城市投资机会与市场分析报告

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客户需求实现途 径
市场需求环境
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客户需求实现途 径
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价格空间环境 产品开发环境
➢ 实地调查 ➢ 房地交易中心统计报告 ➢ 房地产交易网 ➢ 当地房企市场研究报告
区位环境考量指标
关注点二：区位地理是否有优势？
空间环境
配套设施 规划利好
地理位置：相邻辐射关系 历史人文：有无悠久的历史文化 自然景观：有无优越的自然景观
交通环境：内、外交通是否便捷 教育环境：有无知名的教育支撑 医疗环境：有无知名的医疗设施 生活环境：有无完善的生活设施 功能定位：有无强势“概念”引 入 基建规划：有无大型基建规划 生活配套规划：有无大型商业规划
市场需求考量指标
关注点三：市场需求是否有满足？ 供应
成交 综合
总量：有无达到一定规模 增幅：有无达到一定比例
总量：有无达到一定规模 增幅：有无达到一定比例
供求关系：是否合理 区位排名：是否靠前 人均面积：是否有空间
价格增长考量指标
关注点四：价格增长是否有空间？ 均价 其他
地产成本价格：有无增长空间 房产价格：有无持续增长
单项得 分
最终得 分
衡量标准 衡量城市发展水平
基本面
人口规模 人均可支配收入
衡量房地产的需求量是否充足 衡量居民消费力高低
重大基础设施
衡量未来城市房地产的辐射半径
发展面
城市发展方向 城市规划定位
政策面 行业面
政策金融环境 供应量 成交量 价格 产品 合计
衡量城市发展方向是否适合发展
衡量城市规划是否有利于房地产发 展
居民收入
消费结构
内需对经济增长
城市人口 城市化水平
影响因素发展 趋势
户籍人口 机械增长
境外和外省士人的增 加
城市相关规划
城市规划 旧城改造
轨道交通的建设
低方案
中方案
高方案
说明
住宅市场需求分析模型 （模型四） 接上表
未来五年住 宅需求总量
指标 总人口(万人) 城市化水平 城市人口（万人） 本市居民改善居住需求（万M2） 动拆迁居民需求（万M2） 农民进镇需求（万M2） 外籍人士需求（万M2） 城市人口机械化增长需求（万M2） 投资需求（万M2） 外省市人口需求（万M2） 住宅需求量（万M2）
城市投资机会与分析
——以合肥、嘉兴为例
目录
一、客户关注点分析 二、如何实现客户需求 三、城市进入机会评价模型分析
案例一：嘉兴 案例二：合肥 案例三：苏州
研究整体脉络
城市进入 城市：进不进？
时机：什么时候进？ 区位：进哪个区域？ 产品：开发什么产品？ 客户：定位那些客户？ 价格：什么价格出售？
操作：如何进行开发？
➢ 实地调查 ➢ 城市房地产网 ➢ 房地交易中心统计报告 ➢ 当地房企市场研究报告
三、城市进入机会评价模型分析
说明： 模型包括城市整体投资环境模型、土地价值评价模型、住 宅需求分析模型、写字楼需求分析模型和商业需求分析模型
城市房地产投资机会总体评价模型（模型一）
类别
影响因素 GDP
指标阐述 权重
项目介入 项目：能不能介入? 客户：在哪里?
产品：开发什么产品？ 操作：如何开发？
一、客户关注点分析 五大关注点
产品投放是否有机会？ 价格增长是否有空间？ 市场需求是否有满足？ 区位地理是否有优势？ 宏观经济是否有支撑？
解决城市是否进 入问题
解决进哪个区解位决进入时机解问决进入时机问 解决产品开发问
衡量是否对当地房地产有推动作用 衡量城市房地产市场容量 衡量城市房地产市场容量 衡量市场上升空间 衡量产品的开发机会
城市房地产投资机会总体评价模型（模型二）
C1
GDP
B1
城市经济实力
C2
人均GDP
C3
利税总额
C4
社会消费品零售总额
C5
规模以上工业企业利润总额
B2
城市资金实力
城市综合竞争 力A
C6
人均可支配收入
C18
工业经济效益综合指数
C19
工业利润总额
城市房地产投资机会总体评价模型（模型一）接上表
城市综合竞争力A
C20
进口总额
C21
出口总额
B5
城市开放程度
C22
进出口总额占GDP比例
C23
吸收外资金额
C24
国际旅游收入
C25
基础设施投资额
C26
人均生活用水量
C27
人均铺装道路面积
C28
每万人拥有公交车
商业规模 产业经济 GDP在全市的排名 人均可支配收入 土地供应量 土地价格走势 房屋价格走势 企业同行竞争 行业平均利润 区域功能定位 基础设施发展规划
生活配套设施发展规划
改造工程规划
优/100
良/80
指标评价 中/60
差/0
因素权重
指标权重
住宅市场需求分析模型 （模型四）
指标
经济发展 人均GDP
增长幅度：有无达到一定比例
区位排名：与周边其他城市相比 价格区间：客户普遍接受的价格 购买压力：房价与家庭收入比
产品投放考量指标
关注点五：产品投放是否有机会？
各类型产品的市场供应比重 各类型产品的市场成交比重
各类型产品的供求关系 各类型产品的价格水平
二、如何实现客户需求？
宏观经济环境
城市地理环境
B6
城市基础设施
C29
每十万人拥有医生数
C30
每十万人拥有医院床位数
C31
人均生活用电量
C32
人均邮电业务总量
C33
每百万人拥有影剧院数
C34
每百人拥有公共图书馆藏数
C35
城市化水平
C36
市区土地面积
C37
市区人口密度
C38
就业率
C39
人均住房使用面积
B7
城市政府管理水平
C40
工业废水排放达标率
C41
人百度文库蔬菜产量
C42
人均肉产量
C43
建成区绿化覆盖率
C44
环境噪声达标面积
土地价值评价模型 （模型三）
指标项 区位环境 交通条件 生活配套 商业环境 经济环境 房地产市场
未来发展规划
因素
地理位置 历史人文 自然景观 公共交通 轨道交通 道路建设 医疗环境 教育环境 大型超市
其他 商业密集性 商业繁华度
C7
全社会固定资产投资总额
C8
人均年末储蓄额
C9
人均地方财政收入
C10
人均地方财政支出
C11
科研综合技术服务业人员数
C12
每万人拥有高校在校学生数
B3
城市科技实力
C13
人均教育事业费支出
C14
高等学校数
C15
高等学校教师数
C16
第三产业增加值占GDP比重
B4
城市产业结构与
C17
第三产业从业人员数
效益
的问题
题
题
题
宏观经济考量指标
关注点一：宏观经济是否有支撑？
GDP水平 居民可支配收入
城市规划
总量：是否较大 增幅：是否够快 结构：是否合理 排名：是否靠前 总量：是否较大 增幅：是否够快 排名：是否靠前 负荷：是否合理 城市规划：是否有强势“概念” 产业规划：是否能导入人口 用地规划：是否有较大发展