城市建设用地利用效率研究进展及评述

城市建设用地利用效率研究进展及评述何丹，冯春林，刘玉林，黄丽

（安徽商贸职业技术学院，安徽芜湖241002）

一、引言

从提出新型城镇化战略以来，中国城市化进程加快，使得建设用地指标紧缺和耕地保护压力加大。2017年全国城市常住人口达到8.13亿人，城市化率为58.52%，乡村人口降低到5.76亿人；而2000年城市人口为4.59亿人，乡村人口为8.08亿人，人户分离的人口2.91亿人，流动人口为2.44亿人[1]。伴随着城市化的快速发展，城市建设用地迅速扩张，2009—2013年期间中国城市土地共增加面积131.9万hm2，增幅为18.2%，年均增长3.6%，增速总体呈放缓趋势。从城市土地构成来看，城市面积占47%，建制镇占53%；而按区域分，东部区城市土地占48%，中部地区城市土地占33%，西部地区城市土地占19%。有关研究证实，城市建设用地的增加主要来自对周边优质耕地的占用[2]，1986—2008年建设占用耕地达393.9×104hm2，占耕地流失的19.5%，仅次于生态退耕和农业结构调整。可以说，中国城市建设用地处于失控状态，导致耕地资源大量流失，严重影响中国粮食安全[3]。在城市化过程中存在诸多土地利用相关的问题，包括利用结构不合理[4]、闲置浪费严重[5]、土地产出不高[6]等问题。刘彦随等[7]指出，城市建设用地利用效率影响城市社会经济发展与人居环境建设；反之，经济社会发展和新型城镇化战略亦要求提高城市建设用地利用效率。因此，提高城市建设用地效率被视为推进我国新型城镇化存在的若干重大问题之一。胡存智认为，城市土地利用不够集中、不够集约、效益偏低，同时城市建设用地还在不断扩张[8]。在某种程度上，提升城市建设用地利用效率是解决建设用地需求与经济增长压力间矛盾的重要措施，更是构建和谐人地关系与走可持续发展道路的核心战略[9]。特别是，中共十八届三中全会提出“让市场在资源配置中起决定性作用和更好地发挥政府作用”，使得地方政府必须不遗余力地构建和发展土地等相关要素市场。本文对近二十年来城市土地利用理论模式、建设用地效率测度、建设用地效率的影响因素等方面进行总结，并对文献研究进展进行简要评述，进而提出城市建设用地效率研究可进行的三个研究趋向。

二、城市土地利用的理论与模式

有关城市土地利用的研究，最初主要是生态学派采用描述性的历史形态方法直观辨认城市土地利用类型的空间分布及演变，归纳得到轴向模式、同心圆模式、扇形模式及多核模式等一般性的城市土地利用模式[10-11]。也有学者们关注经济区位理论，以市场平衡理论为基础，运用空间经济学理论和系统的数理分析方法来演绎和构建城市土地利用理论模型，推导出竞标地租随距城市中心的距离增大而减少、不同土地利用类型在空间上趋向于自然分离、城市土地利用强度由中心向外缘逐渐降低三大特点[12]，但认为一个完

摘要：城市土地是城市经济发展、社会活动和生态环境的载体。中国正在积极推动城市化，城市建设用地利用效率高低是新型城镇化战略成败的重要表征。本文从城市建设用地利用效率的理论根据与模式、建设用地利用效率测度的方法和理论、城市建设用地利用效率的影响因素等方面进行总结，并作简要文献评述，进而提出城市建设用地利用效率研究可进行的三个研究趋向，即识别不同发展阶段城市建设用地利用效率演变特征及影响因子；探究土地政策制度对城市建设用地区域配置效率的影响；定量分析土地政策制度对土地使用者行为决策及其利用效率的影响。

关键词：城市经济学；土地利用；建设用地；效率测度

基金项目：2016年度安徽省质量工程项目，房地产经营与管理教学团队，编号：2016jxtd046；

安徽商贸职业技术学院校级科学研究一般项目，新型城镇化背景下宅基地使用权流转的社会风险管控策略研究，编号：2018KYR01；安徽商贸职业技术学院“市场调研与数据服务中心”2017年度子课题，粮食主产区耕地保护的公众参与机制，编号：2017sdzx004。

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全竞争性的土地市场不会形成一个高效的土地利用模式[13]，只有科学地划定城市边界才能提高城市建设用地利用效率[14]。还有学者关注对人的研究，提倡把人的价值观、意识和能动性等非经济的社会动力因素纳入城市土地利用研究系统，运用政治经济学理论和方法揭示城市土地利用的内在动力机制，解释城市土地利用空间模式[15]。可以认为，现有文献有助于人们深化理解城市土地利用的驱动机制、模式选择与空间布局，但是理论模式或理论模型是对现实的高度抽象，简化的理论模型只是在于更好地理解城市的形成和城市土地利用，而应用理论模型时需要作出适当的调整，以更加符合实际。

