万科房地产全程运营及风险管理(44)页
【万科地产管理制度和万科营销策划方案及万科研究报告】
【万科地产管理制度和万科营销策划方案及万科研究报告】【万科地产管理制度和万科营销策划方案及万科研究报告】本资料由智地网、广州市智南投资咨询有限公司提供万科_房地产项目施工招标合同文件管理大全_518p_工程管理.pdf 万科工程管理培训_236p_工程质量管理_工程进度管理_工程成本管理.ppt万科工程管理施工招标合同_518页_工程管理f.pdf万科集团设计类管理流程466页_466p_管理制度标准.pdf万科房地产经营与管理培训_455页_课程_教程_讲义.doc深圳地产教父－博思堂为万科专项培训教材-257PPT.ppt万科集团成本控制管理流程_243p_管理规范要求.pdf万科工程项目管理体系介绍_223PPT.pdf向万科学习完整版_168页_案例借鉴.doc万科物业_品质管理顾问书_154页.doc万科地产_人力资源管理制度手册_233页.doc万科_房地产项目工程管理手册_299页_管理规范_管理程序_例会制度.doc万科执行力企业员工手册管理制度_103p_管理制度_绩效管理.pdf 万科战略规划美国房地产公司标杆研究_209P_方案设计_实施体系_发展历程.pdf万科集团_南京万科地产_产品批评手册_148页_设计施工参考_工程管理_2012年.pdf 万科房地产住宅项目整体设计培训资料_126页_2011年.ppt万科pom管理流程培训_139p_胡冬梅_课程_教程.ppt万科房地产项目发展解密与经验借鉴_125页_睿达顾问.ppt万科总部地产策划培训_120p_史蒂芬_课程_教程.ppt《向万科学习》-完整版-168DOC.doc万科_中海_金地_龙湖_绿城_万达等地产公司战略报告_140页.pdf万科_房地产开发全流程运营与管理_108p_管理规范.ppt解密万科成本六维管控流程精解与案例分析_84p_专题研究报告.ppt中原_万科大盘营销培训_50p_课程_教程.pdf让客户微笑是万科存在的价值-王石.doc物业管理方案／武汉万科.doc上海万科工程管理全套资料万科集团管理模式分析研究.doc万科集团管理流程_营销策划管理流程_71页.pdf万科集团组织管控体系方案_46p_管控模式.ppt万科集团营销策划中心2009年培训-49PPT.ppt万科集团营销策划中心培训会议_49P_唐胜涛_价格策略_推广渠道_销售管理.ppt万科集团_下属公司制度流程及表格_93个文件.rar万科集团_新加坡和香港商业考察报告_27p_2011年_市场调查研究.pdf万科销售接待流程G3类客户价值模型1.0版.xls万科销售接待（G3类客户）能力模型1.0版.xls万科防渗漏开裂空鼓攻坚战培训_30p_2012年_课程_教程.ppt万科营销出品基本动作规范指引培训_76P.pdf万科职业经理制度.pdf万科的职业经理制度及本质分析.doc万科的评论.doc万科礼仪礼节手册.doc万科物业保洁培训方案培训_23p_课程_教程.ppt万科物业入住工作指引规程_10页_适用范围_管理方法_前期准备_相关文件.doc 万科物业发展有限公司顾问项目培训体系指导手册_82页_培训课程.doc万科物业服务小故事_22页.ppt万科物业服务工作手册_52页_工作指导书.doc万科物业礼仪礼节手册21页_行为规范.doc万科物业管理实操案例（共37篇）.doc万科物业管理某项目执行细案.doc万科物业详细介绍_走进万科物业_92PPT.ppt万科现场销售策略技巧.doc房地产销售策略万科新项目发展管理制度.doc万科施工合同.doc万科施工图设计指导书_51p_施工图集.pdf万科施工招标合同示范.doc万科施工监理招标示范文件.doc万科招商设计支持盈利模式的思考报告_22p_专题研究.pdf万科房地产项目招标办法及合同_57页_施工合同.doc万科房地产项目施工招标合同文件_518页.pdf万科房地产项目销售后续业务培训_45p_培训课程.ppt万科房地产公司创新管理模式运行程序设计_2页_运行模式.doc 万科房地产公司报批报建作业指导书办理流程.rar万科房地产售楼人员培训教程.doc万科房地产城建安项目目标成本报告.xls万科房地产客户关系管理_85P_客户分析.ppt万科房地产开发企业成本核算指导_13页_成本计算.doc万科房地产成本工程师岗位操作手册_89页_2010年.pdf万科房地产极小住宅项目建筑规划设计研究报告_9页_2011年.doc万科房地产的客户关系之道_26页.pdf万科房地产行业标杆企业品牌建设研究_43p_品牌策略.ppt万科房地产销售操盘策略_76页_2012年_案场流程.doc万科开发城市居民住宅的经验教训及其总结_34页_2010.doc万科工程管理策划方案_49页_管理制度.doc万科平衡计分卡(BSC)咨询培训资料.ppt万科如何做大.files万科如何做高量高价营销策略方法_218P_2010年_中原.pdf万科学习发展体系精要培训_51页_2012年_课程_教程.pdf万科工程管理_精装修工程质量技术标准_39P.pdf万科工程管理_防水工程案例分析研究报告_56页.ppt万科工程管理全套资料60个万科多项目资金滚动经营计划表.xls万科地产社会责任报告_24PPT_2010年.pdf万科地产置业顾问培训_100p_2011年_课程_教程_讲义.ppt万科城价值体系(产品篇1).ppt万科城价值体系(总体篇).ppt万科城价值体系(更新版).ppt万科城商业街对社区商业开发的启示_28PPT.ppt万科地产成本核算指导.doc万科地产正对对手公司的研究报告.doc万科地产_营销总监集中培训手册-31doc.doc万科地产_项目前期发展解密与经验借鉴培训_48PPT_睿达.ppt万科地产_项目营销类合同合集_19个文件.rar万科地产信息管理规范制度表格全套_12页_管理规范.doc万科地产公司管理制度手册_70p_管理指导书.pdf万科地产_产品建议的逻辑与方法_37P_2009.pdf万科商业模式解析_从新鸿基到帕尔迪_99PPT_世联.ppt万科公司职员手册.doc万科公司项目付款及费用报销审批流程表.xls万科企业形象篇广告文案.rar万科企业战略.doc万科企业股份有限公司2008年半年度报告-103页.pdf万科企业股份有限公司2009年半年度报告_124页.pdf万科企业股份有限公司半年度报告_103p_工作计划_人力调整_财务分析.pdf万科企业股份有限公司年度报告_124P_基本情况_持股情况_管理人员_财务报告.pdf万科城项目户型楼书.rar万科_销售接待流程各个环节的不同客户的KANO模型图_20P.ppt 万科_销售服务客户访谈研究报告_45PPT.ppt万科_销售案场的销售与服务质量提升项目改进方案_33PPT.ppt 《王石与万科20年的风雨历程》王石著.doc《万科公司职员手册及万科星园传播策略》.rar《万科地产20年》万科新项目发展管理制度.doc 23页龙湖价值与万科产品分析报告_119P_上韬地产.pdf龙湖地产与万科地产产品分析报告_50P_2009年.ppt西安万科房地产企业的运行程序设计_13页_科学化决策_专业化营销_设计个性化.doc 苏州万科金色家园内部认购及开盘计划方案.pdf 苏州万科金色家园项目客户调研报告-67PPT.ppt苏州万科项目安全环保现场管理标准.ppt深圳万科金域蓝湾房地产项目总结报告(深圳中原).ppt深圳万科公园里项目介绍招商手册_15页.ppt海南万科森林公园Ⅱ期营销策略思考_82p_生态度假_销售推广策划.pptx沈阳房地产项目万科工程管理部管理流程报告_285页.pdf江西万科房地产公司规划设计管理制度_123页_管理规范制度.pdf 武汉万科项目考察报告_104P_精英公寓_泰式风情_细节之美_售楼处.ppt武汉万科项目考察报告万科_武汉万科项目考察报告_104p_市场调查分析_工作汇报.ppt 武汉万科建筑规划基础知识培训_30P_曹辉_设计管理部_基本名词概念_规划实例.ppt 武汉万科城市花园一期物业管理方案物业管理方案／武汉万科.doc开放日、开盘流程及细则（南京万科）.doc天津万科朗润园项目定位及营销思考报告_72P_易居_住宅_产品设计_功能定位.ppt南京万科金色家园内部认购及开盘计划方案－12DOC北京万科销售部星园项目手册-44DOC北京万科企业有限公司销售部项目手册.doc全面解析万科-万科地产研究-40页.doc全面解析万科-万科经营种类结构.doc全面解析万科_万科地产研究_40页_研究分析.doc全面解析万科经营种类结构_10页_分析方法_演绎推理_空间序列_区域结构.doc关于“知识管理”的探索和思考-万科集团.ppt写给万科业主的一封信.doc北京万科企业有限公司销售部项目手册.doc北京万科城市花园百合园、云枫阁销售企划书.DOC北京万科城市花园销售企划书-44DOC东莞万科项目操作标准化流程指引_65p_2012年2月_操作手册.ppt世联_惠州_万科金域华庭_营销分享_18PPT.ppt世联_惠州万科金域华庭低成本迅速累客经验总结分享_29P.pdf世联_浙江温州万科白龙山项目定位产品规划设计报告_168页_2010年.ppt上海万科工程部标准工作程序文件.doc万科青年置业计划_青年群体住宅行为模式专题研究_149PPT.ppt 