房地产评估之比较法

房地产评估之比较法

比较法及其运用

要求

1.熟悉比较法的含义；

2.了解比较法的理论依据；

3.掌握比较法适用的估价对象和条件；

4.熟悉比较法估价的操作步骤；

5.了解搜集大量交易实例的必要性；

6.熟悉搜集交易实例的途径；

7.掌握搜集交易实例的要求；

8.了解建立交易实例库；

9.了解选取可比实例的必要性；

10.掌握选取可比实例的要求；

11.熟悉建立比较基准；

12.熟悉交易情况xx的含义；

13.熟悉造成成交价格偏离正常比较价格的因素；

14.掌握交易情况xx的方法；

15.熟悉市场状况调整的含义；

16.掌握市场状况调整的方法；

17.熟悉房地产状况调整的含义；

18.掌握房地产状况调整的内容；

19.掌握房地产状况调整的思路；

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20.掌握房地产状况调整的方法；

21.熟悉求取单个可比实例比准价格的方法；

22.了解求取最终比准价格的方法。

内容讲解

第一节比较法概述

一、比较法的含义

简要地说，比较法是根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价值或价格的方法。具体的说，它是选取数宗真实成交且符合一定条件的类似房地产，将它们与估价对象进行比较，根据之间的差异对成交价格进行适当处理后得到估价对象价值或价格的方法。与估价对象相似的房地产，也称为估价对象的类似房地产，简称类似房地产，是指与估价对象的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构、xx程度等相同或相近的房地产。真实成交且符合一定条件的类似房地产，简称可比实例，是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可xx为正常价格的估价对象的类似房地产。

比较法的本质是以房地产的市场价格为导向（简称市场导向）来求取房地产的价值或价格。由于该方法是利用实际发生、经过市场“检验”的类似房地产的成交价格来求取估价对象的价值或价格，所以它是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法，其测算结果易于被人们理解、认可或接受。二、比较法的理论依据

房地产评估之比较法

比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，即在同一房地产市场上相似的房地产有相近的价格。该原理已在本书第五章第五节“替代原则”中作了论述，在此不再重复。

因为房地产价格形成有替代原理，所以估价对象的未知价格（价值）可以通过类似房地产的已知价格来求取。当然也应注意到，在具体一宗房地产交易中，交易双方可能有利害关系，可能对交易对象不够了解或对市场行情不够熟悉等，导致成交价格偏离正常价格。但是，只要搜集了较多类似房地产的交易实例，对它们的成交价格进行适当处理所得的结果，可以作为估价对象价值或价格的最佳测算题。三、比较法适用的估价对象

比较法适用的估价对象是同类房地产数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。特别是数量较多、可比性较好的存量成套住宅最适用比较法估价，相对来说也是一种最容易、最简单的房地产估价。②写字楼，③商铺。④标准厂房。⑤房地产开发用地。

下列房地产难以采用比较法估价：①数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、xx等。②很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等。③可比性差的房地产，如在建工程等。

比较法的原理和技术，也可用于收益法、成本法、假设开发法中市场租金、经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、重置价格、

房地产价格各个构成部分（如土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发利润等），开发完成后的价值、开发经营

期等的求取。四、3

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比较法估价需要具备的条件

比较法估价需要在价值时点的近期有较多类似房地产的交易。房地产市场不够活跃或者类似房地产交易较少的地区，难以采用比较法估价，房地产市场总体上较活跃的地区，在某些情况下比较法也可能不适用，如可能由于某些原因导致在一段较长时期很少发生房地产交易。在目前房地产交易和登记等信息不够公开透明的情况下，获取房地产真实成交价格及估价所必要的交易房地产状况等信息，是运用比较法估价的难点。尽管如此，以下情况不能成为不采用比较法估价的理由；估价对象所在地存在较多类似房地产的交易，而由于估价机构和估价师没有努力去搜集交易实例，造成不能采用比较法估价。

另外，运用比较法估价需要把xx营业税、所得税、契税、交易手

续费等交易税费非正常负担下的价格，处理为正常负担下的价格；需要把急卖或急买造成的不正常成交价格，处理为正常价格；需要把可比实例在其成交日期的价格，处理为在价值时点的价格；需要把可比实例在自身状况下的价格，处理为在估价对象状况下的价格。即运用比较法估价要清除以下四个方面的不同所造成的可比实例成交价格

与估价对象价值的差异：

①成交价格与比较价值的内涵和形式不同；②特殊交易情况与正常

交易情况不同；③成交日期与价值时点不同（实质上是这两个时间的房地产市场状况不同）；④可比实例状况与估价对象状况不同。上述这些对可比实例成交价格进行的处理，分别简称为建立比较基础、交易情况xx、市场状况调整、房地产状况调整，在进行这些处理时，应尽量分解各种房地产价4

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格影响因素，并尽量采用定量分析来量化这些因素对可比实例成交价格的影响程度，如通过对大量成交价格进行统计分析，得出不同因素对房地产价格的影响程度。

但由于许多因素对可比实例成交价格的影响程度难以采用定量分

析予以量化，主要是估价师凭其估价专业知识和经验以及对估价对象或可比实例所在地的房地产市场行情、交易习惯等的深入调研后作出判断。因此，如果估价师没有扎实的估价理论知识和丰富的估价实践经验，对估价对象或可比实例所在地的房地产市场行情和交易习惯等不够熟悉，则难以运用比较法得出正确的估价对象价值。

还值得指出的是，比较法求得的价值有时并不一定合理、真实，因为在房地产市场参与者群体过于乐观或过于悲观的情况下，房地产价格可能被市场所高估或低估，造成了房地产市场价格不合理偏离房地产本身的价值，有时房地产市场价格变化过快，估价报告尚未完成房地产市场价格就发生了明显的变化，这也会给比较法估价带来麻烦，特别是其估价结果难以让人接受，如在房价过快上涨时期的房屋征收评估中。五、比较法估价的操作步骤