成都市场调查报告完整版

HUA SYStem OffiCe room [HUA 16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688]
成都市场调查报告
目录
第一部分 成都宏观经济环境
城市概况
城市规划
成都城市发展战略
成都市都市区总体规划
区域定位
城市发展方向
城市发展热点区域
宏观经济环境
1 ........................................................ G DP 6
2 ............................................固定资产投资 6
3 ................................................ 社会消费 7
4 ................................................ 居民收入 7
二、
三、
四.................................................... 人口状况8
10
第二部分成都房地产市场状况
政策背景 9
成都房地产市场总体概况
4 .................................... 二手房市场（商品房） 17
四 ........ 2006年上半年成都各片区房地产市场一览（部分在售项目）17
1 .............................................. 城东片区： 17
2 .............................................. 城南片区： 19
3 .............................................. 城西片区： 21
二、 房地产开发投资规模日益增大 10
外来资金对房地产投资的影响越来越大 11
成都房地产市场供求关系趋于平衡 11
竞争日渐激烈，市场细分必须更加明确 12
三、
成都房地产各类型市场概况 12
住宅市场 12
屮级写字楼市场 14
商业市场
15
第三部分成都土地市场状况
2004年-2006年上半年成都主城区土地成交状况
第四部分消费者状况
第五部分综合评述
城北片区: 22
城中片区:
23
2004年成都主城区土地交易列表 26
2005年成都主城区土地交易列表 30
2006年上半年成都主城区土地交易列表 31
近年成都上城区土地市场比较分析
34
解读成都 36
生活形态分析
36
三
、
住宅消费特点
37
26
26
36
39
第一部分成都宏观经济环境
一、城市概况
历史文化
成都是四川省省会，是一座有2300多年悠久历史的古城，秦汉以后一直为西南的政治、经济、文化中心，军事重镇。

世称“天府”，乂有“锦官城”、“锦城”、“芙蓉城”、
“蓉城”、“花城”等称呼。

武侯祠、杜甫草堂等名胜古迹千百年来向人们讲述着成都的重要地位。

成都是国务院首批公布的24个历史文化名城之一。

随着西部大开发的推行，成都凭借GDP及科技人员拥有量名列西部城市第一的实力，理所当然地成为西部大开发的战略高地。

地理位置和自然资源
成都市位于四川省中部，四川盆地西部，总土地面积12390平方公里，成都市市区包括两部分，一部分是市中区，现为锦江、青羊、金牛、成华、武侯五个行政区及成都高新技术开发区共有土地面积430. 16平方公里，是成都市区的主体。

另有两个郊区：龙泉驿区和青白江区，有土地面积948. 15平方公里。

合计成都市区面积1381.31平方公里。

全市地势差异显着，西北高，东南低。

气候资源独特，年平均气温在16 .4C左右，晴天少，日照率在24^32%之间；水资源、生物矿产资源、旅游资源、劳动力资源丰富。

生活特色
成都气候宜人，冬无严寒，夏无酷昌，适合居住。

成都人喜欢饮茶，大街小巷的茶馆、茶楼成为蓉城一景，且茶楼设施、服务俱佳。

成都人闲暇舒缓的生活心情与清茶一起飘香。

成都被称作“最适合居住的城市”，大部分原因也许就归功于成都的气候、人文及闲适的生活习惯。

行政区划
目前，成都市辖8区4市（县级市）8县，即锦江区、青羊区、成华区、金牛区、武侯区、青口江区.龙泉驿区、尚新区，都江堰市、彭州市、崇州市、邛味市，温江县、郸县、新都县、大邑县、新津县、双流县、金堂县、蒲江县。

城市规划
1. 成都城市发展战略
中心城布局形态逐步由现在的密集"圈层式"发展为疏密结合的"扇叶式〃布局；优化城 市产业结构和用地布局，釆取有效措施，引导城市向东部、南部发展；优化城镇体系 结构与布局，重点建设中心城周边七个卫星城镇：大弯、龙泉、柳城、桂湖、郸筒、 东升、华阳。