万科青年置业计划解决方案及轻松置业实施细则_9页_居住模式_系统解决方案_生活运动.doc万科_成都红星路项目产品建议书_45PPT.ppt万科_成都项目工程管理指导书_31页.doc房地产工程管理万科_房地产新项目发展管理制度_25页_制度规范.doc万科_北京万科恒大地产快速开发发展战略研究报告_41页_研究方法_模式研究_指标分析_管理体系.ppt万科_伟业_武汉万科骏景商业定位报告_103PPT_2009年.ppt万科_上海成山路地产项目营销策略报告_165P_博思堂_推广策略_品牌策略_媒体渠道_LOGO.ppt万科_上海房地产项目安全文明管理简约规范_31页.pdf风火广告-苏州万科项目广告提案-122页.rar黑弧-万科金色家园广告推广策划.ppt青岛万科城售楼处总包建设工程合同_56页.doc青岛万科城开盘指南手册_80p_开盘指导书.ppt青铜骑士_成都万科大城北项目传播白皮书_99p_古典主义_广告推广策略.ppt重庆金万科地产精装修专题研究报告_43页_市场分析.doc长春万科柏翠园2012年客户满意度提升计划_21p_2012年_调查结果.ppt美格行_万科城商业销售执行策划案_58p_媒体组合_炒作_活动策略.ppt申万：万科深度研究.pdf沈阳万科2010电气通用安装技术手册_50PPT.ppt沈阳万科品牌推广策略方案_104P_马一丁_营销目标_环境现状_品牌策略_传播节奏.ppt江苏无锡万科魅力生活广场项目招商手册楼书文案_7页_生活街区_功能定位_媒体推广.doc江苏南京万科红郡别墅项目客户调查最终报告_80P_调查分析.ppt 江苏南京万科高端住宅项目市场分析研究报告_81页_新联康.ppt 广州万科土楼公社案例分享_43p_2012年9月_集合式住宅_规划布局设计【已发】.pdf广州万科地产项目毛坯房交楼标准_20P.ppt广州万科房地产项目产品资料库的构建及产品研发方案_125页.pdf广州万科白云区机场路版块项目市场可行性研究分析报告终-133页.doc国信证券- 万科：龙头风范不减未来依然看好.pdf坂雪岗万科城典型楼盘研究.rar塞尚沟通_万科范发明社区项目微传播总结与分享_97p_2012年_营销推广策略.ppt万科_辽宁沈阳高端别墅项目市场消费者问卷调研分析报告_108页.ppt万科_辽宁鞍山万科城项目市场报告_25P_分析原因_市场建议.ppt 万科_重庆万科锦程项目营销策划竞标提报_109P_2012年_思源__客群分析_推广策略_洋房.ppt万科_深圳金域蓝湾二期精装房销售培训资料_42P_培训课程.ppt 万科_深圳龙华二线拓展区五号地块研判报告_100页_世联_市场调研.doc万科_清单招标与设计院工作关联性分析_23PPT_2010年.ppt深圳万科城商业销售执行策划案.rar鞍山万科城市花园市场调查.rar万科五一狂戏活动策划.rar北京万科星园市场传播策略和推广方案.rar杭州(三墩片区)万科城市板块研究报告.rar万科一季度房地产政策综合分析报告42页.doc万科成都魅力之城工作计划思路方案.pdf万科紫台推广执行方案.rar天津房地产市场回顾与展望报告-万科.pdf中国房地产行业分析报告-万科出品-91DOC.doc扬州房地产市场投资分析报告-万科-93PPT.ppt鞍山万科城年度总结报告.ppt东莞万科虹溪诺雅案例分享31P.ppt佛山市房地产市场总结报告_38页_万科.ppt龙湖与万科房地产发展对比报告_50PPT.ppt万科案场客户调研项目研究报告.ppt青岛万科城市花园世博嘉年华执行细案.xls武汉万科城二期营销推广计划.ppt2011年9月昆山房地产市场研究报告_16P_万科.ppt2011年北京万科房地产专题研究_35页_伟业.ppt2011年沈阳万科蓝山晶蓝公寓小户产品推介手册_18P.ppt2011年深圳万科华府最佳策划项目决赛报告_42页.ppt“万科金色家园”产品推荐会流程及操作细节.doc“万科金色家园”团购推介会流程及操作细则.doc《万科XX市XX项目定位和投资可行性分析》.rar 18页doc万科东丽湖规划与定位分析.doc 15页万科东海岸策划报告.doc 45页《万科公司职员手册及万科星园传播策略》.rar《万科四季花城五期策略》.rar 14页《万科地产20年》《万科地产项目可行性报告内容指引》.rar 40页万科地产项目可行性报告内容指引.doc万科坂雪岗项目策略.ppt 92页万科城市花园销售企划书.DOC 52页万科城风情商业街商铺销售营销推广总纲(ppt 71).ppt万科新项目发展管理制度.doc23页万科星园传播策略.ppt 32页《万科杭州九堡项目可研报告》最后稿.rar《万科杭州市盛元慧谷个案分析》PPT.rar《万科海上春天推广策划》.rar 多个文件黑弧－万科海上春园PPT系列第4部分－媒介分析与投放策略.ppt黑弧－万科海上春园PPT系列第6部分－广告创意设计示例.ppt 黑弧－万科海上春园PPT系列第一部分－市场调查与分析.ppt黑弧－万科海上春园PPT系列第三部分广告创意表现策略.ppt黑弧－万科海上春园PPT系列第二部分－传播定位与广告策略.ppt黑弧－万科海上春园PPT系列第五部分－整体促销活动方案.ppt 《万科深圳17英里整合推广方案》PPT.rar《万科深圳十七英里策划》PDF.rar《万科西山庭院文案》.pdf 14页《万科金色家园广告推广》.rar 16页黑弧万科金色家园广告推广.ppt《万科青青家园案前企划》.doc 21页《万科项目可行性研究报告》.doc 38页《万科魅力之城圣诞活动策划案》PPT.rar《上海万科海上春圆整体促销》.ppt76页《向万科学习》-完整版-168DOC.doc《深圳万科-地产项目全程策划流程》.doc 7页《深圳万科东海岸整合推广》.doc 51页《王石与万科20年的风雨历程》王石著.doc七彩佳讯_沈阳万科明天广场写字间提报_70p_2012年_综合社区_营销推广策略.ppt 万科蓝山房地产项目报广.rar万科-2007年12月美国房地产市场研究-81PPT.ppt万科-2007年南京红郡别墅项目市场调查报告-87PPT.ppt万科-2007成都房地产市场研究报告-48PPT.ppt万科-2008年4月杭州（省内）外来中高端客户研究报告-82PPT-易居.ppt万科-2008年成都市朗润园项目推广-32PPT.ppt万科-2009年四海项目初步定位报告63页.pdf万科-POM管理&NMO培训-培训总结与汇报-83PPT.ppt万科-万科先锋座网络营销总结报告.ppt万科-万科成都沙河堡项目营销策略沟通-122PPT-2008年.ppt万科-万科棠樾别墅项目销售总结报告-36PPT-2009年.ppt万科-万科棠樾赠送户型案例-19PPT-中原地产.pdf万科-万科棠樾（双城水岸）别墅项目营销策略方案-111页-中原.pdf万科-万科翡丽山品牌战略与广告形象沟通案-138PPT-天橙广告.ppt万科-万科金阳国际公寓开盘客户梳理-预销控案例借鉴-17PPT.ppt万科-上海万科2008年度品牌体验策略建议-185PPT.ppt万科-上海万科城花新元项目品牌策略提案-169PPT-白羊广告.ppt 万科-上海万科城花新园-花园小城项目竞标方案-优派克思-68PPT-2009年.ppt 万科-上海万科新里程地产项目北块产品定位建议-92页.pdf万科-上海万科燕南园项目楼书.rar万科-上海万科金色城市整合推广案提报-243PPT-策达广告-2009年.ppt万科-上海区域精装市场调研反馈报告-42PPT-2008年.ppt万科-上海市燕南园别墅项目规划设计总结-38PPT.ppt万科-上海市罗店美兰湖项目营销报告终稿2007年-76PPT-中原出品.ppt万科-上海成山路地产项目营销策略报告-博思堂-165PPT.ppt万科-上海绿城景观成本研究报告.doc万科-世联-2007东莞万科运河东1号三期营销策略报告-71PPT.ppt万科-世联-佛山万科凯旋城地产项目销售执行方案-58PPT.ppt万科-世联-佛山市万科城大盘项目营销策划报告2007年-230页.pdf万科-世联-北京六里屯17号楼项目营销策划报告-132PPT.ppt万科-世联-长沙西街商业项目营销策划报告2008年-169PPT.ppt 万科-东海岸上居豪宅项目营销思考-星彦-2008年-59PPT.ppt万科-东莞市万科翡丽山项目产品建议报告-122PPT-2008年.ppt 万科-中原-万科深圳坪山金域东郡项目应标报告2007年-156PPT.ppt万科-中原-深圳万科东方尊峪豪宅项目操盘思路-78PPT.ppt万科-中原-深圳万科清林径别墅项目营销策划报告终稿-124PPT-2007年.ppt万科-产品定位策划程序(新版)-7页.doc万科-伟业-北京万科假日风景项目营销执行方案2007年-152PPT.pdf万科-佛山万科城-整合行销沟通传播策略-71PPT.ppt万科-佛山万科城项目月度推广方案-2008年.ppt万科-佛山万科金色家园三期项目广告推广策略-58PPT.ppt万科-佛山南海大沥镇万科金域华庭品牌整合推广方案-160PPT.ppt万科-北京万科东第车位车位销售方案-20PPT.ppt万科-北京万科公园5号项目推介方案-22PPT.ppt万科-北京万科四季花城项目推盘策略-2007年.ppt万科-北京万科紫台房地产推广执行方案67PPT-2007年-世纪瑞博.ppt万科-北京万科红VI设计广告策划方案_80PPT_世纪瑞博_2010年.ppt万科-北京金隅万科城二期住宅户型调整方案-26PPT-2008年.ppt 万科-北京金隅万科城开盘前工作总结报告-17个子文件-2008年.ppt万科-北京顺义望泉家园项目定位策划分报告125页-思源顾问.ppt万科-南京万科房地产项目定位诊断报告-145PPT-2009年.pdf万科-南京江宁万科金域蓝湾地产项目策略方案终稿-155PPT.ppt 万科-厦门东方财富广场C 栋市场调研和产品策划研究报告-255页-2008年.pdf 万科-厦门吕岭路地产项目营销策划报告-160PPT.ppt 