限购政策对城市商品住宅市场的量价影响分析
限购政策对城市商品住宅市场的量价影响分析①
贾生华孟桢超
摘要：宏观调控政策作为影响房价的重要因素，对房地产市场的发展和走向起着至关重要的作用。“新国八条”出台以来，“限购”成为各地房地产市场的关键词。本文将利用“限购令”出台前后的“中房指数”和各城市统计数据对商品住宅市场的量价变动情况进行比较分析，同时以北京市为例，进行格兰杰因果检验并建立VAR模型，探究限购背景下城市商品住宅市场的量价互动机制是否起效，限购政策是否产生了实质性影响。
关键词：限购政策商品住宅市场量价互动
一、研究背景
随着政府明确提出将房地产业作为带动国民经济增长的新的经济增长点和消费热点，我国房地产市场取得了极大的发展，房地产价格和交易量呈现出持续上涨的运行趋势。然而近年来，经济基本面对各城市住宅价格的解释能力逐渐减弱，投资与投机因素开始逐渐主导房地产业的走向，主要表现为价格的不合理持续上涨，巨大的市场潜在需求与有效需求不足并存，住宅商品的总供给过剩与有效供给不足并存。为调控房地产业的这种非理性膨胀，政府不断出台各类调控措施，包括信贷、税收等方面的政策，试图通过提高住宅产品的持有成本以抑制房价过快上涨。而无论是对房地产市场的研究还是宏观政策的调控目标，交易量一直是被忽略的市场指标。价格与交易量在经济理论中是同时确定的，但是鉴于房地产市场的投资特性，共同分析交易量与价格才能完整描述市场状况。“限购令”的出台便是从提高购房门槛，控制交易量的角度出发，以期最终降低虚高的房地产价格。2010年4月30日，北京市出台“国十条实施细则”，首次提出限制家庭购房套数；随后被称为“最严厉楼市调控措施”的“限购令”在上海、深圳和厦门等地施行；2010年9月29日，国家有关部委出台“新国五条”，使“北京限购令”在全国得到推广：杭州、宁波、南京、天津、大连、广州、福州等房价
①本文属于国家社科基金重点项目（01AZD016）“整顿和规范房地产市场秩序的制度设计、政策分析和路径选择”的阶段性成果。
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处于高位的沿海省会城市和计划单列市等纷纷出台具体的限购政策；2011年上半年，内地省会城市也陆续开始了限购；2011年8月，浙江台州限购政策出台，限购政策由此从一线城市向二、三线城市全面铺开。
然而，限购政策的出台也遭致不少非议，主要在于“限购令”在限制了房地产市场中的投资、投机需求的同时，也抬高了改善性需求和刚性需求的门槛，而对于限购令是否可以通过抑制投机需求，减少房地产交易数量，最终实现降低虚高的房价的调控目标，人们也有所质疑。尽管在2011年底，住建部已表态，对于限购政策将于年底到期的城市，地方政府需要在到期之后对限购政策进行延续；温总理也公开表示我国房价还远远没有回到与居民收入相适应，与投入和合理的利润相匹配的合理区间，因此对房地产市场的调控不能放松。但是限购政策的市场效应究竟如何，是否会对房地产市场的交易量和价格均产生影响，本文将对限购政策背景下我国主要城市的房价和成交量及其关系进行分析，以探讨“限购令”对我国房地产市场的实质性影响。
二、文献综述
在一个自由、没有政府管制的市场系统中，市场作用力在价格和交易数量之间能够建立起均衡。然而市场并不是万能的，在房地产市场等特殊的市场内，市场调节所达到的均衡并不能保证每个市场参与个体都感到满意。基于房地产市场的非完全竞争性，国内外学者普遍赞同政府在其发展过程中进行干预和调控。
在我国，近年来各城市住宅价格的增长已经无法很好地用经济基本面和住宅价格的历史信息来解释了（沈悦，刘洪玉，2004），这引起了政府的高度重视。有关部门出台了一系列调控政策以规范和引导房地产业的发展。然而，我国的宏观调控政策阶段性特征明显，其执行效果难以进行综合性考察，就2010年开启的“限购”来看，对于抑制房地产投机和调控房地产业非理性膨胀，还是起到了积极的作用（姜凌，陈龙彪，2011；梁田，张坤，2011）。但是对于其能否使房价合理回归，则存在较多争议，且相关研究未得出一致的结论。有研究认为“限购令”的出台给过火的房地产市场打了一剂退烧针，使得北上广等地的房地产市场出现了量价齐跌的态势（袁雨露，2011）。而刘旦（2011）利用中房指数进行了统计分析，结果表明限购城市的商品房成交量明显下降，房价却呈现逆势上扬的态势。易宪容（2011）、黎显扬（2011）也认为限购未必能达到预想的效果。其中重要的原因在于目前的调控政策没有从根本上改变人们对房价不断上涨的预期（陈杰，2010）。
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限购政策的作用机理，简单来说便是直接作用于商品需求，使需求曲线的位置发生移动。根据供求定理，在其他条件不变的情况下，需求变动分别引起均衡价格和均衡数量的同方向变动。潘亚男（2011）采用四象限模型对限购机制进行定性分析，指出限购政策正是通过限制不合理的需求，改变供需平衡，从而达到间接控制房价的目的。其发挥作用的关键在于交易量到房价存在着互动机制，但是在限购政策背景下，针对房价和交易量之间的关系的研究还处于空白状态。
其实从理论上看，如果人是理性的、资本市场是理想的、市场是集中的，住房价格和交易量不应该存在相关性（Lucas，1978）。然而事实上，国内外大量实证研究却发现量价之间具有相关关系：Stein（1995）对美国、Andrew（2006）对英国以及Tuetal（2008）对新加坡住房市场的研究都发现房价和交易量之间有正相关性，并且是房价驱动交易量变化； Hort（2000）对瑞典、Leung,Lau and Leong(2002)对香港、杨培培等（2009）对我国住房市场的长期趋势实证却得到相反的结论，认为交易量是房价的格兰杰因，“价随量涨”。但是全国范围的数据会模糊量价之间的关系，两者的互动机制在单个城市或是区域市场可能表现得更为显著（Stein，1995）。鉴于我国区域间、城市间房地产市场发展水平差异较大，国内不少学者以城市或区域房地产市场为研究对象探索量价间的相关性。张凌和贾生华（2009）以上海为例，对其房价和销售面积进行实证研究，得出两者间存在正相关性的结论，且销售量的变化受房价变化Granger影响。陆勇（2007）在对香港住宅市场进行研究后则认为量价之间的相关性存在调节变量——房地产市场的周期：在市场过热的情形下，量价之间呈现出双向因果关系，表现出正反馈效应，而在市场下跌或恢复时期，仅有价格是交易量的格兰杰原因。
用来解释房地产市场上量价间这种互动关系的理论模型主要有首付效应模型、搜寻模型、损失厌恶模型以及流动性补偿模型。Stein（1995）提出了首付效应模型：房价的上升增加了已有住房的资本利得，提升了业主搬迁的首付能力，从而引起交易量的上升，导致了量价之间的正相关关系。Berkovec和Goodman （1996）建立了搜寻模型：买卖双方对房屋的预期价格不同，只有当买方的报价等于或者高于卖方的保留价格时，交易才能顺利进行。而面对外界冲击，买方对预期价格的调整快于卖方，当出现一个需求冲击时（买方数量突然增加），价格的变化总是落后于交易量的变化。卖家回避损失也解释了房地产市场上价格-交易量之间的正向关系：市场繁荣时期，交易价格多高于卖家要价，交易顺利进行；而在市场低迷时期，房屋的市价一般低于卖家要价甚至是初始购房价格，屋主通常设置一个较高的价格延长销售时间，以惜售的方式来减少或是杜绝损失，进而导致交易量下降（Genesove & Mayer，2001）。C. Y. Yiu，K. F. Man 和 S. K.
