西藏城投财务经济分析案例报告

2011-2012 第一学期《财务经济分析》案例分析报告公司代码及简称：600773 西藏城投姓名：学号：一、公司简介：
公司全称：西藏城市投资发展股份有限公司，公司地址：西藏拉萨市金珠西路56 号西藏自治区商务厅办公楼10 楼。

属房地产开发与经营业，公司经营范围包括: 一般经营项目: 对房地产投资、开发销售、咨询服务;矿业投资、金融投资、实业投资; 建筑材料的经营;建筑工程的咨询服务。

公司历史：西藏雅砻藏药股份有限公司（原名"西藏金珠股份有限公司"）系经西藏自治区人民政府以藏政复【1996】14 号文批准, 由西藏金珠（集团）有限公司、西藏自治区国际经济技术合作公司、中国出口商品基地建设西藏公司、西藏自治区信托投资公司和西藏自治区包装进出口公司联合发起对西藏金珠（集团）有限公司下属的北京西藏北斗星图片总社和西藏自治区对外贸易进出口公司进行部分股份制改组于1996 年10 月25 日成立的股份有限公司。

同年11 月8 日, 经中国证券监督管理委员会以证监发字【1996】218号文批准,股票于上海证券交易所发行上市,总股本为5,180.00 万股1997 年6 月, 公司实施将实际可分配利润向全体股东每10 股派送1.6 股红股方案, 总股本增至
6,008.80 万股。

1997 年8 月, 公司实施以资本公积金向全体股东按每10 股转增4 股方案后, 总股本增至
8,412.32 万股。

1998 年8 月, 经中国证监会证监上字【1998】72 号文件核准, 公司实施配股方案,向全体股东配售480 万股普通股。

其中向法人股股东配售30 万股,向社会公众股股东配售450万股,总股本增至8,892.32 万股。

2001 年1 月,经中国证监会证监公司字[2000]171 号文件批准,公司实施每10股配售3股方案后,总股本增至9,758.12 万股。

2001 年6月,公司实施每10股送2 股方案后, 总股本增至11,709.74 万股。

2002 年6 月公司实施每10 股送1 股方案后, 股份增至12,880.72 万股;同年10 月公司实施每10 股送4 股方案,两次转增股本完成后,公司总股本变更为18,033.01 万股。

2002 年1 月28 日经西藏自治区人民政府藏政函【2002】5 号文及2003 年1 月19 日财政部财企【2003】14 号文批复同意公司发起人西藏金珠（集团）有限公司转让所持34.97%国有法人股, 转让后西藏金珠（集团）有限公司持有本公司25%股权, 计4,508.25 万股, 股权性质为国有法人股;南京长恒实业有限公司持有本公司20%股权,计3,606.60 万股,股权性质为社会法人股;江苏中桥百合通讯产品销售有限公司持有本公司14.97%股权,计2,700.38 万股,股权性质为社会法人股。

2007 年1 月, 公司股东西藏金珠（集团）有限公司将所持有本公司25%的股权全部转让给北京新联金
达投资有限公司, 转让后北京新联金达投资有限公司持有本公司45,082,514 股非国有法人股, 成为
本公司控股股东。

此次股权转让系根据西藏金珠（集团）有限公司与北京新联金达投资有限公司于2005 年12 月5 日签订的《股权转让合同》。

本次转让于2006 年3 月5 日获得西藏自治区人民政府藏政函【2006】55 号文《关于转让西藏金珠国有法人股的批复》及2006 年3 月23 日获得国务院国
有资产监督管理委员会国资产权【2006】269 号文《关于西藏金珠股份有限公司国有法人股转让有关问题的批复》的批准。

2007 年1月31 日, 公司2007年第一次股东大会暨相关股东会议审议通过了公司股权分置改革方案。

根据该方案, 公司于2007 年3 月实施了股权分置改革方案, 以资本公积金向实施股权登记日登记在册的全体流通股股东转增4,853.33 万股,流通股股东每持有10 股流通股获得7股的转增股份。

转增后公司总股本变更为
22,886.33 万股。

2007 年5 月,公司股东江苏中桥百合通讯产品销售有限公司持有本公司27,003,800 股限售流通股被山东省青岛市中级人民法院通过司法拍卖划转至自然人陈平名下。