万科-城市1道星月迷情邀月夜活动策划方案-15PPT.ppt万科-大无锡架构下万科金色城市的战略走向-73PPT-2008年.ppt 万科-大连精装修产品市场研究报告-中原-81PPT.pdf万科-天津万科2008品牌推广策略案-110PPT.ppt万科-天津万科朗润园项目定位及营销思考报告-72PPT-8.3M-易居.ppt万科-天津万科泰达金域蓝湾项目广告推广策略案-196PPT.rar万科-天津万科金域蓝湾项目公馆推广策略提报-世纪瑞博-143PPT.ppt万科-天津万科金奥国际居住型综合体项目销售执行报告-99PPT-思源.ppt万科-天津东丽湖项目推介报告-97PPT.ppt万科-客户导向的万科的品类规划-53PPT.ppt万科-广州万科金色家园整合营销策略-61PPT-中地行.ppt万科-广州花都万科天景花园营销推广计划2008年-43PPT.ppt 万科-思源-北京市青青三期B区营销策划报告-236PPT.ppt万科-思源-成都万科金色海蓉项目营销策划报告-238PPT-2008年11月.ppt 万科-成都万科魅力之城成交客户分析报告-88PPT.ppt 万科-成都市万科朗润园项目营销推广方案2007年-153PPT.ppt 万科-成都魅力之城洋房系-创作推广策略方案-85PPT-3M.ppt万科-无锡-苏州-地产项目品牌整合策略沟通报-72PPT-成全机构.pdf万科-无锡万科东郡商业街商业策划报告-60页.pdf万科-无锡机床厂项目投资决策报告-46页.ppt万科-易居中国-镇江万科魅力之城C地块项目定位报告-113PPT.ppt万科-杭州万科西溪蝶园项目营销策略及执行报告-133PPT-2008年-思源.ppt 万科-杭州九堡房地产项目营销提案-华坤道威-107PPT.ppt万科-杭州富阳万科容大项目深访及产品深化报告-28PPT.ppt万科-杭州黄公望别墅项目广告视觉提案-165PPT.ppt万科-棠樾_中式别墅项目推广思路_72PPT.ppt万科-武汉万科-西半岛项目广告推广提案-85PPT-相互广告.ppt 万科-武汉万科城市花园-产品定位建议-22DOC.doc万科-武汉万科金色家园招商推广报告-66PPT.ppt万科-武汉万科金色家园项目营销计划-伟业顾问2007-158PPT.ppt万科-武汉武昌城市花园地产项目营销策划提案-86PPT-2007年.ppt万科-沈阳万科四库项目广告传播草案-52PPT.ppt万科-沈阳万科城商业整体定位研究汇报-153PPT-伟业.ppt万科-深圳万科东海岸2008年营销策略方向建议方案-139PPT-中原.ppt万科-深圳万科金域华府广告楼书推广-44页-2009年.ppt万科-深圳区域标准化精装产品推广细则-21PPT.ppt万科-竞争对手分析-分析龙湖2008年-37PPT.ppt万科-第五园三期中式别墅销售总结-破冰经验分享-中原-23PPT.ppt万科-策源-上海万科国际城地产项目营销策划提案177PPT-26M-2007年.ppt 万科-红鹤沟通-北京万科公园5号项目推广策略方案-50PPT-2008年.PPt万科-苏州-万科中粮本岸中式别墅项目企划提报-108PPT.ppt万科-苏州万科金色家园房地产项目营销策略方案-103PPT-2008年.ppt万科-苏州劳动路金色家园项目营销推广方案40页-2007年.ppt 万科-苏州工业园区文景路项目决策报告-2008年.ppt万科-重庆万科渝园项目产品分析报告_41PPT.ppt万科-重庆红旗河沟地块项目产品定位报告-思源出品-90PPT-2008年.ppt万科-镇江万科魅力之城08年度提报-56页-2008年-新联康.pdf 万科-长沙西街庭院三期工程知识培训-33PPT.ppt房地产营销策划万科-青岛万科四季花城营销策略方案-42PPT-2008年-思源.ppt 万科-青岛万科金色城品地产项目示范区开放活动2008年-52PPT.ppt万科-鞍山万科城2008年10月项目市场报告-25PPT.ppt万科-高层高端产品策略研究-思路-案例-建议-174PPT.ppt万科.城市高尔夫花园整合推广提案_93页_广告策略_传播策略_现场包装_活动促销.ppt万科.棠樾别墅项目研究报告_15页_研究分析.doc万科17英楼书文案.rar万科17英里_整合推广方案提案（早期）_109PPT.ppt万科17英里全程营销推广纪录_为万科制造距离_97页.pdf万科17英里房地产项目调查报告_42p_规划设计.pdf万科17英里提案.rar万科17英里项目设计汇报_121p_规划设计.ppt万科2005年上海新里程营销工作企划汇报.rar万科2005广东顺德项目前期策划报告.rar万科2007年5月上海金色城品价格制定及营销方案.rar万科3G与4G精装修模式研究_52页.doc万科90平米观景公寓领先优势解码_20PPT.ppt万科;城市高尔夫花园整合提案93页.ppt万科A 中国房地产第一品牌.KDH万科pom管理流程培训_139p_胡冬梅_课程_教程.ppt万科_.浙江杭州营销创新客户细分_49p_客户分析.pdf万科_2009年3加X计划策略方案-34PPT.ppt万科_2009年万科新产品分析_四大产品形态研究_65PPT.ppt万科_VSI质量验收标准汇编体系_33P_一般规定_主控项目_标准清单_施工质量.pdf万科_万科17英里房地产项目调查报告.pdf万科_万科?璞悦山项目传播沟通_133p_2011年_豪宅_广告_品牌传播策略.ppt万科_万科万科红郡项目整体营销工作计划_108PPT.ppt万科_万科产品库的构建_从客户到产品_125PPT.ppt万科_万科人性化设计体验_24PPT.ppt万科_万科企业集团南昌青山湖项目提案稿_中原地产-179页.pdf 万科_万科华府最佳策划项目活动策划报告_42页_高端住宅_精装修_零度营销_营销策划.ppt万科_万科地产品牌资产研究_162PPT.ppt万科_万科地产经营策略产品策略专项研究报告_75页.doc万科_万科地产经营策略产品策略专项研究报告_75页_营销策略.doc万科_万科城品牌价值体系提炼_56PPT.ppt万科_万科城品牌价值体系提炼_56P_规划设计.ppt万科_万科塘厦整合推广策略汇报_81P_风火_创作展示_公关线_广告线.ppt万科_万科松山湖项目营销策划汇报版本终稿_133p_世联_活动策略_媒体组合_展示策略.ppt万科_万科标准化营销策略_客户营销需求与整体策略_96PPT.ppt 万科_万科欧洲小镇系列产品及案例_35P_世联_万科四季花城_万科中山.ppt万科_万科清林径楼盘市场调查报告_44p_公寓_别墅_营销推广分析_工作总结.ppt万科_万科营销策略大纲标准化终稿_95p_营销策略工作流程_推到逻辑_基本要求.ppt万科_万科长阳项目概念规划方案_84PPT_2009年11月.ppt万科_三亚滨海度假休闲项目前期策略报告_161p_营销策划方案.ppt万科_上海90平方米再次改善产品策略_20p_产品要素.pdf万科_上海90平方米再次改善产品策略_20页.pdf万科_上海“万科绿景”项目全程广告推广策划_23p_媒介选择_促销建议_主题活动.ppt万科_上海万客会策划方案_56p_品牌推广_活动策略_媒体组合.ppt万科_上海万科_金色城市传播推广策略_146PPT_博加_2008。
EPC总承包项目管理及应用(44页,我国建设工程项目管理简介,EPC总承包项目管理模式和管理措施)
1.3 工程建设项目管理组织实施模式
➢ 业主负责制
➢ 设计采购施工(EPC)/交钥匙总承包管理模式
1.3 工程建设项目管理组织实施模式
业主负责制
指业主对项目的质量、安全、工期、投资、风险全面负责。设计、监理、 施工、设备采购由业主采用招标的方式选择，业主分别对设计、监理、施工、 设备供应各方签订相依的合同 。
EPC总承包项目管理及应用
内容
1 我国建设工程项目管理发展简介 2 EPC工程总承包项目管理模式
3 EPC工程总承包项目管理实施
1.1我国建设工程项目管理发展简介
建国以来，随着我国国民经济的发展和经济体制改革，建设项目组织实 施方式也随着变化和发展，其发展过程大体上可分为四个阶段： ➢ 第一阶段：建国初期，建设单位自营的方式
目管理方式 国家实行“改革开放”政策后，随着大量引进国外成套设备、国外资金
和国外承包商进入我国建设市场，相继带来了国际通行的项目管理和工程承 包方式，建设管理体制进入了新的发展阶段。通过近三十年时间的实践，基 本确立了业主负责制（即业主负责制、招投标制 、监理制）的管理模式。 同时20世纪80年代初，工程建设领域开始推行工程总承包，先后经历了探 索、试点、推广三个阶段。
3
实现设计、采购、施工各阶段工作的深度交叉和合理衔接，实现建设项目的质量、进度 和成本的有效控制，满足建设工程承包合同约定。
4 建设工程质量、安全、环保责任主体明确，有利于追究责任和确定责任的承担人。
2.4 EPC工程总承包合同的市场来源
正ห้องสมุดไป่ตู้招投标方式
项
参与项目可行性研究方式
目
来
融资方式（F-EPC）
2.6 EPC工程总承包项目管理流程
房地产企业运营管理
成都 重庆
14
2007年
北京 天津
南京 上海
2008年
广州
深圳
2009年
业态布局：在每一个城市成为新鸿基（不做首置产品，只做再改和豪宅客户）
• 在每一个进入的城市成为NO.1或NO.2 • 集中于中高端市场,在城市内进行多业态布 局 •可售物业数量维持在高水平并快速周转(尤 其是城市化的前期和中期) •适时发展具高升值潜力的地标性投资物业 ， 让公司也受益于自己的物业增值 •城市内业态平衡
能力建设与行动规划
企业愿景、企业定位
商业模式
区域 产品
价值链
核心能力
增长阶梯
在哪里竞争 如何竞争 何时竞争
?
