房屋拆迁政策培训

存 根
正 本
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第三章 拆迁工作流程
第三步
发布拆迁公告
房屋拆迁管理部门在核发房屋拆迁许可证时，应当将房屋 拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项， 以房屋拆迁公告的形式予以公布。房屋拆迁管理部门和拆 迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。
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第三章 拆迁工作流程
第四步
签订拆迁补偿安置协议
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第二章 城市房屋拆迁的基本概念和知识
5、什么是房屋拆迁补偿安置方式？
根据《条例》第二十三条规定，拆迁补偿的方式可 以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
货币补偿：是指经拆迁人与被拆迁人协商，被拆迁人放弃房 屋产权，由拆迁人按市场评估价格对被拆除房屋的所有人以 货币形式给予补偿的行为。一般情况下，经评估被拆迁人得 到的补偿资金，可以在市场上选购到适合自己的住房。
丹阳：《丹阳市农村集体土地房屋拆迁补偿安置暂行办法》 《丹阳市城市规划区集体土地房屋拆迁补偿安置暂行办法》
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第二章 城市房屋拆迁的基本概念和知识
4、住房和非居住用房各包括哪几种类型？
住房包括普通住宅、公寓、别墅。 非居住用房可分为经营性与非经营性两类： （1）经营性用房包括商业营业用房、写字楼等； （2）非经营性用房包括政府办公楼以及公益性事 业用房等。
※《丹阳市城市房屋拆迁管理办法》 丹政发[2006]126号 ※《关于调整城市房屋拆迁补助、补贴和奖励费发放标准的通知》 丹价[2006]82号
集体土地上房屋拆迁 1）农村集体土地房屋拆迁
《丹阳市农村集体土地房屋拆迁补偿安置暂行办法》丹政发[2007]90号
2）城市规划区集体土地房屋拆迁
《丹阳市城市规划区集体土地房屋拆迁补偿安置暂行办法》丹政发[2008]67号
在拆迁公告规定的拆迁期限内，拆迁人应当与被拆迁人 在协商的基础上，就拆迁补偿方式和补偿金额、安置用 房和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等 事项，签订拆迁补偿安置协议。
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第三章 拆迁工作流程
第五步
实施房屋拆迁
拆迁人可以自行拆迁，也可以依法委托具有拆迁资格的 单位实施拆迁。 拆迁人应当按照房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁 期限，实施房屋拆迁。需要延长拆迁期限的，拆迁人应 当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延 期申请。
五大要件：建设项目批准文件； 建设用地规划许可证； 国有土地使用权批准文件； 拆迁计划和拆迁方案； 办理存款业务的金融几个出具的拆迁补偿安置资金证
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第三章 拆迁工作流程
第二步
审批和核发房屋拆迁许可证
市、县人民政府房屋征收管理部门自收到申请之日起 30日内，对申请事项进行审查；对符合条件的，核发 房屋拆迁许可证。
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第六章 拆迁遇到的问题及谈判技巧
1、什么是房屋拆迁谈判？
房屋拆迁谈判就是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人之 间或在拆迁管理部门组织下，就有关拆迁补偿安置事 项协商，寻求利益平衡点。
具有以下特点: ❖ 是一项政策性、专业性十分强的活动；; ❖ 是拆迁程序重要组成部分，非经谈判不得裁决和强制执行； ❖ 周期比较长、次数相对多，时常经反复协商最终达成协议； ❖ 既有拆迁人与被拆迁人自愿谈判，也有在拆迁管理部门牵头下形
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第一章 拆 迁 概 况
二、我市近年的拆迁统计
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
项目地址
实施单位
复兴路至燕子巷 拆迁安置事务所
丹金路64号 南门大街东侧
拆迁安置事务所 振城安置公司
市第二米厂
振城安置公司
贺家村
开发区拆迁事务所
开发区汤家
新区事务所
开发区善巷村
新区事务所
产权调换：是指拆迁人用自己建造或购买的房屋产权与被拆 迁房屋进行产权调换，并按被拆迁房屋的评估和调换房屋的 市场价进行差价结算的行为。
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第三章 拆迁工作流程
城市房屋拆迁的主要程序
根据《条例》规定，城市房屋拆迁按照下列程序进行：
第一步
申请房屋 拆迁许可证
第二步
审批和核发 拆迁许可证
第三步
发布拆迁 公告
（市政府法制办代表、住建局代表、居委会代表、拆迁人代表、实 施单位代表、被拆迁人）
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第五பைடு நூலகம் 行政裁决和强制执行
