崂山区区域市场研究分析

崂山区区域市场分析

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崂山区区域市场分析

一、崂山区概况

1、地理位置

青岛市崂山区位于山东半岛南部，青岛市东南部，是最接近青岛中心城区的行政区，地理位置优越。东、南濒黄海，海域面积辽阔，西邻青岛市南、市北、四方三区，西北壤李沧区，北接青岛市城阳区和即墨市。

崂山区总面积389.34平方公里，海岸线长103.7公里，陆地大部分属于崂山山区，平坦宽阔面积较小。区域内拥有5A级旅游度假区——崂山，南部濒临黄海，拥有较多秀美的海岛，山海相间，风景秀丽，气候宜人。

2、交通

崂山区作为青岛市东大门，区内交通四通八达，距青岛国际机场17公里，距青岛港口15公里，距青岛火车站12公里，青岛汽车东站濒临青银高速入口，可直接上高速，进出青岛便利。区内道路拥有海尔路、青银高速、松岭路、深圳路、滨海大道等道路，均为青岛市城市规划主要交通干道，基本是双向六车道和双向八车道，路面平整，是进出青岛的主要

通道。

3、人口及区划

崂山区辖中韩、沙子口、北宅、王哥庄4个街道办事处，139个社区居委会（另有7个城市社区）。截至2010年11月1日第六次全国人口普查，全区户籍人口37.95万人，974.74人/平方公里，与青岛市区相比，人口密度较小，主要原因是崂山区区域主要以山地面积为主，总人口较少。

全区各街道人口分布：

街道办人口（万人）

中韩街道办24.02

沙子口街道办 6.79

王哥庄街道办 4.43

北宅街道办 2.71

全区37.95

数据来源：崂山统计局

人口结构：

全区常住人口中，具有大学（指大专以上）受教育程度的为10.96万人；具有高中（含中专）受教育程度的为6.11万人；具有初中受教育程度的为11.35万人；具有小学受教育程度的为6.47万人（以上各种受教育程度的人包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生）文盲人口1.11万人。

数据来源：崂山统计局

4、旅游产业

旅游产业为崂山区主要支柱产业之一，辖区内崂山风景区为著名的道教名山，被誉为“海上第一名山”，是国家级5A级旅游度假区，2010年吸引海内外游客951.6万人次；青岛国际啤酒节通过多年的打造，现已成为青岛市对外名片之一，2010年吸引海内外游客330万人次，消费啤酒超过1000吨，全年实现旅游收入38亿元。

<崂山风景区>

5、经济发展

GDP

数据来源：崂山统计局

崂山区2005-2007年经济快速发展，GDP平均增幅高于青岛全市水平，2008年崂山区GDP增幅锐降，受经济危机影响较大，同时也说明崂山区以外向型经济为主。09、10年经济开始复苏，GDP增长幅度低于全市平均水平；2010年崂山区共实现GDP317.31亿元，同比增长10.5%，位于青岛七区五市倒数第四名。

数据来源：崂山统计局

2010年崂山区第一产业完成增加值4.86亿元，同比下降1.8%；第二产业完成增加值178.08亿元，同比增长11.0%；第三产业实现增加值134.37亿元，同比增长10.2%。

产业结构不断优化。三次产业比例关系由上年的1.54:57.16:41.30调整为1.53：56.12：42.35。第一产业下降0.01个百分点，第二产业下降1.04个百分点，第三产业提升1.05个百

分点。

数据来源：崂山统计局

崂山区人均可支配收入自06年之后，增幅速度有所减慢，但仍呈持续上升趋势发展，2010年达到27540元，处于青岛市各区市较高水平。

结论：

1、紧邻青岛市区，利于承接市区产业转移，地理位置优越；

2、多条城市交通主干道、青银高速等构成快速交通体系，为进出青岛门户；

3、背山面海，风景秀丽，拥有崂山、啤酒节、极地海洋世界等丰富的旅游资源，旅游业发达；

4、人口较为集中，主要在松岭路——滨海大道以西区域；

5、经过短暂的经济快速增长之后，经济增幅放缓，08年以来GDP增长率均低于全市水平；

6、产业结构呈现“二、三、一”形式，有待进一步优化；

7、人均可支配收入逐年上升，购买力较强。

二、土地市场

崂山区土地成交较少，2011年以来通过招拍挂方式成交土地仅17块，其中住宅商服用地共8块，集中于松岭路以东——沙子口板块四姜一湾片区（具体成交明细见附表）。

另外，崂山区午山和四姜片区各有2010年成交的鲁商479138㎡的土地储备、海信855149㎡的土地储备。

三、房地产市场分析

1、房地产投资及比重

数据来源：崂山统计局

崂山区地处城市郊区，近年来伴随着青岛东部大建设，崂山区城市建设渐趋成熟，07年后房地产占固定资产投资的60%以上，房地产投资成为崂山区主要投资来源。

数据来源：崂山统计局

2、房地产供求

数据来源：崂山统计局

结论：

1、崂山区房地产投资占固定资产投资的60%以上，比例相对平稳，成为固定资产投资的主要来源；

2、施工面积逐年增加，且增长幅度较大；

3、销售波动性较大，对国家政策较为敏感。

三、崂山区房地产市场综合分析

板块位置

1、浮山新区板块

本版块四至：西至劲松七路，南至浮山，东至海尔路，北至张村河区域。本版块为崂山区和市北区浮山后接壤区域，也是青岛市的中央生活区，紧邻浮山森林公园，与颐中体育中心、青银高速近在咫尺，整体环境较好，交通路网发达，经过近几年的发展，该区域的市场认可度逐渐提高，配套设施相继完善。从该区域可在短时间内到达市内、市郊主要地点，目前本区域在建工程较多，本地知名开发商大盘云集，项目建筑形式以小高层、高层住宅为主。该区域代表楼盘有远洋风景、竹韵山色、鲁信·含章花园、金光丽园等项目。该板块目前的均价14000元/㎡左右。

✓产品分析

a在售项目规模

项目名称占地面积（㎡）总建面积（㎡）容积率开发商首开时间总户数

远洋风景46883 145270 2.3 远洋地产2011.9.10 774

香邑暖山12468 22443 1.8 麦迪绅集团2010.12.19 210

金光丽园83511 200000 2.03 青房2010.8 1710

鲁信含章花园90000 259000 2.38 鲁信置业2010.8.28 2380