?
?
9
战略、核心竞争力与运营流程
愿景 价值取向 战略思路与目标 体系 职能战略
能力建设与行动规划
职能战略规划形成企业的核心竞争力，清晰的 职能战略才能使各部门形成合力。
产品研发战略
成本战略
合作伙伴管理战略
04年：知识管理 07年：品牌管理
03年：品牌管理 07年：流程管理/质量管理 08年：客户关系管理
04年：品牌管理 05年：客户关系管理 06年：流程管理/质量管理 07年：客户导向流程管理
6
选择最合适自己的战略方向，构建自己的核心能力体系，通过运营体 系支撑核心能力的建设，是基本的管理逻辑
7
1
第一：万科的产品创新是要通过以细分客户价值为中心的产品 线设计,从而建立客户终身锁定模式！ 第二：在差异化的前提下建立起万科住宅标准与产品标准化体 系 第三：推进住宅产业现代化
38
万科未来十年的区域扩张结构路线
利润
第一层面（现金流动业务区域） 长三角：上海、南京、无锡、南昌、昆山 珠三角：深圳、广州、东莞、佛山、中山
万科房地产集团公司全套管理制度及流程
万科房地产开发有限公司管理制度目录一、万科房地产开发有限公司组织结构1、垂直化管理组织结构图2、项目前期部组织结构与责权3、设计管理部组织结构与责权4、商务部组织结构与责权5、工程管理部组织结构与责权6、销售部组织结构与责权7、办公室部组织结构与责权二、万科房地产开发有限公司职位说明书1.高层管理类（1）总经理职位说明书（2）副总经理（分管经营）职位说明书（3）副总经理（分管营销）职位说明书（4）总工程师职位说明书2.项目前期部（1）项目前期部经理职位说明书（2）投资发展主管职位说明书（3）项目开发主管职位说明书（4）项目规划主管职位说明书3.设计管理部（1）设计管理部经理职位说明书（2）结构设计师职位说明书（3）图纸审核员职位说明书（4）资料管理员职位说明书4.商务部（1）商务部经理职位说明书（2）造价工程师职位说明书（3）合同主管职位说明书5.工程管理部（1）工程管理部经理职位说明书（2）土建工程师职位说明书（3）水电工程师职位说明书（4）市政工程师职位说明书6.销售部销售部经理职位说明书7.办公室（1）办公室主任职位说明书（2）人力资源主管职位说明书（3）行政主管职位说明书（4）档案主管职位说明书三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理1、项目投资与开发管理制度设计（1）企业项目投资管理制度（2）企业经营计划管理制度2、项目投资与开发管理操作工具（1）项目阶段投资回收分析表（2）企业年度总体经营计划书（3）投资项目竞争分析调研表（4）项目开发成本费用估算3、项目投资与开发管理管理工作流程（1）企业经营决策管理流程（2）年度经营计划编制流程4.项目投资与开发管理方案设计（1）年度经营计划方案（2）项目投资分析方案（3）项目拆迁安置方案四．万科房地产开发有限公司设计管理1.设计管理制度设计（1）工程设计管理制度（2）设计图纸自审制度2.设计管理操作工具（2）设计任务修改审批表（3）设计任务修改审批表（4）设计跟踪检查记录单（5）设计输出文件审查表3.设计管理工作流程（1）图纸设计管理工作流程（2）设计变更管理工作流程4.设计管理方案设计（1）工程设计合同书编制方案（2）工程计任务书编制方案五、万科房地产开发有限公司造价管理1.造价管理制度设计（1）工程预结算管理细则（2）工程计量计价管理办法2.造价管理操作工具（1）工程预算作业进度表（2）单项工程计量一览表（3）分项工程计价内控表（4）单项工程概、预算表3.造价管理工作流程（1）工程预算编制流程4.造价管理方案设计（1）工程水电预结算办法（2）竣工结算社会审价方案（3）项目付款审核审批办法六、万科房地产开发有限公司工程施工管理1．工程施工管理制度设计（1）项目经理部管理制度（2）项目招投标管理制度（3）工程承包商管理制度（4）工程监理管理制度（5）技术交底管理制度（6）临时水电使用规定（7）工程签证管理制度2.工程施工管理操作工具（1）项目工程施工进度表（2）建设工程招标申请书（3）建设招标报价清单表（4）施工招标合同评审表（5）施工招标合同会签表（6）施工组织设计报审表（7）工程施工方案审批表（9）进度调整计划审批表（10）建设工程开工申请单（11）技术交底三签记录表（12）施工工程量签证单（13）周工程量统计表（14）工程管理日记表3.工程施工管理工作流程（1）工程施工过程管理流程（2）工程进度控制管理流程4.工程施工管理方案设计（1）施工组织总设计方案（2）安全生产协议书模板（3）给排水技术指导方案（4）施工技术管理方案（5）土方回填施工方案（6）工程成品保护方案七、万科房地产开发有限公司绩效管理1房地产企业绩效管理制度设计（1）绩效考核管理制度（2）员工奖惩管理制度2房地产企业绩效考核表（2）前期部经理考核表 -1 （关于投资）（3）前期部经理考核表 -2 （关于经营）（4）项目经理绩效考核量表（5）水暖工程师绩效考核表（6）工程项目预算员考核表3房地产企业绩效管理流程（1）目标设定工作流程（2）绩效管理工作流程4房地产企业绩效管理方案设计（1）项目经理绩效考核办法（2）工程技术人员考核办法八、万科房地产开发有限公司财务管理1财务管理制度设计（1）企业存货管理制度（2）货币资金管理办法（3）内部财务管理制度2财务管理操作工具（1）营业利润测算表（2）年度财务费用台账（3）票据及存款日报表（4）财务审计报告表（6）现金流量分析表（7）融资项目登记表（8）项目融资申报表3财务管理工作流程（1）资金管理工作流程（2）财务审计管理流程4财务管理方案设计（1）财务会计报告管理方案（2）财务成本核算控制方案九、万科房地产开发有限公司行政人事管理1.行政人事管理制度设计（1）办公用品管理制度（2）会议管理制度（3）文书管理制度（4）印章管理制度（5）出差管理制度（6）档案管理制度（7）车辆管理制度2.行政人事管理操作工具（1）办公费用明细表（2）办公用品请购单（4）办公设备登记表（5）固定资产登记表（6）图书借阅登记表（7）印章使用申请单（8）车辆使用申请表（9）安全状况检查表（10）会议申请表3行政人事管理工作流程（1）行政经费控制流程（2）企业会议管理流程4行政人事管理方案设计（1）办公费用控制办法（2）车辆使用管理办法一、万科房地产开发有限公司组织结构1、垂直化管理组织结构图2、项目前期部组织结构与责权3、设计管理部组织结构与责权4、商务部组织结构与责权5、工程管理部组织结构与责权6、销售部组织结构与责权7、办公室部组织结构与责权1.万科房地产开发有限公司组织结构图董事会董事长总经理行政副财务总监总工程师销售部总经理总经理办公室行政人力财物部审计部工程部商务部办公室资源部2 项目前期部组织结构与责权部门负部门直属领导责人部门组织结构图部门编制经理级项目前期部经理1 人投资发展主管项目开发主管项目规划主管主管级3 人投资发展专员各专项工作专员专业工程师1．负责企业投资项目的搜寻与调查研究，并对拟投资的项目进行经济分析和论证2.负责制订房地产投资计划，并参与工程项目投资策划、项目可行性研究工作职责3．对所拓展的房地产项目、建筑工程项目进行全面测算和评估，拟订可行的项目开发计划4．组织开展项目前期的谈判、项目用地投标、土地款项拨付计划拟订及报批等工作5．组织开展项目立项所有手续的报批、规划设计等工作6．组织拆迁办及相关人员做好征地拆迁手续的办理与拆迁协调等工作7．负责开展企业项目联系单位的公关工作8．配合商务部编制项目开工前相关合同（含规划、设计合同、委托市场调查合同、委托可行性分析合同及委托审计合同、环境评价合同、红线合同、勘察合同）9．负责项目用地投标、立项报批、规划设计等文件资料的管理工作1．对投资项目的建议权及对投资计划、投资方案的审核权2．房地产行业资讯调查经费的合理使用权权力3．对阶段性公关活动方案和费用预算的决策权4．要求相关部门配合的权力5．对本部门员工聘用、提请奖惩、解聘的建议权相关说明3.设计管理部组织结构与责权部门负部门直属领导责人部门组织结构图部门编制经理级 1设计管理部经理人根据实际结构设计师图纸审核员资料管理员而定1．参与项目的投资分析、建筑策划等项目开发的前期规划工作2．对设计单位的设计方案进行确认，组织本部门和相关部门进行讨论、论证、审核和验收3．配合商务部做好概算、预算及工程成本控制工作4．配合商务部做好楼宇主要建筑材料的规格、品牌等的选用职责和确定工作5．参与开工前对施工单位的施工图纸技术交底工作，参与图纸会审工作6．负责对工地的服务、跟踪工作，负责对设计方案变更事宜的协调、审核与确认7．负责与设计院、设计单位做好交流、协调、配合工作8．负责对施工图纸等设计资料、档案的统一管理1．工程设计单位的初步选择权2．对外部设计方案的审核权、修改建议权权力3．对设计变更、工程洽商的参与审批权4．建设工程质量的参与验收权5．对违反企业管理规定的员工提请处罚的权力相关说明4商务部组织结构与责权部门负部门直属领导责人部门组织结构图部门编制商务部经理经理级 1人造价工程师合同主管土建预算员安装预算员询价员合同管理员主管级 2人根据实际而定1.负责与工程相关的所有合同编制工作2.根据设计图纸组织编制或委托编制工程项目概算、预算、预算分配、材料设备预算等3．根据工程进度和合同完成工程款的结算、支付以及工程决算工作4．审核或复核工程量、设计变更、现场签证等导致工程投资变化的技术文件权力相关5．配合工程施工过程中出现的变更、签证及时进行费用核算，从技术经济角度进行比较6．严格履行工程合同，严格控制合同内工程投资，严格履行工程款支付的签字程序7．负责工程建设的动态投资统计工作，及时提供与投资有关的数据和资料，按合同编制《项目月度付款计划》8．配合项目前期部完成工程招标工作，编写招标文件中的有关造价条款和标底的编制说明9．完成材料设备招标工作，调查、测算材料及设备的暂定价格，编制采购合同10．负责投资造价的政策、技术文件的收集和发放工作1．工程合同的编制权（政府文件明确规定需要招标必须采用标准合同的除外）2．工程预、结算文件的编制权、审核权及工程量的审核权3．招标文件、标底、工程合同的审核权、建议权，招标、开标工作的参与权3．规划设计、施工图设计的建议权4．工程进度付款的审核权5．对本部门人员的人事异动建议权、考核评价权和奖惩建议权说明5 工程管理部组织结构与责权部门负部门直属领导责人部门组织结构图部门编制经理级 1工程管理部经理人主管级 3土建工程师水电工程师市政工程师人根据实际技术资料管理员各专业技术员而定1．