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Wong提出的流动性补偿模型的基本思想为流动性的增加使价格集中分布，从而降低了可类比住房的定价错误的风险和谈判成本，如此一来买家愿意支付一定风险溢价，这使得交易价格上升。另外，国内学者还采用由不完全信息产生的羊群行为来解释我国房地产市场量价联动飙升的原因（贺京同等，2009；高波、洪涛，2008）。
然而，在限购政策的背景下，我国主要城市的房价和交易量是否依然存在相关关系，其作用方向和程度在不同的城市是否会有所差异，价量间的互动机制将如何演化，从已有的文献中，我们尚无法得出有价值的论断，对其的深入研究将有助于进一步分析政策的调控效果。
三、限购政策对城市房地产市场的影响分析
自2010年4月，北京最先颁布“限购令”以来，全国几个重要城市，包括上海、广州、深圳、天津、南京和杭州，均陆续出台了限制购房套数的调控措施。2011年1月，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施（简称“新国八条”），各地随之出台限购细则，基本要求户籍家庭限购两套（含新建商品房及二手房），非户籍家庭限购一套，限购进一步细化和严格化。
逐步强化的限购政策主要是为了抑制投资、投机性购房，通过减少投资、投机性购房需求，在新的供求平衡下使住房价格下降。本文根据2009-2011年三年间北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、南京、杭州和成都等九座城市①在房地产销售市场相关数据，剖析限购政策对城市房地产市场的实质性影响。同时以北京市为例，检验在2008-2011年限购政策出台前后，投机性强的城市是否存在明显的量价互动机制。
时间选取覆盖“限购令”颁布前后区间，以求全面反映其政策效果。各城市房地产价格数据来自中国指数研究院的新房和二手房指数；商品房销售面积和商品住宅销售面积均取自各城市统计局网站的进度或月度数据。
（一）、限购政策对各主要城市商品住宅市场的影响
限购机制直接作用于住房需求，以使需求曲线的位置向左下方移动，在新的供求平衡下使住房价格下降。作为反映住房需求的有效变量，2009-2011年三年间，全国各主要城市的商品房销售面积发生了剧烈的波动。以一线城市北京、上
①由于重庆未推出明确的限购政策，故未收集重庆市的相关数据。
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海、深圳和杭州①四座城市为例，作为四万亿救市计划的受益产业，2009年房地产市场发展迅猛，其商品房销售面积经历了一个逐渐攀升的过程。而在2010年
图一 2009-2011全国主要城市商品房销售面积（万平方米）
数据来源：各城市统计局网站进度数据
4月和10月，及2011年年初，受到“限购令”的强势冲击后，各地的商品房销售面积震荡下调，尽管在此期间有阶段性的回升，但已基本稳定在每月250万平方米的水平之下，年平均降幅达两位数。
然而，限购政策对住房价格的影响并不显著。中国指数研究院新房指数的住宅指数显示，2009年，新建商品住宅价格上涨，涨势明显。进入2010年，涨势放缓，在2011年更为严格的限购细则出台后，新建住宅指数基本保持平稳，并有微弱的下探趋势。
①2009年12月，杭州商品房销售面积的数据缺失。
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图二 2009-2011新房指数之住宅指数
数据来源：中房指数
图三 2009-2011新房指数之Hedonic指数
数据来源：中房指数
但是，如果是由经济基本面因素或是住宅商品本身的异质性导致的住房价格波动，则不应归因于调控政策的施行。采用房地产特征价格指数将清晰地看出“限购令”通过影响供求关系从而调节房地产价格的实际效果。在2005年6月的技术改进中，中房指数针对住宅市场引进了Hedonic指数（特征价格指数）。2009-2011年间，Hedonic指数总体呈现波动上升的趋势。但是，于“国八条”推出的2011年，各城市的Hedonic指数有不同程度的下调，“限购令”调控效果初显。
另外，限购政策对二手房市场的住宅价格则产生了较为显著的影响。2009-2010年，二手房价格指数中的销售价格指数呈现明显的上升走势，月均上
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升三个百分点。而在2011年下半年，该指数曲线出现拐点，指数有所下降。原因可能在于，2010年，多数城市未将二手存量住房明确纳入所推出的地方版“限购令”，而2011年的限购细则普遍将二手房纳入了限购体系。
图四 2009-2011二手房指数之销售价格指数
数据来源：中房指数
（二）、限购背景下北京房地产市场的量价波动情况
2010年4月30日，北京市出台“国十条实施细则”，首次提出要限制家庭购房套数，成为最先颁布“限购令”的城市。本文将以北京2008年1月至2011年12月的商品住宅销售价格和交易量月度数据分析限购背景下北京住宅价格和成交量之间的波动关系，以观察投机性强的城市是否存在量价互动机制以实现政策的调控目标。
商品住宅销售价格来自中国指数研究院的中房北京住宅指数。为获得真实的住房价格，并保证其纵向可比性，本文对北京统计局网站发布的CPI月度同比数据进行适当调整，将2008年1月的CPI设为100，定为基期，得到纵向延伸的定基CPI序列，以此修正中房北京住宅指数。交易量用商品住宅的销售面积代替，鉴于其明显的季节趋势，本文采用移动平均法对该数据序列进行季节调整。调整后的中房北京住宅指数和商品住宅销售面积分别被表示为Price和Volume，两者的趋势和关系如图3.8所示。
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图五 2008-2011北京市房地产市场量价波动情况
从图中我们不难看出，北京市商品住宅销售面积在这四年里经历了较大幅度的波动： 2008年末国务院出台四万亿投资计划以扩大内需后，房地产业较快从金融海啸中恢复过来，住宅销售面积迅速回升；然而，自北京楼市的“限购令”出台后，交易量应声下跌，商品住宅的月销售面积基本在1000万平方米上下波动。另一方面，北京市商品住宅销售价格的波动趋势相对平缓，且在外生冲击下的调整滞后于交易量。2010年4月后，其住宅销售价格仍呈现上行趋势；至2010年6月攀升至2930点的新高位后，才开始出现缓慢下跌的走势。本文将对量价的波动关系进行进一步地实证检验，以深入分析限购政策给北京市房地产市场所带来的影响。
本文首先将Volume、Price序列分别取对数以消除时间序列中的异方差现象，取对数后的两组序列被对应地命名为LnV和LnP。为避免“伪回归”，用ADF 检验方法分别对LnV和LnP进行了单位根检验，结果显示在5%的显著性水平上，LnV和LnP均为一阶单整序列，即这两个时间序列都是非平稳的，但进行一阶差分后显示出平稳性。
表一单位根检验结果
Level V P
ADF统计量检验临界
值
水平值一阶差分水平值一阶差分
0.13 -7.36 1.22 -3.57 1% -2.62 -3.58 -2.62 -3.58 5% -1.95 -2.93 -1.95 -2.93 10% -1.61 -2.60 -1.61 -2.60
上文的研究结果显示LnV与LnP都是I（1）序列，可以对其进行协整检验。
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迹检验的结果是在5%的显著性水平上存在一个协整方程，LnV与LnP存在协整关系，即两变量之间存在长期稳定关系。
表二协整检验结果
Hypothesized No. of CE(s) Eigenvalue
Trace
statistic
0.05
Critical
Value
Prob.**
None* 0.30 18.63 15.50 0.02
At most 1 0.05 2.43 3.84 0.12 Granger（1988）指出：如果变量之间是协整的，那么至少存在一个方向上的格兰杰原因。在根据AIC和SC最小准则确定滞后阶数为2后，两序列的格兰杰因果检验结果显示，量价之间存在单向关系：价格不是交易量的格兰杰原因，但交易量是价格的格兰杰原因。限购机制便是试图通过直接作用于住房需求，迫使需求下跌，以在新的供求平衡下使住房价格下降，“价随量跌”以实现调控目标。而市场的实际运行情况论证了“限购令”的可行性：随着需求量的萎缩，商品住宅的供求缺口有所缩小，价格在新的供求关系作用下也逐渐显示出下探的势头。
