土地抵押贷款风险及其防范

农信社土地抵押贷款风险及其防范土地抵押贷款，指借款人用土地使用权作抵押而向放款银行所取得的贷款。

近年来，农村信用社紧扣县域经济发展脉搏，发放了大量土地使用权抵押贷款（以下简称土地抵押贷款），在有效满足各类开发商、承建商对资金的需求，改善人居环境，助推县域经济发展的同时，自身也获得了较好的经济效益。

目前，房地产行业方兴未艾，其高额的投资回报率仍吸引着包括农村信用社在内的众多金融机构投入资金参与其利润分配。

海量资金投入后，本身经营规模小、抗风险能力较弱的农村信用社能否认识并有效控制其风险，当引起高度重视。

一、土地抵押贷款的主要风险表现（一）土地地理位置风险。

相较而言，用于贷款抵押的土地所处地理位置越优越，其现实变现价值就越高，变现能力就越强，在贷款第一还款能力出现问题时，通过处置抵押物还款就会变得容易可行。

反之，用虽经城市规划但所处地理位置偏僻的土地抵押，或用荒山、荒沟、荒丘等土地使用权抵押，虽抵押物合规合法，但一旦发生风险，则因抵押物难以处置变现，贷款回收难度就会增加。

另外，将整块土地划分成若干小块抵押，其风险因土地地理位置在未来规划设计中用途不一样而不同，如果已抵押土地在开发后为绿地、道路等公用设施用地，则可能酿成土地开发中规划设计带来的风险。

（二）土地评估风险。

土地评估风险主要是对用于贷款抵押的土地在价值评估过程中由于大幅偏离市场公允价格从而给贷款带来的风险。

现实中，土地抵押贷款的部分评估机构评估目的是为了收费，受趋利性影响，不排除受利益驱动作不实估价报告，评估费用不仅较高，而且会出现高估地价现象；只要评估人愿意付款，一般均能按评估人要求，设定评估价值，致使土地抵押贷款评估失真；有的中介部门为了多收取评估费，故意高估地价，或有的中介部门为了获得评估业务，按照借款人（评估委托人）请托以贷款金额倒估地价，使土地抵押贷款从一开始就存在抵押值不足的信贷风险。

同时，评估人的专业知识也可能影响土地评估价值失真。

（三）土地性质风险。

土地性质风险主要是在未了解土地性质的前提下而将其作为贷款抵押物而导致的风险。

目前在实际工作中，可能面临的多为划拨土地作抵押时因与出让土地性质不同而形成的风险。

2001年《城市房地产抵押管理办法》第45条规定，“以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿”。

不难看出，虽划拨土地使用权可以抵押，但真要实现抵押权，必需承担因先缴纳巨额的土地出让金及支付金额不菲的过户费用而带来的土地价值大幅缩水的风险。

另外，《担保法》中明确了可做贷款抵押的土地范围和不能作为抵押的土地，且明确了乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押，如果农村信用社未能准确把握界线，可能会导到抵押无效的风险。

（四）土地开发风险。

顾名思义，土地开发风险是由于对已抵押土地进行开发而带来的一系列风险。

土地要增值，必须经过开发，按照建设部、国家计委、财政部等《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》规定，“对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款”，不具备“四证”建筑起来的房产应属于违章建筑，如果已抵押的土地开发存在“四证”不齐，则抵押权方须承担“以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效”。

同时，作为抵押物的国有土地使用权的价值随着房屋的建成而转移到房价之中，开发商通过取得商品房预售许可证，出售房屋后，才能将获得的收入偿还贷款及支付其他欠款。

在上述过程中，如果抵押人未在获取商品房预售许可证前偿还该项目土地抵押的贷款，开发商为了取得预售房资格，需要抵押权人先解除土地抵押以获得预售房许可证，然后再办理在建工程抵押。

此过程是解除土地抵押在前，重办在建工程抵押在后，由此贷款方需承担无担保的“真空”风险。

一旦转为在建工程抵押，则其相应风险也应运而生，主要包括：1.建设工程价款、房屋预售和消费者购房优先权的风险。

2002年6月，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）中明确，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，但其行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

同时，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

如果借款人既欠贷款，又欠建筑工程款，那么按照上述法律规定建筑工程款优先于银行抵押贷款受偿。

如果在建工程阶段开发商对房屋进行了预售，则按照上述规定，消费者购房款及权属的优先权优于工程价款优先权，更优于抵押权人。

因此，如果开发商将抵押给银行的预售房产卖给了消费者，而消费者又支付了全部或大部分购房款的，则银行的在建工程抵押权根本无法对抗消费者。

2.在建工程最重要的特征就是其工程尚未完成，一方面，其权属缺乏权利凭证支撑，不排除开发商在办理抵押之前已私下将房产转让或抵债等的可能，从而导致在银行行使抵押权时发生抵押房产产权有争议而导致抵押无效的风险。

另一方面，由于其价值随对在建工程的投入增加而变化，抵押时对其价值的确认只能通过评估反映房屋未建成时的某一基准时的价值，且在建工程往往还存在拖欠土地出让金、补偿安置费、拆迁费等问题，难做到准确估算，从而可能高估抵押物价值而导致风险。

3.土地囤积风险。

国土资源部《闲置土地处置办法》中规定，在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权；但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