负责工程建设项目的施工技术管理、开工准备、对外技术协调等工作2．配合商务部起草工程相关合同3.办理供水、供电、消防手续职责2．审查施工组织设计，监督进度计划的实施情况，控制施工进度，完成工期目标3．熟悉施工设计图纸，参与施工设计图纸会审和技术交底工作4.负责管理施工队伍，并协调好对内、对外的关系5.根据企业项目建设的实际情况，编制并实施完成工程进度计划6．参与及工程施工招投标工作7.加强工程质量控制，负责工程施工管理到竣工验收的全过程8.组织开展分项、单项（位）以及隐蔽工程的完工验收工作9．负责工程变更初审、工程量的确认签证、隐蔽工程的验收以及工程决算的初审工作10．会同监理进行现场签证，审核施工单位编制的报表11．协助签订工程施工合同、编制材料供应计划，协助商务部编制付款计划12．负责工程技术文件资料的收集、保管和归档管理工作13．做好材料、设备、人员的管理工作14.配合销售部做好客户咨询工作1．对工程招投标底洽商谈判的参与权2．项目设计方案、施工计划的建议权3．对项目工程的组织、管理、监控权权力4．对工程现场签证的审核权5．对现场工程建设技术的指导权6．对现场工程建设质量的监督权7．对工程现场实施方案的协调权、建议权8．对工程建设设计变更、工程洽商的审核权与决策权9．在项目预算范围内，对工程费用使用的决策权10．在权限范围内，可以代表企业对外行使联络权和协调权11．对本部门员工聘用、提请奖惩、解聘的建议权相关说明6销售部组织结构与责权部门负部门直属领导责人部门组织结构图部门编制经理级 1销售部经理人根据实际营销策划专员销售员客服主管而定1．编制和执行项目营销工作计划2．督促专业机构完成新项目所在区域的竞争对手及消费者调职责查并制定营销推广方案3、同步完成销售动态分析并依此调整营销推广方案3．负责项目的销售策划、平面制作、宣传推广、媒体选用等工作4．组建售楼中心，确定项目售楼处外部形象与内部装饰装修方案5.负责销售备案工作及相关的政府部门协调工作6．策划与实施各类楼盘项目的推广、促销活动7．负责项目商业部分的招商工作8．按总经理及董事会要求编制销售报表9、负责客户服务管理工作，建立市场研发及客户档案，处理投诉、退房等问题1．对营销推广方案和费用预算的审核权2．房地产行业资讯调查经费及营销推广费用的合理使用权权力3．对营销策划及宣传推广方案决策权4．要求相关部门配合的权力5．对本部门员工聘用、提请奖惩、解聘的建议权相关说明7办公室组织结构与责权部门负部门直属领导责人部门组织结构图办公室主任人力资源主管行政主管档案主管招聘主管培训主管后勤主管档案文员部门编制经理级 1人主管级 3人根据实际而定1．协助总经理综合、协调各部门工作和处理日常事务2．根据总经理及相关高层领导意见，召开企业办公会议和其他有关会议，做好会议记录，撰写会议纪要，并检查督促会议决议的贯彻实施3．参与企业发展规划的拟订、年度经营计划的编制和企业重大决策事项的讨论职责4．汇总企业年度综合性资料，草拟企业年度总结、工作计划和其他综合性文稿，撰写总经理发言稿和其他以企业名义发言的文稿，并负责审核5．负责处理企业行政文书，做好收发登记、传递、催办、归档、立卷及档案管理工作6．负责对各部门文书资料、工程资料及图纸、与外单位的往来文件、合同的收集、归档管理工作7．负责企业与上级主管部门的联系工作，以及有关法律咨询工作1．受总经理委托，具有对各部门工作的协调处理权2．企业经营决策的参与权3．对企业行政文书、材料设备、工程项目等工作过程的跟踪权力管理权4．对工程资料、图纸、合同等文件资料的收集、归档与管理权5．对本部门员工聘任、提请奖惩、解聘的建议权相关说明二、万科房地产开发有限公司职位说明书1.高层管理类（1）总经理职位说明书（2）副总经理（分管经营）职位说明书（3）副总经理（分管营销）职位说明书（4）总工程师职位说明书（1）总经理职位说明书职位名总经理所属部门称直接上董事会直接下级各副总经理级1．学历、专业知识大学本科以上，具有企业管理、战略管理、市场开发管理、人力资源管理、财务管理和房地产项目管理等相关专业任职资知识，具有高级专业技术职务任职资格格2．工作经验十年以上房地产行业工作经验，五年以上企业经营管理经验，具有五年以上外资企业或国内知名企业相关工作经验者优先领导、实施企业的中长期战略规划，组织制订本企业的职责概年度经营管理计划，主持本企业的日常经营管理工作，负责要组织、培养高效的管理团队和项目团队，确保企业经营管理目标和发展目标的顺利实现1．组织制定企业中长期发展战略及经营目标，经董事会审岗位职批后组织实施，并进行监督责2．根据企业发展战略，制订企业各阶段经营管理计划，并对计划执行情况予以监督3．负责与董事会沟通，保证企业各项经营计划得到顺利实施4．授权各副总经理组织实施各项经营计划，确保年度经营图标得到全面落实5．负责企业投资管理、工程项目管理、营销管理、人力资源管理、财务管理的决策工作6．主持召开总经理办公会议，听取各副总经理汇报工作，以便监督、检查企业经营计划的执行情况和财务收支计划的执行结果7．出席企业重要公关活动，建立、维护与相关部门、媒体机构、重要客户的良好关系8．主持企业重大房地产项目的招投标管理工作9．负责企业高层管理人员、高级专业技术职务人员的聘任、培训和考核工作相关说明（2）副总经理（分管运营）职位说明书职位名副总经理所属部门称直接上总经理直接下级所辖部门经理级1．学历、专业知识大学本科以上，具有企业管理、战略管理、市场开发管理、人力资源管理、财务管理、房地产项目管理等相关专业知识，具有中级专业技术职务任职资格任职资2．工作经验格八年以上大中型房地产企业中高层管理工作经验，具有成功的房地产项目全程开发经验以及资深的项目开发管理或成本管理、工程管理实战经验，熟悉房地产行业的政策法规职责概全面负责企业投资项目的规划、房地产项目的开发与运要营工作，对房地产项目能够做出准确的分析、预测和定位1．参与制订企业年度经营计划和预算方案，拟订各个部门年度工作目标计划和预算方案并组织实施，参与制定企业重大投资、项目开发策略研究和本控制等决策2．负责企业拟订投资项目的定位研究、业态分布策划岗位职3．主持企业各项目的规划设计管理及日常事务的统筹管理责4．主持办理项目前期的土地移交、拆迁等手续5．参与房地产项目用地的前期谈判、投标管理等重大决策工作6．指导开展对政府部门的公关工作7．对所辖部门经理的工作进行指导、监督、培训、考核与协调相关说明（3）副总经理（分管营销）职位说明书职位名副总经理所属部门称直接上总经理直接下级所辖部门经理级1．学历、专业知识大学本科以上，具有企业管理、市场营销、房地产营销任职资管理、房地产市场策划、广告策划等相关专业知识格2．工作经验八年以上市场、销售相关工作经验，三年以上市场管理、销售管理类职位工作经验组织制订年度营销计划、市场开发计划和营销系统员工职责概的培训、考核方案及奖惩措施，开展市场调研、营销策划、要公关、房地产销售等各项工作，指导开展各种营销、促销活动岗位职1．根据企业战略发展规划，协助总经理编制企业年度经营责计划，从市场发展的角度保证企业经营计划的可实现性2．组织编制企业市场推广、营销策划、公关活动、房地产销售、客户服务管理等方面的规章制度，并监督、检查各项制度的执行情况3．组织开展市场分析，拟订市场策划方案、公关方案、广告策略与推广方案4．对广告制作、公关活动、楼盘促销活和房地产销售工作予以指导5．建立、拓展与客户、社会各界的关系，建立健全完善的客户关系管理体系6．监督、检查客户及售后服务情况，确保客户服务质量不断提高7．对所辖部门经理的工作进行指导、监督、培训、考核与协调8．完成总经理临时交办的其他工作相关说明（4）总工程师职位说明书职位名总工程师所属部门称直接上总经理直接下级所辖部门经理级1.学历、专业知识大学本科以上，具有工业与民用建筑、建筑结构、企业管理、项目管理、工程质量管理、工程成本控制及其他相关任职资专业知识，具备高级专业技术职务任职资格格2.工作经验八年以上本行业相关工作经验，具有五年以上国内知名企业相关工作经验者优先全面负责施工图纸设计管理、施工现场管理、施工组织职责概与协调、施工技术管理、施工质量管理和工程预决算管理等要工作1．组织制定并审核工程项目管理的各项规章制度、各阶段工作计划，并监督、检查制度的执行情况、计划的实施情况，确保各项工作得以顺利进行2．负责组织施工图纸设计管理以及外部设计单位的外联工岗位职作责3．组织、管理企业所有在建的工程项目，负责审核、签批工程技术文件4．负责检查各个工程项目的进度，通过组织和协调确保各项工程如期完成5．监督各项工程的施工质量，及时协调解决施工中的重大问题6．参与施工招投标管理，签审招投标文件，并对招投标工作予以技术指导7．指导分管部门的发展方向，适时对工程系统的运行模式进行调整8．负责对所辖部门经理的工作进行指导、监督、培训、考核与协调相关说明2.项目前期部（1）项目前期部经理职位说明书（2）投资发展主管职位说明书（3）项目开发主管职位说明书（4）项目规划主管职位说明书（1）项目前期部经理职位说明书职位名项目前期部经理所属部门项目前期部称直接上副总经理直接下级本部门主管人员级1.学历、专业知识大学本科及以上，具有企业管理、项目管理、工程预算、招投标管理、金融、房地产项目开发与管理等相关专业知识，任职资熟悉房地产开发项目报批报建的政策、法规及办事流程，具格有良好的沟通和协调能力2.工作经验五年以上本行业相关工作经验在副总经理的领导下，根据企业的实际状况进行企业发职责概展方向定位并制定明确的企业发展战略及投资计划，根据企要业的投资拓展意向，具体负责房地产项目开发的实施，并对土地投标及立项审批过程进行全程监督1．根据企业内外部竞争形势，初步确定企业投资方向，编制企业投资发展战略，经副总经理审核后提请总经理办公会审议岗位职2．根据企业发展战略，进行市场调研，负责编制企业年度责经营计划3．具体负责制订房地产投资计划，并对投资进行监督管理4．定期或不定期组织房地产市场调研活动，并按时提交调研报告5．关注房地产市场的发展变化，定期或不定期向副总经理及其他领导提交市场分析报告6．根据企业的总体战略，具体负责房地产项目开发的全程管理工作7．具体负责编制各项关于房地产项目开发的规章制度，经总经理审批后执行8．负责组织所有开发项目的前期手续的报批报建工作9．负责项目的引进、前期谈判和土地投标工作10．负责组织房地产开发项目的规划工作11．负责为企业寻找土地资源，进行土地储备和相关的调研工作12．主持与企业联系单位的公关工作13．根据授权，处理特殊事项或重大突发事件14．负责本部门组织建设及对员工的培训、考核工作15．完成领导临时交办的其他工作相关说明。
