营改增后土地转让双方应交税费
小规模企业转让土地使用权增值税税率法规
小规模企业转让土地使用权增值税税率法规摘要：一、小规模纳税人转让土地使用权增值税税率概述二、小规模纳税人转让土地使用权增值税税率的具体计算方法三、小规模纳税人转让土地使用权增值税税率的优惠政策四、注意事项及税收风险防范正文：一、小规模纳税人转让土地使用权增值税税率概述根据《中华人民共和国增值税暂行条例》和《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》等相关规定，小规模纳税人转让土地使用权需要按照销售无形资产-自然资源使用权（土地使用权）缴纳增值税。
税率为11%，征收率为3%。
二、小规模纳税人转让土地使用权增值税税率的具体计算方法1.计算销售额：销售额为取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额。
2.计算应纳税额：应纳税额=销售额×税率（11%）。
3.计算扣除项目金额：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发成本、开发费用等。
4.计算增值额：增值额=销售额-扣除项目金额。
5.按照四级超率累进税率计算土地增值税：- 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；- 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；- 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；- 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
三、小规模纳税人转让土地使用权增值税税率的优惠政策1.增值税小规模纳税人优惠政策：根据《财政部、国家税务总局关于调整增值税优惠政策的通知》，增值税小规模纳税人可以享受如下优惠政策：- 销售货物、劳务和应税服务的增值税税率分别为3%、6%和9%，不再适用11%的税率；- 购进或进口货物、劳务和应税服务的进项税额不能抵扣销项税额的，予以退还。
2.土地增值税优惠政策：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关规定，以下情况可以享受土地增值税优惠政策：- 纳税人转让自有居住用地，取得收入在规定额度以下的，免征土地增值税；- 纳税人转让国有土地使用权，取得收入在规定额度以下的，免征土地增值税。
转让土地的土地增值税如何计算
转让土地的土地增值税如何计算
土地增值税是指在土地的转让、出租等情况下，对卖方所得到的土地
增值部分征收的税费。
下面将详细介绍土地增值税的计算方法。
其次，对于土地增值部分的计算，主要是根据以下公式来进行计算：土地增值部分=土地转让价款-土地取得成本-土地增值税纳税调减额
土地转让价款是指土地转让时卖方所得到的价格，包括购买方支付的
货币、有价证券以及非货币性质的其他财物等。
土地取得成本是指卖方购买土地时所支付的购地款，包括买地时的房价、税费、公摊共建补偿款以及与购地有关的其他支出等。
土地增值税纳税调减额是指卖方按照法律法规规定可以享受的减免税
和税负转嫁等优惠政策。
需要注意的是，土地增值税的纳税期限一般为签订购房合同的次月起
的30天内。
卖方需要在规定期限内将土地增值税缴纳到国家税务机关。
同时，卖方也需要按照相关规定，报送土地交易和土地增值税的相关资料。
最后，需要指出的是，在土地转让过程中，双方应当依法履行纳税义务，并进行相关登记、报告手续。
同时，买方也有义务按照规定税额进行
支付，从而保证交易的合法性和合规性。
总的来说，土地增值税的计算主要是根据土地转让价款、土地取得成
本以及纳税调减额等因素来进行计算。
对于个人和企业来说，需要遵守国
家的税收法规，并按时缴纳土地增值税。
只有这样，才能确保土地转让交
易的合法性和合规性。
土地转让税务计算明细
土地转让税务计算明细
一、转让方税费
1.营业税：土地转让价格的5%。
2.城市维护建设税：按营业税的7%（市区）或5%（县、镇）缴纳。
3.教育费附加：按营业税的3%缴纳。
4.印花税：土地所有权转移应税凭证应当按价款的0.05%缴纳。
5.土地增值税：根据增值额的不同，税率在30%-60%之间。
二、受让方税费
1.契税：土地转让价格的4%。
2.印花税：土地所有权转移应税凭证应当按价款的0.05%缴纳。
三、其他相关费用
1.评估费：如需要对土地价值进行评估，需支付相应的评估费用。
2.律师费：如需要律师协助办理土地转让手续，需支付律师费。
3.公证费：如需要对土地转让合同进行公证，需支付公证费。
4.登记费：办理土地所有权转移登记时需支付登记费。
5.其他杂费：如中介服务费、金融服务费等。
国家税务总局公告2016年第70号——关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告
