商业综合体定位分析PPT课件
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• （3）项目千店一面、缺乏竞争优势：由于商户资源及商户连锁发展能力的有限，使购 物中心招商面积困难，导致千店一面缺乏差异化特色。
• （4）二三线部分城市购物中心已现泡沫：
• 二线城市如成都、沈阳目前和未来
• 将入市的购物中心项目已超过市场
• 需求，三线城市如珠海、中山、海
• 口、银川商业建筑面积今增幅达84%，
香港恒隆济南恒隆广场 .
中粮上海大悦城
华润杭州万象城 8
• （4）新生代购物中心操作更加专业、规范：选址符合城市建设和规划方向， 类型更加多样化、前期规划和设计更加缜密、营销手段更加丰富多样化。
成都九方中航城购物中心 .
业态配比
一层平面布局 9
• （5）购物中心的娱乐体验将得到强化：服务经济的下一步是走向体验经济， 商家将靠提供这种体验服务取胜（托夫勒第三次浪潮）。
• 1、当前现状
• 截止2011年已开业购物中心2542家、总建筑面积超过17000万平米，预计 到2015年购物中心将达到3839家，成为最具成长性的商业形态。年新增量 在500万平米到2500万平米，增长相对平稳；行业成熟度有所提高，面积增 长与市场需求之间对应的规律性逐步形成。
.
5
• 2、呈现特点
• （1）中国购物中心行业集中度低，尚处于发展阶段：排名前四位开发商占行 业总量的比重仅为6.6%，说明行业成熟度不高，市场处于自由竞争状态，机 会和空间依然很大。
.
6பைடு நூலகம்
• （2）上海成为中国购物中心发展相对成熟的市场，购物中心的定位特征也呈 现多元化。
.
7
• （3）众多实力派品牌开发商进入零售不动产，增添了新的发展活力：如华润、 恒隆、中粮、万达、瑞安、格瑞、中航等。
• 二三线城市在商业地经验经历一轮
• 发展高峰后，将面临新的拐点。
沈阳累计开发量
.
11
4、未来趋势
• （1）拓展区域：商业综合体正在由一线发达城市向二三线城市乃至四线 城市普及；
• （2）发展方向：社区型、邻里型； • （3）操作模式：精细化、主题化； • （4）业态规划：餐饮娱乐等体验业态比重将进一步加大。
市商业发展的新趋势；二是交通便利；三是必须拥有相当数量的中高收入的消
费群体。选址就是商业地产项目位置的选择、确定和评估，这对于开发商而言
是非常重要。同时，商业地产项目的空间位置也是形成差别化甚至垄断经营的
重要条件。
.
15
2、选址流程
.
16
3、选址标准
（1）城市整体环境
◆城市常住人口：地级市50万以上（县级市20万以上）； ◆城市年GDP：地级市1000亿元以上，县级市200亿元以上； ◆城市年社会消费品零售总额：地级市200亿元以上（县级市50亿元以上）； ◆城镇居民人均年可支配收入：地级市18000元以上（县级市12000元以上）； ◆城市规划重视第三产业，目前三产占比不低于25%（资源型城市可适度放宽）； ◆未来两年内政府领导不涉及大范围换届； ◆该城市有明显支柱产业； ◆县级城市以百强县为宜； ◆地级城市房地产业年开发量200万㎡以上，竣工量100万㎡以上（县级市房地产业年开 发量100万㎡以上，竣工量100万㎡以上）; ◆地级市住宅城市均价在4000元/㎡以上（县级市3000元/㎡以上），商业地产均价在 工资10000元/㎡以上（如政府要求建设超高层项目，住宅城市均价在7000元/㎡以上， 商业地产均价在2万㎡以上）;
深
常
圳
熟
欢
印
乐
象
颂
城
.
12
四、商业综合体优化的开发流程
项目选址
商业规划
建筑设计
工程建设
招商运营
.
13
PART2 商业综合体选址及定位
一、项目选址
1、选址意义 2、选址流程 4、调研内容 5、评分标准
3、选址标准
二、开发定位
.
14
一、项目选址
1、选址意义
（1）随着集团业务不断扩张，相对统一的开发模式显得尤为重要。从房地产
土地使用均衡性
注重均衡的土地使用方 式和最大限度地利用土 地资源，避免土地过分 集中于某一特定功能。
功能复合性
整体统一性
建筑风格统一，各个单 体建筑相互配合，影响 和联系，与外部空间整 体环境协调统一。
可实现自身完整的工作、生活配 套运营体系，各功能之间联系紧 密，互为补充，缺一不可。
.