万科集团风险管理制度1133499277
风险管理制度编制 审核 批准日期 日期 日期修订记录日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人一、 二、制度目的 适用范围建立规范、有效的风险控制体系，提高系统性风险防范能力；保 证公司安全、稳健运行，提高经营管理水平。
适用于公司范围内的危机及风险事项的预防、处理及管理。
1) 风险: 是指未来的不确定性对公司实现其经营目标的影响；三、术语/定义2) 风险管理: 又名危机管理，是指对风险的预测、评估、控制的 管理过程，其中包括对风险的确定、量度、评估和发展应付 风险的策略。
四、职责规划 1) 小组组成： a) 组长（领导责任） ：董事长 b) 副组长（日常负责） ：总裁 c) 组员：各相关部门主要负责人、法务人员 2) 职责： 公司风险危机领导小组是公司风险管理的归口虚拟职能 部门,其职责具体是： a) 制定风险管理策略; b) 从总体上监控控股总部及成员公司的风险管理运作; c) 监控公司各部门风险管理工作并督促整改,确保 《部门风险 计划书》的完善; d) 负责对公司风险管理系统有效性进行分析评价; 3) 对公司经营中的风险进行研究和评估； 1) 是公司风险及危机事项的常设对接部门，负责组织控股总部 及成员公司风险的日常审查与分析； 2) 负责代表风险危机领导小组召开风险管理专题会议，组织并 协助相关责任部门处理特定风险事项； 1) 是本部门相关风险事项的直接责任管理人，具体负责本部门 的潜在风险的识别、预防和控制，以及指导各项目所对公司 对口业务部门的风险管理工作； 2) 负责在本部门指定风险管控岗（兼职） ，负责管理本部门风险 管理具体事宜，对接日常风险管理中各项日常工作，与合规 部对接，报送信息资料； 1) 风险事件处理工作小组是在风险事件发生或即将发生时成立 的临时机构，在风险危机领导小组领导下，并被授权全面负 责风险事件的处理工作； 2) 风险事件处理临时工作小组的设置，由公司风险危机领导小 组根据风险(危机)类型决定，在各类风险(危机)响应预案中予4.1总部风险危机 领导小组4.2总部合规部4.3总部或成员公 司相关部门4.4风险危机工作 小组以规定，或临时做出决定。
万科全程策划营销方案标准
万科全程策划营销方案深圳万科----地产项目全程策划流程一、市场调研：1、前言 -- 本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2、市场分析（1） 当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2） 区域市场分析（销售价格、成交情况）3、近期房地产的有关政策、法规、金融形势4、竞争个案项目调查与分析5、消费者分析：（1） 购买者地域分布；（2） 购买者动机（3） 功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4） 购买时机、季节性（5） 购买反应（价格、规划、地点等）（6） 购买频度6、 结论二、 项目环境调研1、 地块状况：（1） 位置（2） 面积（3） 地形（4） 地貌（5） 性质2、 地块本身的优劣势3、 地块周围景观 （前后左右，远近景，人文景观，综述）4、 环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）5、 地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）6、 公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）7、 地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）三、 项目投资分析1、 投资环境分析（1） 当前经济环境（银行利息、金融政策、开（2） 房地产的政策法规（3） 目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）2， 土地建筑功能选择（见下图表）3， 现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）4， 土地延展价值分析判断（十种因素）5， 成本敏感性分析（1）容积率（2）资金投入（3）边际成本利润6，投入产出分析（1）成本与售价模拟表（2）股东回报率7， 同类项目成败的市场因素分析四，营销策划（一） 市场调查1 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）2 建筑规模与风格3 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）4 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）5 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）（二）、 目标客户分析1、经济背景· 经济实力· 行业特征……公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）2、文化背景 ：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、（三）、 价格定位1 理论价格（达到销售目标）2 成交价格3 租金价格4 价格策略（四）、 入市时机、入市姿态（五）、 广告策略1广告的阶段性划分2阶段性的广告主题3阶段性的广告创意表现4广告效果监控（六）、 媒介策略1 媒介选择2软性新闻主题3媒介组合4投放频率5费用估算（七）、推广费用1 现场包装（营销中心、示范单位、围板等）2 印刷品（销售文件、售楼书等）3 媒介投放五、 概念设计1， 小区的规划布局和空间组织2， 小区容积率的敏感性分析3， 小区道路系统布局（人流、车流）4， 小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等） 5， 小区建筑风格的形式及运用示意6， 小区建筑外立面色彩的确定及示意7， 小区户型比例的搭配关系8， 小区经典户型的功能判断及其面积划分9， 小区环境绿化概念原则10， 小区环艺小品主题风格确定及示意六、 识别系统（一）核心部分1， 名称2， 标志3， 标准色4， 标准字体（二） 运用部分1， 现场· 工地围板· 彩旗· 挂幅· 欢迎牌2， 营销中心· 形象墙· 门楣标牌· 指示牌· 展板规范· 胸卡· 工作牌· 台面标牌3， 工地办公室· 经理办公室· 工程部· 保安部· 财务部4， 功能标牌· 请勿吸烟· 防火、防电危险· 配电房· 火警119· 消防通道· 监控室万科地产项目营销策划内容提示一、“万科地产”品牌定位在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下，进行项目的特性分析，从而确定“万科地产”的品牌定位。
万科房地产企业制度流程与风险管理
计划管理
资金管理 采购管理
合同管理
成本管理 品牌管理 策略联盟
投资策划
设计管理
工程管理
营销管理
物业管理
综合管理 人力资本 财务管理 行政管理 审计管理 资讯管理 客户关系
制度与流程管理
组织架构
《集团招投标管理规范》
《集团采购管理制度》
采 购
《集团集中采购管理规定》
管 理
《区域 采购管理办法》
制
《定点采购操作指引》
重申我们的愿景: 让制度流程成为管理有效的工
具，同时为我们带来管理和经济效益
世界是一面镜子
加强制度与流程建设
构筑企业风险防范的
长城
风险管理篇
什么是风险管理
风险管理要融入业务管理之中
为什么进行风险管理？
企业经营管理业绩的需要 管理层决策的需要 现代企业法人治理结构下，对企业经营过
程进行监督管理的需要
专业系统的内控体系-----案例2 采购系统： 采购策略 供方管理 招投标管理 执行管理
内部审计
三大审计体系：
国家审计 社会审计 内部审计
不仅是查帐 不仅针对财务
内部审计关注点 ------内部控制的有效性
内部审计关键对象 ------内控系统的关键控制环节
内部审计结果 ------为内控体系的建立健全提供建议
实质缺陷----
事前的成本控制缺乏 变更下发环节失控 变更执行控制缺乏 变更对合同的实质影响没有体现
优化后的流程：
1、变更总控制流程
2、设计变更管理流程 3、设计变更分类规则 4、变更执行管理流程
流程的合并与专业集成 成本事前控制 完善关键环节的控制 加强执行控制 全过程的控制体现
万科的风险控制培训课件(ppt 48页)
2
第一章 万科售前风险控制篇
其他
第二章
| Copyright © weilian worldwide. All Rights Reserved | 伟联置业 | 公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室 | 咨询电话：4000-490-480 |
过渡页
3
万科为什么地产开发30年没有遇到过大的危机？难道有神助？非也，得益于万科 完整的风险地图体系，万科的风险地图，涉及房地产全生命周期的320多个环节， 其他房企的风险管控，相比万科，简直就是裸奔上阵....... 限于篇幅，今天分享的是：万科营销环节的266个风险控制点，望大家学习借鉴？
| Copyright © weilian worldwide. All Rights Reserved | 伟联置业 | 公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室 | 咨询电话：4000-490-480 |
第一章 万科售前风险控制篇
12
第七节 代征代建用地检查点
1.是否有与政府相关主管部门签署代征代建协议？ 2.如有，公司的相关义务有无按时履行？ 3.如有，相关费用有无需要业主承担，如需要，在何处取得业主同意？ 4.如有，公司后期在宣传中有无正确告知业主？ 5.是否存在在红线外用地上建设或收益但无依据的情形？
| Copyright © weilian worldwide. All Rights Reserved | 伟联置业 | 公司地址：廊坊市开发区荣盛发展大厦2030室 | 咨询电话：4000-490-480 |