表三格兰杰因果检验结果
零假设F值P值
价格不是交易量的格兰杰原因 1.23 0.29
交易量不是价格的格兰杰原因 4.39 0.02 本文进一步建立交易量与价格两变量的VAR模型，以获取一些有意义的结论。该模型通过稳定性检验，AR值小于1，模型估计结果如表3.4显示。首先，交易量存在显著的一阶自相关性，当期的交易量受上期的影响较大；而价格在一阶与二阶水平上的自相关性都很强，滞后一期的价格对当期价格的正向影响尤甚，滞后两期的价格则对当期价格表现出负向的影响，大小为前者的四分之一。其次，交易量对价格产生正向影响，其中滞后二期的交易量对价格的影响较为显著。最后，价格对交易量的影响表现为滞后负相关，但是这种影响不显著。
表四 VAR模型估计
LnV LnP
LnV(-1) 0.59 0.006
(3.59) (0.98)
LnV(-2) 0.04 0.009
(0.23) (1.56)
LnP(-1) -0.15 1.32
(-0.04) (9.57) LnP(-2) -0.48 -0.33
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LnV LnP
(-0.12) (-2.35)
C 6.65 -0.01
(1.99) (-0.09)
注：括号中为T统计量的值
基于上面的VAR模型，得到了如图3.6所示的脉冲响应。一个交易量的冲击对其本身和价格所造成的冲击大相径庭。价格对于交易量的冲击，迅速做出反应，第1个周期起便持续上扬，直至第6个周期才逐渐保持平稳。而交易量本身则于第1期攀至顶峰后立即下挫，从第7周期开始，这种影响变为负。其中一个较为合理的解释是面对需求的正向冲击，房地产市场的供应无法立即满足，扩大的供需缺口致使价格持续上升；尔后市场逐渐适应这种冲击或是供应日益充足，价格便逐步回稳。而交易量对其自身的一个冲击的反应不断减弱甚至转为负则显示，虽然市场出现了需求冲击，但其并没有随着时间而进一步影响到更多人的购房需求，或许这种需求的短期释放并不是基于经济基本面等长期因素的变化。
而施加一个单位价格的冲击后，对交易量产生了滞后一期的负向影响，尽管影响并不显著。另外，价格本身也收到正向影响，经过4期的上扬，第5期起价格逐渐回落趋稳。在限购背景下，人们日益理性，不再一味追涨入市，尽管价格依然存在自我复制，但交易量的变化显示“羊群效应”似乎不复存在，限购政策有效抑制了投资投机需求。
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图六脉冲响应
四、研究结论
本文首先根据2009-2011年三年间北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、南京、杭州和成都等九座城市在房地产销售市场相关数据，剖析了限购政策对城市房地产市场的实质性影响，发现在房地产销售市场上，商品房销售面积有明显的下跌，但其价格指数向下变化的幅度较小且滞后于交易量。
其次，本文以北京市为例，采用2008-2011年四年间商品住宅交易量和价格指数的月度数据，进行格兰杰因果检验并建立VAR模型，检验限购背景下北京房地产市场的量价互动关系。结果显示，交易量是价格的格兰杰原因，对价格产生正向的影响，但影响过程具有滞后性。脉冲响应的结果也显示，面对一个单位交易量的冲击，价格会做出同方向较大幅度的变化。因此，为最终实现降低房价，使房地产市场平稳健康发展的目标，限购需要延续，调控不可放松。然而，限购
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政策实施的时间较短，本研究也仅局限在限购背景下量价的短期互动关系，长期来看，其影响尚不得而知。此外，限购政策已由一线城市向二、三线城市全面铺开，在不同的城市或区域间量价的互动关系是否会有所差异有待进一步研究，因为其将对政策的调控效果产生较大的影响。
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作者简介
贾生华，男，浙江大学房地产研究中心
孟桢超，女，浙江大学房地产研究中心
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股市量价关系的研究和技巧
一、关于量？ 量之要，其一在势也。高位之量大，育下落之能；低位之量大，藏上涨之力； 二、成交量的五种形态 因为市场就是各方力量相互作用的结果。虽然说成交量比较容易做假，控盘主力常常利用广大散户对技术分析的一知半解而在各种指标上做文章，但是成交量仍是最客观的要素之一。１．市场分歧促成成交。所谓成交，当然是有买有卖才会达成，光有买或光有卖绝对达不成成交。成交必然是一部分人看空后市，另外一部分人看多后市，造成巨大的分歧，又各取所需，才会成交。 ２．缩量。缩量是指市场成交极为清淡，大部分人对市场后期走势十分认同，意见十分一致。这里面又分两种情况：一是市场人士都十分看淡后市，造成只有人卖，却没有人买，所以急剧缩量；二是，市场人士都对后市十分看好，只有人买，却没有人卖，所以又急剧缩量。缩量一般发生在趋势的中期，大家都对后市走势十分认同，下跌缩量，碰到这种情况，就应坚决出局，等量缩到一定程度，开始放量上攻时再买入。同样，上涨缩量，碰到这种情况，就应坚决买进，坐等获利，等股价上冲乏力，有巨量放出的时候再卖出。 ３．放量。放量一般发生在市场趋势发生转折的转折点处，市场各方力量对后市分歧逐渐加大，在一部分人坚决看空后市时，另一部分人却对后市坚决看好，一些人纷纷把家底甩出，另一部分人却在大手笔吸纳。放量相对于缩量来说，有很大的虚假成份，控盘主力利用手中的筹码大手笔对敲放出天量，是非常简单的事。只要分析透了主力的用意，也就可以将计就计。 ４．堆量。当主力意欲拉升时，常把成交量做得非常漂亮，几日或几周以来，成交量缓慢放大，股价慢慢推高，成交量在近期的Ｋ线图上，形成了一个状似土堆的形态，堆得越漂亮，就越可能产生大行情。相反，在高位的堆量表明主力已不想玩了，在大举出货。 ５．量不规则性放大缩小。这种情况一般是没有突发利好或大盘基本稳定的前提下，妖庄所为，风平浪静时突然放出历史巨量，随后又没了后音，一般是实力不强的庄家在吸引市场关注，以便出货。 三、市场成交量与价格的关系 1．确认当前价格运行趋势：市场上行或下探，其趋势可以用较大的成交量或日益增加的成交量进行确认。逆趋势而行可以用成交量日益缩减或清淡成交量进行确认。 2．趋势呈现弱势的警告：如果市场成交量一直保持锐减，则警告目前趋势正开始弱化。尤其是市场在清淡成交量情况下创新高或新低，以上判断的准确性更高。在清淡成交量情况下创新高或新低应该值得怀疑。 3．区间突破的确认方法：市场失去运行趋势时即处于区间波动，创新高或新低即
园区优惠政策
园区优惠政策 一、招商引资重点 第一条围绕？？园区产业定位，坚持招大引强，引进具有一定影响和带动作用的项目入驻？？园区，推动全县产业提升，重点引进？？、生物、？？产业项目。坚持效益优先，实行项目评估会审制度，严把产业形态关、投资强度关，重点引进一批科技含量高、附加值高、经济效益好、财税贡献大的项目。 二、优惠政策 第二条保障企业建设用地。每年土地指标最大限度满足园区企业发展用地需求，对？？产业类企业固定资产投资额5000万元以上的，？？、？？产业类企业固定资产投资额1000万元以上的，投资强度达150万元/亩的项目，用地给予重点保障。 第三条设立发展专项资金。从？年起，县财政每年统筹安排？万元作为园区工业经济发展专项资金。 第四条凡经批准入驻？？园区并在本地注册为独立法人的各类工业企业，按国家产业政策享受国家？？？？？及发展工业经济的有关优惠政策。 第五条鼓励企业发展壮大。对首次新进国家统计库的规模以上工业企业，财政一次性奖励？万元。
第六条鼓励争创品牌。对新获得中国驰名商标、中华老字号、地理标志证明的，给予一次性奖励？万元；新获得？？省著名商标、？？省名牌的，给予一次性奖励？万元；新获得？？市知名商标，给予一次性奖励？万元；企业产品新获得有机产品认证，给予一次性奖励？万元。鼓励农特产业企业争创品牌，引导企业办理QS （生产许可）认证，对新办理QS（生产许可）认证的企业给予一次性补助？万元。对农业产业化龙头企业，在全国地级以上城市新开设品牌店、旗舰店等连锁经营网点，年销售收入在100万元以上的，县财政补助？万元/店，单户企业最高不超过？万元。 第七条鼓励企业上市融资。支持有条件的园区企业参加地方股权交易中心交易、融资。对进入地方股权交易机构成功融资1000万元以上用于企业发展的园区企业给予一次性奖励？万元。在证交所成功挂牌上市交易的园区企业，给予一次性？万元奖励。 第八条给予企业贷款贴息。省、市“小巨人”、“成长型”园区企业，当年新增贷款用于企业生产和投资，按新增贷款实际产生年利息额给予？%的财政贴息，单个企业最高不超过？万元。 第九条财政补助用于企业的技术改造或扩大生产。支持技改创新，对新购先进设备2000万元以上的
