我国城镇住房拆除率及其影响因素研究

我国城镇住房拆除率及其影响因素研究

作者：黄禹刘洪玉徐跃进

来源：《中国房地产·学术版》2016年第07期

摘要：随着我国住房产业化和新型城镇化的推进，城市更新速率大幅提高，在这个过程中，大量住房被拆除，有些住房远未达到预期寿命。大拆大建的城市更新模式已被社会广泛关注。为把握我国城镇住房拆除情况及其变化规律，根据2001-2013年全国及各省的各年住房减少面积和年末住房实有建筑面积计算城镇住房拆除率，并对拆除率进行统计描述和实证分析，利用固定效应模型和混合回归模型分析拆除率的影响因素。结果表明，拆除率受经济因素影响显著，不同经济发展水平的地区拆除率呈现不同的变化趋势，且住房投资额和房价均对拆除率有显著影响，此外，各地拆除率因气候、降雨量不同也存在差异。

关键词：城镇住房，拆除率，影响因素

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2016）07-0051-61 收稿日期：2016-05-30

1 引言

改革开放以来，我国的城市面貌发生了翻天覆地的变化，大量的现代化建筑拔地而起，不仅提升了城市的品质，也为城市的发展注入了新的活力。在城市更新的过程中，不少老旧住房因功能性无法满足城市发展的要求而被拆除，同时也有不少壮年期的住房因种种原因被淘汰，甚至出现了刚建成不久尚未投入使用的建筑直接被拆除。《中国建设报》2004年10月22日刊登的《城市住宅，不能承受的年限之短》一文指出：2002年全国城镇共拆迁房屋1.2亿平方米，相当于当年商品房竣工面积3.2亿平方米的37.5%；2003年全国城镇共拆迁房屋1.61亿平方米，同比增长34.2%，相当于当年商品房竣工面积3.9亿平方米的41.3%。2015年12月19日《北京晨报》刊载的文章《“短命建筑”每年浪费数千亿》中指出，我国每年因过早拆除房屋导致浪费超4600亿元，每年拆除面积达4.6亿平方米。

这种大拆大建的城市更新模式在短期内改变了城市面貌，并带动了房地产及相关产业的飞速发展，为促进城市经济水平提升做出了巨大的贡献，但不可避免地造成了巨大的资源浪费和环境污染。因此，这种模式不符合以节约产能、降低GDP能耗为目标的绿色发展要求，也不利于调整产业结构、促进经济社会的协调发展。

针对建筑的过量拆除及“短命现象”，很多学者对其原因进行了研究。陈建（2007）通过定性分析认为影响建筑寿命的因素可分为背景因素和直接因素两种。背景因素包括经济发展、人口增长和土地稀缺，与建筑寿命直接相关的影响因素包括城市规划与政府决策、建筑设计因素、建筑质量与技术措施、人口迁移、土地价值、土地权属等六方面。沈金箴（2008）通过对

国内知名“短命建筑”的拆除原因进行统计后发现，追求经济效益和提升城市形象、功能造成的短命建筑占70%，规划原因造成的占11%，城市转型过程中因体制原因导致投资无法跟进的占9%，而因设计原因或施工原因造成短命的仅分别占9%和3%。刘贵文（2012）利用多元回归模型分析了内部因素和外部因素对重庆市江北区建筑寿命的影响，发现建筑自身的因素并非影响其拆除的主要原因，而经济发展水平、土地价值、区位等外部因素是决定建筑是否拆除的主要原因。中国建筑研究院2014年的研究报告《建筑拆除管理政策研究》对2001年至今公开报道的54处过早拆除建筑的主要拆除原因进行统计后发现，由于工程质量、功能滞后和运营不善3种建筑自身原因导致的过早拆除占比19%，由商业利益、形象政绩、规划等经济社会原因造成的建筑过早拆除占比81%，其中商业利益占比最大为46%。

综合已有研究可以看出，目前的研究主要集中在建筑寿命问题上，而且研究方法主要是定性分析。少量的定量分析数据来自被拆除建筑，并存在样本较少或样本所分布的区域较小等情况。因此现有研究成果无法解释我国城镇住房的总体拆除现状和原因，同时存在“幸存者偏差”的情况。为此，本文利用2002-2013年我国31个省份城镇住房减少面积数据，对城镇住房的拆除情况进行研究并讨论拆除率的影响因素，为我国相关政策制定提供参考依据。