国家税务总局公告2016年第70号——关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告文章属性•【制定机关】国家税务总局•【公布日期】2016.11.10•【文号】国家税务总局公告2016年第70号•【施行日期】2016.11.10•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】增值税,土地增值税正文国家税务总局公告2016年第70号关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告为进一步做好营改增后土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）等规定，现就土地增值税若干征管问题明确如下：一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款二、关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定执行。
纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条规定执行。
三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。
营改增后土地增值税中与“转让房地产有关的税金”应包括哪些
营改增后土地增值税中与“转让房地产有关的税金”应包括哪些营改增后，土地增值税中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税，包括城市维护建设税和教育费附加。
建议地方教育附加也可视同税金，“与转让房地产有关的税金”包括地方教育附加。
建议房地产开发企业印花税不在“房地产开发费用”中扣除，而在“与转让房地产有关的税金”中扣除。
同时修改相关土地增值税纳税申报表格。
营改增前的规定《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，计算增值额的扣除项目，具体为：取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
评估价格须经当地税务机关确认。
与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。
因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
对从事房地产开发的纳税人可按本条、项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。
《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第九条规定，细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。
房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。
其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。
第十一条规定，对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。
财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知
财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知文章属性•【制定机关】财政部,国家税务总局•【公布日期】2016.04.25•【文号】财税[2016]43号•【施行日期】2016.05.01•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】税收征管,增值税正文关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知财税[2016]43号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：经研究，现将营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据有关问题明确如下：一、计征契税的成交价格不含增值税。
二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。
个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。
个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。
五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。
六、在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。
本通知自2016年5月1日起执行。
财政部国家税务总局2016年4月25日。