限购环境下房地产营销策略分析
限购环境下房地产营销策略分析 近两年来，国家房地产调控政策的不断加强，整个房地产市场进入了调整期，不论是成交价格还是成交量均较以往有所下降。各地纷纷出台房地产限购政策，使房地产开发商意识到房地产的“寒冬”已悄然到来，我国房地产市场已经由卖方市场转变为买方市场。在这种环境下，房地产开发商要想在激烈的竞争中获得一席之地，获取最大利润就必须从消费者的需求出发，科学合理的设计营销组合。 1、限购环境下的产品策略 限购政策的出台使房地产行业陷入窘境，在这种政策环境下推出适应市场，适应仍具购买力和购买条件的消费者的房源显得尤为重要。在房地产开发上，商家应注意以下几点： 大盘开发应与政策及城市规划相结合。根据国土资源部下发的文件，要求优先安排民生建设用地，确保保障性住房和棚户区改造住房建设，此外，公租房和中小型套型的限价房普通商品房也会增大需求。房地产公司应加大这方面的投资。近年来，大中城市居住郊区化已经发展得很快，现在是郊区的地方很可能明天就成了城市。房地产开发商在开发楼盘时应高度重视政策走向。如政府的交通建设和对基础设施的发展都对房地产开发有一定的引导作用。房产公司应该积极配合政府，结合城市总体发展的规划、设想和趋势来规划大盘开发，同时提升自身品牌形象。 房地产企业应加强建筑设计。限购政策让更多的消费者持观望态度，虽然调控政策已经显示出一些作用，但是房价仍居高不下，楼盘要吸引消费者的注意，就要在设计上多下工夫，让消费者觉得购买的不仅仅是住房更是一种精神上的享受。要提高楼盘建筑设计时的附加值，就要留给建筑师更多创作空间，强调建筑师为房产公司提供增值服务，鼓励建筑师做消费者想要而没有想到的设计，使楼盘产生更大的附加值。房产公司将服务对象、市场定位告知建筑师，剩下的由建筑师负责。房产公司做决策的前提往往是利益，那么建筑师能否获得房产公司的信任，就在于是否能实现它的利益目标。另外要给建筑师更多的理解，为了完成一个好的设计，房产公司和建筑师之间的合作是非常重要的。一个好的项目固然离不开建筑师的好创意，但如果房产公司不能够理解其创意，建筑师再好的设计也不过是纸上谈兵而已，无法最终得以实现。
2011年各城市限购令整理表(截至2月21日)
地方出台时间限购令内容 郑州1月5日无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭暂停在人口过密区域购房，只能在其他区域新购1套商品住房。能提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭在人口过密区域或其他区域暂定只能新购1套商品住房。本市户籍居民家庭在人口过密区域暂定只能新购1套商品住房。该限购政策不含各县（市）、上街区。 青岛1月29日本市户籍居民家庭不能超过2套住房，能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭不能超过1套住房。限购期暂时实行到2011年年底。限购政策要求，购房人购房时需填写家庭成员情况申报表，并提交房产交易登记机构的住房情况证明。 上海02月01日在限购方面，上海明确有1套房者只能再新购1套房。而对“在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭”，则暂停在上海向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。对使用商业贷款和公积金贷款购买二套房的首付、利率要求均有明显提高。 长春2月10日多项措施与“国八条”一脉相承，比如本市户籍居民家庭限购2套（含新建商品住房和二手住房），外来人口限购1套；二套房首付款比例不得低于60%；购房不足5年转手交易，全额征税等。但限购令增加了购买首套房时的税收优惠——对个人购买普通住房，且属于家庭（包括夫妻双方及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且属于家庭唯一住房的，减按l%税率征收契税。 济南2月12日各商业银行对贷款购买商品住房的家庭，首付款比例调整到30%及以上；贷款购买第二套住房的，严格执行首付款比例不低于50%等规定；购买第三套及以上住房的，则暂停发放贷款。从2月12日起至12月31日，本市及非本市户籍居民家庭，只能在市区范围内新购一套新建商品住房。 成都2月15日成都主城区暂停购买第三套住房。主城区暂时实行住房限购措施，本市户籍居民家庭在主城区已拥有一套住房的，可以再购买第二套住房，暂停购买第三套住房。外地户籍居民家庭在本市主城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在主城区购买一套住房，暂停购买第二套住房，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的
2017北京限购政策最新消息
2017北京限购政策最新消息 北京作为中国的首都同时也是超一线大城市，它的房价那是高的可怕，另大部分人想都不敢想的，因此有钱的都会希望在北京这样的大城市有自己的房产，当然，有的是为了有个家有的则是用来炒房，面对这样大的房产压力北京进行了限购政策，具体的内容是怎样的呢。律伴网小编整理了以下内容为你答疑解惑。 2017北京限购政策最新消息 近日，北京市住建委官方微博发布重磅消息，北京将在公租房、自住房中为新北京人开展专项分配试点。这是继3月17日北京市发布楼市新政以来，第十一项有关稳定北京房地产市场健康发展的政策。 短短22天，北京市密集发布11项房产相关政策。专家分析，这意味着北京全面封堵了任何炒房可能，北京住房限购政策再无空隙可钻。 “3·17”至今北京已发布十一项楼市政策 1.认房认贷二套房首付比例提至60% 3月17日，北京市住建委、北京市规划国土委、北京市住房公积金中心、北京市银监局、人民银行营业管理部联合发布通知：居民家庭名下在京已拥有1套住房及在京无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。 2.16家银行降低首套房贷款利率 3月21日，16家银行的北京分行一致决定降低首套房贷款利率优惠幅度，由不低于贷款基准利率的0.9倍，调整为不低于贷款基准利率的0.95倍。 16家银行包括：工商银行(4.730, -0.01, -0.21%)、建设银行(5.760, 0.00, 0.00%)、中国银行(3.510, -0.02, -0.57%)、农业银行(3.260, 0.01, 0.31%)、交通银行(5.900, -0.07, - 1.17%)、中信银行(6.130, -0.04, -0.65%)、招商银行(18.390, -0.07, -0.38%)、民生银行(7.840, -0.10, -1.26%)、浦发银行(14.910, -0.20, -1.32%)、兴业银行(15.210, -0.08, - 0.52%)、光大银行(3.870, -0.01, -0.26%)、华夏银行(10.710, 0.03, 0.28%)、邮储银行、渤海银行(全国性银行)北京分行及北京银行(9.520, 0.00, 0.00%)、北京农商行。 3.平房“通道”记入不动产权证 3月22日，北京市住建委会同北京市规划国土委发布《关于加强国有土地上住宅平房测绘、交易及不动产登记管理的通知》，要求严控住宅平房一间擅自分割为多间的行
高新园区内的高新企业税收优惠政策
