限购政策对城市商品住宅市场的量价影响分析

限购政策对城市商品住宅市场的量价影响分析①

贾生华孟桢超

摘要：宏观调控政策作为影响房价的重要因素，对房地产市场的发展和走向起着至关重要的作用。“新国八条”出台以来，“限购”成为各地房地产市场的关键词。本文将利用“限购令”出台前后的“中房指数”和各城市统计数据对商品住宅市场的量价变动情况进行比较分析，同时以北京市为例，进行格兰杰因果检验并建立VAR模型，探究限购背景下城市商品住宅市场的量价互动机制是否起效，限购政策是否产生了实质性影响。

关键词：限购政策商品住宅市场量价互动

一、研究背景

随着政府明确提出将房地产业作为带动国民经济增长的新的经济增长点和消费热点，我国房地产市场取得了极大的发展，房地产价格和交易量呈现出持续上涨的运行趋势。然而近年来，经济基本面对各城市住宅价格的解释能力逐渐减弱，投资与投机因素开始逐渐主导房地产业的走向，主要表现为价格的不合理持续上涨，巨大的市场潜在需求与有效需求不足并存，住宅商品的总供给过剩与有效供给不足并存。为调控房地产业的这种非理性膨胀，政府不断出台各类调控措施，包括信贷、税收等方面的政策，试图通过提高住宅产品的持有成本以抑制房价过快上涨。而无论是对房地产市场的研究还是宏观政策的调控目标，交易量一直是被忽略的市场指标。价格与交易量在经济理论中是同时确定的，但是鉴于房地产市场的投资特性，共同分析交易量与价格才能完整描述市场状况。“限购令”的出台便是从提高购房门槛，控制交易量的角度出发，以期最终降低虚高的房地产价格。2010年4月30日，北京市出台“国十条实施细则”，首次提出限制家庭购房套数；随后被称为“最严厉楼市调控措施”的“限购令”在上海、深圳和厦门等地施行；2010年9月29日，国家有关部委出台“新国五条”，使“北京限购令”在全国得到推广：杭州、宁波、南京、天津、大连、广州、福州等房价

①本文属于国家社科基金重点项目（01AZD016）“整顿和规范房地产市场秩序的制度设计、政策分析和路径选择”的阶段性成果。

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处于高位的沿海省会城市和计划单列市等纷纷出台具体的限购政策；2011年上半年，内地省会城市也陆续开始了限购；2011年8月，浙江台州限购政策出台，限购政策由此从一线城市向二、三线城市全面铺开。

然而，限购政策的出台也遭致不少非议，主要在于“限购令”在限制了房地产市场中的投资、投机需求的同时，也抬高了改善性需求和刚性需求的门槛，而对于限购令是否可以通过抑制投机需求，减少房地产交易数量，最终实现降低虚高的房价的调控目标，人们也有所质疑。尽管在2011年底，住建部已表态，对于限购政策将于年底到期的城市，地方政府需要在到期之后对限购政策进行延续；温总理也公开表示我国房价还远远没有回到与居民收入相适应，与投入和合理的利润相匹配的合理区间，因此对房地产市场的调控不能放松。但是限购政策的市场效应究竟如何，是否会对房地产市场的交易量和价格均产生影响，本文将对限购政策背景下我国主要城市的房价和成交量及其关系进行分析，以探讨“限购令”对我国房地产市场的实质性影响。

二、文献综述

在一个自由、没有政府管制的市场系统中，市场作用力在价格和交易数量之间能够建立起均衡。然而市场并不是万能的，在房地产市场等特殊的市场内，市场调节所达到的均衡并不能保证每个市场参与个体都感到满意。基于房地产市场的非完全竞争性，国内外学者普遍赞同政府在其发展过程中进行干预和调控。