2. 成都市都市区总体规划：
都市区是由大弯、龙泉、柳城、桂湖、郸筒、东升、华阳等七个卫星城与中心城共 同构成的高度城市化和现代化的城市群，是形成成都现代化都市的主体，都市区幅 员面积3260平方公里、也是中心城规划区范围，各卫星城按照各自的职能分工， 优势互补，共同发挥都市区的整体功能。

市区是市域城市化及第二、第三产业的重点发展区域；都市区以内为一体化的城 市地区，区内经济、环境、基础设施和城市功能在2010年以前逐步实现一体
庶≡
市Ifll
市总
化；各卫星城既相对独立地承担所在区域的中心职能，乂分别承担中心城的部分功
能。

另外，市政府同时提出了要构建“30分钟大成都”的概念，即从成都市中心城区到每一个外围功能片区最多只要30分钟车程。

3.区域定位：
随着3260平方公里的大成都概念提出后，初步拟定将一环路作为城市中心区，£.
点发展商务、文化功能；一环路至三环路以内，作为主城区，主要作生活区；三环路至外环路之间，作为环城区，重点发展各类产业；温江、郸县、华阳、龙泉等周边城市届时作为“大成都”的外围功能片区，将形成产业跟生活配套的格局。

4.城市发展方向
成都市位于四川盆地的西部，西北高东南低的特征决定了城市要向更容易开发、开阔平坦的东、南方向发展；而西、北方向由于海拔高、开发难度大的因素，同时乂多自然风景区，因此不适合进行大规模城市开发。

从将来将成都与周边城市共同发展为经济圈的角度来说，城市也应该向东、南方向发展。

向东发展：
根据成都市政府审议通过的《成都市向东向南发展规划》，以市中心城东地区、西临外环路、南至成龙路及成仁路，范围约76平方公里，总体结构为1个副中心，1个片区中心，3个片区，15个居住区，四纵五横的干道系统。

该规划区是以生活居住功能为主的生态型新城区，是城市副中心。

三-宏观经济环境
1.GDP
2005年，成都实现地区生产总值2371亿元，年递增长13.2%,比“九五”时期上升2. 9
个百分点，其中，第一、二、三产业增加值分别完成182.3亿元、1007. 7亿元和1181. 1 亿元,年均增长速度分别为5. 3%> 16. 9%和11∙8%°
“十五R时期地区生产总值与増长速度
2.固定资产投资
2005年全社会固定资产投资达1457. 4亿元，增速达40. 1%Q
可以看到，2005年成都市固定资产投资超速发展，发展势头较为猛烈。

3.社会消费 2005年社会消费品零售总额达999.2亿元，比2000年增长80. 3%,年均增长12. 5%o
20
比较GDP 和社会消费2图标，可以看出社会消费和GDP 基本是同轨迹发展的，说明城市经 济发展和消费是同步的。

4. 居民收入
城镇居民人均可支配收入山2000年的7649元增加到2005年的11339元，农民人均纯收 入由3016元增加到4485元,年均增长8.2%、8.3%。

0 “十五”时期社会消费品零售总额与增长速度 亿元
1800
1500
1200
900
600
300
2001 年
2002 年 20C6 年 2004 年 2005 年
Ov 6 4 2 O IIllI 88 420
20
元F时期城乡居民收入情况
□城镇居民人均可支配收入□农民人均纯收入
人均可支配收入稳步上升，2004年成都市人均可支配首次突破万元大关。

人均可支配收入的快速增长大大增强了居民的实际购买力，而住房消费作为居民消费重要组成部分的不断增加，保证了成都住宅需求市场的稳定发展并不断壮大。

四、人口状况
2000年末成都市总人口 1013万人，在全国特大城市中，仅次于北京、上海、重庆，居第四位。

其中，市区人口 336万人，县（市）人口 667万人；女性人口 497万人，男性人口 516万人；全市共317万户，其中，市区为Ill万户，县（市）为206万户。