高新园区内的高新企业税收优惠政策 我国对高新技术企业的税收优惠大致分三部分：一是对国家高新技术产业开发区内设立的内资高新技术企业的税收优惠；二是对外商投资兴办的高新技术企业和先进技术企业的税收优惠；三是对软件企业的税收优惠。为了帮助高新技术企业更好地运用税收优惠政策，下面对有关政策作一系统归纳。 一、国家高新技术产业开发区内设立的内资高新技术企业的优惠政策 国务院于1991年选定一批开发区作为国家高新技术产业开发区，并给予相应的税收优惠。大连市高新技术产业园区在此批开发区范围内。对于在国家高新技术产业开发区内被有关部门认定为高新技术企业的企业，除减按15％的税率征收企业所得税外，对于新办的企业，自投产年度起，免征企业所得税2年。 高新技术的范围如下： 1．微电子科学和电子信息技术； 2．空间科学和航空航天技术； 3．光电子利泻针阶机电广体化技术； 4．生命科学和生物工程技术； 5．材料科学和新材料技术； 6．能源科学和新能源、高效节能技术； 7．生态科学和环境保护技术； 8．地球科学和海洋工程技术； 9．基本物质科学和辐射技术； 10．医药科学和生物医学工程； 11．其他在传统产业基础上应用的新工艺、新技术。 高新技术的范围，根据国内外高新技术的不断发展而进行补充和修订，由国家科技部发布。由大连市科委及高新技术产业园区管理委员会认定。 二、外商投资兴办的高新技术企业和先进技术企业的税收优惠 （一）高新技术产业开发区内设立的高新技术企业 在国家高新技术产业开发区设立的被认定为高新技术企业的外商投资企业，以及在北京市新技术产业开发实验区设立的被认定为新技术企业的外商投资企业，自被认定高新技术业或高技术企业之日所属的纳税年度起，减按15％的税率缴纳企业所得税。对被认定为高新技术企业的生产性外商投资企业（不包括在北京市新技术产业开发试验区设立的新技术企业），经营期在10年以上的经企业申请，当地税务机关批准，从开始获利年度起，第一年和第二年免征企业所得税，第三年至第五年减半征收企业所得税。外商投资企业被认定为高新技术企业之日所属的纳税年度在企业获利年度之后，可就其适用的减免税期限的剩余年度享受减免税优惠；结束之后，才被认定为高新技术企业或新技术企业的，不再享受上述定期减免企业所得税优惠。企业在申请减免税时应当提供有关部门出具的确认高新技术企业的证明文件，报当地税务机关审核批准。对在沿海经济开发区和经济特区、经济技术开发区所在城市的老市区设立的从事技术密集、知识密集型项目的生产性外商投资企业（以下简称“两个密
案例分析之房地产限购令
《公共政策学》案例分析之房地产“限购令” 专业：政治学与行政学 姓名：王何欣 学号：1112751
案例分析——房地产“限购令” 内容摘要：房地产作为国家的支柱性和先导产业，对国民经济的持续高速增长起着重要作用。近年来，我国房地产市场持续高速发展，但由于我国房地产市场发展相对不成熟，房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来，不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平不相协调的现象。为此，我国政府出台了一系列的宏观调控政策，试图抑制房地产过快上涨，而“限购令”无疑是其中调控力度最强的政策，足以体现出中国政府打压房价，抑制房地产泡沫的决心。笔者试图结合公共政策动态运行过程来分析这项政策出台的背景、原因以及效果，并就这项政策提出了一些自己的看法。 关键词：房地产；“限购令”；公共政策 一、案例回顾 （一）“限购令”的出台： 我国于2010年出台“限购令”，通过加大对购房者购房条件的限制来打击房地产行业的投机行为，控制房价过快增长。2010年4月17日，“新国十条”出台，其中第3条明确指出要实行更为严格的差别化住房信贷政策，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。条例指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。 “新国十条”出台后，各地根据其房地产现状陆续颁布“限购令”。2010年4月30日，北京出台“国十条”实施细则，率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。2010年9月29日国家多部门再次出台调控新措施，其后深
限购令对房价的影响
限购令对房价的影响 摘要：限购令对各线城市的影响具体现象 影响消费者需求与房产供给的因素 对限购令的一些看法与评价 关键词：限购令房价供给供求关系政府政策消费者投机商地产商物价飞涨 正文： 数年来，中国政府为了抑制房价的上涨，出台了各种各样的措施，十八般武艺均用上。到现在为止最严厉的就是“限购令”了，限制购买的手段，用户籍歧视的手段来实现抑制房价的目标。但是，自限购令出台以来，房价并未出现下降，或是真正起到抑制的作用，反而有更多的投机商钻法律的空子，房价上涨，社会物价飞涨……等等的社会不稳定问题出现。从供求关系可以看出，为什么在严厉的“限购令”调控之下，房价不降反升的现象。政府限购的目的一般是为了让消费者以更低的价格买到该商品，保护消费者的利益，安定民心。但是限购令根本是治标不治本的方法，有人更甚猜测，限购令是缓兵之策，政府在争取时间推出保障房。无论政府是出于什么目的，限购令的出现使房产界又是一阵动荡。 潘石屹的微博上写着：限购令出台后，我们看到对各个城市的商品房的成交量都有很大的影响，例如北京，今年开始到限购之前平均每天商品房成交355套，限购令之后平均每天成交120套，成交量有大幅度的下跌。上海限购前每周平均成交商品住宅22万平方米，限购后每周平均成交3-6万平方米，成交面积下降幅度比北京市场还大。上海的成交价格，限购令之前接近24000元/平米，限购令之后降到19200元/平米。我们看到限购令对房地产市场的影响是立竿见影的。有报道还说：【中房协副会长称现在是北京买房最好时刻】卞洪登表示，北京现在的调控初见成效，有“稳中有降”的趋势。现在是买房的最好时刻，因为政府亲民，已把该出台的政策都出了，现在再不买，估计以后机会不大了。卞洪登对想买房的人士建议，“只要想买房，趁着五一期间要马上买房。” 但这只是对一线城市的影响，二三线呢？这个立竿见影是一时的假象还是什么，我们就不得而知了。重庆主城商品房成交量比新政前跌9.2%，成交均价比新政前反涨3.7%。重庆市场上近九成楼盘在新政后持续涨价，一半楼盘涨幅超过5%。市场冷热不均，刚需中小户高层最受欢迎，洋房、别墅相对滞销。北京最早出台了限购令，紧接着全国十几个城市都
北京汽车限购最新消息知多少
北京汽车限购最新消息知多少 北京汽车限购摇号政策生变 根据北京市小客车指标调控管理办公室发布的新政，今年小客车指标年度配额为15万个，其中普通指标额度9万个，示范应用新能源指标额度6万个。 在普通小客车指标配置中，个人指标额度占年度指标配额的90%，单位指标额度占年度指标配额的6%，营运小客车指标额度占年度指标配额的4%。在新能源小客车中，个人指标额度占年度指标配额的85%，单位指标额度占年度指标配额的5%，营运小客车指标额度占年度指标配额的10%。 更值得关注的是，新规明确，自20xx年起新能源小客车指标向通过资格审核的申请人直接配置，不再进行摇号。 按照申请时间先后排序，如果新能源小客车指标申请人数超过6万，超过部分按照申请时间顺序轮候，在下一年度优先配置。不难看出，对汽油车的收紧以及对新能源车的松绑，对后者将形成强刺激。 另外，普通小客车指标摇号政策也发生变化，推出阶梯中签率进阶规则。 参加摇号6次以内的申请人为第一阶梯，中签率为基准中签率。 每参加摇号6次进阶一级，中签率为基准中签率的相应倍数。对此，市小客车指标办相关负责人表示，普通小客车摇号池中全部申请人数据将按新规则自动调整，对申请人影响不大。 北京汽车限购促新能源车多措并举 最新数据显示，20xx年前11个月，我国新能源汽车累计生产27.92万辆，同比增长4倍。销量方面，中汽协副秘书长许艳华预测，今年中国新能源汽车销量将达22万-25万辆。而作为新能源车重要市场，北京20xx年放弃新能源车摇号指标从去年3万增加到今年的6万也是为了促进北京市场新能源车更快的发展。而在前不久，为了加强新能源汽车推广、进一步完善北京市新能源汽车充电服务体系，北京市住建委将组织试点投放500辆新能源小客车移动充电设施，解决新能源小客车在无固定车位或电力负荷紧张的小区充电难的问题。 去年，新能源汽车市场就迎来了多项利好，特别是在年末，扶植政策更是密集出台。资料显示，11月初，国家制造强国建设战略咨询委员会发布《中国制造20xx》，新能源汽车产业未来十年发展路线图已经制定。文件显示，到20xx 年，中国新能源车年销量将达到汽车市场需求总量的20%，自主新能源车市场份额达到80%以上，为了实现这个目标，国家层面将形成产业间联动的新能源汽车自主创新发展规划，并推出持续可行的新能源汽车财税鼓励政策等。 去年11月中旬，国家发改委发布了《电动汽车充电基础设施发展指南(20xx-20xx年)》，明确提出到20xx年，全国将新增集中式充换电站1.2万座，分散式充电桩480万个，以满足全国500万辆电动汽车充电需求。此后，12月28日，国家质检总局、国家标准委等五部委联合宣布，从20xx年1月1日开始将正式实施充电桩国标。
大连市国税税收优惠政策
大连市国税税收优惠政策
