商铺租金售价测算表
商铺收房租专用表格
商铺收房租专用表格模板
序号：________
1. 商铺名称：________
2. 地址：________
3. 租赁面积：________平方米
4. 租赁期限：从____年__月__日至____年__月__日
5. 租金单价：每月人民币______元/平方米
6. 租金总额：人民币______元（大写：________________________）
7. 租金支付方式：（1）按月支付；（2）按季支付；（3）按半年支付；（4）按年支付。
请选择并填写相应选项。
8. 租金支付日期：每月的____日
9. 租金逾期滞纳金：每日按租金总额的____%计算
10. 押金：人民币______元（大写：________________________）
11. 租赁用途：________
12. 承租人姓名：________
13. 联系电话：________
14. 身份证号码：________
15. 签订日期：____年__月__日
甲方（出租方）：________
（签名/盖章）
乙方（承租方）：________
（签名/盖章）
注：本表格一式两份，甲乙双方各执一份。
商业定价表(含各商铺价格测算销售回款)
11838.8918
房号 5号楼 6号楼 7号楼 8号楼 合计 1号楼 2号楼 3号楼 4号楼 9号楼 合计 总合计
33236717.91
33236717.91
32103282.09
32103282.09 65340000
5\6\7\8号楼按月阶段销售率 5\6\7\8号楼回款(按首付50%比例) 5\6\7\8号楼计算按揭贷款后实际回款
赠送面积
数
备注
4271.58
23575267.17
5519.097657
无
2544.594 2744.9163 2277.8015
14043862.78 15149461.12 12571408.92
3311.458594 3477.031524 3587.413477
无 -116.02
852.7
连廊+公 摊
1605164.1 4012910.261 5618074.366 6420656.42 4815492.3 4012910.261
2492753.8 4154589.739 4985507.686 9083425.63 11491171.8 10603582.05 8082492.3 4815492.3 4012910.261
10月销售额 11月销售额
3210328.209
10% 1605164.105 4012910.261 1605164.105 4012910.261 1605164.105
65340000
分层
可售面积
一层 二层
4271.58 4240.99
三层
4357.01
四层 合计 目标总销售额
3504.31 16373.89 65340000
租赁价格体系表(模版)
实收 物业费 （年） 863.23 25096.83 2028.13 6413.90 4534.29 4998.39 5316.76 1105.03 4733.85 5003.03 4809.03 4641.03 6395.34 75938.85 17539.84 14011.27 10298.44 11581.23 10762.55 10561.13 74754.45 150693.30
年合计 （租金+物业费）
7984.89
使用面积 18.6
106661.53
811.14
14196.91
43.7
44897.32
138.2
31740.00
97.7
34988.72
107.7
37217.34
114.56
9945.26
23.81
33136.95
102
35021.21
107.8
33663.24
楼层 铺位号 目标业态 S101 ATM
建筑面积 23.98
租金 单价 （元/平米/月）
33.00
年租金 （元）
9495.55
S102 超市 1045.70
13.00
163129.40
S103 餐饮
56.34
24.00
16225.04
S104 药房 178.16
24.00
51311.22
S105 美容美发 125.95
S203 2F
S204
餐饮 餐饮
286.07 321.70
15.00 12.00
51492.22 46324.90
S205 餐饮 298.96
15.00
53812.74
租金测算表
3-3
56.25
15
843.75
3-4
58.5
15
877.5
3-5
58.5
15
877.5
3-6
285
15
4275
3-7
865
25
21625
4-1
602
12.5
7525
第七年 8%
第八年 8%
第九年 8%
第十年 8%
第七年 5%
第八年 5%
第九年 5%
第十年 5%
第七年 第八年 第九年
3873528 4183411 4518084
65 602 371
租金单价 35 25 45 25 20
租金 2047.5 7125 38925 15050 7420