全市平均每户3. 2人，其中，市区平均每户3.0人。

全市人口密度为每平方公里 818人，其中，市区人口稠密，平均每平方公里达2370人。

2005年末成都市户籍人口1082. 0万人，比上年末增加22. 3万人。

全年出生人口 7. 5 万人，出生率为6.97%。

；死亡人口 5. 7万人，死亡率为5.31%。

；人口自然增长率为
1.66%o;全市计划生育率为94. 61%o
从2000年和2005年人口数据可以看出，2005年的人口自然增长率仅为1.66%。

，远低于“十五”人口发展目标中4%。

的指标，成都市的人口数量发展应该能够得到有效的控制；
但同时我们也可以看到，由于城市人口基数大，绝对增长数量还是比较大的。

庞大的城市户籍人口加上大量的流动人口，中心城区人口已经过于密集了；为减轻城市负担，城市向外围发展势在必行。

第一部分成都房地产市场状况
一、政策背景
2005年国家根据房地产价格上涨过快和投机炒房的状况，加强了对房地产市场的宏观调控，连续出台了一系列调控政策，主要IJ的是从宏观管理的角度，改善房地产的投资和需求结构，控制房地产投资总量增长过快的局面，防止泡沫的产生，使国民经济保持持续、健康、
稳定的发展。

其中包括了： 3月17日央行取消房贷利率优惠政策，个人住房贷款利率也再次上调。

4月27日国务院常务会议提出加强房地产市场引导和调控的8条措施。

5月11 B,建设部、发改委等中央七部门联合岀台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，“打击炒地”、“期房禁止转让”，成为此次房地产新政的关键词。

随后，各级地方政府也颁发了相关政策，调控手段从行政手段提升到利率、税收手段，体现了坚决挤掉商品房价格泡沫，实现“硬着陆”的政策Ll标。

2006年房地产市场进入了一个新的调整期，国家根据房地产价格上涨过快和投机炒房的状况，继续加强了对房地产市场的宏观调控，连续出台了一系列调控政策，山建设部、中国人民银行以及银监会联合制定的《房地产抵押估价指导意见》于3月1号起施行，以规范房地产抵押佔价行为，防范房地产信贷风险；2006年3月，国务院公布今年工作要点，提出继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题；国家税务总局下发通知，调整房地产开发企业所得税征管办法，规定房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠；2006年4月，中国人民银行宣布，从4月28号起上调金融机构贷款基准利率，金融机构一年期贷款基准利率上0.27个白分点，其他各档次贷款利率也相应调整；2006年5月，温家宝总理主持国务院常务会议，认为少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，提出改善商品房结构、严格土地管理等六项措施。

2006年5 月，国务院办公厅转发了建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，公布延长全额征收营业税年限，房屋建筑面积90平方以下的个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%等措施。

所以2004年被称为房地产“政策年”，2005年被称为
“宏观调控年”，2006年是中央和地方政府上下结合、条块结合，房地产市场新政的
“组合拳”基本成为一套完整的体系。

在国家进一步加大房地产宏观调控力度的同时，成都市也及时采取一系列有力的措施，力促房地产市场持续、稳定、健康发展。

包括继续按照“引导高端、调控中端、保障低端”的房地产市场发展思路，釆取多种措施，保障了成都房地产市场健康、持续、稳定发展。

一是完善公共住房制度。

对经济适用住房“按照标准、提前登记、按需建设、保证供应”，对符合条件的购房户，只要不挑不拣，满足供应；对廉租住房对象实行“应保尽保”，适当调整保障比例，扩大保障面，尽快出台解决中低收入居民住房问题的方案。

