商业部分招商服务报价书

摩根道商业招商服务工作流程与内容

北京合晟尚圆房地产集团公司

昆明分公司

二零一二年三月三十一日

一、 前期策划服务思路

从项目的区位属性，地块条件、类比开发案例诸多因素研判，从而勾勒出本项目研究的基本逻辑方法，并在此基础之上，明确本项目的基本的研究策略与导向。

第一阶段：前瞻 第二阶段：深入 第三阶段：细化

通过主客观环境分析确定项目功能/制动发展策略

合理的业态定位使项目的商业价

值和整合能力达到最佳平衡

满足项目溢价增值的实际操作需要

明确的定位是价值实现的基要条件

科学定位

增值途径

市场研究

业态规划

营销支持

促进政策 背景优化

保障市场

效益实现

在完成市场研究、整体定位后，合晟尚圆提供代理执行与资源嫁接服务，保障前期市场策划服务的成果落地，保障后期的赢利点变现，直至贵司全部运作目标达成为止。

第四阶段：执行第五阶段：延展

内部谋划

通过沟通，了解开发商意图与开发模式，知晓项目的市场发展方向与空间。事先周密计划，安排对标性强的调研计划。

实地调研

对项目用地条件及区域房地产、商业物业市场发展进行全面深入的现场调研。深度访谈

以深度访谈的交流方式做好动态调查，对目标市场与消费需求深入触摸，了解商户经营意向、消费需求及偏好等特征。

模拟招商

结合合晟尚圆强大而广泛的全国集团公司优势，通过各业态业种商家资源对接，触摸商户入驻意愿，求证定位可行性，调整方案报告，强化落地性。

数据分析

对前期通过各种方式获取的各种相关数据进行分析与研究，利于后期产品创意定

位策划与策略的凝炼。

案例解析

对区域竞争个案及国内一线城市，国际可比城市的类似商业项目进行分析研究，从而指导项目建筑设计与运营推广工作的开展。

二、 前期策划工作流程及步骤

合晟尚圆项目前期策划服务流程分为35个工作模块，确保报告质量，总计需时8个工作周。

项目前期策划流程与步骤：

合晟尚圆后续代理与资源嫁接服务流程分为17个工作模块，确保服务质量，招

1、区域发展背景研究

2、交通导入系统

3、商业体系架构

4、市场资源构成

5、微观竞争诉求

6、项目硬件属性特征

1

7、案例及资料选取

8、案例成败与异/同点 9、案例类别（意义） 10、案例关键性启示

11、模拟招商渠道

12、模拟招商道具 13、模拟招商执行 14、招商结果分析

1

1 2

15、项目SWOT 分析

16、地块价值解析 17、项目定性与定量 18、目标市场定位 19、主题概念提炼

2

20、功能产品定位

21、风险评估及规避

22、运营策略建议 23、营销卖点提炼

1

24、功能布局划分

25、品牌与物业配置 26、规划设计要点 27、开发时序建议

1

28、确定测算依据

29、投入成本测算 30、产出效益测算 31、投资效益分析

1

32、建筑风格与形态

33、内外交通动线 34、景观设计要素 35、设计实物渗透

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商服务周期6～10个月。 项目后期服务流程与步骤：

三、 前期策划工作内容 3.1市场调查研究综合服务

3.1.1年度房地产市场调研报告 （1）宏观背景分析

合晟尚圆一向强调以更高的战略眼光来看待项目的发展，充分发挥在操作全国不同城市大型项目的过程中所积累的经验与眼光，结合内部建立的市场环境监测基础，分析项目宏观背景，考察宏观因素对项目发展的影响。 A 、国家经济发展走势分析 B 、国家政策走向分析 C 、昆明房地产市场分析

36、商铺组合细化

37、业种区位配置

38、租金及招商政策

39、招商方案提出

40、品牌及商品设定 41、招商手册定稿 42、招商条件修正 43、招商合约范本 44、招商处筹备 45、招商实施 46、招商进度审核

47、开业策划与实施

48、开业前筹备组织

49、商场管理制度 50、商场工作时序 51、商场培训手册 52、VI 系统导入

6 1. 2.

（2）社会经济状况

分析地方规划发展、产业结构、经济现状和项目所在区域之人口、就业情况、经济情况并预测未来发展趋势。

历史人文、城市规划、政府政策、项目区位分析、房地产发展整体水平评估、区位牵引分析、项目与周边地区之关系、项目周边之可利用资源、项目现有之条件及限制、项目潜在价值评估。

A、概况分析

B、经济发展情况分析

C、产业结构分析

D、城市规划发展分析

（3）市场细分

在进行整体市场环境扫描后，做到对项目自身的可利用资源及发展限制心中有数，再来关注消费者本身，我们来进行市场细分，这是项目发展定位的关键。

A、房地产市场总体情况分析

B、住宅市场现状及未来发展分析

C、房地产发展格局研究分析

D、房地产市场发展趋势研究分析

E、房地产项目客户群体分析

F、房地产市场供应分析

G、房地产市场需求分析

H、房地产市场存量及潜在放量分析

I、房地产市场发展趋势判研

J、项目竞争态势分析

K、竞争项目深度研究分析

L、客户关注的置业关键要素分析

M、区域内典型物业研究分析

（4）目标客户群体分析

客户群市场调研内容包括多个方面，可以说是贯穿整个项目始终，在项目