第一章 万科售前风险控制篇
9
第五节 设计委托合同检查点
1.设计人有无合法资质？ 2.项目设计要点是否和建设用地规划许可证、规划要点批复、项目总规划图、详规图、各期总平面图一致
万科集团 风险管理制度
小组
2) 风险事件处理临时工作小组的设置，由公司风险危机领导小
组根据风险(危机)类型决定，在各类风险(危机)响应预案中予
以规定，或临时做出决定。
五、 管理规定 第一节 风险的种类
第一条 控股总部及成员公司的风险分为经营风险、业务风险、法律风险等，具体参 见风险识别表（模板，供参考）。 第二节 风险危机体系的建设
第二十五条 针对报告中提出的不足和改进建议，公司分管领导负责组织实施相应的整 改措施，并将整改结果与评估报告提交公司风险危机领导小组召开会议评审通过。
第八节 附则
第二十六条 本制度未尽事宜或与新颁布的法律法规、其他有关规范性文件的规定冲突 的，以法律法规、其他有关规范性文件的规定为准。
第二十七条 本制度自发布之日起生效，原有相关制度如与本制度冲突，以本制度为准。
第六条 公司风险危机领导小组讨论部门未上报到的但经营及管理中可能存在的"一 级风险"和"二级风险"。
第七条 根据公司风险危机领导小组风险评级结果，各部门制作《部门风险预案书》（一 级及二级分别编制）,并提交公司风险危机领导小组会审。《部门风险预案书》应当 包括但不限于以下内容： (一) 风险级别 (二) 报告时间
4.1 总部风险危机
部门,其职责具体是：
领导小组
a) 制定风险管理策略;
b) 从总体上监控控股总部及成员公司的风险管理运作;
c) 监控公司各部门风险管理工作并督促整改,确保《部门风险 计划书》的完善;
d) 负责对公司风险管理系统有效性进行分析评价;
3) 对公司经营中的风险进行研究和评估；
4.2 总部合规部
风险管理制度
编制 审核 批准
日 修订状态
万科的风险控制培训课件
目录页
Contents Page
其他
第二章
过渡页
万科为什么地产开发30年没有遇到过 大的危 机？难 道有神 助？非 也，得 益于万 科完整 的风险 地图体 系，万 科的风 险地图 ，涉及 房地产 全生命 周期的 320多 个环节 ，其他 房企的 风险管 控，相 比万科 ，简直 就是裸 奔上阵. ...... 限于篇幅，今天分享的是：万科营销 环节的 266个 风险控 制点， 望大家 学习借 鉴？
第一章 万科售前风险控制篇
9.重点关注3：不利因素，变配电房、水磊房、垃圾转运站、老人活动中心、社康中心、会所、泛会所、泳池、儿童活动场所、商业餐饮 、超 市、管理用房、员工值班宿舍、公共厕所、人工湖、湿地、喷泉等配套设施的位置、大小、有无。 10.重点关注4：楼盘或小区的主要经济指标；包括占地面积、建筑面积、容积率、总户数等。 11.重点关注5：绿化指标：包括绿地率、绿化率、绿地面积（总绿地面积、人均/户均绿地面积）、水面面积等数据。 12.如出现以上不一致，是否已有风险应对方案，是否已考虑更改规划设计批复？如要更改批复，会否涉及到对前期已购房业主的违约？ 13.如出现以上不一致，如是首期销售且合同还未签署，则有无考虑针对错误宣传在销售合同中特别纠正？ 14.规划变更：有无前后规划设计变更？ 15.如有，实际施工和建设计划有无对应调整？ 16.如有，对外宣传及拟签署的法律文件有无特别对应调整？
第一章 万科售前风险控制篇
第五节 设计委托合同检查点
1.设计人有无合法资质？ 2.项目设计要点是否和建设用地规划许可证、规划要点批复、项目总规划图、详规图、各期总平面图一致
第一章 万科售前风险控制篇
第六节 规划要点批复、公建配套批复、项目总规划图、详规图、各期总 平面图 检查点
全套万科房地产管理体系文件
万科房地产施工招标合同Bidding Contract for The Construction建设单位：工程名称：文件编号：签订时间：年月日h t t p ://h i .b a i d u .c o m /d i c h a n c h i n a h t t p ://h i .b a i d u .c o m /d i c h a n c h i n a h t t p ://h i .b a i d u .c o m /d i c h a n c h i n a h t t p ://h i .b a i d u .c o m /d i c h a n c h i n a h t t p ://h i .b a i d u .c o m /d i c h a n c h i n a h t t p ://h i .b a i d u .c o m /d i c h a n c h i n a h t t p ://h i .b a i d u .c o m /d i c h a n c h i n a h t t p ://h i .b a i d u .c o m /d i c h a n c h i n a h t t p ://h i .b a i d u .c o m /d i c h a n c h i n a h t t p ://h i .b a i d u .c o m /d i c h a n c h i n a h t t p ://h i .b a i d u .c o m /d i c h a n c h i n a h t t p ://h i .b a i d u .c o m /d i c h a n c h i n a h t t p ://h i .b a i d u .c o m /d i c h a n c h i n a h t t p ://h i .b a i d u .c o m /d i c h a n c h i n a h t t p ://h i .b a i d u .c o m /d i c h a n c h i n a h t t p ://h i .b a i d u .c o m /d i c h a n c h i n a h t t p ://h i .b a i d u .c o m /d i c h a n c h i n a h t t p ://h i .b a i d u .c o m /d i c h a n c h i n a h t t p ://h i .b a i d u .c o m /d i c h a n c h i n a h t t p ://h i .b a i d u .c o m /d i c h a n c h i n a h t t p ://h i .b a i d u .c o m /d i c h a n c h i n a h t t p ://h i .b a i d u .c o m /d i c h a n c h i n a h t t p ://h i .b a i d u .c o m /d i c h a n c h i n a h t t p ://h i .b a i d u .c o m /d i c h a n c h i n a h t t p ://h i .b a i d u .c o m /d i c h a n c h i n a h t t p ://h i .b a i d u .c o m /d i c h a n c h i n a h t t p ://h i .b a i d u .c o m /d i c h a n c h i n a h t t p ://h i .b a i d u .c o m /d i c h a n c h i n a 施工合同文件目录 第一章.施工招标文件 第一条 投标人须知.................................................................. 5 第二条 工程概况..................................................................... 6 第三条 施工工期..................................................................... 6 第四条 施工工地..................................................................... 6 第五条 工程质量目标及奖罚...................................................... 7 第六条 投标保证金、工程履约保函............................................. 7 第七条 工程款支付方式............................................................ 8 第八条 商务报价须知............................................................... 9 第九条 工程承包方式............................................................... 11 第十条 评标原则..................................................................... 12 第十一条 投标日程安排 (12)第十二条 无效投标书和重大偏差................................................... 12 第十三条 投标有效期.................................................................. 13 第十四条 其他........................................................................... 13 第二章. 