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大连市国税税收优惠政策 责编:徐传军来源：日期：2009-0４-20 一、外商投资企业需缴纳的主要税收（未含地税） I. Major taxes that foreign-invested enterprise should pay (exclusive of local taxes) 所得税 企业收入减除成本费用后的余额为应纳税的所得，需缴纳30%的企业所得税和3%的地方所得税。 Income tax To the income after the cost is deducted from corporate revenues, enterprise should pay 30% of the income as the corporate income tax and 3% as the local income tax. 增值税 企业销售货物和提供加工修理修配劳务的收入乘以17%的税率（部分货物为13%）为销项税额，当期购进货物所含支付增值税额为进项税额。应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 Value Added Tax (VAT) The revenue from the goods sold by an enterprise and from processing, service provided by the enterprise is multiplied by the tax rate 17% (13% for some goods), that is to say, the output tax. To the goods purchased currently by an enterprise, the VAT paid is the input tax. VAT payable＝current output tax－current input tax 二、大连外商投资企业可享受的主要税收优惠 * 所得税的优惠 为鼓励外商投资，国家对不同的地区，按照产业政策导向，给予不同地区、不同行业的外商投资企业以减低税率、定期减免、加速折旧、再投资退税、购买国产设备抵免、技术开发费用加计扣除等各种不同形式的所得税税收优惠。 II. Major tax preferences that Dalian foreign-invested enterprises enjoy: *Income tax preferences To encourage foreign businessmen to make investment, the country give preferential treatment in income tax to different regions and different industries in various ways following the guidance of industrial policies, such as reduction of tax rate, regular tax reduction and tax exemption, accelerated
房地产“限购令”案例分析
房地产“限购令”案例分析 房地产作为国家的支柱性和先导产业，对国民经济的持续高速增长起着重要作用。近年来，我国房地产市场持续高速发展，但由于我国房地产市场发展相对不成熟，房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来，不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平不相协调的现象。为此，我国政府出台了一系列的宏观调控政策，试图抑制房地产过快上涨，而“限购令”无疑是其中调控力度最强的政策，足以体现出中国政府打压房价，抑制房地产泡沫的决心。 一、“限购令”出台背景及效果 我国于2010年出台“限购令”，通过加大对购房者购房条件的限制来打击房地产行业的投机行为，控制房价过快增长。2010年4月17日，“新国十条”出台，其中第3条明确指出要实行更为严格的差别化住房信贷政策，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。条例指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
“限购令”出台后，一方面对各城市的成交量和成交价格均有明显的影响，房价同比和环比涨幅均得到不同程度的遏制，限购政策取得了阶段性成效。 从房地产行业的房价、销量等先行指标来看，中国房地产行业增速开始减缓，房价已经开始显现波动回落。另一方面，“限购令”的实施也使得各地方政府房地产税贡献率有所下降，导致了财政收入的直接缩水。受“限购令”的影响，房地产行业的税收下降了27%。 然而，业内人士认为“限购令”效果有限。他们认为，限购不可能作为一项长期的基本住房制度，仅仅是临时性的行政手段干预楼市的政策。同时他们指出有些人担心取消限购令会导致房价出现报复性反弹的想法是多余的，只要房贷和限价及货币政策等政策继续收紧，即使不再继续执行限购政策，房价也不可能暴涨。房地产商潘石屹认为房价上涨的关键原因是供求关系。限购政策的出台并不能真正解决这一问题，应该选择长期政策来解决“房控问题”这一长期问题。 二、“限购令”政策分析 我认为“限购令”出台的原因是为了扼制房地产价格上涨过快和控制房地产行业非理性投资的泛滥。直观原因是房地产价格上涨过快。近年来，由于房价持续上涨会给中国社会造成巨大危害，房价上涨过快使得居民购房负担过重，抑制了居民的其他消费，导致社会财富向富人转移，扩大了贫富
2017限购城市购房资格一览表
限购政策一览（时间排序：由近至远） *2017年3月26日 北京商改住产品限购落定：个人不得购买 本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件： 1、名下在京无住房和商办类房产记录的。 2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。 六、对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。 另要求商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。 *2017年3月23日 3.23成都限购新政：将二手房纳入限购范围 3月23日晚7时许，成都市人民政府官方网站发布了《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》的消息，购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上，并且二手房将纳入限购范围。 *2017年3月22日 浙江嘉兴楼市限购限贷升级外地人首套首付不低于50% 自3月22日零时起，调整嘉兴市本级差别化住房信贷政策，现就有关事项及实施要求通知如下： 一、对购买首套住房的商业性个人住房贷款，本市户籍家庭最低首付比例不低于30%，非本市户籍家庭最低首付比例不低于50%。
二、对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的本市户籍家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于50%。 三、借款人在3月21日及之前已签订认购书或购房合同，并且在嘉兴市住房保障局房地产交易子系统完成购房合同网签的，按原政策执行，3月21日及之前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同且能够提供交付房款(含定金、首付款或部分房款)的银行入账凭证或完税证明原件的，也仍按原政策执行。 四、本通知未明确事宜继续按现行差别化住房信贷政策相关规定执行。 五、各银行业金融机构要严格执行差别化住房信贷政策，加强对首付资金来源和收入证明真实性等的审核，切实防范风险。人民银行嘉兴市中心支行、嘉兴银监分局将对各金融机构落实差别化住房信贷政策情况进行督查。 *2017年3月22日 廊坊限购升级，外地户口限一套，首付30% 北京升级住房限购政策后，环北京区域楼市也相继出台限购升级措施。昨晚，河北省廊坊市发布《关于进一步加强房地产市场调控的意见》，从3月22日起限购政策进一步升级。根据升级后的新政，廊坊本地户籍居民购买第三套房不可申请贷款；用公积金购买二套房，首付比例为60%。非廊坊本地户籍居民只能限购一套住房，首付从最少30%提高至50%。*2017年3月22日 东莞楼市限购升级，同一套房涨价幅度不能超过5% *2017年3月20日 江苏句容限购，非本市户籍只能购买一套住宅 3月20日，句容市政府出台《关于加强房地产市场调控的通知》句容市物价局和住建局已经联合发文表示将启动限购。具体政策包括调整商品住房购买政策、强化商品房价格管理、