1-6
31.5
50
1-7
164
30
2-1
604
45
2-2
371
40
2-3
56.25
35
2-4
58.5
35
1575 4920 27180 14840 1968.75 2047.5
年租金收入测算
总租金收入 空置率 空置成本
实际租金收入 前几年收入和
平均租金 年增长率
第一年 2440980
10% 244098 2196882 2196882 29.87
0
第二年 2636258
10% 263625.8 2372633 4569515
32.26 8.00%
第三年 第四年 第五年 第六年
租金均价 22.20
面积合计 6128
租金合计
203415 租金均价
按照现行的商铺售价标准得出的租金水平明细表
呈：西安新兴房地产开发有限公司——新兴24G租金制定说明一、按照现行的商铺售价标准得出的租金水平明细表实际销售单价：12096.76×0.7=8467.732元/平方米1-3层内铺实际收入：147075606.59×0.7=102952924.613元2005年8月9日- 1 -与均价10000元/平方米差1532.268元/平方米三年须达到的租金：1532.268元/平方米÷36月=42.56元/平方米·月则，依据此标准，可得出实际租金底价的换算系数为：三年需达到的租金水平÷按10%回报率计算的总均租金水平×100% = 换算系数按此标准计算可得：换算系数 = 42.14%二、现行租金底价的计算方法现行租金底价 = 现有售价÷120×42.14%注：此表为按照销售面积招商的价格水平市场上目前租金的收取主要按照实用面积执行，则还应将以上现行底价转换为按照实用面积招商的租金水平，可利用公摊率计算公式2005年8月9日- 2 -推倒得出计算公式如下：（实用面积租金－销售面积租金）÷销售面积租金=公摊率为了满足最终42.56元/㎡·月的最终租金水平，同时留出优惠打折的空间，在按使用面积招商的执行租金底价的基础上上浮35%，可得：2005年8月9日- 3 -三、针对招商政策的优惠说明趸租客户：说明：为了保证不超过35%的优惠额度，我们可计算出不同付款方式租金优惠的大致比例，具体计算公式如下：设定客户承租面积为S，表价租金为J，合约期限为T，免租期为t免租期的优惠金额 = S × J × t 合约期限内表价总租金 = S × J × T则应满足如下公式：总优惠金额÷合约期限内表价总租金 = 35/100 （S × J × t）÷（S×J×T）=35/100由此可算出：t/T = 35/100依此可以算出，当商户一次支付一年租金时最多可获得6个月的免租期，当商户一次支付二年租金时最多可获得12个月的免租期。
租金测算表(360天通用版)070301
**租赁有限公司
租金计算表（通用版）
（等额年金法）
使用说明：
1、“兰色”底栏为填写栏，需根据具体情况按实填写；
2、“黄色”底栏为公式栏，通常情况下不能改动；
3、首付款、保证金、手续费、厂商返利可通过填写比率，直接计算得出，表设备金额；也可直接填写金额，然后自己倒算相应比率；
4、该计算表中保证金均是默认租期结束后退还，如客户要求保证金后期抵扣式，并向领导说明；
5、介绍费直接填入，保险费视承担主体不同选择填入，其他费用栏可填入需义费用。
6、本表为通用表，需要更改公式时需向公司领导特别说明并确认。
出，表格中默认计算基础为期抵扣，需手动调整相应公填入需我司支付的其他未定。
商铺租金与售价的关系
商铺的售价主要由两大因素决定：一是租金的现状水平；二是对未来租金水平的预期 ； 投资者对商铺未来租金的保守预期，会降低其对商铺售价的支付意愿。 开发商对商铺未来租金的乐观预期，会促使售价远高于商铺目前的价值。
在设计的年限内要有超出预计的投资回报率，以支撑销售价格。 前期若形成租金与售价的非正比关系，则要利用持续经营收益还原法两种定价方法，同时结合海门市场商业售价与临街独立商铺培育周 期，分别给予0.7、0.3复合加权，本项目建议销售均价为：
11530×0.7+5735×0.3=9792元/㎡，取整9800元/㎡。
(以上定价建议为整体基准价，具体各商铺销售价格视栋位置、商铺位置、商铺面积等参数有所不同，不含包租）
月租金的设计要满足商业按揭月供的需求，上下浮动不可超过5%。
每年之间的租金关系要体现出增长，按揭还款后的剩余应越来越大，满足投资价值。
案例
计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价
计算购入再售出的投资回报率＝(售出价-购入价)/购入价 例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边， 同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将 有可能获得2万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一 下： 套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝2万元×12/200万元，通过计算，我们 得出这套物业的投资回报率将是：12% 要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率＝(215-200)/200 ，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：7.5%