二是增加土地供应量，加大普通商品住房供应。

坚持土地供应与住房供求状况、城市规划相结合，做到“以价定量，以量控价”。

三是规范市场秩序，加强市场监管。

严肃查处破坏市场秩序的违法违规行为。

四是进一步加强舆论宣传，引导理性消费。

五是开展住房状况调查和需求预测工作。

成都市先后进行了各郊区（市）县人均住房面
积普查、九城区人均12平方米以下住房困难家庭普查、成都市低保户住房调查等专项调查，以及对未来三年的住房需求总量和土地出让规模进行了预测，从而为科学制定住房供应规模提供了依据。

二、成都房地产市场总体概况
1. 房地产开发投资规模日益增大
从1997年开始，成都市房地产投资开始进入快速增长阶段。

作为成都市投资的三大
主体力量之一，房地产开发投资稳步上涨，2005年同比增长54.6%,占固定资产投资的 31%, 2006年上半年房地产投资所占比例持续增长（参见下图）。

从房地产投资重点来看，2006年成都房地产投资已山2005年住宅、办公楼和商业地
产齐头并进的态势，转变为住宅投资继续加大，商业地产投资明显减少的格局。

为满足成 都房市旺盛的需求，2006年上半年开发商继续加大了对住宅的投资，但商业地产的投资 却明显降温，1-4月商业地产共完成投资3・69亿元，同比下降37. 7%o
2. 外来资金对房地产投资的影响越来越大
成都房地产整体市场的另一个特点则是外来资金对房地产开发投资中的影响越来越
大。

据不完全统计：自1992年华新国际进入成都房地产市场至2005年春，入驻成都的外 来房地产开发企业总数为53家，入市资金已超过人民币100亿元。

外来开发企业持续跟 进，表明他们信心充足，非常看好西部中心城市一一成都房产的前景。

外来房地产开发企
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0 35 30 25 20 15 10 5 0
固定资产按资（亿元）LI 房地产按资（亿元）→-房地产按資所占比例（%）
业进入成都，对成都房地产市场产生影响：第一、外来开发企业的介入直接推动土地价格
上涨；第二、楼盘竞争、相对品质的提升与外来大品牌的影响势必导致房价的快速上涨。

3.成都房地产市场供求关系趋于平衡
由上图可以看出，从2004年开始，在宏观调控等各种影响因素的作用下，一方面，市场需求受到抑制，成交面积增幅放缓。

2005年商品房的成交量同比增长2%,增幅下降 10%。

另一方面，五城区商品房供应面积增长较快，2005年的供应同比增长8.6%,增幅为2004年的一倍。

成交增幅的放缓和供应增幅的加快，使供求关系逐渐趋于平衡。

在 2005年，供应面积开始超过交易面积，供销比快速上升为1.13o
4・竞争日渐激烈，市场细分必须更加明确
随着房地产市场竞争的日趋激烈，土地获得的难度和成本加大，开发商必须更加注重
楼盘品质、塑造自身品牌，向着精细化、个性化发展，以便在激烈的市场竞争中立于不败之地，因此，市场细分必须更加明确。

三、成都房地产各类型市场概况 1.住宅市场
住宅作为房地产市场中重要的分类市场，其市场走势对整个行业产生深刻的影响。

下图反映了 2002年-2006年上半年五城区住宅的供销走势。

2002年-2004年，五城区的新增供应面积均小于销售面积，尤其在2003和2004年，需求增加明显，五城区供需矛盾较为突出。

2005年供应面积增大，超过销售面积，供需矛盾有所缓解。

下图：住宅市场供销售惜况（2002年-2006年上半年）
口供应面枚C万平方来）□∙⅛⅛⅛w （万平方来〉
在价格方面，住宅交易价格逐年攀升，2005年涨幅为近儿年最大，进入2006年，住宅均价的涨幅受到宏观调控等多方面影响开始放缓。

