2009年张家口房地产市场分析报告

张家口市目前所处的房地产发展阶段
人均GDP与房地产发展阶段关系表： 发展阶段 启动阶段 快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段 8,000以上
人均GDP（美元） 800-3,000 3,000-4,000 4,000-8,000 需求特征 生存需求
生存、改善 改善需求为主改善需求为主 需求兼有
缓慢发展 市场主导
市中心

城市郊区比较空旷， 人流量稀少，各项 基础设施都比较薄 弱，与市中心存在 鲜明的对比；
近郊
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城市交通体系

城市总体交通体 系较为成熟，路 面较宽，路况较 好；
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发展特征
快速发展 平稳发展 超速发展 市场调节增强 市场主导 政府主导 政府干预减弱政府宏观调控
08年张家口市人均GDP为2286美元，可以判定张家 口市目前房地产市场正处于启动阶段，主要以生存需求 为主，发展特征为政府主导、超速发展型
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房地产市场 板块划分
房地产市场 现状及09年 住房计划 张家口市购 房客群分析
各在售楼盘 分布及基本 指标
主要楼盘概 况及详细分 析
张家口房地 产市场总结





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城市概况
张家口市地处河北省西北部，三面环山
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怀来县
蔚县
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各区县占地面积及人口分布

张家口人口总数为 450万，除汉族外， 还有回、满、蒙古、 壮、朝鲜、藏、苗、 维吾尔等26个少数 民族；
19万人
28万人
康保县
23万人
沽源县
37万人

五个区总面积为 850平 方千米，总人口为85万 人； 十三个县总面积为35900 平方千米，总人口为365 万人；
城市经济发展
张家口市历年经济生产总值增速（%）
张家口市生产总值增速
16.0% 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 9.5% 11.5% 13.0% 13.1% 13.8% 12.0% 11.9%
尚义县
23万人 25万人
张北县
26万人 桥西区 桥东区
12万人
崇礼县
28万人
赤城县

29万人 万 高新区 怀安县 全 宣化区 7万人 县 宣化县 下花园区 22万人 怀来县 30万人 涿鹿县 34万人 33万人
阳原县
28万人
蔚县
28万人
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中心城区重 点住房区域
住房建设用地
其他建设用地
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08年张家口市经济 增速为11.9%，经济 速度有所放缓，是 自04年以来最为不 理想的一年，这主 要是受到当前国 内、国际不景气经 济形式的影响
增长率
2008年张家口社会经济发展经受了严禁的挑战与考验， 国内经济形式变化快，市场需求波动大。在这种特殊的市 场背景条件下，张家口市全市的生产总值为720.4亿元， 人均GDP2286美元（按1/7计算），增长11.9%，低于计划 增速0.1个百分点
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08年张家口全市其他各项经济指标
——城镇新增就业人数3.6万人，完成年计划的128.6%。城镇登记失业率为4.4%， 控制在4.5%的预期目标以内。城镇参加基本养老保险人数达到36.49万人，完成年 计划的102.8%； ——居民消费价格总水平上涨6.9%，超出计划目标2.9个百分点； ——全社会固定资产投资完成410.3亿元，增长41.5%，高于计划增速21.5个百分 点。其中城镇固定资产投资完成361.6亿元，增长44.9%，高于计划增速24.9个百 分点； ——实际利用外资6371万美元，增长23.4%，完成年计划的106.2%； ——单位生产总值能耗、化学需氧量排放量和二氧化硫排放量分别下降5%左右、 7%和16%，均实现了年度计划目标； ——地方普通高等学校招生5500人，完成省下达计划任务的106.8%。中等职业技 术学校招生1.98万人，完成年度计划106.5%； ——人口自然增长率为4.34‰，控制在6‰的预期目标以内；
50%-90% 90%以上 工业产业成为城 城市经济高度 市的绝对经济支 发达，农村人 柱，城市经济的 口的绝对数量 乘数效应迅速刺 已经不大，城 激第三产业的发 市发展表现为 展，城市经济进 内部人口由第 入高速曾长期 二产业向第三 产业转移
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张家口市历年对外经济贸易值(万美元)
50000 40000 29108 30000 20000 10000 0 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 8919 17116 11887 19809 46554 37782
出口总值
从以上数据表可以看出，02年至07年，张家口市的对外 贸易都一直保持着较为稳定的增长速度，07年达到高峰，07 年以后，由于全球经济的不景气，张家口的外贸值开始有一 定程度的下滑
2329
2757
2854
3286
08年张家口市城市居民人均可支配收入12054元，增长 19.9%，高于计划增速9.9个百分点；农民人均纯收入3286元， 增长15.1%，高于计划增速5.1个百分点；
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张家口市历年社会消费品零售总额
232.6
2008年
零售总额
自2002年以来，张家口社会消费品总额每年都会有一定 程度的增长，可以表明张家口市居民的生活水平和可支配收 入逐年都在提高，人均购买力逐年增强
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张家口市历年对外经济贸易值
由于受全球经济危机 的影响，08年张家口全 市对外贸易值为37782 万美元，较07年有较大 幅度的下降
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张家口市历年财政收入总额
08年在国内外经济 不景气的背景下， 张家口财政收入让 仍保证了一定幅度 的增长，这表明金 融还小并未对张家元)
140 120 100 80 60 40 20 0
114.6 72.53 30.83 39.08 54.04 83.85 91.87
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
财政收入
08年张家口年财政收入为114.6亿元，较07年91.87亿元有 较大幅度的增长，增长24.8%，高于计划增速4.8个百分点。 其中地方一般预算收入完成41.6亿元，增长20.7%。
谨呈：※※※※房地产开发有限公司
张家口房地产市场调研 分析报告
2013-8-4
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目录
城市概况及 宏观经济发展