转让土地如何开票
转让土地如何开票问题：营改增转让土地可以开具增值税专用发票吗?回答：营改增转让土地可以开具增值税专用票。
增值税一般纳税人可以自行开人增值税专用票。
小规模纳税人可以向税局申请代开增专票。
开具增值税专用发票的规定：开专用发票要必须确定对方是一般纳税人，然后要对方单位名称,税务登记号,地址和 ,开户银行和帐号,在开专票前必须让对方给你一般纳税人证件，营业执照等。
一般发票有对方的名称就可以了,也可以临时打上去,一般发票可以开给小规模纳税人和一般纳税人(做费用时用)也可以开给个人。
要证实企业是不是虚开发票,最简单的方法是看企业的银行存款收入金额与开票金额是否相当。
2乡村土地流转发票如何开租地只必须要签订土地流转合同即可，没有硬性规定必须要开发票。
《财政部、国家税务总局关于农民专业合作社有关税收政策的通知》规定，对农民专业合作社销售本社成员生产的农业产品，视同农业生产者销售自产农业产品免征增值税。
《增值税专用发票使用规定》规定，销售免税货物不得开具专用发票。
土地转让到底要不要出具发票?土地转让必须要到所在地的地税局大厅申请开具发票。
转让土地使用权所涉及到的费用，都会即时征缴的。
3土地闲置费是否计入存货成本在土地闲置费的涉税处理上，依据国家税务总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》规定，开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。
因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本;因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。
同时，《企业所得税暂行条例》及实施细则规定，纳税人在计算应纳税所得额时，各项税收的滞纳金、罚金和罚款不得扣除，各项税收的滞纳金、罚金和罚款，是指纳税人违反税收法规，被处以的滞纳金、罚金，以及除前款所称违法经营罚款之外的各项罚款。
因此，纳税人缴纳的土地闲置费不属于行政性罚款可以按规定进行税前扣除。
土地转让契税计算公式
土地转让契税计算公式
土地转让契税是指在土地转让过程中需要缴纳的税费。
根据国家相关法律规定，土地转让契税的计算公式如下：土地转让契税=土地转让价款×税率。
我们需要确定土地转让的价格。
土地转让价款是指买方支付给卖方的金额，也就是土地的交易价格。
一般情况下，土地转让价款是由双方协商确定的，具体金额可以根据市场行情、土地位置、土地用途等因素来确定。
接下来，我们需要确定税率。
税率是根据土地转让的性质和规模来确定的，具体税率由国家税务部门规定。
一般来说，土地转让契税的税率在3%~5%之间。
以一个具体的例子来说明土地转让契税的计算过程。
假设某个土地的转让价款为100万元，税率为5%。
根据计算公式，土地转让契税=100万元×5%=5万元。
需要注意的是，土地转让契税是由买方承担的，买方在支付土地转让价款的同时，还需要额外支付土地转让契税。
土地转让契税是土地转让过程中的一项税费，计算方法是根据土地转让价款和税率来确定的。
买方需要在支付土地转让价款的同时，额外支付土地转让契税。
这一税费的缴纳是国家税收体系的一部分，也是土地转让交易的重要环节。
土地使用权不同转让形式下涉及的税务
[会计实务]一文搞懂：土地使用权不同转让形式下，涉及的税务都有什么不同土地使用权转让有以下四种方式，现将每种方式涉税情况总结如下：方式一、直接转让法直接转让土地使用权是最简单的一种操作方式，在转让过程中，转让方涉及的主要税种有以下三个(其他小税种暂不考虑)：1.增值税根据财税2016年47号文件规定，营改增前取得的土地使用权，可以选择简易计税方式，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权原价后的余额为销售额，按照5%征收率计算缴纳增值税;如果是销售营改增后取得的土地使用权，按照财税2016年36号文件规定，按照9%缴纳增值税。
2.土地增值税按照《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。
因为这里的土地并未开始施工，在计算土地增值税时，只能以转让价减去购置时的原价及附加税后的金额做为增值额，按照30%-60%的适用税率，计算缴纳土增税。
3.企业所得税企业因转让土地使用权而产生转让收入减去购置成本及相关税费后的余额，应并入企业应纳税所额，按照25%税率(或企业享受的优惠税率)计算缴纳企业所得税。
方式二、投资超过25%后，作为在建项目转让投资超过25%，作为在建项目转让，转让方涉及的主要税种也有以下三个：1.增值税根据国税2016年14号公告规定，销售营改增前开工的在建项目，可以适用简易计税方法按照5%的征收率计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不能扣除对应的土地价款; 如果是销售营改增后开工的在建项目，适用一般计税方法，按照取得的全部价款和价外费用，扣除对应的土地价款后的余额为销售额，按照9%缴纳增值税。