4
三、商业综合体的现状及发展趋势
PART 1 商业综合体概述 PART 2 商业综合体选址及定位 PART 3 项目介绍 PART 4 典型项目案例介绍 PART 5 总结思考
.
1
PART 1 商业综合体概述
一、商业综合体概念 二、商业综合体特征 三、商业综合体的现状及发展趋势 四、商业综合体优化的开发流程
.
2
一、商业综合体概念
.
3
二、商业综合体特征
巨大的社会效
应和升值潜力
历所处城市位置和庞大的规 模，注定成为城市名片，产 生巨大的社会效应，并随着 城市发展而升值。
高可达性
– 位于城市交通网络发达、 城市功能相对集中的区域， 拥有与外界联系紧密的城 市主要交通网络和信息网 络。
高密度、集 约性
城市综合体的特证
城市的景观和标志，人口密 度大、昼夜人口、工作日与 周末人口，功能不同而形成 互补
• 就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通 等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相 互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。它基本具备了 现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。 按特点可以分为两类。 城市CBD中心的商业综合体、城郊结合部商业综合体。如巴黎拉德芳斯、北 京金融街、上海陆家嘴等。
阿联酋购物中心
室内滑雪场
.
10
• 3、存在问题
• （1）开发商资金压力和投资风险加大：土地资源的稀缺和投资规模以及成本的大幅上 升，加之融资渠道的比较单一，没有充足的资本和资金链的保障，购物中心开发将难 以为继；
• （2）缺乏专业人才和团队导致项目失败：购物中心开发涉及选址、规划、定位、业态 组合、招商、经营方面的专业理念和运作，因人才的缺乏加之经验的缺失，使项目在 开发、规划、招商及后期运营的各个环节都可能存在风险。
业开发根本属性而言，土地储备应该是一个先行指数，在保持房地产连续发展
的过程中，土地储备会起到重要的作用。
（2）对于房地产公司而言，需要保持品牌的延续性和市场的占有率，就必须
保持在市场有不断的供给，而持续的供给能否实现取决于前瞻性的土地储备，
但土地储备的关键因素是选址。
（3）现代大型商业地产的选址，必须具备三个条件：一是地理位置能代表城
• （4）二三线部分城市购物中心已现泡沫：
• 二线城市如成都、沈阳目前和未来
• 将入市的购物中心项目已超过市场
• 需求，三线城市如珠海、中山、海
• 口、银川商业建筑面积今增幅达84%，
香港恒隆济南恒隆广场 .
中粮上海大悦城
华润杭州万象城 8
• （4）新生代购物中心操作更加专业、规范：选址符合城市建设和规划方向， 类型更加多样化、前期规划和设计更加缜密、营销手段更加丰富多样化。
成都九方中航城购物中心 .
业态配比
一层平面布局 9
• （5）购物中心的娱乐体验将得到强化：服务经济的下一步是走向体验经济， 商家将靠提供这种体验服务取胜（托夫勒第三次浪潮）。
• 1、当前现状
• 截止2011年已开业购物中心2542家、总建筑面积超过17000万平米，预计 到2015年购物中心将达到3839家，成为最具成长性的商业形态。年新增量 在500万平米到2500万平米，增长相对平稳；行业成熟度有所提高，面积增 长与市场需求之间对应的规律性逐步形成。
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• 2、呈现特点
• （1）中国购物中心行业集中度低，尚处于发展阶段：排名前四位开发商占行 业总量的比重仅为6.6%，说明行业成熟度不高，市场处于自由竞争状态，机 会和空间依然很大。
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6பைடு நூலகம்
• （2）上海成为中国购物中心发展相对成熟的市场，购物中心的定位特征也呈 现多元化。
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• （3）众多实力派品牌开发商进入零售不动产，增添了新的发展活力：如华润、 恒隆、中粮、万达、瑞安、格瑞、中航等。
• 二三线城市在商业地经验经历一轮
• 发展高峰后，将面临新的拐点。
沈阳累计开发量
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4、未来趋势
• （1）拓展区域：商业综合体正在由一线发达城市向二三线城市乃至四线 城市普及；
• （2）发展方向：社区型、邻里型； • （3）操作模式：精细化、主题化； • （4）业态规划：餐饮娱乐等体验业态比重将进一步加大。
市商业发展的新趋势；二是交通便利；三是必须拥有相当数量的中高收入的消
费群体。选址就是商业地产项目位置的选择、确定和评估，这对于开发商而言
是非常重要。同时，商业地产项目的空间位置也是形成差别化甚至垄断经营的
重要条件。
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2、选址流程