根据公司2007 年第二次临时股东大会决议, 并经工商管理部门核准, 公司于2007 年3月30日正式更名为"西藏雅砻藏药股份有限公司"。

2009 年11 月,经中国证券监督管理委员证监许可[2009]1180 号《关于核准西藏雅砻藏药股份有限公司重大资产重组及向上海市闸北区国有资产监督管理委员会发行股份购买资产的批复》核准, 公司在向深圳市同成投资有限公司（以下简称"同成投资"）概括转让所有资产及负债并妥善处理或有负债的同时,以向上海
市闸北区国有资产监督管理委员会（以下简称"闸北区国资委"）发行新增股份的方式购买其持有的上海北方城市发展投资有限公司（以下简称"北方城投"）100%的股权, 公司新增股份的价格依据截止2009 年2 月5日前
20 个交易日公司股票交易均价确定为2.92 元/ 股;依据上海东洲资产评估有限公司出具的《资产评估报告》
（DZ090034045）, 截止2009 年1 月31 日, 北方城投的净资产评估值为101,277.76 万元, 公司与闸北区国资委协议确定北方城投100%的股权交易价格为人民币101,277.76 万元, 公司将向闸北区国资委发行股票346,841,655 股, 闸北区国资委以北方城投100%的股权认购该部分股票, 北方城投100%的股权折股数不足一股的余额由公司以现金向闸北区国资委补足。

公司本
次增资前的注册资本为人民币228,863,343.00 元, 已由西藏天华会计师事务所于2007 年6 月18 日出具藏天华
验字（2007）003 号验资报告审验。

本期公司向上海闸北区国资委非公开发行股票346,841,655 股,已经立信会计师事务所有限公司审验, 并于2009 年12 月10 日出具信会师报字（2009）24735 号《验资报告》; 截至2009 年12 月4 日止, 变更后的累计股本为人民币575,704,998.00 元, 其中,闸北区国资委持有雅砻藏药60.25%的股份, 成为雅砻藏药的控股股东, 雅砻藏药的主营业务也因此发生了改变, 成为经营房地产业务的上市公司。

根据立信会计师事务所对本公司2009 年年度财务报告出具的标准无保留意见的审计报告。

公司2009 年归
属于上市公司股东的净利润77,277,087.44 元, 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润为
52,607,420.20 元。

根据《上海证券交易所股票交易规则》的有关规定,公司于2010年2月10 日向上海证券交易所提出了公司股票交易撤销退市风险警示及其他特别处理的申请。

上述申请已获得上海证券交易所批准。

自2010 年3 月16 日开始,公司股票简称由“ *ST 雅砻”变更为“西藏雅砻” , 公司股票交易日涨跌幅限制由5%恢复为10%,股票代码不变。

2010 年3月3 日, 召开的公司2009年度股东大会审议通过了《西藏雅砻藏药股份有限公司更名的议案》。

2010 年3 月17 日, 西藏自治区
工商行政管理局核准下发了“企业法人营业执照” , 西藏雅砻藏药股份有限公司正式更名为“西藏城市发展投资股份有限公司”。

公司更名后, 公司在上海证券交易所的证券简称自2010 年3 月24
日起由“西藏雅砻”变更为“西藏城投” , 公司证券代码不变。

资产规模：
西藏城投标准行业市值排名26位，营业收入排名32 位。

、报表分析
、报告综合分析及结论
杜邦分析法:
资产负债表
利润表
项目
2010年 2009 年
一、营业总收入
864651665.64 439395777.45 二、营业总成本
531208873.09 231590800.35 三、营业利润
154284572.06 101792554.5 四、利润总额 153991084.86 105681422.58
五、净利润 112458202.67
75970221.34 销售净利率 =净利润 / 营业总收入 =13.00%
总资产周转率 =营业总收入 / 平均总资产 =0.12
总资产净利率 =销售净利率 * 总资产周转率 =1.56% 资产负债率 =平均负债 / 平均资产总额 =87.38% 权益乘
数 =1/（1- 资产负债率 ）=7.92 权益净利率 =总资产净利率 * 权益乘数 =12.83% 杜邦分析图：
所有者权益报酬率 12.35%
通过计算发现，如果单纯看销售净利率，企业为 13.00%，高于目前房地产行业通行的 8%的销售 净利率，而
根据国家税务总局 2010 年公布的行业净利率显示，我国的全部行业净利率为
10%，显然 房地产行业的销售净利率低于平均净利率，同时其总资产净利率为 1.56%，也远小于全国其他行业平
均水平。

这与众多资本者热衷于投资房地产开发看似有些矛盾，似乎也成为房地产行业的业内人士抱 怨利润微薄的有力证明。

然而，通过进一步观察我们发现，由于强大的财务杠杆，其资产负债率达到了 87.38%，使得权
益乘数高至 7.92 ，根据杜邦分析，权益净利率等于总资产净利率与权益乘数的乘积，使得资产净利 率在低至
1.56%和总资产周转率仅为 0.12 的情况下，权益净利率一下升高至 1
2.83%，这在资本密集 性行业中处较高水平。