2.土地增值税投资超过25%，在建项目转让，土地成本及开发成本可以加计扣除。
3.企业所得税企业因转让土地使用权而产生转让收入减去购置成本及相关税费后的余额，应并入企业应纳税所额，按照25%税率(或企业享受的优惠税率)计算缴纳企业所得税。
[最新知识]营改增后土地款怎么抵扣计算
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营改增后土地款怎么抵扣计算
营改增后土地款怎么抵扣计算，财务人员经常会遇到此类问题，下面由我们为大家整理相关内容，一起来看看吧。
营改增后土地款怎么抵扣计算
可以抵扣。
《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》规定如下。
一般纳税人销售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产(不含自建)，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
上述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
财税[2016]43号文件规定，进项税额允许从销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，这个是很明确，即如果有货物采购、如果是建筑服务，取得的增值税进项税额抵扣的，则是不能再作为扣除项目的。
出让的土地价款抵减销售额计算增值税，是不是受限于财税[2016]43号文件中的“进项税额”认定呢？从处理上，相当于是作为减少土地成本处理，同时视为进项税额记入“应交税费-应交增值税(销项税额
抵减)”中，这跟文件中的进项处理是一样的，但在定性上，是减少销售额，在增值税的申报中也是作为销售额减少处理的，这才是核心，只是会计记录上是作为独立进项管理处理的，这样是清晰的反映销、进核算的。
营改增后土地款怎么抵扣计算为我们整理，税款的抵扣有政策的，土地价款计算扣减销项税计税额，更多细节化的东西，读读上文，也可查找有关文件。
关于房地产企业转让土地使用权以及土地使用权投资入股的财税处理探讨
关于房地产企业转让土地使用权以及土地使用权投资入股的财税处理探讨作者：崔伟来源：《中国乡镇企业会计》 2017年第6期摘要：房地产公司在生产经营中存在转让土地使用权和将土地使用权投资入股寻求合作伙伴进行合作经营。
本文从财税角度出发结合工作中的实际情况，浅显明了的解答房地产公司的财税处理以及涉税风险。
关键词：房地产公司；土地使用权转让；土地使用权投资入股现时房地产公司经营中存在拥有土地使用权而开发资金不足导致不能进行开发经营的情况，有些房企为了追求短期效益，快速回笼资金，直接把土地使用权通过二级市场转让，但是根据《城市房地产管理法》第38条的规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产应符合下列条件：（1）已按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书；（2）已按照出让合同约定进行投资开发且应完成房屋建设工程开发投资总额的25%以上。
（一）关于转让土地合同的签署土地转让方由于没有进行前期土地开发和基础设施建设的资金，那么应当在合同中明确应由土地受让方承担土地开发达到转让标准25%所支付的开发成本，或者在订立合同前根据开发总投资额计算出投资额的25%所需要的资金再加土地转让应取得的利润额，做为总的转让收入。
转让方为了取得相关的发票，以及考虑双方的资金安全和后期的账务往来核对，同时为受让方充分考虑资金时间价值的前提下，笔者认为双方应当在合同中约定设立“共管账户”，该“共管账户”由双方共同成立，留取的银行印鉴应当是转让方的财务专用章和法定代表人加受让方授权人的印章。
这样就首先让转让双方在资金往来上有一个清晰的脉络，转让方要支付的工程款由受让方先把资金打入“共管账户”，然后由双方盖章后把资金支付给相关的供应商或政府部门。
关于双方的账务处理如下：1.转让方账务处理。
收到受让方支付的款项时，不管是土地价款还是支付的工程开发成本，都暂时在其他应付款中归集。
借：银行存款贷：其他应付款--押金保证金--×××公司支付工程款和政府性收费时账务处理：借：开发成本-- ***项目---***业态--建筑安装工程费等贷：银行存款2.受让方的账务处理。
土地转让计算税金表
土地转让税金计算需要根据具体情况而定，一般来说，土地转让需要缴纳的税费包括营业税、契税、土地增值税、印花税等相关税费。
营业税的计算公式为：营业税=转让收入×5%。
在土地转让过程中，如果转让方属于单位，则应当按照规定缴纳营业税，而受让方则不需要缴纳营业税。
契税的计算公式为：契税=土地评估价×3%。
根据规定，契税的缴纳方为受让方，也就是说受让方需要承担契税。
土地增值税实行四级超额累进税率，具体的税率表如下：
-不超过50％的部分，税率为30％；
-超过50％至100％的部分，税率为40％；
-超过100％至200％的部分，税率为50％；