广西限购政策实行城市 广西限购政策有哪些内容
广西限购政策实行城市广西限购政策有哪 些内容 导读:本文介绍在房屋买房，购房资格的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 随着楼房供应越来越紧张，很多省份都出现了楼房限购政策，广西省也不例外。广西省有哪些城市出台了限购政策呢？限购的内容又是针对哪些方面呢？ 据了解，广西省南宁市2011年出台了“限购令”政策。政策规定从2011年3月1日起正式开始实行。 广西省南宁市“限购令”内容： 对于已有一套住房的本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为非本市户籍居民的家庭）、能够提供在本市行政区域内累计一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍无住房居民家庭，在本市市区范围内限新购一套住房（含新建商品住房、二手住房）；对于拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市行政区域内累计一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在本市市区范围内暂停向其出售住房。 限购期间，购房人应当根据市住房保障和房产管理局的要求，如实提供身份、户籍、婚姻、家庭、住房等相关信息
资料。房地产开发企业、房地产经纪机构应当履行对购房人的限购政策告知义务；签订购房合同时，应核验购房人的身份、户籍、婚姻、家庭、住房等情况，并根据市住房保障和房产管理局的要求及时办理新建商品住房买卖合同备案或房屋登记手续。 限购期间，购房人应当根据市住房保障和房产管理局的要求，如实提供身份、户籍、婚姻、家庭、住房等相关信息资料。房地产开发企业、房地产经纪机构应当履行对购房人的限购政策告知义务；签订购房合同时，应核验购房人的身份、户籍、婚姻、家庭、住房等情况，并根据市住房保障和房产管理局的要求及时办理新建商品住房买卖合同备案或房屋登记手续。 本文结束，感谢您的阅读！
2019北京限购政策解读
2019北京限购政策解读 一、北京限购政策解读 1、在北京市限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)的情况： (1)已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭); (2)持有本市有效暂住证、在本市没拥有住房，且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭。 2、暂停在北京市向其售房的情况： (1)已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭; (2)拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭; (3)无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭。 3、在什么条件下可以在北京购买一套住房 (1)已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭); (2)持有本市有效暂住证、在本市没拥有住房，且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭。 4、哪些情况可以在北京购买两套住房 (1)在北京无房的本市户籍居民家庭。
二、最新购房贷款政策解读： 第一个问题：关于“房”的认定 1.新政中的住房，指的是住宅!不包括任何政府本身已经在打压的“商住”伪概念。无论是在认房产、还是在认贷款记录时，只认住宅! 2.所谓“家庭名下房屋”，只看你准备交易新房时的当下节点北京限购政策解读(最新)北京限购政策解读(最新)。如果你曾经名下有3套房、5套房，但是已经全都卖了，那么从“认房”的角度，属于名下无房。 3.所谓的“认房”，只认北京市市域范围内的住宅。请注意，如果您在延庆有一套房，在怀柔有一套房，也是算“有房”，不是仅仅指城区。 第二个问题：关于“认贷” (这个很重要，仔细读!) 1.“认贷”指全国范围内!全国范围内!全国范围内! 2.“认贷”包括认记录!认记录!认记录!这也就是说，不管你之前有没有还完贷款，只要在人行系统中显示有过住房贷款记录，都受影响，都会至少按照二套算。 3.“认贷”中不管有多少笔，都只认一次！比如有网友说自己在外地有两次购房贷款记录，在北京还有一次公积金贷款记录，这种怎么算事实上，这些只算一次!也就是说“认贷”只分有和无，“有”就算二套，“无”就算首套！ 4.公积金和商贷在系统中都能显示!现在政策是确定的二者互通互认。 第三个问题：关于是否影响购房资格 1.购房资格、税收政策按照原口径执行。
[VIP专享]成交量三格分析法--转载好过些新浪博客
成交量三格分析法 “既然庄家的意图要通过量价表达出来，那么分析庄家在市场中成交量的 缩放情况，再结合每个重要的技术位，我们就能预测到庄家在做什么，进而理 解庄家下一步打算做什么。这对我们操作好股票非常重要。在运作股票的整个过程中，庄家会根据市场浮筹和跟风盘情况，决定是否要洗盘。同样，如果到 达拉升目标位，自然要出货。此时，庄家往往采取骗线的手法，将均线和各项技术指标调整向好，让投资者以为还要继续上扬，有时还要有利好配合，而庄 家却在偷偷减仓或出货。这一切，都与价和量的变化有着密切关系。华鲁恒升 (600426)就是这样一个典型。” “那么，庄家在做盘过程中筹码不断变化，要搞懂他们的意图，岂不很麻烦，可你却能几秒钟看穿庄家意图，有什么诀窍吗?”记者感到更为疑惑。 “是啊，这确实需要很深的看盘功夫，用成交量缩放比例及阶段换手率来 细细体会庄家控盘度及其真实意图。由于我们平时观察的股票很多，没有那么 多时间进行逐一分析，因此，为了方便看盘，我们需要化烦为简，将其形象化，从图表中观察成交量缩放程度和重要的技术位之间的变化关系，既能让人一目 了然地洞悉庄家行为，还能提前预见庄家意图，具有很强的跟庄实战性，准确 率很高。 “既然量价是庄家行为在市场中的直接体现，那么我们首先要对成交量有 个判断标准。在钱龙软件的成交量区域内，有三条虚线，将成交量分成三个格段，自下而上，我称之为一格、二格和三格。根据量柱大小，研判庄家进出货 行为，看似简单，却又快捷实用。” 江汉关于量价关系的分析要点如下： 1.“一格”的意义。 (1)量柱在一格内运行，一般指日换手在3%以内； (2)股价大多处于下降通道，或在底部区域； (3)量柱在一格底部运行，日换手在O.5%以内，庄家未做盘，市场人气较 为低迷； (4)量柱在一格顶部间断出现或连续出现，日换手在2%左右，在低位为庄 家隐蔽性吸筹阶段。 2.“二格”的意义。 (1)量柱进入二格区间，一般指日换手在4%～6%之间； (2)股价位于低位，为庄家建仓或庄家启动信号； (3)股价脱离底部后，为庄家洗盘或突破某一重要关口； (4)股价位于头部，为庄家出货。 3.“三格”的意义。 (1)量柱进入三格区域，一般指日换手在7%以上； (2)股价位于低位，为庄家建仓或启动信号； (3)股价位于头部，为庄家大比例出货，此时日换手往往大于10%； (4)往往伴随利好或利空消息。 4.注意事项。
2018大连市支持科技创新若干政策措施2018年1月1日施行
为深入贯彻落实国家和全省科技创新大会精神，加快建设东北亚科技创新创业创投中心，《大连市支持科技创新若干政策措施》日前正式印发，自2018年1月1日起施行，有效期5年。 其中，第七章共颁布了九条高新园区利好发展政策 第七章支持高新区创新发展 第五十五条支持高新区创新管理体制机制。根据高新区发展阶段和需要，按照机构编制管理权限，由市级机构编制管理部门科学核定管委会的机构、编制和领导职数总额，实行动态管理。管委会按照精简、统一、效能的原则，在市级机构编制部门核定的数额内，自行确定内部机构的名称、主要职责、领导职数和人员编制，报市级机构编制部门备案。试行有利于工作开展和发挥人员积极性的管理机制、用人机制和分配机制，形成大胆改革、宽容失败的干事创业氛围。 第五十六条支持高新区建设“区域科技创新中心”核心区。加大市级转移支付力度，以2017年为基数，对高新区形成的市级财力增量部分全部返还，用于高新区建设区域科技创新中心核心区的引导基金设立、科研基础设施和公共平台建设、重大项目引进、新兴产业培育与创新扶持、人才工作等，在本政策有效期5年内连续执行。