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3、选址标准
（1）城市整体环境
◆城市常住人口：地级市50万以上（县级市20万以上）； ◆城市年GDP：地级市1000亿元以上，县级市200亿元以上； ◆城市年社会消费品零售总额：地级市200亿元以上（县级市50亿元以上）； ◆城镇居民人均年可支配收入：地级市18000元以上（县级市12000元以上）； ◆城市规划重视第三产业，目前三产占比不低于25%（资源型城市可适度放宽）； ◆未来两年内政府领导不涉及大范围换届； ◆该城市有明显支柱产业； ◆县级城市以百强县为宜； ◆地级城市房地产业年开发量200万㎡以上，竣工量100万㎡以上（县级市房地产业年开 发量100万㎡以上，竣工量100万㎡以上）; ◆地级市住宅城市均价在4000元/㎡以上（县级市3000元/㎡以上），商业地产均价在 工资10000元/㎡以上（如政府要求建设超高层项目，住宅城市均价在7000元/㎡以上， 商业地产均价在2万㎡以上）;
深
常
圳
熟
欢
印
乐
象
颂
城
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四、商业综合体优化的开发流程
项目选址
商业规划
建筑设计
工程建设
招商运营
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PART2 商业综合体选址及定位
一、项目选址
1、选址意义 2、选址流程 4、调研内容 5、评分标准
3、选址标准
二、开发定位
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一、项目选址
1、选址意义
（1）随着集团业务不断扩张，相对统一的开发模式显得尤为重要。从房地产
土地使用均衡性
注重均衡的土地使用方 式和最大限度地利用土 地资源，避免土地过分 集中于某一特定功能。
功能复合性
整体统一性
建筑风格统一，各个单 体建筑相互配合，影响 和联系，与外部空间整 体环境协调统一。
可实现自身完整的工作、生活配 套运营体系，各功能之间联系紧 密，互为补充，缺一不可。
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三、商业综合体的现状及发展趋势
PART 1 商业综合体概述 PART 2 商业综合体选址及定位 PART 3 项目介绍 PART 4 典型项目案例介绍 PART 5 总结思考
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PART 1 商业综合体概述
一、商业综合体概念 二、商业综合体特征 三、商业综合体的现状及发展趋势 四、商业综合体优化的开发流程
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一、商业综合体概念
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3
二、商业综合体特征
巨大的社会效
应和升值潜力
历所处城市位置和庞大的规 模，注定成为城市名片，产 生巨大的社会效应，并随着 城市发展而升值。
高可达性
– 位于城市交通网络发达、 城市功能相对集中的区域， 拥有与外界联系紧密的城 市主要交通网络和信息网 络。
高密度、集 约性
城市综合体的特证
城市的景观和标志，人口密 度大、昼夜人口、工作日与 周末人口，功能不同而形成 互补
• 就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通 等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相 互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。它基本具备了 现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。 按特点可以分为两类。 城市CBD中心的商业综合体、城郊结合部商业综合体。如巴黎拉德芳斯、北 京金融街、上海陆家嘴等。
阿联酋购物中心
室内滑雪场
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10
• 3、存在问题
• （1）开发商资金压力和投资风险加大：土地资源的稀缺和投资规模以及成本的大幅上 升，加之融资渠道的比较单一，没有充足的资本和资金链的保障，购物中心开发将难 以为继；
• （2）缺乏专业人才和团队导致项目失败：购物中心开发涉及选址、规划、定位、业态 组合、招商、经营方面的专业理念和运作，因人才的缺乏加之经验的缺失，使项目在 开发、规划、招商及后期运营的各个环节都可能存在风险。
业开发根本属性而言，土地储备应该是一个先行指数，在保持房地产连续发展
的过程中，土地储备会起到重要的作用。
（2）对于房地产公司而言，需要保持品牌的延续性和市场的占有率，就必须
保持在市场有不断的供给，而持续的供给能否实现取决于前瞻性的土地储备，
但土地储备的关键因素是选址。
（3）现代大型商业地产的选址，必须具备三个条件：一是地理位置能代表城