房地产信托抵押物价值高估案例分析与风险警示

房地产信托抵押物价值高估案例分析与风险警示

近期，媒体不断爆出部分信托公司出现项目兑付风险，为按期兑付信托计划本息，拍卖处置相关抵押物。然而，个别房地产信托项目却出现了抵押物评估价值在拍卖时大幅下降的情况，原本评估抵押价值充足的土地或在建工程在重新评估后，价值“缩水”达三成，拍卖参考价格甚至不能覆盖信托本息。

在房地产抵押贷款中，抵押物的评估价值是确定贷款额度的基本依据，更是控制项目风险的终极保障措施，合理的评估价值对于构筑合理有效的风险防范屏障，进而有效防范项目风险具有重要作用。本文拟从实际案例出发，分析发生此类风险的原因并探寻相关对策，为我司房地产信托贷款的抵押物合理评估提供参考依据。

案例回顾

一、中融·青岛凯悦中心信托贷款集合资金信托计划

中融·青岛凯悦于2010年10月发行，存续期限为18个月，发行总规模为3.845亿元，预期年收益率9%~11%。按此计算，该信托兑付款大约需4.36亿~4.48亿元。该信托计划资料显示：“经山东省一级房地产评估机构2010年6月17日对本项目商业裙房评估，价值达到9.56亿元，抵押率不高于40%，抵押物价值充足。”而法院此次的拍卖公告却显示，对凯悦中心1~5层商业房产的总

评估价仅为 5.8463亿元。两年多时间，资产评估价缩水高达38.85%，且拍卖的参考价仅为3.3亿元，低于信托公司为该项目所募集投入的资金。

二、中信·舒斯贝尔特定资产收益权投资集合资金信托计划

中信·舒斯贝尔于2010年8月发行，存续期限大约30个月，已逼近到期兑付。该信托计划资料显示：“本产品投资于青岛市的“黄岛凤凰湾综合项目”和“温泉住宅项目”，其中住宅部分建筑面积21万平方米，商业部分建筑面积16万平方米。三个项目的土地使用权抵押给中信信托，评估价值为127,511万元”，但是两年之后，土地的价值评估却只有7.89亿元。2013年1月8日上午10时，该信托计划的抵押品最终进入拍卖程序，在山东省法院司法拍卖厅公开拍卖，竞购参考价格7.89亿元仅是2010年当时土地评估价12.75亿的7折，但是最后依旧流拍。

风险警示

上述案例中，抵押物在信托计划发行之初的评估价值与在面临处置时的重新评估价值有较大差异。在正常情况下，即便项目出现流动性问题，合理的评估价值和抵押率也可以确保收回信托资金及利息，然而如果抵押物价值虚高，抵押率这个“安全垫”就不能发挥应有的风险保障作用。

一、道德风险

在实务操作中，评估师往往会受到来自融资方的各种压力，尤其是在评估机构直接接受融资方委托，与融资方签订委托评估合同并由融资方支付评估费用的情况下，受利益驱使和外界压力影响，评估师可能为了迎合委托方要求而难以保持独立、客观、公正的评估态度，对于抵押物价值可能产生有利于委托方即融资方需求的评价。

二、被动高估风险

假设不存在评估师道德风险的情况下，如评估师对抵押物做出不正确的预估和判断，选取了不恰当或过于激进的评估方法，依然可能造成评估价值偏高。目前，房地产抵押物的普遍评估方法包括市场法、收益法、成本法、假设开发法等，在不同评估方法下，对同一抵押物的评估价值可能会产生较大的差距。

就上述案例而言，两个案例中的抵押物同时具有两点共同特征，一是抵押物状态为在建工程或土地，二是抵押物的使用性质为商业地产，或抵押物中有较大比例为商业地产。本文仅就此类地产的风险特征，对评估价值偏高的原因进行如下探讨。

1、在建工程、土地评估常用方法及假设前提

在建工程与完工物业相比，在评估中具有自身的复杂性。第一，在建工程自身虽然具有一定价值，但其可利用性不确定，使用价值是以预期为前提，如发生完工风险（烂尾），则预期价值可能无

法实现；第二，由于在建工程可能存在施工方垫资，或施工实际进度与工程支付进度不一致，其权益状况有待确认。在实务中，对在建工程的评估往往采用假设开发法，即预计评估对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算评估对象的价值，该方法的假设前提即为评估对象能正常开发建设完工，并实现预期价值。

2、商业地产评估常用方法及假设前提

商业地产属于经营性房地产，主要特点体现为具有收益性，其价值主要是由在评估基准日现有和未来潜在的收益能力决定，因此，收益法是商业地产估价常用的方法之一，即以预期收益原理为基础，测算商业地产的净收益、收益年限和收益率。该方法的假设前提为对评估对象未来可产生的收益金额、收益年限等的估计正确。

综上所述，对于在建的商业地产而言，尤其是对于处于开工建设初期或未开发净地阶段的评估对象，如采用假设开发法、收益法等评估方法，在乐观假设条件下，一定程度上弱化了评估对象可能存在的实际风险，如完工风险、空置风险、流动性风险等，评估溢价可能虚高。而一旦需要处置此类抵押物，在未完工、未产生收益情况下的处置价格与评估价值往往会产生较大背离。

应对评估虚高风险的建议

一、杜绝道德风险

对于评估师违背职业道德而故意出具虚假评估报告的行为，应从公司制度设计和文化建设上予以坚决抵制。

1.从公司层面加强统一管理，确保以四川信托的名义与评估机

构签订委托评估合同，明确评估报酬由信托财产或公司承

担，从源头上杜绝评估师刻意虚高评估的动机。

2.严格执行《四川信托有限公司评估师管理办法》，由公司风

控部门选择和指定评估机构。

3.建立良好的风险控制文化，形成从前沿业务人员到中后台部

门全员谨慎对待评估结果的风险防范意识。

二、审慎控制被动高估风险

对于房地产抵信托押贷款而言，抵押物往往作为贷款风险的终极保障，以期在项目流动性出现问题时能够将实物资产及时变现，保证贷款本息能够偿还。可见，对于此类评估对象而言，评估目的主要是预测评估对象在特定时点的变现价格，如评估对象在该特定时点不能完工或不能产生预期收益，则实际变现价格受上述完工风险、空置风险影响，可能与乐观假设条件下的评估价值产生较大差异。