房地产市场 现状分析

当前在售项目 概况及分析

市场总结

城市基本概 况
城市经济发 展状况 城市建设及 发展规划
行政区域划分——五区、十三个县

五区——桥东、桥 西、高新、宣化和 下花园区；
康保县 沽源县

十三个县——康保 县、沽源县、尚义 县、张北县、崇礼 县、赤城县、怀安 县、万全县、宣化 县、阳原县、蔚县、 涿鹿县、怀来县
尚义县
张北县 崇礼县
桥西区 桥东区
赤城县
万 高新区 怀安县 全 宣化区 县 宣化县 下花园区 涿鹿县 阳原县
城市主要道路景观环境治理

城市主要道路景 观环境治理以大 清河两旁主干道、 五一大道、胜利 路和建国路为主 要主要治理对象， 包括公厕、市场、 绿地和停车厂的 修建和政治
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三纵十横十四路



2008年张家口市主要实 施了主城区“三纵十横 十四路”的道路建设改 造工程，长度110公里。 完成了胜利中路，滨河 路，清水河路三条城市 纵向主干道的改造拓宽， 实现南北向道路的畅通； 完成了城市快速路南北 环线、赐儿山大街、东 兴街、建设街、工业西 街、盛华大街、市府大 街、朝阳大街、站前大 街十条城市横向道路的 拓宽改造工程，打通了 城区道路与城市快速路 的连线； 对工业南横街等部分断 头路以及路况较差的十 四条支路实施了拓宽改 造；
08年张家口市社会消 费品零售总额为232.6 亿元，较07年增长 42.38亿元，表明经济 低迷期并未对张家口 当地居民的消费习惯 造成较大的影响
张家口市社会消费品零售总额(亿元)
250 200 150 100 50 0 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 110.9 117.45 130.36 190.22 146.14 165.21
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三个产业聚集区的规划建设
2008年——2010 年三年时间，张 家口市要完成主 城区73家工业企 业外迁工作，提 供城市建设用地 5200亩。其中： 桥东区23家，占 地3000亩； 桥西区17家，占 地500亩； 高新区33家，占 地1700亩；

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张家口市目前的城市化发展特征
发展次序
发展阶段 城市化水平 城市 发展 特征
第一阶段
初步城市化
第二阶段
低速发展期
第三阶段
高速增长期
第四阶段
稳定发展期
30% 30%-50% 工农业生产水平 工业基础比较雄 较低，工业提供 厚，经济实力明 的就业机会有限， 显增强，工业产 农业人口缓慢释 业快速扩大，工 放 业吸收大批农业 人口

全市经济 的断增长
城区土地资 源的有限性
迫使城区工 业企业外迁
城区工业 发展受限 因素加大
城区工业扰 民污染造成 的社会因素
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三个产业聚集区发展规划
西山产业聚集区 东山产业聚集区
南山产业聚集区
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张家口市人民生活和社会福利
从02年至08年的数据 分析，张家口城乡居 民收入相差较大，且 城市居民的增长幅度 明显高于农村人口， 张家口市人均可支配 收入总体水平不是很 高
张家口市城乡居民收入（元）
20000 15000 10000 5000 0 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 农民人均纯收入 城市居民人均可支配收入 5233 1534 5689 1777 6520 2116 7714 8940 10051 12054
城市发展战略

一主三副，两轴四区的空间结构
两轴四区：依托交通走廊，形成东西和南北两轴。 根据自然、生态、经济条件划分为北部坝上次区域， 东部次区域，中部次区域和南部次区域

一主三副：以五个区为为主，辐射万全县。以怀 柔、张北和蔚县为三个副中心，辐射周边其他县
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主城区面积范围及南北、东西跨度

总面积36873平 方公里 南北最大距离 300公里 东西最大距离 228公里


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城市面貌

城市中心相对较为 繁华，商业设施较 为齐备，但仍有些 地方脏、乱、差， 建筑物凌乱，整体 规划较为落后，环 境较差；