-超过200％的部分，税率为60％。
印花税则按照双方交易金额计算，税率为万分之五。
需要注意的是，这些税费的计算需要根据土地评估价、转让收入和交易情况等相关因素来确定。
土地评估价是由专业的评估机构进行评估的，可以根据当地的评估标准和方法进行评估。
转让收入则是指土地转让方的收入，需要扣除相关费用后才能作为转让收入。
同时，受让方需要按照规定办理相关手续和缴纳税费，否则可能会面临法律责任。
总的来说，土地转让税金计算需要根据具体情况而定，不同的地区和情况可能需要缴纳不同的税费。
因此，在土地转让前，建议双方认真了解相关税收政策，按照规定办理相关手续和缴纳税费，以避免不必要的风险和损失。
计税方法不同土地增值税清算收入差异大
计税方法不同土地增值税清算收入差异大2017.12.15中国税务报营改增后，由于房地产企业改缴增值税，进而对土地增值税的缴纳也产生很大影响。
下面小编从增值税计税方法分析土地增值税清算收入的变化。
案例分析甲房地产企业是一般纳税人，2016年1月~4月销售商品房收入500万元（已全额开具发票），5月~12月含税销售收入1110万元，假设对应允许扣除的土地价款400万元。
如何确认土地增值税清算收入？选用简易计税方法1.营改增前土地增值税清算收入确认。
《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
即包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）进一步明确，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
本例中，2016年1月~4月销售商品房收入500万元确认为土地增值税清算收入。
2.营改增后土地增值税清算收入确认。
《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）明确，在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。
适用简易计税方法的一般纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
结合《广州市地方税务局关于印发2016年土地增值税清算工作有关问题处理指引的通知》（穂地税函〔2016〕188号）的规定，一般纳税人选用增值税简易计税方法计税的，土地增值税清算收入按含税销售收入÷（1+5%）确认。
2024年土地转让税费(34篇)
2024年土地转让税费（34篇）2024年土地转让税费（通用34篇）2024年土地转让税费篇1一、营业税及附加(出让方)：1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。
2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。
二、印花税和契税(双方)：1、按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税。
2、按成交价格(合同)缴纳3%的契税(有的地方是5%)。
三、土地增值税(出让方)：1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。
2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。
3、税率的确定四档：_增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。
为计算方便，可以通过速算公式计算：土地增值税税额=增值额_税率-扣除项目金额_速算扣除系数(0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率)。
2024年土地转让税费篇2甲方：乙方：原版石小学内土地，经双方协商转让土地使用权，有关事宜订立如下合同条款：一、土地房屋转让面积：地块地点：羲和园小区第三排第一号，地面面积长10米_宽4.5米，计45平方米，第三层为分层式面积(长11.1米_宽4.92米)+(长10.4米_宽4.5米)，合计101.41平方米，总计146.41平方米。
二、土地房屋议定价格：地面及第三层为146.41平方米，由甲方负责建好墙体(不包括粉刷墙面)，第四层由乙方自建，晒楼过面沙浆由甲方负责，议定土地房屋价格(￥88880.00元)三、有关事宜责任：1、土地使用证、规划证、建设证由甲方负责办三层，房产证等税费由乙方负责。
2、因土地引发的纠纷由甲方负责协调解决。
3、甲方负责为乙方安装好总自来水管道和总电路线到底层户外，水电入户、水表、电表安装费用应由乙方负责。
你知道吗？增值税中土地价款抵减的销项税额，土地增值税如何处理？
你知道吗？增值税中⼟地价款抵减的销项税额，⼟地增值税如何处理？房地产业⾃2016年5⽉1⽇实施营改增，增值税价外税的特性，使其对收⼊?成本、税⾦等财税指标体系构成了冲击和重构，“牵⼀发⽽动全⾝”，令其他税种、尤其是计税原理与其类似，好⽐“同母异⽗”的⼟地增值税须作出政策响应与技术对接。
