房地产开发企业成本的核算.

房地产开发企业成本的核算

第一节开发成本概述

房地产开发企业在其生产经营的活动中发生的费用有两部分：开发成本和期间费用。应当合理划分期间费用和成本的界限。一般来说，开发成本应适用配比性原则，把发生的各类开发成本经过归集和分配后，计入所开发的产品成本。期间费用由于很难分配到各个成本项目中，则应当直接计入当期损益。

一、开发成本的构成

房地产开发企业主要从事房地产开发建设活动，按照其开发的产品的类别而言，主要包括地产和房产，因此开发产品成本按其用途可划分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本以及代建工程开发成本。

1．土地开发成本。指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。

2．房屋开发成本。指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。

3. 配套设施开发成本。指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

4．代建工程开发成本。指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。

按照成本支出的用途不同，房地产开发企业产品的开发成本可划分为土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费用及其他开发费用。

具体而言，各类成本主要包括以下的内容：

1．土地征用及拆迁补偿费。此类成本包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

2．前期工程费。此类成本包括规划、设计、可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”（通水、通电、通路、清理平整建设场地）等支出。

3．建筑安装工程费。此类成本指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。如果企业以出包工程的形式进行施工建设，建筑安装工程费就是房地产开发企业支付给承包单位的建筑安装工程费；如果以自营方式进行，建筑安装工程费则是房地产企业为进行某一项工程的开发所发生的直接人工、直接材料、机械使用费、其他直接费用和间接费用的总和。

4．基础设施建设费。此类成本包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。其中，开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信照明工程，通常称为“七通”。

5．公共配套设施费。此类成本指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。

6．开发间接费用。此类成本是指房地产开发企业所属直接组织管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

7．其他开发费用。此类成本包括企业为开发产品而发生的应诗篇开发产品成本的以上各项之外的支出。如企业为开发房地产而借入的资金，在开发产品完工之前所发生的利息等借款费用，以及其他难以归入以上各个项目的开支等。

房地产开发企业在开发现场组织和管理房地产开发建设而发生的各项费用，应作为开发间接费用，诗篇开发产品成本。但在实际工作中，除了周转房摊销外，企业很难划清管理费用和开发间接费用的界限。因此，除了周转房摊销列作开发间接费用外，其余费用往往以是否设立现场管理机构为依据进行划分，如果开发企业不设现场机构，而由公司定期或不定期地派人到开发现场组织开发建设活动，则所发生的费用，可直接并入企业的管理费用。

二、开发产品成本核算对象的确定

合理确定成本核算对象，是正确组织企业开发产品成本核算的重要条件。开发产品成本的核算对象，就是在开发产品成本的过程中，为归集和分配费用而确定的费用承担者。成本核算对象如果划分过粗，不能反映独立开发项目的实际成

本水平；如果划分过细，则会增加许多间接费用的分配，增加核算工作量，并影响成本的准确性。

由于房地产开发企业是按照城市总体规划、土地使用规划和城市建设规划的要求，在特定的固定地点进行开发经营的，因此，在确定成本核算对象时，一般应结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工联合体等因素来进行。其一般原则为：

1．一般的开发项目，可以每一独立编制的设计概（预）算，或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为成本核算对象，便于分析工程概算（预算）和施工合同的完成情况。

2．同一处开发地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开工、竣工时间相近，由同一施工单位施工，可以合并为一个成本核算对象，以简化核算手续。

3．对个别规模较大，工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部分划分成本核算对象，便于及时反映开发成本。

成本核算对象一经确定，不得任意变更，并应及时通知企业内部各有关部门，以统一成本核算口径。为了集中反映各个成本核算对象本期应负担的房地产开发费用，企业财会部门应按每一成本核算对象分别设置成本明细账（卡），并按成本项目分设专栏，以便归集和分配各成本核算对象的房地产开发费用并计算其开发成本。

三、开发产品成本计算期

一般而言，房地产开发产品的成本计算期与其开发建设周期一致。也就是说，开发产品成本是在产品开发完成并验收合格后才结算出来，因而其成本计算是不定期的。

对于开发小区的建设来说，开发产品成本计算期与开发小区的建设周期原则上应该一致，即各项开发产品的实际成本一般应于开发小区全部竣工后才进行计算与结转。但在实际工作中，一个住宅小区的开发建设，时间通常较长，有的需要几年的时间方能全部竣工，而房地产开发企业在开发进度的安排上，一般是先建住宅，后建配套工程，因而往往出现住宅已经建成而配套工程尚未投入使用，或者是住宅已经销售，而道路、绿化尚未完工等情况，这种单口房与配套设施建

设的时间差，使得那些已经具备使用条件，并已出售的商品房应负担的配套设施的建设费用，无法按照配套设施的实际成本来计算。为了及时结转小区内已出售的商品房的开发成本，以便与其销售收入相配比，就需要采取预提方式，将未完工配套设施的预计建设费用计入已销售商品房的开发成本。其计算方法一般是以经过主管财政部门审核批准的未完配套设施概算（或预算）为基数，计算出已出售商品房应负担的数额，作为预提费用计入已出售商品房开发成本。待开发小区全部正式竣工决算时，再调整预提配套设施费用，以保证整个开发小区成本计算的准确性。

应该说明的是，房地产开发建设就其生产组织而言，属于单件、小批生产类型。开发产品成本计算是以每一项或每一小批开发产品作为成本计算对象，以房地产开发建设周期作为成本计算期，一般于开发产品竣工后进行成本核算，因而，房地产开发产品成本计算方法与分批（订单）法完全一致。

四、开发产品成本的主核算内容

开发产品成本的核算，就是将房地产开发过程中发生的生产费用，根据各有关部门提供的手续完备的凭证资料进行汇总，然后再直接计入或分配计入有关成本核算对象，计算出各开发产品的实际成本。

为了总括核算和监督房地产开发建设过程中各项开发建设费用的发生、归集和分配情况，正确计算开发产品成本，房地产开发企业应设置下列会计科目：

1.“开发成本”科目

用于核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用，如土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用等，以及企业对出租房进行装饰及增补室内设施而发生的出租房工程支出。其中，企业发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和那片安装工程费等，属于直接费用，直接计入本科目借方有关成本核算对象的相应成本项目；应由开发产品成本负担的间接费用，应先在“开发间接费用”科目进行归集，月末，再按一定的分配标准分配计入有关的开发产品成本。