根据杜邦分析法原理，这才是本企业投资收益的真实水平。

1、从杜邦分析法原理不难看出，销售净利率，总资产周转率和权益系数共同影响着权益净利率。

尽管就单个而
总资产净利率 1.56% 权益乘数 7.92
销售净利率 13% 总资产周转率 0.12
净利润 112458202.67 / 主营业务收入 864651665.64 主营业务收入 864651665.64 / 销售净额 - 成本总额 - 其他利润 - 所得税
864651665.64 531208873.09 154284572.06 153991084.86
流动资产 6595919328.255 非流动资产 总资产平均额 6927366559.265
+ 331447231.01
言考察净利率是合理的，但从企业整体盈利角度和最终股东回报角度来讲，一味追求销售净利率是片面的，对销售净
利率的过分追求往往会在投资决策是错失投资机会，导致企业整体投资效率下降，同时降低总资产周转率，结果使得权利净利率降低。

因此，从整个企业运营的角度来说，企业应追求权益净利率的最大化。

2、从运营的角度看，企业的权益乘数是稍稍偏高，但由于西藏城投于一年前由*ST 雅砻改组而
成，企业营运状况正处于向上趋势中，较高的权益乘数反而可以创造更高的企业获利，透过提高企业的股东权益报酬率，对公司的股票价值产生正面激励效果。

总资产净利率是影响权益净利率的最重要指标，其高低又取决于销售净利率和总资产周转率。

现如今房地产业的利润率已几乎公开化企业应把重心放在总资产周转率的提高上，进而提高总资产净利率最后提高权益净利率。

西藏城投的总资产周转率仅为0.12，资产周转效率低下。

其资产周转率低的原因有：西藏城投属房地产业，项目开发周期长，资金回收慢，房产的建设需要大量原材料，设备，机器等，资产占用量大，流动资产大部分为存货并且资产管理力度不足。

企业今后应设法提高此项指标，从而大大提高权益净利率。

3、从杜邦分析图中可以看出，销售净利率与总资产周转率共同影响着总资产净利率，企业应积极提高销售收入，降低成本费用总额，提高企业净利润以提高销售净利率，增强企业竞争力。

4、权益乘数体现企业的负债程度，反映出公司利用财务杠杆进行经营活动的程度。

资产负债率高，权益乘数就大，公司会有较多的杠杆利益，但随之风险也会增高。

西藏城投利用高权益乘数获取杠杆利益，但随着国家最近针对房地产行业出台的法律法规，以及银行存款准备金的不断上调，市场上可供应货币减少，同时对于售房预付款的各种限制，房地产企业获得这种财务杠杆的能力也越来越小，通过杜邦分析原理可以看出，一旦权益乘数减小，而销售净利率又不能得到有力提升的话，对权益净利率的影响将非常大。

尤其前面资产负债表的现金流量表分析可以看出，西藏城投大量举借长期借款，占总资产比率
60.14%，通过银行大量筹资，没有稳定的经
营现金流流入，其经营能力有待提高。

因此，企业应当转变以银行信贷为主的传统融资渠道，探索新的融资方法，例如，信托基金，发行债券，发行优先股等。

结论：随着国家各种法律法规的出台，企业的权益乘数将日益减小，而同质化的激烈竞争使得销售净利率处于
一个低水平状态，而西藏城投刚进入房地产行业不久，各方面不占很大优势，其面琳的情况给更加严峻。

一方面，企业应当努力降低开发成本，另一方面积极打造品牌，实行差异化营销，打造精品房，
提升项目的溢价能力，同时保持良好的运作效率，最大化的提高资产的周转率，通过这些可控因素的操作，积极弥补不可控因素带来的影响，最大化提高权益净利率，才能获得企业最大化的投资回报。

偿债能力分析：
短期偿债能力：1、企业营运资金由2009年的14 亿多增加至2010年的43 亿多，表明营运资金更加充足，企业不能偿债的风险减小。

2、企业2010 年的流动比率较2009 年上升，2009 年低于公认标准2,2010 年则高于公认标准，似乎反映出企业短期偿债能力增强，短期债务的安全程度在上升，但由于企业存货占用流动资产比例较大，企业的短期偿债能力还有待考察。

3、企业2010 年的速动比率较2009 年降低，且两年均低于公认标准1，反映出其短期偿债能力低，这与流动比率得出的结果相矛盾，究其原因，是由于存货占用流动资产比例过大造成的。