可在现实操作中，商品房预售许可证发放部门往往在未经土地抵押权人同意就直接向开发商部门发放。

由此，若已抵押的土地存在上述情形，则可能面临最高被无偿收回从而导致抵押物悬空的风险。

二、防范风险的对策和建议（一）强化对抵押土地的条件筛选。

在客户拥有多处可用于抵押的土地使用权时，应首选地理位置优越的土地作抵押。

如果土地不可选择，则应慎重考虑一旦贷款出现风险后土地能否及时处置变现，对土地不能及时变现的应要求客户增加其他抵押物，从而降低对土地抵押物处置方能还款的过于依赖；对变现能力低的而又无其他抵押物可供抵押的，应慎重考虑是否授信放贷或降低授信；对将一宗土地分割抵押的，应认真审查其用地规划及建筑设计，不能提供土地用途规划设计的土地应慎重考虑是否同意抵押。

此外，避免用处于道路、绿地、公用活动场所等公用占地位置的土地抵押。

（二）区别对待土地价值评估。

在贷前调查时，客户经理首先应通过凭借自身经验、询问了解其周边价格、索要土地出让金凭证等方式，对贷款拟抵押土地的现实价值进行初步判断。

之后，可与提供土地使用权人商议，在本机构认定的公信力高、评估较为准确的入围评估机构中选取一家进行土地评估。

如果评估的价值与客户经理自身掌握的判断价值相比差距不大，应认同其评估价值；反之，则需要认真核实其评估方法和依据是否有失公允，必要时可以更换评估机构进行二次评估。

对不与贷款经办社协商，自行找评估机构进行评估的土地价值，原则上应不予采纳，但如果该评估机构具备评估资质，且经比对与土地出让金及所了解价值基本一致的，可慎重使用其评估结果。

（三）从严审查抵押土地性质。

针对因土地性质不同而可能产生的风险，应尽可能选择出让土地作为抵押，如果因特殊情况不得不接受划拨土地作为抵押时，应充分考虑抵押物处置价格和需补偿土地使用权出让金金额（该金额可认定为在土地登记时由土地管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额的证明），并将贷款发放额控制在扣除出让金后金额能足额偿还一定期限内贷款本息范围内。

同时应特别注意，不能单独接受乡（镇）村企业的集体土地使用权抵押的，如果将其范围内的厂房等建筑物抵押，必须要求抵押人提交集体土地所有者同意抵押的证明。

以承包方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权抵押的，抵押人也应提交该集体土地所有者同意抵押的证明。

此外，客户经理还要务必熟悉相关的法律法规，并做到与时俱进地加以提高，避免因抵押物无效而失去贷款第二还款来源保障。

（四）充分估计和正确应对土地开发中的各种可能性风险。

1.对用土地抵押申请房地产开发贷款的，客户经理除认真审核开发商资质、业绩、信用度和资本金外，还应认真审查“四证”（土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证）是否齐备，不齐备的应坚决不以此种方式发放贷款。

2.在土地抵押贷款尚未还清之前，应慎重同意开发商办理预售房许可证。

一般情况下，开发商办理预售房许可证时应先解除土地抵押，进而置换为在建工程抵押。

如果信用社同意按此方式置换抵押物，首先应到登记部门查明用于抵押的在建工程是否被司法部门查封，如果被查封，则不得办理在建工程抵押登记手续，而只能要求借款人归还贷款或依法起诉来落实土地抵押权益；若未被查封，在办理新的抵押手续过程中，最好由借款人提供其他担保，如确无其他担保的，应做好事前准备和提高办贷效率，力求使变更登记手续在最短的时间内完成，缩短贷款无担保的“真空”时间，同时要做好保密措施，防止抵押人的其他债权人获悉后通过司法途径查封抵押物。

实际工作中，开发商往往是在土地抵押未解除或未经抵押权人同意就获取了房屋预售许可证，继而通过现金或按揭贷款形式销售出去。

为了应对商品房预售许可证发放部门未经土地抵押权人知晓并同意前提下，凭开发商提供的相关证件复印件资料发证而导致抵押权难以实现的风险，信用社一方面必须从源头上建立健全切实可行的贷款监管使用制度，并通过监管开发商的销售款项，及时收回贷款本息；另一方面要从源头抓起，在土地抵押合同签订前，应通过上门查询等方式知晓该土地开发项目是否已办商品房预售许可证，如果已取得，则不能办理土地抵押贷款；若未取得，信用社应在土地抵押登记的基础上，同时收取建设工程规划许可证和施工许可证，并函告商品房预售许可证发放部门，避免开发商通过非正规渠道取得商品房预售许可证。

为了应对在建工程或者土地使用权已经抵押，而后又被开发商以按揭贷款方式销售出去带来的二次抵押风险和消费者购房权益的优先权优于放款房地产的抵押权风险，信用社应当对开发商的售房行为进行严密监控，必要时派专人入驻项目地，确保开发商售房回笼款用于归还贷款。

同时，一旦介入项目开发贷款，应与开发商签订办理商品房按揭贷款意向协议书，有效控制其销售资金。

如果按揭贷款银行与开发抵押贷款银行非同一银行，在未还清土地抵押贷款前，信用社应拒绝出具同意开发商预售房屋的证明文件。