参加商业地产心得体会

参加商业地产研讨会心得体会

曲松2013年12月10日

12月5日，有幸与同事一起参加了中房驰昊咨询顾问机构组织举办的商业地产研讨会，虽然之前曾经听过这方面的知识讲座，也曾经接触了一些商业地产的知识、理论和案例分析，但在参加研讨会之前，仍然利用一天时间在网上搜索、浏览了一下商业地产的基本知识和几篇论文，以充实自己对商业地产的了解和认识。

本次研讨会共安排了一天时间，具体程序如下：

一、上午时间安排

1、亚太房地产协会（APREA）首席执行官Peter Mitchell致欢迎词；

2、中信资本投资管理总经理陈青建对商业地产的种类进行分析演讲；

3、美国Urbis公司国际地产经济总监Peter Holland对中国商业地产研究的

需求和重要性进行分析演讲；

4、美国世邦魏理仕商业服务部亚洲区执行董事史柏松（Sebastian Skiff）对

商业租户的需求进行分析演讲；

5、新加坡超群首席执行官兼创始人黄亮生对商业地产设计与规划进行演讲。

二、下午时间安排

1、新加坡超群首席执行官兼创始人黄亮生对商业地产设计与规划进行演讲；

2、中房驰昊研究部门总监杨铭商业地产发展趋势进行研讨演讲

3、中海首佳商业设计有限公司总经理祝平对商业设计在商业地产中的重要性

进行分析演讲；

4、研讨会总结讨论。

通过参加本次商业地产研讨会培训，进一步加强了对商业地产的熟悉和了解，特别

是商业地产的投资、开发、招商、运营等各个环节的复杂程度、行业技巧、市场规则有了一个更深层次的认识和理解，同时也深深认识到商业地产的进入行业门槛之高。参加完研讨会，不敢妄称自己已经获得了商业地产的心得体会，毕竟因初涉地产领域，理解和接受商业地产自感知识结构有限，认识肤浅，最后只能是把万达集团董事长王健林在2007年中国（浙江）商业地产高峰论坛上的演讲里提出的商业地产的八点心得体会摘录下来与大家一起分享和共勉。

------万达集团董事长王健林在2007年中国(浙江)商业地产

高峰论坛上的演讲

最近三年，万达商业发展公司专注于做购物中心，在全国19个城市建了21个购物中心，总面积300万平方米，其中开业12个，在建9个。我们的目标是到2010年至少建设50个购物中心，争取60个，总面积700-800万平方米，年租金收入50亿元以上，这是我们的长期目标。

我们为什么提出2010年的奋斗目标呢?因为我们全面分析了世界前100个购物中心发展商的资料，如果达到800万平方米、50亿元租金收入这个规模，那么我们就可以在购物中心这个领域进入世界前三名。目前，世界第一名是澳大利亚的西部集团，它下属两个公司，合起来有1700万平方米的购物中心面积。

目前，万达已和17家跨国企业，其中有10家世界500强企业，签订了战略合作协议，双方约定了权利义务。战略合作协议有四个方面：第一，共同选址，对每一个店址大家提出意见，书面确认；第二，技术对接,一个店谁要多少平方米，高度，出入口、交通体系等等，每个战略合作伙伴出专业人员与我们的规划设计部进行技术对接，之后再正式签署确认书。第三，平均租金,我们把购物中心作为长期发展的产业，假如一个

购物中心有6家主力店，10家次主力店，那么16个合同谈判，恐怕得用半年时间才能搞定。为了快速扩张，快速发展，我们与所有加入合作的伙伴，都约定一个前提条件，就是接受我们的平均租金这个概念。全国的城市分三等租金。这样做的好处是，每个店的租金具体多少不用再谈判，速度快。第四，先租后建,签了租约之后，我们再投资。这四点加在一起，叫做"订单地产"。

现在订单地产这个概念已经在全国叫响了，我们用自身的行动做示范，希望全国做商业地产的同仁都能这么做。倒不是向我们学，而是都能先下订单再投资，这样做的最大好处在于规避投资风险。下了订单，一年可以收1000万租金，那么总投资额无论如何不能超过1亿元。因为租金要扣17%的税，控制在1亿元以下，还能有8%的投资回报率，还了利息，还能有点收入。这样就能规避风险，符合中央禁止重复投资的政策，不管钱是不是自己的，只要浪费，就是浪费社会资源。

什么叫商业地产。我看报纸上谈了很多商业地产，但很少有人搞明白。我个人理解，商业地产不是商业，也不是地产，也不是简单的商业加地产。我认为，商业地产是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资。目的明确，是以零售物业租金收入为目的，如果开发后销售出去，称不上商业地产。我们在大连有一个大型开发项目，做了5万多平方米的二层底商，建完后全部出售了，这就不叫商业地产，这是房地产，房地产开发本来就包含住宅、写字楼、底商建筑等。如果开发目的不是以零售物业租金收入为目的，就不能叫商业地产。

我认为，中国目前来讲，商业地产还不是进入的最佳时机。或者说，中国的商业地产的黄金时机还没到来。因为商业地产发展要有三个前提要件。第一是收入水准。从全世界来看，人均GDP3000、4000美元的时候，购物中心才能发展起来，目前,中国一些大城市和沿海城市已经达到这个水准。二是市场需求，租户有这个需求。WTO开放

国门之后，全球百强零售企业有70多家已经进入中国，前50强几乎全部进入中国，都想来切中国这块蛋糕，市场需求巨大。去年，沃尔玛全球的首席执行官李斯阁先生应我们邀请出席武汉万达商业广场的开业仪式。他跟我说：能不能加大每年的开发量?按照我们现在的约定，每年开发5--8个。他问，能不能每年20、30个?他希望十年以后，每年开100家店。可以说，租户需求足够大。即使缺的是什么?缺的是房地产金融。购物中心这个产业，只有发展房地产信托基金，才能托住这个产业健康的向前发展。尽管银行推出十年、八年的长期贷款，也不适合做商业地产。从全世界范围来看，目前国外投资商业地产的回报率是4-6%；在中国，由于是新兴市场，有一点高收益，收益能达到8-9%。如果10年期贷款，每年利息8%，那么就不可能做这个产业。全世界购物中心发展比较好的国家，无一例外地，都是使用房地产信托基金。只有这种模式，它吸纳的是民间闲资、退休基金、政府基金、保险基金这种求稳而对回报率要求不高的资金，只有它们才能托住购物中心的发展。所以，凡是解决了信托基金的国家，购物中心才能呈现前所未有的发展态势。包括英国这个老牌资本主义国家，虽然其它产业很平稳，但十年来购物中心的发展却如火如荼，现在开业1400多家，在建200多家，占据了整个英国基本建设近一半的投资。

因为中国目前还没有开发出房地产信托基金这种金融产品，中国的购物中心开发的黄金时期还没到来。据我了解，香港政府在2005年已正式放开允许成立房地产信托基金，新加坡政府已在三年前放开政策，我相信再过几年，中国也会出来这个产品，到那时候，我们就会迎来购物中心大发展的时期。

下面谈一些我们做商业地产的体会、心得。

一、解决资金

商业地产其实是一个进入门槛很高的产业。平均下来，全世界的房地产公司，只有