2、什么是房屋拆迁行政裁决？
房屋拆迁行政裁决是指市、县人民政府房屋拆迁管 理部门或者市、县人民政府，根据城市房屋拆迁法 律规范的规定，对拆迁人与被拆迁人、房屋承租人 之间有关房屋拆迁的补偿与安置纠纷作出的明确拆 迁当事人之间权利和义务的裁决。
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第二章 城市房屋拆迁的基本概念和知识
1、什么是城市房屋拆迁？
城市房屋拆迁是指根据城市规划的要求，取得 房屋拆迁许可证的单位，对城市规划区内国有 土地上的房屋及其附属物进行拆除，并依据 《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条 例》）对被拆迁人进行补偿、安置的活动。
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第二章 城市房屋拆迁的基本概念和知识
需要说明的是房屋拆迁行政裁决是提起房屋拆迁行政诉 讼的前置程序，未经拆迁行政裁决，不能直接提起行政 诉讼。
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第五章 行政裁决和强制执行
4、什么是行政复议？
行政复议是指行政管理的相对人认为行政主体的具 体行政行为侵犯其合法权益，依法向法定的机关提 出申请，由受理机关根据法定程序对集体行政行为 的合法性和适当性进行审查并作出相应决定的活动。
第四步
签订拆迁 补偿安置
协议
第五步
实施房屋 拆迁
拆迁人
房屋拆迁管理部门
拆迁人 或者实施单位
房屋拆迁管理部 门
拆迁人和被拆迁人
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第三章 拆迁工作流程
第一步
申请房屋拆迁许可证
任何单位需要拆迁房屋的，必须持国家规定的批准 文件、拆迁计划和拆迁方案，向房屋所在地的市、 县人民政府房屋拆迁管理部门提出拆迁许可申请。
成的调解与谈判；; ❖ 谈判贯穿于拆迁整个过程，包括裁决受理后乃至诉讼程序中，均
存在拆迁协商可能性。
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第六章 拆迁遇到的问题及谈判技巧
2、学会揣摩被拆迁人心理
古人云：“知己知彼,百战不殆”，动迁工作无疑是 和平年代的“战争”。这就要求我们动迁人员熟知法 律法规，熟知每一户情况。针对每一户做工作时，具 体该如何说，如何做，每一句话都要进行认真安排， 如同战争前的部署。
城市房屋拆迁项目 概况及裁决、强制执行
丹阳市人民政府房屋征收办公室 丹阳市拆迁管理办公室
2012年9月5日
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目录
1
拆迁概况
2
拆迁基本概念和知识
3
拆迁工作流程
4
拆迁的补偿安置
5
行政裁决和强制执行
6
拆迁遇到的问题及谈判技巧
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第一章 拆 迁 概 况
一、法律依据
国有土地上房屋拆迁
《城市房屋拆迁管理条例》 国务院第305号令 《城市房屋拆迁工作规程》 建住房[2005]200号
拆迁工作中涉及的行政诉讼有三种： 对《房屋拆迁许可证》有异议，提起行政诉讼； 对《房屋纠纷裁决书》有异议，提起行政诉讼； 对复议决定有异议，提起行政诉讼。
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第五章 行政裁决和强制执行
6、现在是否可以实施强制拆迁？
根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十五条的规定， 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的， 由市、县级人民政府责成有关部门强制拆迁，或者有房屋拆 迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。
2、《条例》的适用范围是什么？
根据《条例》第二条的规定，在城市规划区内 国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人 补偿、安置的，适用本条例。
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第二章 城市房屋拆迁的基本概念和知识
3、集体土地上的房屋拆迁是否适用《条例》？
集体土地，无论是位于城市规划区内还是城市规划区 外，其土地上的房屋拆迁都不适用《条例》，而适用 《土地管理法》以及相关法规。 如果集体土地经征用已经变成国有土地，其土地上 的房屋拆迁，适用《条例》。
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第四章 拆迁的补偿安置
2、货币补偿的金额如何确定？
根据《条例》第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据 被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产价 格评估确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制 定”。 房地产是实物、权益和区位三者的结合。实物是其中具体 的部分，如建筑物的结构、装修、外观、质量、功能和土 地的形状等。 权益是其中无形的部分，如房屋的所有权（占有、使用、 收益和处分的权利）、使用权、地役权、相邻关系等。 区位是指某一房屋的地理位置，只要包括在城市或区域中 的地位，与其他地方往来的便捷性，与重要场所的距离 （如市中心、机场、港口、车站、政府机关、同业等）， 周围环境、景观等。