为此国家出台了两个有关税收政策。
1.财政部?国家税务总局《关于营改增后契税?房产税?⼟地增值税、个⼈所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)对此作过多税种的总括规定。
2.国家税务总局公告2016年第70号 “关于营改增后⼟地增值税若⼲征管规定的公告”将诸多实务操作问题予以明确，且公告⾃公布之⽇起施⾏（⽂件⽇期2016年11⽉10⽇）。
国家税务总局公告2016年第70号⽂中“⼀、关于营改增后⼟地增值税应税收⼊确认问题”明确：营改增后，纳税⼈转让房地产的⼟地增值税应税收⼊不含增值税。
1.适⽤增值税⼀般计税⽅法的纳税⼈，其转让房地产的⼟地增值税应税收⼊不含增值税销项税额；2.适⽤简易计税⽅法的纳税⼈，其转让房地产的⼟地增值税应税收⼊不含增值税应纳税额。
⾸先：我们有必要对房地产企业增值税计算进⾏简单的介绍。
⼀、计算房地产企业销项税额：（⼀）《房地产开发企业销售⾃⾏开发的房地产项⽬增值税征收管理暂⾏办法》（2016年第18号）第四条：房地产开发企业中的⼀般纳税⼈销售⾃⾏开发的房地产项⽬,适⽤⼀般计税⽅法计税,按照取得的全部价款和价外费⽤,扣除当期销售房地产项⽬对应的⼟地价款后的余额计算销售额?销售额的计算公式如下:销售额=(全部价款和价外费⽤-当期允许扣除的⼟地价款)÷(1+11%)房地产企业销项税额=(全部价款和价外费⽤-当期允许扣除的⼟地价款)÷(1+11%) ×11%。
【⽽其他⼀般企业销项税额=全部价款和价外费⽤÷(1+税率) ×税率%】从上述公式可以看出：房地产企业的销项税额与其他⼀般企业计算的销项税额不⼀致，差额部分为扣减的⼟地价款部分所包含的销项税额。
土地转让的增值税计算方法
土地转让的增值税计算方法摘要：一、土地转让增值税的定义与重要性二、土地转让增值税的计算公式与税率三、土地转让增值税的扣除项目四、土地转让增值税的纳税义务发生时间五、土地转让增值税的申报与缴纳六、降低土地转让增值税的策略与建议正文：土地转让增值税是企业在转让土地使用权时，按照增值额计算并缴纳的税款。
在我国，土地资源属于国家所有，企业和个人只有使用权，没有所有权。
因此，在土地使用权转让过程中，征收增值税是十分重要的。
以下将详细介绍土地转让增值税的计算方法、税率、纳税义务发生时间以及降低税负的策略。
一、土地转让增值税的定义与重要性土地转让增值税是指在土地使用权转让过程中，根据土地增值额征收的税款。
增值税的征收有利于调节土地市场，保障国家利益，同时也有助于促进房地产市场的健康发展。
土地转让增值税的重要性体现在以下几点：1.保障国家财政收入：土地使用权转让增值税是政府财政收入的重要来源，有助于支持国家基础设施建设和公共事业发展。
2.调节土地市场：通过征收增值税，可以促使土地资源合理配置，遏制投机炒地行为，稳定土地市场价格。
3.促进房地产行业公平竞争：增值税的征收有助于消除房地产行业中的不正当竞争，促使企业加强自身核心竞争力，提高产品质量和服务水平。
4.保护消费者权益：土地转让增值税的征收，有助于确保消费者在购买房产时获得合理的价格，避免因土地成本不明导致购房成本过高。
二、土地转让增值税的计算公式与税率土地转让增值税的计算公式为：土地增值额= 转让价格- 取得价格。
其中，转让价格指的是企业转让土地使用权所取得的收入，取得价格包括企业购买土地使用权所支付的金额、相关税费以及为取得土地使用权所付出的其他代价。
根据我国现行税收政策，土地转让增值税采用四级超率累进税率，具体税率如下：1.增值额不超过50万元的，税率为3%；2.增值额超过50万元至100万元的，税率为10%；3.增值额超过100万元至200万元的，税率为20%；4.增值额超过200万元的，税率为30%。
实用：预缴土地增值税及财税处理
实用：预缴土地增值税及财税处理预征土地增值税是在还没有正确计算出房地产项目增值率的情况下，为确保税款平稳，均匀的流入国库，而采取的预先征收土地增值税的办法。
一、预缴土地增值税计征依据。
营改增以后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
这相对于营改增之前来说，土地增值税的计税依据以及预征的计税依据都发生了较大变化。
根据《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
以及《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
根据上述政策，有很多人理解为：房地产开发企业在收到预收款时：一般计税方法下，预交土地增值税=预收款/（1 9%）*土地增值税预征率；简易计税方法下，预交土地增值税=预收款/（1 5%）*土地增值税预征率。
采取简易计税，预缴土地增值税的理解是没有问题，问题在于一般计税。
增值税采用一般计税方法计税的项目，其转让房地产销项税额=销售额*9%=[（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1 9%）]*9%=全部价款和价外费用/（1 9%）*9%-当期允许扣除的土地价款/（1 9%）*9%，即转让房地产销项税额=全部价款和价外费用按适用税率计算的增值税额-土地价款抵减的增值税额。
