据我市物业公共服务平均成本、最低工资标准和居民消费价格指数变动等情况，建立普通住宅物业服务收费标准的动态调整机制，每二年对物业服务等级的基准价和浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整公布。

（三）建立提高物业服务费收缴率的保障机制

积极教育引导广大业主增强主动缴纳物业服务费的意识，履行物业服务合同，按时足额缴纳物业服务费等合理费用。对不按时缴纳物业服务费的业主或使用人，采取教育、行政、法律等手段进行催缴。

对长期拒交物业服务费的业主或使用人，物业服务企业依法向人民法院起诉或向x仲裁委员会申请仲裁。市房产局应当与人民法院沟通，建立欠缴物业服务费立案、审判的绿色通道，依法快速判决。

二手房交易时，原房屋所有权人应当按规定凭物业服务收费交清证明办理过户手续。

（四）建立对物业管理工作监督考核机制

由市物业工作领导小组办公室牵头，制定考核办法，分别对市直单位、乡镇街道、社区和物业公司物业管理工作实施考核；建立全市物业管理信息平台，发挥物业管理信息系统的作用；开展物业服务信用等级评定，将信用等级评定结果运用到物业管理项目评优、资质管理和招投标等活动。

（五）建立物业管理三级投诉受理机制

构建市、乡镇街道、社区三级管理局面，建立综合协调、监督管理和矛盾调解制度，督促物业服务企业进一步提高服务水平：

1、市政府办负责对物业管理投诉受理处置的督查督办，并依据属地和单位职责分工，指定相关乡镇街道和单位负责投诉事宜的及时协调、处置和督办，提高物业管理工作效率和群众满意度。

2、乡镇街道负责牵头对辖区小区内违法违规行为的投诉受理，并移送市直相关部门，依据各自的职责范围依法处理。

3、社区负责辖区内业主委员会规范运作，受理业主、业主委员会、物业服务企业之间的矛盾纠纷处理。

（六）建立物业服务履约保证金制度

物业企业实施服务活动时应当缴纳履约保证金，市房产部门加强对物业服务履约保证金的缴纳、管理、使用、退还等环节的管理工作。

四、分类管理

不同类型的小区，实行不同类型的物业管理。

（一）新建（在建）商品房小区。要求开发企业在小区建设前期规划阶段落实物业管理方案，进驻后规范物业设施设备的管理，分步实现小区智能化管理。指导、引导建设一批精品小区，特色小区，争创省级、市级示范小区，带动我市物业管理整体水平。

（二）已实施物业管理小区。物业公司要按照《x普通住宅小区物业收费管理办法》核定的服务内容，加强日常工作管理，提升服务质量，规范运作。积极开展业主大会和业委会工作。

（三）老旧住宅小区和零散小区。在调查摸底、分门别类的基础上，根据市政府的改造计划，采取“改造一个、管理一个、成熟一个、实行市场化运作一个”方式，建立老旧住宅小区物业管理长效机制。制定具有实际操作性的改造后老旧小区物业管理办法。

（四）保障性住房和政府投资安置房小区。按照物业属地管理的原则，保障性住房在建交付前（含部分交付），由管理单位负责组织管理，乡镇街道、社区监督；拆迁安置房由乡镇街道、社区组织指导成立业主委员会，按照有关程序选聘物业公司管理。不具备物业管理条件的小区，建立“社区指导、居民自治”的物业管理模式，由乡镇街道指导，社区物业服务中心提供基础服务。制定关于政府投资建设安置小区物业管理办法。

五、明确职责。

按照“条块结合、属地管理、行业监管”的管理原则，进一步明确相关部门和属地职责分工。

（一）属地管理工作职责。

1、乡镇街道

充分发挥乡镇街道在物业管理中的主导作用，作为所辖区域物业管理工作的责任主体，在市房产局的指导下，具体负责本辖区的物业管理工作，其主要工作职责：

（1）组织协调辖区内住宅小区业主大会的召开、业主委员会的成立和换届工作，指导和监督业主大会、业主委员会开展工作，督促业主委员会和物业服务企业开展维修资金使用和续筹工作。