考虑到西藏城投2009年仍为*ST 雅砻，属于医药行业，与2010 年的房地产业有很大区别，存货占用比例也没有可比性，因此仍需通过其他数据进行比较。

4、企业2010 年的现金比率较2009 年依然降低，但仍在20%以上，说明企业即期偿债能力还是比较乐观的。

而2009 年的现金比率达到46%，比率过高，表明企业通过负债方式得到所筹集的流动资金资金没有得到充分利用。

5、2010 年与2009年相比，现金流动负债比下降，并且均为负数。

通过查询背景资料发现，
2009 年为负数是因为企业经营能力差，经营活动现金净流量为负。

2010 年公司处于经营的起步阶段，经营活动现金净流量可以理解为高层的有意为之。

6、企业2010 年现今负债总额比较2009年上升了。

原因是：2010 年改组后的西藏城投通过银行融资及预收款项偿还了部分短期负债，使得流动负债减少。

2009 年下降了综上所述，西藏城投2010 年的短期偿债能力还是比较乐观的，短期财务风险较长期偿债
能力：1、由表中数据得知，企业资产负债率上升，说明公司的长期偿债能力在减弱
从债权人角度看，资产负债率越低，表明企业对债权人保障程度越高，债权人投入资本的安全性越大。

而西藏城投资产负债率过高，其对债权人的保障程度相应降低。

从所有者角度看，股东关心的是借入
资本的代价，因此，在全部资本利润率高于借款利息率时，负债比例越大越好。

本企业很好的满足了
股东的要求。

从经营者角度看，企业举债大，说明企业较有活力。

然而，资产负债率并非越高越好，经营者应审时度势，权衡利害将资产负债率控制在适当水平。

2、2010年企业产权比率2010年比2009年上升了200 多个百分比，并且两年间的产权比率都过
大，说明每元所有者权益要负担的负债过重，甚至还有快速加重的趋势，表明公司财力不足，长期偿债能力减弱。

3、企业2010 年无形资产为零，与2009 年相比，有形净值债务率依然大幅上升，同样说明公司长期偿债能力不断减弱。

4、2010 年与2009年相比，已获利息倍数下降，表明公司用于偿还债务利息的能力在减弱。

5、相比2009 年，2010 年长期负债与营运资金比率上升了，表明企业短期偿债能力加强。

此数
据上升的原因主要是，企业流动负债减少而流动资产增加。

综上所述，该企业长期偿债能力有待提高。

盈利能力分析：
1、2010 年与2009年相比，企业销售毛利率下降，说明公司的销售初始盈利率在减弱。

主要原因在于公司处于发展初始阶段，销售能力低是正常的。

2、销售利润率同样低于2009 年，说明公司通过销售获取利润能力在降低。

3、2010年总资产报酬率较2009 年下降了，说明企业利用资产创造的利润在减少，资产利用效果出现滑坡，企业盈利能力减弱，经营管理水平有待提高。

4、2010 年资本保值增值率大于100%,企业盈利水平较上年稍稍升高。

5、2010 年与2009年相比，成本费用利用率下降了，说明公司为获取收益付出了较大代价，盈利能力减弱，因此，加强成本管理是西藏城投未来工作的重点。

营运能力分析：
1、由表看出，2010 年应收账款周转率较2009 年上升很多，说明公司加强了应收账款的催收工作，应收账款的变现速度加快，提高了公司偿债能力。

但2010 年的应收装款周转率有些过高，说明
企业的信用政策，付款条件可能过于严苛，这会限制企业销售量的扩大，从而影响公司赢利水平。

2、2010年存货周转率略低于2009 年，并且两年的存货周转率都过低。

说明企业存货管理水平低，不仅影响企业的短期偿债能力，也从一定程度上影响了企业销售的快速实现，不利于资金的及时回笼。

3、2010 年与2009年相比，营业周期大幅增加，并且两年营业周期都过长，说明公司资金周转速度缓慢并有更慢的趋势。

4、2010 年与2009 年相比，固定资产周转速度加快，说明企业固定资产利用效率有了很大提高
5、2010年流动资产周转率比2009 年略有下降，企业流动资产利用效率低。

由此可知，企业应采取措施扩大销售，以得到较稳定的流动资产数额，提高流动资产综合使用效率。

6、2010年总资产利用效率较2009 年有较大上升，说明企业利用全部资产经营的效率上升了，查询利润表发现，是由于2010 年主营业务收入大幅增加造成的，说明企业赢利水平有所提高。

结论：通过对西藏城投偿债能力，盈利能力，营运能力的分析，可以得出，其短期债务压力较小，但长期偿债能力仍需提高。

同时，作为房地产业的新人，西藏城投的盈利能力也有待提高。

在今后的工作中，管理者应加强资金利用，扩大销路，增加销售量，迅速提升经营能力。

（由于企业2009 年不做房地产业务，因此两年间的比较并不很精确。

）
四、其他
此次报表分析的研究学习使我深入了解了财务经济分析这门课，也真正学会运用各种方法了解企业信息。

首先，资产负债表，利润表，现金流量表的分析让我了解了如何透过企业财务报表抓住企业经营本质。

西藏城投属房地产业，是我国最热门产业之一，有一定的产业特殊性，通过对西藏城投的研究，我对我国房地产业概况有了一定认识。

其次，由于分析企业财务状况需要研究各种数据，我也从中认识到制作表格对比分析的优点，更提升了专业技能。