下图：住宅均价（2002年-2006年上半年）
预测：
1） 住宅供应量将进一步增大
根据近三年五城区的土地供应规模（2003-2005年土地供应量分别为226.56、267. 87 和245. 84万平方米），可以预测，在住宅市场保持平稳发展的情况下，住宅供应理论上 仍然会持续增长。

2） 需求持续平缓释放。

根据近三年来购房者需求变化趋势，可以预测，未来1-3年内，随着城市化进程的加 快、人居环境的改善，将会吸引更多的外地人，需求将持续上涨。

但在国家宏观调控和购 房成本提高等因素的影响下，上涨幅度将趋于平缓。

3） 住宅价格继续上涨，但涨幅放缓。

根据近几年价格走势和目前市场需求，预测住宅价格将继续上涨。

但由于受到国家宏 观调控的影响，涨幅将有所放缓。

5000
4000
3000
2000
1000
2002
2003 单位：元/平方米 2004 2005 +五城K 住宅碾"
和06上半
2.甲级写字楼市场
由于成都IJ前缺乏真正意义上的甲级写字楼，对甲级写字楼的选取是在参考国际甲级写字楼设施设备标准上做出的。

根据2006年二季度做出的最新统汁，成都I」前投入使用的甲级写字楼总共有7座，其中5座位于CBD区域内（川信大厦、城市之心、时代广场、中环广场和冠城大厦），2 座位于SBD区域内（威斯顿联邦大厦和开行国际广场），总存量面积为278, 995平方米，平均租金为98. 5元/平方米/月，空置为33.1%。

IT,银行和电子企业是成都甲级写字楼的主要客户。

下图显示了成都甲级写字楼1998年-2006年笫二季度的租金变化情况。

可以看出，成都甲级写字楼的租金保持着平稳上涨。

下图：甲级写字楼租金变化（1998年-2006年上半年）
RMBrSqnI /m
Orade：∕∙% OrfICe Rents
<∙ι tl
1Ξ□DO
11□Do ・
MCDnn -
≡O Do
GaDo -
ZODo
60 DO •
≡nno -
ZD DD
≈DO -
Z□ DO
1□ Do ・ QCD -
IS9«1399 2□□□2□O1 2DO≡ Ξ□□32□ CW20QS 2CDGQl 2DOGQ2
∙S⅛t iΛr∙CU; h
IIj 1998-2006年第二季度甲级写字楼供应、占用和空置变化情况可以看出，从1998 年-2004年，中级写字楼都基本处于一个供需平衡的情况下。

而2005年和2006年上半年供销比和空置的上升主要是因为新入市的三个甲级写字楼（时代广场、中环广场和汇日央扩国际广场还处于市场吸纳阶段，因此造成短期的供销比和空置率上升。

下图：1998-2006年第二季度屮级写字楼供应、占用和空置变化情况
预测:
随着外来知名企业的增多和企业扩张需求的增大，成都甲级写字楼的需求将进一步增
大，甲级写字楼市场看好。

3.商业市场
商业地产市场的需求从2001年开始明显地显现出来。

2003年商业地产销售面积为
76. 53万平方米，同比上升32.24%,销售金额同比增长73.76%,被称为〃成都商业地产年"。

然而，进入2004年以后，过度的开发导致了供销比从2003年的1.25直接上涨到 1.58,供应增长过快，需求出现疲软，商业用房空置面积大幅增加。

2005年，政府加强了对房地产市场的宏观调控，减少部份盲目投资，开始消化之前商业存量，2006年上半年，商业用房的供应面积同比下降明显，为46.7%,销售面积同比下降10.0%,标志着商业地产开始进入理性发展阶段。