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第三章 拆迁的补偿安置
4、拆除违法建筑和临时建筑是否给予补偿？
《条例》第二十二条规定：“拆除违章建筑和超过批准期限 的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑， 应当给予适当补偿。”因此，在拆迁过程中，拆迁人对拆除 违章建筑不予补偿。
《城市规划法》规定：“在城市规划区内进行临时建设， 必须在批准的使用期限内拆除”。超过了批准期限的临时 建筑，应当由建设者自行拆除，没有拆除的，成为违法建 筑。未超过批准期限的临时建筑是合法建筑，未到期限拆 除，会给临时建筑所有人带来一定的经济损失，适当补偿 也就是拆迁人根据实际情况，对被拆迁人的临时建筑按使 用期限的残存价值参考剩余期限给予补偿。
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第五章 行政裁决和强制执行
1、行政裁决前的听证
在行政裁决前，未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比 例较高的情况下，需要召开听证会。 由房屋拆迁管理部门组织听证，主要就拆迁方式人未达 成拆迁补偿协议的理由、原因等方面进行听证。
组织听证，应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表以 及具有社会公信力的代表等参加听证。
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第五章 行政裁决和强制执行
3、行政裁决有何效力？
根据《条例》规定，裁决一经作出即发生法律效力，当 事人应当按裁决执行；当事人对裁决不服的，可以自裁 决书送达之日起60日内依法申请行政复议，或者3个月 内向人民法院起诉。对逾期既不起诉，也不执行裁决的， 由房屋拆迁管理部门依法向有管辖权的人民法院申请强 制执行。
但是，2011年1月21日颁布了《国有土地上房屋征收与补偿 条例》，该《条例》第三十五条规定：“本条例自公布之日 起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理 条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证 的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部 门强制拆迁。”
综上所述，房屋强制拆迁是可以实施司法强拆的。
许可面积 剩余面积 备 注
2500
300
9069
755
29094
33
5244
500
58913 15450
26913 15450
未评估
37133
7920
21337
2085
25815
800
470500 449791
210
210
15782
3782
18816
13738
6368
170
716231 522447
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第四章 拆迁的补偿安置
3、《条例》对产权调换的价格结算办法是如何规定的？
《条例》第二十五条第一款规定：“实行房屋产权调换 的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规 定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格， 结清产权调换的差价。” 所谓结清差价就是要结算安置房的市场价与被拆迁房屋 的市场价之间的差额。
行政复议机关、部门：丹阳市人民政府法制办 镇江市住房和城乡建设局
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第五章 行政裁决和强制执行
5、什么是行政诉讼？
行政诉讼是指公民、法人或者其他组织认为行政机 关，或法律、法规授权的组织的行政行为违反其合 法权益，依法向人民法院请求司法保护，人民法院 通过对被诉讼行政行为的合法性进行审查，从而解 决特定范围内行政争议的活动。
华阳路东侧
永新公司
车站路西侧
新区事务所
练湖 丝绸路北侧
市事务所/振城公司 永新公司
迎宾路西侧
新区事务所
林家村
拆迁安置事务所
三板桥
拆迁安置事务所
合计
许可户数 110 37 501 66 264 75 196 226 145 2654 1 9 88 89 4461
剩余户数 5 9 1 4
125 75 66 20 4 2506 1 2 64 2 2884
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第四章 拆迁的补偿安置
1、拆迁补偿安置协议的主体是谁？
拆迁补偿安置协议的主体是拆迁人与被拆迁人。
《条例》第二十七条规定，被拆迁人与房屋承租人 对解除租赁关系打不成协议的，拆迁人应当对被拆 迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋 承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订 立房屋租赁合同。以此来维护正常的房屋租赁关系， 保护被拆迁人与承租人的利益。 由此可见，这条只是对租赁房屋的补偿安置方式的 专门规定，补偿安置协议的主体未发生变化。