案例
市场租金反推售价得出：商铺均价为5735元/㎡
根据调查，我们综合周边平均租金水平约为0.5-1.5元。社区集中商业的年回 报率一般在6-8%之间。我们取中间值7%为推算依据。
租金测算表
合计
租金收益
单价 （元/月/m²） （建筑面积）
实用面积单 价
年租金Байду номын сангаас入 （元/年）
租赁税收
租赁净收益
年合计（元/年） 年合计（元/年）
物业管理费 物业管理费成本 物业费净收益
（元/月/m²） （建筑面积）
年合计（元/年）
总体净收益 年合计（元/年）
租赁收益测算
项目
租金成本
租金
平均单价
平均单价
平均单价
（元/月/m²） （元/月/m²） （元/月/m²）
（产证面积） （建筑面积） （实用面积）
年租金成本 （元/年）
第一年租金
第二年租金
第1年至第 第三年租金
8年租金标 准(在上一
第四年租金
年度的基 础上递增
第五年租金
5%) 第六年租金
第七年租金
第八年租金
3大商铺租金定价法则之市场定价法
3大商铺租金定价法则之“市场比较法”本文从租金价格体系、项目价值评价两个方面分析“市场比较法”的计算步骤，手把手教你如何分析并制定项目的租金价位。
市场比较法一：租金价格体系分析第一步确定竞争项目租金价格示例——项目周边街道及繁华街道租金如下：第二步确定影响市场比较法定价的因素根据本项目周边地区的市场调查，同时考虑到影响该项目物业定价的各种因素，综合分析确定。
在参照体系的标准上，采用的是行业所制定的“内部鳔胶标准”，具体比较如下表：注：1）以上各参考项目价格是根据现在市场租价计算而来的。
2）本项目的各因素评价是指在较为理想的状态下而比较得出。
第三步确定修正后各相关项目的价格PZ=(Q/Q1)*PZ (PZ为租赁均价)P1 =(55/47) *40=42.55P2 =(55/43) *35=44.76P3=(55/59) *60=55.93P4 =(55/57) *60=57.89各相关权重取值为WZW1=25% W2=25% W3=25% W4=25%PZ=∑PIWI租价：PZ=50.28注：通过各种指标基数，对比和参照，租金标准应该为50.28元/㎡/月。
以上也只是制定租金的一种方法，只能做为参考，还有要考虑租金返祖，利用销售价格、回报率来反推的方式也是可行的。
市场比较法二：商业项目价值评价第一步制定项目价值评价表第二步制定项目价值实现表第三步制定项目价值评价表租金统计及分析——本案周边各商业街租金统计表（元/㎡/月）：根据各商场的租金来测算出本项目的平均租金。
如果项目3的租金是以扣点的形式来取得的，那么是可以根据测算的项目3年收益来推算出其月租金：根据上表，项目竞争商场的平均租金为108元/㎡/月，因此可根据该数据推算出本案的平均租金，进而推算出商铺平均售价：本案平均租金= 平均租金×本案价值实现度÷平均价值实现度= 108×81%÷65.5%= 133.56（元/㎡/月）本案平均销售价格= 本案平均租金×10年×12月=133.56×10×12=16027.2（元/㎡）。
商铺租金售价评估模板
总值（人均 GDP）、人均可支配收入、全市零售消费总额、市区零售消费总额等。
2、评估程序：
1、找出类比因素数据，列表对比。
2、根据各类比因素对价格或租金水平的影响程度设定权重。（由于参与类比
的因素对价格或租金水平的影响程度不一致，因此给参与类比的因素配以不同的
权重。）
3、设定对比基准项，分值设为 100。
规划因素
规划利好
有行政中
周边规划有南
周边规划有南油购物 周边规划有南油
周边规划有南油
南油购物
心、办公
油购物公园、
公园、动漫园以及创 购物公园、动漫园 10% 购物公园、动漫园 2%
1% 公园即将 2% 集群、购 2%
动漫园以及创
意工业区
以及创意工业区
以及创意工业区兴建 Nhomakorabea物中心意工业区
区、高尚
住宅区
对面规划有商业街，
4、参照基准项，给各地区类比因素打分。
5、计算总分，得出项目价格或租金。
3、参考案例：
对比项
全市人口 （万） 市区人口 （万） 08 年 GDP （亿元） 人均 GDP （元） 人均可支配收入 （元） 全市零售消费总额 （亿元） 市区零售消费总额 （亿元）
所占权重 5% 25% 10% 10% 15% 10% 25%
2、评估程序：
1、对类比因素进行文字描述或找出类比因素数据，列表对比。
2、设定评估项目为基准项。
3、依据各项目类比因素对对比项目进行系数修正。
4、合计修正系数，计算得出评估项目价格。