第五十七条支持高新区建设“创新创业之都”示范区。落实《辽宁省沈大自主创新示范区三年行动计划（2017-2019）实施方案》，赋予高新区相应的省级行政、经济审批管理权限，推进“放管服”改革，创建最优创新创业环境。授权高新区开展高新技术企业认定、科技金融类企业设立、增设新兴产业领域营业范围等审批管理事项；全市各部门支持高新区对现行各级各类政策的落实并下放行政执法权限。支持高新区与全市各区县（先导区）协作共建分园，互惠共赢，形成科技创新与产业发展溢出效应。 第五十八条支持高新区建设“创投之都”引领区。构建科技信贷、创业投资、科技保险、融资租赁等多元化科技金融服务体系。试行风险补偿、政府引导基金利益让渡等措施，吸引社会资本投资初创型科技企业及科技成果转化。 第五十九条支持高新区建设战略性新兴产业策源地。市区协力 支持智能科技、洁净能源、生命科学、海洋科技、文化创意等新兴产业发展，加大产业链和创新链构建扶持力度。建立市区两级财政专项资金联动机制，重点项目联合扶持，形成叠加效应。 第六十条支持高新区建设创新及应用科研体系。对高新区内的 国家省市重大科技基础设施项目，国内外重点高校科研机构入驻，市级财力给予补助。 第六十一条支持高新区建设科技人才特区。制定有利于国内外 人才引进、创业发展、创新激励、服务保障等政策措施，支持“双
各城市限购令细则解读
各城市限购令细则 北京发布时间：4月30日 相关文件：《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》 细则：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品住房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。 4月30日，北京市政府发布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，推出十一条具体措施以落实国务院的“坚决遏制房价过快上涨通知”的精神，而其中的临时性措施“自通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在北京市新购买一套商品住房”，这条“限制购房”的新政力度可谓史无前例，引起了市场较大反响。 紧接着，北京市住建委又最新公布了落实这一“限购令”的实施细则，明确“同一购房家庭”是指购房人、配偶及未成年子女，从5月1日起，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。 北京市住建委规定，自5月1日起，购房人在网上签约前应填写《家庭成员情况申报表》，包括购房人的姓名、身份证号以及配偶、未成年子女的姓名、身份证号以及所购住房地址等，均需要如实填写，购房人还要承诺遵守“同一家庭只能新购一套商品住房”的相关规定，并须承诺：填写的信息真实准确，如有虚假，愿意承担因此造成的法律责任。同时，开发商、房产中介或二手房网签服务窗口，将通过查验购房人的户口本、结婚证等证件原件对《家庭成员情况申报表》核实并复印存档，在网上签约时录入家庭成员的姓名及身份证号等信息，而《家庭成员情况申报表》原件将作为交易合同的附件及房屋登记的申请材料。 深圳发布时间：9月30日 相关文件：《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》 细则：深圳暂时实行限定居民家庭购房套数政策。对于深圳市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购2套住房；对于能够提供在深圳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。 《补充通知》是在《关于印发深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见的通知》的基础上特别发出的，要求认真落实近期国务院有关部门加强房地产宏观调控的信贷、土地、税收等相关政策。《补充通知》明确，在深圳
北京市限购令细则
北京限购令细则全文 北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知京政办发[2011]8号 各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构： 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)和《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》(京政发〔2010〕13号)印发后，本市房地产市场出现积极变化，房价过快上涨的势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，坚决贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)精神，进一步做好本市房地产市场调控工作，逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，结合本市实际，经市政府同意，现就有关问题通知如下： 一、认真落实促进房地产市场平稳健康发展的责任 (一)进一步贯彻落实国家和本市房地产市场调控政策，切实将房价控制在合理水平。各区县政府和市有关部门要切实承担起住房保障和稳定房价的责任，积极采取措施，继续增加土地有效供应，进一步加大保障性住房和普通商品住房建设力度，严格执行差别化住房信贷和税收政策，进一步有效遏制投机投资性购房，加强监管，促进房地产市场平稳健康发展。 二、全力做好住房保障工作 (二)建立和完善基本住房制度，逐步形成符合首都实际的保障性住房体系和商品住房体系。加快实施保障性安居工程，“十二五”期间全市计划建设、收购各类保障性住房100万套，比“十一五”翻一番，全面实现住有所居目标。坚决完成2011年本市保障性安居工程目标任务，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房20万套以上，发放租赁补贴2万户，竣工保障性住房10万套。全面推进旧城保护性修缮和人口疏解工程，基本完成门头沟采空棚户区等“三区三片”棚户区改造任务，启动京煤集团房山矿区等五片棚户区改造工作。继续实施无城镇危房户和老旧住宅抗震节能综合改造工程，改善群众住房条件。 (三)大力发展公共租赁住房。在加大政府投入的同时，完善体制机制，运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施，合理确定租金水平，吸引机构投资者参与公共租赁住房的建设和运营。继续鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房，并持有、经营，或由政府回购，扩大公共租赁住房供应规模。全面启动公共租赁住房申请、审核、配租工作，2011年年底前实现配租入住1万户以上。积极与金融机构合作，落实公共租赁住房建设和运营中长期贷款。 三、加强税收征管 (四)严格执行国家关于个人转让住房的营业税、个人所得税征收政策。财政部门会同税务、住房城乡建设等部门根据市场情况及时动态调整存量房交易最低计税价格，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。 (五)实行差别化土地增值税预征率。房地产开发企业应当在新开盘项目销售前，将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案，经税务部门核定，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率，具体办法由税务部门会同住房城乡建设部门制定公布。 (六)加强对土地增值税清算情况的监督和检查。对已经达到土地增值税清算标准但不申请清算、定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行重点清算和稽查。