下图：2003-2006年上半年商业用房供需情况分析
在价格方面，2004年的商业物业均价上涨了 18. 7个百分点，涨幅为近儿年最大。

2005年，在国家宏观调控作用下，商业物业均价下降了 12.05%,下降幅度明显。

在经过一段时间的理性调整以后，2006年商业物业价格开始有所上升，市场开始回暖。

预测：
1）地铁沿线商业片区将成为开发热点，新的商业格局将逐渐形成。

2）根据《成都市商业网点发展规划》，成都市的主城区将形成1个CBD （中央商务区），6大组团中心，19个区域商业中心（例如:光华、红牌楼商业中心等）和IOO个左右的社区中心，因此，新生的商业片区将成为新的开发热点（例如：发展中的第四商圈一一金沙片区）。

4.二手房市场（商品房）
下图为2002-2006年上半年五城区二手商品房成交比较。

山此可以看出二手房在
2003年和2004年间成交量增加迅速，市场表现活跃。

由于受到宏观调控等影响，2005年二手商品房增速明显放缓。

到2006年上半年3、4月份，二手房市场悄然回暖。

但5月-6 月，受到营业税政策调整的影响，二手房成交量不断下滑。

7月-8月，由于为了避开即将开征的个人所得税，二手房交易量短期内有所上涨。

IJ前，大多数购房者对二手房市场抱持币观望态度。

下图：2002-2006年上半年二手商品房成交情况
预测
随着新一轮宏观调控的到来，二手房市场的未来有待观望。

四、2006年上半年成都各片区房地产市场一览（部分在售项目）
1.城东片区：
片位置序楼盘名开发楼盘形态销售户型面价格点评
4∙城北片区:
5.城中片区:
电梯
可以看到^
1、 城东稳步发展
城中06年上半年住宅供应供应量有所减少，供应类型包插商业地产、写字楼、小户型、 （超）高层电梯公寓项目；出于土地稀缺方面的原因，整体价格一直是各区域的领头羊； 城南和城西也以其最为成熟的环境继续担当购房者首选区域的角色；而城东由于经过05 年的第一次开发热潮，06年上半年迎来其稳步发展的时期，“名企+大盘”的开发模式 对提高城东的整体品质和区域价值起到了相当大的作用，其环境优势和居住价值已经得到 购房者的认可，供应加大的同时价格也是一路攀升。

随着东调搬迁的加快，城东土地供应 增大，城东发展正进入快车道。

2、 产品类型：电梯公寓成为绝对主导
电梯公寓己经不仅仅限于主城区内，三环外和郊区也不断涌现大批的电梯公寓项目，特别 是城南三环外和城西三环外的区域。

其中郊区以华阳和双流更为明显。

由于停止了多层住 宅在主城区内的建设，因此多层住宅都集中到了郊区。

而电梯公寓特别是三环内，也向着
越来越高发展。

华西国 际
公
寓、
多层
8月
开 36-142 4990
盘
地铁一号线建筑，设 施齐，配套全
3、80-120 Itf仍然是需求主力
06年1-6月，全市商品房住宅项目户型供应面积仍然以80-120 m l为主。

各个新盘销售最好的也是80-120 m1套2套3户型。

这种户型比较合理，且面积比较适中。

目前成都市购买主力人群为新兴中产阶级，而80-120 m i的套2、套3户型正好适合这些新兴中产阶级的口味。

4、高层和小高层旗鼓相当
整体来看，高层和小高层建筑的比例相当，分别为38%和32%,主要都分布在市区内，也有部分分布在郊区；新开楼盘中，多层建筑的比例仅为6%,由于目前成都市主城区内不再修建多层项目，因此多层项目的数量也有较大的减少。

5、价格：优势已经不存在由于三环沿线土地供应集中，地块规模大，因此，这里成了品牌开发商相互竞争的主战场，从蓝谷地、卓锦城到中海国际社区、魅力之城，众多大盘沿三环分布，楼盘的价格普遍不低，甚至达5000 τu∕m1以上，今年1-6月三环外新盘均价首次超越二环新盘均价，其价格优势己不存在。

第三部分成都土地市场状况
一.2004年-2006年上半年成都主城区土地成交状况
1. 2004年成都主城区土地交易列表。