因此，增值税采用一般计税方法计税的项目，其转让房地产土地增值税应税收入=全部价款和价外费用-销项税额=全部价款和价外费用-[全部价款和价外费用/（1 9%）*9%-当期允许扣除的土地价款/（1 9%）*9%]。
相应适用增值税一般计税方法的房地产开发企业，应预缴税额=[全部价款和价外费用-（全部价款和价外费用-当期销售房地产项目对应的土地价款）/（1 增值税适用税率）*增值税适用税率]*土地增值税预征率。
小规模企业转让土地使用权增值税税率法规
小规模企业转让土地使用权增值税税率法规
（原创实用版）
目录
1.小规模企业转让土地使用权的增值税税率规定
2.小规模企业转让不动产的增值税税率规定
3.增值税免征规定
4.增值税专用发票抵扣规定
5.转出多交增值税的会计分录
正文
一、小规模企业转让土地使用权的增值税税率规定
根据《中华人民共和国增值税暂行条例》的规定，小规模纳税人转让土地使用权，其增值税税率为 5%。
小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：
1.小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照 5% 的征收率计算应纳税额。
2.小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照 5% 的征收率计算应纳税额。
二、小规模企业转让不动产的增值税税率规定
对于小规模企业来说，转让不动产的增值税税率同样为 5%。
无论是转让土地使用权还是其他不动产，都按照 5% 的征收率计算应纳税额。
三、增值税免征规定
根据《中华人民共和国增值税暂行条例》的规定，以下项目免征增值税：
1.农业生产者销售的自产农产品；
2.避孕药品和用具；
3.古旧图书。
四、增值税专用发票抵扣规定
增值税专用发票抵扣规定是取得合法扣税凭证。
纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国务院税务主管部门有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
合法扣税凭证的种类包括：
1.增值税专用发票；
2.海关进口增值税专用缴款书；
3.农产品收购发票。
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出让方：
一、营改增后，出售土地使用权应缴纳增值税、城建税和教育费附加、土地增值税、印花税。
二、根据财税【2016】36号第一条在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人，应当缴纳增值税，不缴纳营业税。
第十五条（二）转让土地使用权，税率为11%。
纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
根据以上规定，出售土地使用权应缴纳增值税。
如果你出售的是2016年4月30日前取得的，则可以选择按购销差价依5%计算增值税。
比如土地使用权购入500万元，现在卖1550万元，则应纳增值税=（1550-500）/（1+5%）*5%=50万元。
三、随征城建税（城市7%、县城5%、农村1%）和教育费附加3%以及地方教育费附加2%。
四、根据《土地增值税暂行条例》第一条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据计算缴纳土地增值税。
但是，如果不能提供扣除项目的金额和凭证，税务机关可以核定征收。
核定征收率由省级地税局确定。
五、根据《印花税暂行条例》规定，产权转移书据，包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据，按所载金额%贴花。
由立合同人缴纳。
因此，土地使用权出售，就是财产所有权转让，应按出售价格依%计算缴纳印花税
二、受让方
1.城镇土地使用税
根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，凡在城市、县城、建置镇、工范围内使用土地的单位应缴纳城镇土地使用税。
根据《财政部、国家税务总局关于、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)规定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
以纳税人实际占用的土地面积(平方米)为计税依据，按一定的税率按年缴纳。
泰安：每平方米13元/年
2.印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，土地使用权转让合同属于产权转移书据，以合用中的金额为计税依据，按5‰的税率征收印花税。
3.契税
根据《中华人民共和国契税暂行条例》第三条规定，土地使用权的转让，以成交价格为计税依据，以3%税率征收契税。