我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析

我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析
摘要:观察美国次贷危机,对比一下中国的住房抵押贷款市场,加强对个人住房抵押贷款风险的防范十分必要。

本文分析了次贷危机对我国商业银行个人住房贷款业务的警示,并提出了银行房地产信贷的风险防范措施,以期在住房抵押贷款风险防范方面能引以借鉴。

关键词:次级抵押贷款住房信贷商业银行风险
这次贷危机的发生也为中国房地产信贷市场的发展敲响警钟。

因此认真分析此次危机发生的原因,对解决我国房地产信贷市场存在的问题有极为重要的现实意义。

一、美国次贷危机的发生
次贷危机的形成主要源自过度宽松的信贷标准,贷款人的偿还能力不足,形成局势恶化,大量的房屋贷款经包装转化为债权抵押证券后,再出售给投资者。

当贷款人的逾期情况增加,投资者变得非常敏感,这种敏感情况从次级按揭贷款传导至其它类型的资产证券化产品或风险转移产品时,评级机构及时下调次数按揭贷款相关资产的评级,从而引发了投资者信心不足。

加之,贷款银行对次级按揭贷款的风险状况披露透明度不足,触发了投资者对银行可能出现亏损的担忧,形成股票价格下调。

尽管很多银行已通过资产证券化,但银行对这些已剥离资产的具体承诺程度和披露的信息有限,银行纷纷采取保留资金、减少对同业的贷款以及缩短贷款年期。

各大国际金融机构纷纷出现股份暴
跌、资产缩水、资本充足率跌破8%最低要求的情况,关于它们增加损失拨备,以及高管引咎辞职等消息更是接踵而至。

二、我国商业银行个人住房信贷业务现状
我国商业性房地产贷款占金融机构全部贷款的比例逐年增长,风险不断加大。

(一)银行的房地产相关贷款比重高
我国商业性房地产贷款增速持续上升。

随着商业性房地产贷款的快速增长,其在金融机构人民币贷款中的比重不断上升。

(二)低利率水平与流动性过剩刺激银行的放款冲动
低利率水平与流动性过剩刺激了个人住房贷款的增长。

历史数据反映的规律:在个人住房贷款利率偏低时期,住房信贷增速往往处于历史较高水平。

流动性过剩与实际的低利率水平,推动房地产市场的繁荣,不断刺激住房消费需求,也不断刺激银行的贷款冲动。

(三)激烈的竞争迫使审慎的银行采取宽松的房地产贷款标准
银行对房贷申请人把关较为严格,但同时我们也看到同行间的激烈竞争使得他们放松了办理条件,对审查流于形式,许多银行还纷纷推出“房贷通”、“循环贷”、“气球贷”等业务刺激个人房贷消费,从而抢占市场份额。

三、美国次贷危机对我国商业银行个人住房贷款业务的警示
美国次贷危机给我国部分商业银行造成一定的直接经济损失,但更重要的是其对我国商业银行发展个人住房信贷业务的风险警示作用。

(一)“个人住房贷款是优质资产”的神话已经被打破
近年来,“个人住房贷款是优质资产”的观念在银行业可谓深入人心。

本次危机无情地打破了这个“神话”。

个人住房贷款的特殊性就在于周期性影响---随着房地产市场周期性变化,个人住房贷款上述种种“优质属性”将迅速“褪色”,潜在金融风险也暴露无遗。

(二)“假信用”现象埋下违约风险隐患
美国次级贷款借款人的信用状况被明确地确定为“次级信用”。

正因为有了这样的区分,贷款机构才能有针对性地定价、出售、转移自身风险。

虽然这一切都未能阻止危机的爆发,但我们切不可因噎废食,轻视对借款申请人进行信用评分的作用。

(三)信贷资产证券化对银行具有重要意义
虽然正是由于次级按揭贷款证券化才把次级按揭问题放大成为全球性的次贷危机,但银行信贷资产证券化依然是我们未来的方向。

从本次危机的发生发展过程看,资产证券化本身并没有错,是市场的过度投机行为把次级按揭贷款的风险层层放大,最终导致灾难性的后果。

四、加强商业银行个人住房抵押贷款风险防范的对策和建议
我国商业银行应该充分重视美国次贷危机的教训及警示,加快建立一套防范住房信贷的风险管理体系,具体应从以下几个方面入手。

(一)客观认识个人住房贷款风险,建立平衡风险与回报的经营机
制
商业银行应建立平衡风险与回报的经营机制,一方面细分产品结构,另一方面根据全国各地不同的房地产市场风险度细分区域,以个人住房贷款产品和区域两个维度制定不同的产品政策和贷款利率,合理配置信贷资源。

(二)严格落实贷前调查和加强贷后管理
加强贷后管理,通过设定诸如有无违约记录、借款人年龄高低等标准,对目前仍处于正常状态的个人贷款进行风险筛选,及时发现借款人在借款周期内的各种不利于银行风险防范的因素,如就业和收入的变动情况,每月监控其还本付息情况,出现逾期及时采取措施。

(三)建立针对个人住房贷款抵押物的市场价值动态评估制度
按揭贷款还款期间,贷款人无法偿还银行贷款时,银行将面临抵押物的处置问题。

银行应改变现行的以房屋销售价格和中介机构初始评估价格测算抵押率的做法,密切关注一手房、二手房的市场价格走势,建立专门针对个人住房贷款抵押物的市场价值的动态评估制度,已抵押物的市场公允价值测算抵押率。

(四)加快房贷产品创新,防范银行自身的经营风险
商业银行应积极运用按揭证券化等创新工具,转移风险。

首先,长达10到30的按揭贷款,回收周期时间跨度大,但通过证券化,银行及时把长期抵押贷款资产在资本市场抛售兑现,或自己持有变现能力很强的抵押债券,可增强抵押贷款的流动性。

其次,当抵押贷款资
产被证券化后,原来集中由一家(或少数)银行持有的抵押贷款资产,变为资本市场上投资人持有抵押债券,这样就在一定程度上分散了抵押贷款风险。

目前国内房地产市场景气程度较高,可以积极运用按揭证券化工具,盘活存量资产,控制按揭头寸,防范银行自身经营风险。

参考文献:
[1]卜壮志.从美国次贷危机看我国商业银行房贷风险管理.经济纵横,2007;10
[2]中国国家统计局网站
/tjfx/jdfx/t20081114_402517041.h tm
[3]宋延新.个人住房贷款的风险分析与防范建议.现代企业教育,2008;2。