5、对各项价格进行加权平均，得出项目最终价格。
3、参考案例：
都市名园商业街
评估项 目
本项目登良路商 业街
商业定价表(含各商铺价格测算销售回款)
建筑面积 151.25 207.15 151.82 266.26 195.36 211.18 253.51 253.51 211.18 261.74 243.36 207.99 151.76 130.86 207.78 314.3 230.42 199.63 238.62 158.4 110.93 4357.01 15149461 1947.84 2409.17
金湾国际
1F
房号 1#101 1#102 1#103 1#104 1#105 1#106 2#101 2#102 2#103 3#101 3#102 3#103 3#104 4#101 4#102 4#103 4#104 5#101 5#102 5#103 5#104 5#105 5#106 6#101 6#102 6#103 6#104 6#105 6#106 7#101 7#102 7#103 7#104 7#105 8#101 建筑面积 72.21 131.89 113.39 106.29 64.73 155.47 95.09 95.18 101.94 96.4 125.1 103.35 96.5 96.4 125.1 103.35 96.5 63.36 71.77 61.02 62.48 95.3 84.43 72.3 132.05 115.94 104.81 64.81 154.9 89.48 94.67 106 97.82 109.85 97.47 0.84 0.82 0.8 0.86 0.84 0.9 0.82 0.84 0.83 0.8 0.86 0.86 0.84 0.86 0.9 0.92 0.84 0.98 0.98 0.8 0.92 0.92 1 0.98 1.00 0.98 0.98 0.90 0.94 0.84 0.90 0.94 0.90 0.98 0.88
购物中心租金测算方法
其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。帕氏价格指数以计算期商品销售量作为同度量因素，这说明它是在计算期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品价格的综合变动程度的。
3）费雪指数：它是对拉氏指数和帕氏指数直接进行平均的结果，又被称为“理想指数”。费雪指数的公式为：
1、样本的选择与替换
样本的选择及调查方法
调查项目规模的界定：商铺项目5000平方米以上。商铺租金指数采取判断抽样的方法，即根据专家的判断或调查人员的主观决定抽取样本的方法。
样本商铺的调整：当基期距计算期的时间较远或样本商铺不再具有代表性时对样本进行替换调整。
2、计算标准
指数的计算频率：由房地产的特点商铺租金指数每季度计算一次。
北京百盛购物中心
北京新世界中心
阜成门华联商厦
指数计算结果以及分析
2004年第二季度北京百货商场、购物中心商铺租金总体及各商圈情况，如表2所示：表2：北京百货商场、购物中心商铺平均租金和指数比较图(单位：元/平方米×天)
商圈
北京平均
王府井商圈
朝外商圈
亚运村商圈
西单商圈中关村商圈CBD商圈
商铺租金平均价格
拉氏价格指数公式为：
其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。拉氏价格指数以基期商品的销售量作为同度量因素，这说明它是在基期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品的价格的综合变动程度的。
2）帕氏指数：帕氏指数将同度量因素固定在报告期水平上，又被称为“报告期加权综合指数”，帕氏公式实际上是一个调和平均数的算法。
计算期租金成交价格的推算n
在实际的租金价格的计算中，会出现没有成交价格的商铺租金的情况，我们采用一元线形回归的方法对同一层样本进行回归推算，折算出相应的成交价。具体方法如下：在同一层中，根据一些样本的实际成交价分别为Y1、Y2……Yn。对应的报价分别是：X1、X2……Xn。拟合直线为，由最小二乘法可以得出：
大悦城卖场铺位租金报价
说明
1、租金按月度收取；
2、押金为三个月租金；
3、销售实行统一收银，每月初1-5日凭销售票据到卖场财务进行上一月销售额核帐，核对无误后开具增值发票进行转款；
4、物业管理费含中央空调、公共电梯、公共扶梯、公共用水、公共照明电费；
5、铺位内的电费按照实际面积公摊计算另行交费，交费标准按照商场通知为准；
资源整合
消费者购买IT数码产品，可以免费或者优惠价格得到FAB及大悦城的相关配套服务
1、大悦城酒店FAB签约价格；
2、FAB悦宫会所会员卡或健身游泳项目；
3、FAB自助主题餐厅用餐券；
4、FAB正版音像制品、明星制品；
5、FAB音像会员卡，享受与明星见面、签售的机会；
6、大悦城首都电影院电影票；
7、FAB专业录音室的个唱制作；。