【20150804】深圳龙华新区锦丰厂片区城市更新项目初步研究报告

深圳龙华新区锦丰厂片区城市更新项目

初步研究报告

第一部分项目市场分析

1、土地指标及权属

拟拆除重建用地面积：41768.8平米（合62.65亩）

拟开发建设用地面积： 21626.7平米(合32.44亩)

容积率：6.97（法定图则中为2.5）

拟规划计容建筑面积： 150670平米

拟更新方向: 居住等功能；

公共配建:更新单元范围内应落实不少于24班小学用地一处

拟更新经济技术指标(专项规划尚未批复):

土地现状情况:

现状土地权属较复杂，

1-2地块为国有出让的用地，现状性质为工业用地,权属单位为龙华镇油松下油松村;3号地块为国有已出让用地,现状性质为综合用地,权属单位为龙华镇油村瓦窑排村；

7-10地块为国有出让用地，性质分别为工业、商住混合、住宅用地，用地权属单位为深圳宝安龙华经济发展公司；

其余4-6号用地为未完成征转手续的村集体用地（需补出让手续，但是由于改造后的功能为学校，因此可以采取协议出让的方式），分属瓦窑排经济合作社和伍屋合作社及瓦窑新村。

国有已出让的用地24760平，占拆除用地面积的59%。

计划申报主体:深圳市龙华街道投资管理公司

主体类型: 集体

注册资本金:2000万元

股东:深圳市宝安区龙华街道办事处

法定代表人:韩垂学

成立时间:1995年

项目手续:

2011年12月8日: 列入《2011年深圳市城市更新单元计划第三批计划》, 并在深圳市规划和国土资源委员会网站公示.

2014年10月20日: 列入《2014年深圳市城市更新单元计划第三批计划》,并在深圳市规划和国土资源委员会网站公示（更新范围调整，拆除重建用地面积缩小）

截止目前,项目更新规划成果未在深圳市规划和国土资源委员会网站公示，除上述公示外，项目手续无进一步进展，尚未正式列入城市更新单元计划。

除公示数据外，以上项目部分数据来源于合作方提供的专项规划草案数据，

2、项目区位

地铁清湖站

宗地位置

华为工业区

坂田

片区

深圳北站

梅林关

片区

项目地块位处龙华新区油松片区，东临坂田片区，北部为观澜街道，南部为龙华新区核心区及梅林关片区，整体区位处于龙华片区北部。

地块距离四号线清湖站车程仅2公里，通往市民中心仅11个站点，时间约30分钟，到深圳北站车程约7公里，车程约15分钟，周边有梅龙路、布龙路、梅观高速等多条快速路，内外交通较便捷。地块距龙华人民医院1公里，距已建成的龙华文化广场仅700米，有满足日常需求的基本商业和生活配套

3、区域规划

(1)龙华新区发展规划

龙华中心

2011年12月30日，深圳龙华新区正式成立，新设的龙华新区包括观澜、大浪、龙华、民治四个街道。龙华新区地处深圳市中北部，东临龙岗，西接宝安、南山、光明，南连福田，北至东莞，总面积175.58平方公里。2012年末常住人口140.86万人，其中非户籍人口占90%以上

根据龙华新区综合发展规划，龙华新区构建“一中轴、两核心、七功能区”的城市空间结构。

一中轴：中央服务轴，强化综合服务功能，支撑城市中轴的延伸与拓展；

两核心：南部商务核和北部科技核，形成新的发展“引擎”；

七功能区；按照特色分工，分区发展的原则，将龙华新区分为七个功能片区，每个功能片区制订针对性的功能及产业发展指引，包括观澜东生态文化片区、羊台山生态休闲片区、九龙山生态休闲片区、龙华商贸区、大浪时尚产业区、观澜－龙华高新区、观澜北汽车产业区。

本项目位于中部的龙华商贸区和中央服务轴上。

项目位置

(2)油松片区法定图则规划

根据2010年公示的深圳市宝安402-19&20&21号片区[油松地区]法定图则（最新），片区规划如下：发展目标: 建设一个高新产业蓬勃发展、生活功能完善、环境优美的和谐新城

功能定位：以生态居住、城市休闲、商贸服务为主，。

发展策略是：通过城市更新，优化地区功能结构，完善公共设施，结合轨道站点布局综合服务中心。完善地区道路交通体系，提高片区生活环境品质发展指引：

(2)宗地法定图则规划

宗地位置

宗地分属于两幅地块

03-10地块，规划性质为教育科研用地，占地面积16399平米，要求建设24班小学；

03-11地块，规划性质为二类居住用地，占地面积25748平米，容积率2.5，要求配套12班幼儿园和邮政所；。

法定图则要求两地块需捆绑开发

4、地块现状及周边环境

地块目前现状南部为未拆除简易工业厂房，北部为在生产状态的新松普塑胶电线有限公司，

地块西侧为已建成的村民小产权房，北侧南侧均为现状居民区，东侧为工业区（法定图则和现状均为工业区规划）

四至道路: 地块北、东、南三个方位均为已建成的市政道路，西侧有现状支路。

小产权房

工业区

5、地块周边配套及交通

配套情况：

教育资源充足：清湖小学，松和小学，龙华中心中学，新华中学、清湖幼儿园，四季花蕾幼儿园等商业配套齐全：龙华商业中心购物广场、兴万和购物广场、金东源百货以及多家银行、ATM机等医疗资源充足：龙华人民医院、深圳国丹妇儿科医院、龙华人民医院油松社区健康服务中心等

景观文化配套：龙华文化广场、龙华公园、三联公园、龙胜公园等，可满足

交通情况

公交完善：富士康西门、瓦窑排村公交站点紧邻项目，有324路 324区间线 352路 612路 635路等多10余条公交线路

轨道交通：距已开通的地铁龙华线清湖站2公里，通往市民中心11个站点，约30分钟

快速路直达：布龙路、梅龙大道、梅观高速等多条快速路

地块属性小结:

地块位于深圳城市中部组团的区域中心的龙华新区，定位为城市次中心。地块所处的位置为龙华中心区，功能以商贸居住为主，区域目前基础设施和配套功能不断升级完善，未来发展潜力较大。