酒店收益管理与 公式

酒店收益管理基本原理及计算公式
一、收益管理基本原理
收益管理基本原理主要是根据当地市场的供求关系来决定房价：◇供大于求时，降低房价，增加预订数量，使收益最大化；
◇供不应求时，提升房价，使收益最大化；
◇调整或优化客源结构，使收益最大化。

二、平均房价计算公式
平均房价一客房总销售
额
÷实际客房出售数
如A 酒店有客
房100 间，其
中
60 间为标准间，房
价
180 元／间；40 间为单人间，房
价 160 元／间；当日房价以8 折优惠，标准间房价
实际出租房为 80 间，其中标准间 40 间，单人间+128 × 40=10 880 ，日平均房价 =10 880 ÷
144 元／间，单人间128
40 间，则当日客房总销售额
80=136 元。

元／间，
=144×40
三、出租率计算公式
出租率一（实际出租房间数÷可供出租房间数）×1OO%
如 B 酒店有客房 125 间，当日出租间数为89 间，则出租率 =(89 ÷125) ×100%=71. 2%
四、每房日平均收益 ( RevPAR) 计算公式
可以用两种方法计算出RevPAR 。

公式 (l) ：RevPAR RevPAR=10 880 一实际客房收入÷可供房总数。

仍以上面 A 酒店为
例，÷ 100=108.8。

这个数字表明，该酒店每间客房
产生了
A 酒店的
108.8 元的收
入，经营状况尚可。

公式 (2) ：RevPAR= 出租率×平均房价 =80%×136=108.8 。

假如上述 A 酒店实际出租房为50 间，其中标准间30 间，单人间 20 间，则当日客房总
销售额 =144×30 +128×20=6 880; 日平均房价 =6 880 ÷50=137.6 元；出租率
=(50 ÷ IOO) × 100% =50%; RevPAR=6 880 ÷ 100=50% ×。

137. 6=68. 8
RevPAR 是一个非常重要的指标。

因为光看出租率，我们并不能判断一个酒店的经营优劣，
同理，仅凭平均房价我们也不能做出判断。

而RevPAR 则可以帮助我们比较全面地了解一
个酒店的经营状况，因为它从出租率和平均房价两个方面来考察酒店的经营。

举例来说，设
一个酒店有 100 间客房，它的 RevPAR 是 100 元，那么不用任何计算器，也能够计算
得出，客房总营收 =IOO×100×365=3 650 000 元。

举例说明，一家客房数为100 间房的酒店，如平均房价下降 5 元，出租率下降 4.5% ，而
导致 RevPAR 下降 10% ，最终造成了全年毛利润严重下滑。

全年毛利润比原先减少：1528
750-1280423=248 327 ，即减少 24 万多元。

五、理想的平均房价计算公式
(l) 理想单人房平均房价一门市价出售的单人间
收入÷单人间总房数
如有一家经济型酒店有房100 间，其中单人
间25 间，门市价 160 元；双人间
50
间，
门市价 180 元；大床房 25 间，门市价 180 元，则该酒店理想的单人间平均房
价
=25 ×160 ÷ 25=160
元。

(2)理想双人房平均房价 = 门市价出售的双人间收入÷双人间总房数
上例中酒店的理想双人房平均房价=50×180÷50=180元
(3) 理想大床房平均房价= 门市价出售的大床房收入÷大床房总房数
上例酒店的理想大床房平均房价=25×180÷25=180 元
六、收益率指数
收益率指数是衡量一个饭店经营好坏的重要指标。

收益率指数的计算公式是：
收益率 - 客房实际收入÷理想客房收入×IOO%
所谓理想收入就是按门市价出售的房价收入。

例如：一家有 100 间房的酒店。

设它的门市价为100 元，年出租率为85% ，则收益率
=(IOO × 100 × 365 × 85%) ÷ (IOO × 100 × 365) × 100%=85%
收益率指数越高，越接近理想的客房收入。

收益率指数达到了100% 的经济型酒店可考虑
涨价。

假如收益率太低，如低于75% 时，要查找原因：
◇定价错误，房价太高；
◇竞争太激烈；
◇生意没有做好；
◇服务不好，留不住顾客；
◇客源结构有问题。

收益率指数还可以用来比较两家酒店的经营优劣，作为考核店长的重要指标。

两家地段相近、硬件相差无几的经济型酒店2005 年的收益率指数比较。

2005 年度 A 、 B 两家酒店收益率指数比较
从中可以看出 B 酒店经营好于 A 酒店，收益率高于竞争对手将近13 个百分点。

下面我们再分析另一种情况。

例如，为完成营收指标，××酒店可采用 A 、B 、 C 三种策略，假设门市价为 200 元／间，见表 6 — 3 。

表 6-3 ××酒店采用 A 、 B 、 C 三种策略比较
上述三种情况，到底哪一种比较好，要根据具体情况。

对经济型酒店来说，第三种情况最佳。

第一，目前中国经济型酒店就是卖客房，不像星级酒店还要考虑出租率高一点，可能产生附
带的消费；第二，出租率低，而房价高，这样既可以节省水电煤和大量一次性用品，又可以
节省维护保养费。

但也有人喜欢第一种情况，因为第一种做法虽提高了成本，却扩大了市场
份额，提高了人气。

要知道市场份额就是客户份额，就是市场占有率，从某种意义上来说，
它比收益管理更重要。