2 城镇住房拆除率基本情况

2.1 数据说明

本文使用了2001-2013年国有土地范围内的“年末住房实有建筑面积”和“当年住房减少建筑面积”数据，包括全国层面和省级层面，统计范围可理解为城镇范围。为计算2002-2013年各年的拆除率，取2001-2012年年末住房实有面积作为2002-2013年年初的住房存量。

当年住房减少面积统计了每年因拆除、自然倒塌和各种灾害等原因实际减少的住房建筑面积，拆除和自然倒塌这两种情况符合本文所研究的建筑拆除范畴，且一般情况下，这两种情况是导致住房面积减少的主要原因。自然灾害导致的住房减少面积一般出现在局部地区及特定年份，对全省总的减少面积数据影响不大。但如果出现了大型自然灾害，则所引起的住房减少面积就必须在数据中予以剔除。

能够导致大范围房屋倒塌的自然灾害主要包括地震和台风等。本文考察了2002-2013年我国境内发生的6级以上地震或6级以上台风的省份，并观察对应年份的住房减少面积情况，发现2006年超强台风桑美登陆浙江和2008年四川汶川发生8级地震时，两个省份当年的住房减少面积出现了大幅波动见表1。为剔除相关影响，研究中用受灾年份相邻的4年数据均值来作为该年的住房拆除量，即2006年浙江住房拆除量为265.70万平方米，2008年四川住房拆除量为392.59万平方米。其他省份受灾年份的住房减少面积近似等于拆除量，误差在可接受范围内。

经过自然灾害因素修正后的住房减少面积即可认为是当年的住房拆除量，年初住房存量和当年住房拆除量的统计性描述见表2。

2.2 城镇住房拆除率现状

利用年初住房存量和当年住房拆除量即可求得当年住房拆除率，全国城镇住房历年拆除量和拆除率情况见图1。由图1可见，自2002年至2013年，城镇住房拆除量整体呈上升趋势，2010年的住房拆除量最高，接近1.6亿平方米，2013年的拆除量也达到1.4亿平方米，这与住宅产业历年来的发展态势基本相符。

拆除率的极大值出现在2003年，为1.16%；2010年的拆除率为1.10%；2010年以后拆除率逐渐降低至0.75%。相比于拆除量，拆除率的变化并没有明显的上升趋势，而是处于波动状态，平均值为0.89%。

4个直辖市的拆除率情况见图2，从图2中可以看出，4个直辖市拆除率水平总体呈下降趋势，北京除了2010年出现一个峰值2.48%以外，其他年份拆除率下降趋势也较明显。图3对比了5个省份的拆除率情况，从图3中可见，广东、浙江等经济发达程度较高的省份，拆除率呈下降趋势，河北、青海等经济发展水平较低的省份，拆除率峰值分别出现在2009年和2010年，河南省拆除率一直比较平稳。

通过计算2002-2013年各省的累积拆除率，可以比较各省拆除率的差异。考虑到城镇范围在不断扩大，需将各年拆除量针对2002年的城镇范围进行折减。假设被拆除的建筑在城镇范围内随机分布，可利用城镇的建成区面积之比对拆除量进行近似的折减。经过折减后，将各年拆除量相加，即可求出2002年城镇住房在2002-2013年间的累积拆除率，见图4。全国城镇住房的累积拆除率为13.18%。

由图4可见，中东部省份的拆除量普遍高于西部省份，而尤以东部（含东北）省份的拆除量大。这与全国各省经济发展水平比较一致。江苏的累计拆除量最大，达到约1.2亿平方米。西藏的累计拆除量最小，仅有53万平方米左右。

各省拆除率水平分布与拆除量大体相当，江苏的拆除率最高，为32.43%。青海的拆除量仅有1329万平方米，但拆除率却高达45.23%。这可能有两方面原因：其一，青海的住房存量本身很小，2002年的住房存量仅高于西藏，为2940万平方米；其二，青海自2010年玉树地震以后，拆除量持续走高。青海2010年至2013年的平均拆除率高达5.3%，而这之前平均拆除率仅为1.42%，这可能与大地震后青海大量拆除重建受损及抗震能力较弱的房屋有关。

3 拆除率影响因素分析

3.1 影响因素选取

已有研究将建筑寿命的影响因素分为两大类：第一类是内部因素，即由建筑物自身特性所决定的因素，包括建筑设计因素、质量因素、功能适用性因素以及后期运营情况等因素；第二类是外部因素，即建筑所处的自然、经济、社会、政治等环境因素，主要包括商业利益、政府