在我国，近年来各城市住宅价格的增长已经无法很好地用经济基本面和住宅价格的历史信息来解释了（沈悦，刘洪玉，2004），这引起了政府的高度重视。有关部门出台了一系列调控政策以规范和引导房地产业的发展。然而，我国的宏观调控政策阶段性特征明显，其执行效果难以进行综合性考察，就2010年开启的“限购”来看，对于抑制房地产投机和调控房地产业非理性膨胀，还是起到了积极的作用（姜凌，陈龙彪，2011；梁田，张坤，2011）。但是对于其能否使房价合理回归，则存在较多争议，且相关研究未得出一致的结论。有研究认为“限购令”的出台给过火的房地产市场打了一剂退烧针，使得北上广等地的房地产市场出现了量价齐跌的态势（袁雨露，2011）。而刘旦（2011）利用中房指数进行了统计分析，结果表明限购城市的商品房成交量明显下降，房价却呈现逆势上扬的态势。易宪容（2011）、黎显扬（2011）也认为限购未必能达到预想的效果。其中重要的原因在于目前的调控政策没有从根本上改变人们对房价不断上涨的预期（陈杰，2010）。

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限购政策的作用机理，简单来说便是直接作用于商品需求，使需求曲线的位置发生移动。根据供求定理，在其他条件不变的情况下，需求变动分别引起均衡价格和均衡数量的同方向变动。潘亚男（2011）采用四象限模型对限购机制进行定性分析，指出限购政策正是通过限制不合理的需求，改变供需平衡，从而达到间接控制房价的目的。其发挥作用的关键在于交易量到房价存在着互动机制，但是在限购政策背景下，针对房价和交易量之间的关系的研究还处于空白状态。

其实从理论上看，如果人是理性的、资本市场是理想的、市场是集中的，住房价格和交易量不应该存在相关性（Lucas，1978）。然而事实上，国内外大量实证研究却发现量价之间具有相关关系：Stein（1995）对美国、Andrew（2006）对英国以及Tuetal（2008）对新加坡住房市场的研究都发现房价和交易量之间有正相关性，并且是房价驱动交易量变化； Hort（2000）对瑞典、Leung,Lau and Leong(2002)对香港、杨培培等（2009）对我国住房市场的长期趋势实证却得到相反的结论，认为交易量是房价的格兰杰因，“价随量涨”。但是全国范围的数据会模糊量价之间的关系，两者的互动机制在单个城市或是区域市场可能表现得更为显著（Stein，1995）。鉴于我国区域间、城市间房地产市场发展水平差异较大，国内不少学者以城市或区域房地产市场为研究对象探索量价间的相关性。张凌和贾生华（2009）以上海为例，对其房价和销售面积进行实证研究，得出两者间存在正相关性的结论，且销售量的变化受房价变化Granger影响。陆勇（2007）在对香港住宅市场进行研究后则认为量价之间的相关性存在调节变量——房地产市场的周期：在市场过热的情形下，量价之间呈现出双向因果关系，表现出正反馈效应，而在市场下跌或恢复时期，仅有价格是交易量的格兰杰原因。

用来解释房地产市场上量价间这种互动关系的理论模型主要有首付效应模型、搜寻模型、损失厌恶模型以及流动性补偿模型。Stein（1995）提出了首付效应模型：房价的上升增加了已有住房的资本利得，提升了业主搬迁的首付能力，从而引起交易量的上升，导致了量价之间的正相关关系。Berkovec和Goodman （1996）建立了搜寻模型：买卖双方对房屋的预期价格不同，只有当买方的报价等于或者高于卖方的保留价格时，交易才能顺利进行。而面对外界冲击，买方对预期价格的调整快于卖方，当出现一个需求冲击时（买方数量突然增加），价格的变化总是落后于交易量的变化。卖家回避损失也解释了房地产市场上价格-交易量之间的正向关系：市场繁荣时期，交易价格多高于卖家要价，交易顺利进行；而在市场低迷时期，房屋的市价一般低于卖家要价甚至是初始购房价格，屋主通常设置一个较高的价格延长销售时间，以惜售的方式来减少或是杜绝损失，进而导致交易量下降（Genesove & Mayer，2001）。C. Y. Yiu，K. F. Man 和 S. K.

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