三、城市建设用地效率的指标选择与研究方法

1、建设用地利用效率的指标选择

面临资源稀缺、需求无限的现实，越来越多的学者开始关注城市建设用地利用效率及其提升路径。因为土地政策制度和经济体制机制的差异，国内外学者关注的着力点存在差别。国外相关学者的研究主要集中于城市增长的控制[16]、城市土地集约利用[17]及城市建设用地利用效率的评价方法与应用[18]。国内学者的研究主要集中在城市建设用地利用效率的基本理论[19]、效率评价指标与模型构建[20]、利用效率空间分异[21-22]、利用效率的影响因素[23-24]、提升利用效率的途径[25-26]。评价指标由反映城市土地利用经济效益（经济密度）的单指标[27-29]向经济、社会和环境多指标方向发展[30-31]。由此可见，土地利用效率的研究主要是关注效率评价本身、效率影响因素、效率改进路径等方面，指标体系由单一指标向多指标转换，方法更加复杂。

2、建设用地利用效率的研究方法

有关建设用地效率的研究方法也日益多样化，包括协调度模型[6]、主成分分析法[32]、回归分析法[27]、数据包络法（DEA）[33-34]、Bootstrap-DEA方法[23]、GIS空间分析与泰尔指数分解[24]、系统分析和层次分析法[35]、区域差异统计与ESDA方法[36]。从研究对象来看，主要涉及单个城市[35]、特大城市和省会[37]、地级以上城市[38-39]、城市群[40-42]、开发区用地[43]、工业用地[44]、汽车工业用地[45]、城市带[46-48]。由此可见，有关建设用地利用效率的研究对象的选择范围大，既可以作单一城市的研究，也可以作组合城市的研究，还可以作某类建设用地的效率研究，即研究者可以根据偏好、需要和数据的可获取性等来决定研究的对象。

四、城市建设用地利用效率的影响因素

1、非土地政策对建设用地利用效率的影响

中国学者关注其他变量（地理变量、公共投资、土地利用结构、税收制度、政府行为、城市化）与城市建设用地利用效率之间的关系。例如：周沂等[49]、陆铭[50]都研究了地理与城市建设用地利用效率的关系，重点探讨了距离的影响，提出建设用地使用权的跨区域再配置；吴晓燕和周京奎[51]发现公共投资对土地利用效率的影响效应有显著的区域差异性，揭示了市场因素和行政因素对城市增长的不同影响机制；张兵和金凤君[52]的研究显示当前长江三角洲城市的城市建设用地利用效率处于规模递增阶段，可以通过优化的城市土地利用结构来提升城市效率；钟太洋等[53]剖析了土地税收与土地利用效率的关系，指出资本利得税的征收会影响土地利用效率的提高；王智波[54]运用比较静态模型分析得出开征物业税对土地利用效率的影响是负向的。由此可见，在建设用地利用效率的影响因素中，非土地政策类因素的影响很多，说明建设用地利用效率的形成机理是复杂的，不是由单一要素来决定的，各影响因素之间也存在相互作用的过程。

2、土地政策对建设用地利用效率的影响

在土地政策变化对土地利用的影响方面，叶涛和史培军[55]认为土地政策变化对土地利用效率与经济效益的影响是显著，但仅分析了土地产权制度和地租、地价体系；佘书生和田莉[56]比较了深圳和香港的土地利用政策，发现香港的土地利用政策较深圳的好，特别是其中的经济效益和可持续利用能力差距很大。文贯中和柴毅[57]认为，城市化并无内生动力，主要由政府主导和推动，导致城市土地和资本相对人口而言过度扩张，土地利用效率低下。廖进中等[58]采用协整与脉冲响应、方差分解相结合的方法对长株潭地区城市化对土地利用的影响进行了实证研究，发现城市化综合水平是影响土地利用综合指数的主导因素。彭冲等[59]运用全局主成分分析法和空间面板计量模型，探讨新型城镇化与土地集约利用的时空演化特征，证实新型城镇化对土地集约利用均有显著的正向影响。由此可见，建设用地利用效率的影响因素繁多、复杂，各种因素之间也存在相互作用，共同决定建设用地利用效率的高低。现有文献在多方面进行了有益探索，特别突出了非自然因素对建设用地利用效率的影响。

五、文献评述与研究趋向

1、文献评述

城市于现代社会的重要性使得城市建设用地的高效利用成为新型城镇化下的重要理论课题和实践。国内外学者对城市土地利用的理论基础、利用模式、利用效率、效率测度等作了非常有益的探讨，形成了大量可供参考的研究文献。相关的城市土地利用理论在不断发展，模式也不断更新出现，对把握城市土地的合理利用很有帮助。城市建设用地的效率测度，则是建立在对效率的理解基础上的，不同的理解或不同学者所构建的效率测度指标体系存在较大的差异，所选择的方法也具有多样性，且方法之间无法说明哪个

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