施工合同书 (14)h t t p ://h i .b a i d u .c o m /d i c h a n c h i n a h t t p ://h i .b a i d u .c o m /d i c h a n c h i n a h t t p ://h i .b a i d u .c o m /d i c h a n c h i n a h t t p ://h i .b a i d u .c o m /d i c h a n c h i n a h t t p ://h i .b a i d u .c o m /d i c h a n c h i n a h t t p ://h i .b a i d u .c o m /d i c h a n c h i n a h t t p ://h i .b a i d u .c o m /d i c h a n c h i n a h t t p ://h i .b a i d u .c o m /d i c h a n c h i n a h t t p ://h i .b a i d u .c o m /d i c h a n c h i n a h t t p ://h i .b a i d u .c o m /d i c h a n c h i n a h t t p ://h i .b a i d u .c o m /d i c h a n c h i n a h t t p ://h i .b a i d u .c o m /d i c h a n c h i n a h t t p ://h i .b a i d u .c o m /d i c h a n c h i n a h t t p ://h i .b a i d u .c o m /d i c h a n c h i n a h t t p ://h i .b a i d u .c o m /d i c h a n c h i n a h t t p ://h i .b a i d u .c o m /d i c h a n c h i n a h t t p ://h i .b a i d u .c o m /d i c h a n c h i n a h t t p ://h i .b a i d u .c o m /d i c h a n c h i n a h t t p ://h i .b a i d u .c o m /d i c h a n c h i n a h t t p ://h i .b a i d u .c o m /d i c h a n c h i n a h t t p ://h i .b a i d u .c o m /d i c h a n c h i n a h t t p ://h i .b a i d u .c o m /d i c h a n c h i n a h t t p ://h i .b a i d u .c o m /d i c h a n c h i n a h t t p ://h i .b a i d u .c o m /d i c h a n c h i n a h t t p ://h i .b a i d u .c o m /d i c h a n c h i n a h t t p ://h i .b a i d u .c o m /d i c h a n c h i n a h t t p ://h i .b a i d u .c o m /d i c h a n c h i n a h t t p ://h i .b a i d u .c o m /d i c h a n c h i n a 第三章.施工合同条款 第一条 词语定义..................................................................... 16 第二条 工程概况 (17)第三条 工程承包范围............................................................... 17 第四条 合同语言、标准和适用法律法规....................................... 18 第五条 图纸........................................................................... 18 第六条 工程监理..................................................................... 19 第七条 甲方代表..................................................................... 19 第八条 乙方代表..................................................................... 19 第九条 甲方工作..................................................................... 20 第十条 乙方工作..................................................................... 21 第十一条 工期管理..................................................................... 26 第十二条 工程质量..................................................................... 28 第十三条 检查和返工.................................................................. 29 第十四条 隐蔽工程和中间验收...................................................... 29 第十五条 竣工验收..................................................................... 31 第十六条 工程款支付方式............................................................ 32 第十七条 工程保修..................................................................... 33 第十八条 保险........................................................................... 33 第十九条 不可抗力..................................................................... 34 第二十条 争议........................................................................... 34 第二十一条 合同解除 (34)第四章. 施工合同专项条款第一条 竣工资料管理要求及档案押金 (36)第二条 材料及设备 (36)第三条 工程分包 (39)第四条 新工艺、新技术、新材料 (41)第五条 工程造价 (42)第六条 安全、工地现场管理 (48)第七条 文明施工管理办法 (49)第八条 水电费用管理办法 (50)第九条 附件 (50)附件一：廉政管理协议书 (51)附件二：工程质量保修书 (53)附件三：设备材料采购合同 (57)附件四：三方工程施工承包合同 (74)第五章. 技术规范一、基本技术要求 (89)二、施工技术操作细则 (89)三、施工现场的CI形象管理 (111)第六章. 工程量清单 (114)第七章. 图纸和技术资料 (114)第八章. 投标文件 (114)封面 (115)附件1：投标函 (116)附件2：证明函 (117)附件3：施组编制 (118)附件4：人员配备 (119)附件5：机械配备 (120)附件6：仪器配备 (121)附件7：工程清单报价汇总表 (122)附件8：限价说明及报价表附件9：安全承诺书 (124)附件10：摄影承诺书 (125)第一章 施工招标文件第一条 投标单位须知1.凡参加投标者，必须已通过资格预审，且已收到招标邀请书的单位。
中长期商业运营模式及分楼层运作建议(44)页
2021/7/9
18
18
4、带租约销售的优势：
➢ 带租约销售由于开发商在销售商铺前已经进行招商，因此对 商铺整体业态控制得较好，也有利于项目的统一经营定位和 运作管理。
➢ 对开发商而言，由于销售前已将商铺出租，在此过程中开发 商只是“二传手”，没有“包租”、“返租”等方面的包袱。
2021/7/9
19
202风格：
传统、大气的欧式风格不仅增加了建筑的王者之风， 也赋予了建筑经典韵味。
2021/7/9
25
25
风格示意图：
上图是吴中路在建的某高档百货商场的立面效果图，欧式 风格赋予建筑高档、大气的风韵，而且传统的欧式风格往往需 要较为饱满的建筑体块。而隆德丰项目无论从建筑形态，还是 其社区化、潮流化、休闲化的整体定位及档次而言都是与欧式 风格的立面不相匹配的。
2021/7/9
28
28
本项目的风格建议：
项目的自身特点及周边商业情况等因素决定了了本案的立 面风格：
➢ 隆德丰商业文化广场位于浦东北蔡地区，区域现状决定了其不 能走后现代风格以及传统欧式风格的路线。
➢ 周边社区居民将成为今后的主力消费群体，因此项目建筑形态 应该富有生活气息，使消费者能充分感受到社区化商业的亲切 感。
2021/7/9
44
44
问题？
No Image
2021/7/9
39
39
效果图：
2021/7/9
40
40
效果图：
2021/7/9
41
41
租金建议
2021/7/9
42
42
隆德丰文化商业广场租金建议
楼层 B1 1F 2F 3F 4F 5F 平均租金
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2、供电政策变化
3、90/70 政策 4、…………
版权所有，不得翻印
8
项目开发建设的运营管理
核心能力2 1、发现及挖掘动态的需求 2、及时满足需求的能力 核心能力3
1、概念能力 2、整合能力 3、技术能力
版权所有，不得翻印
9
项目开发建设的运营管理
核心能力4 ：平衡能力（匹配能力） • 资金平衡：现金流平衡（生存及安全）
版权所有，不得翻印
6
房地产运作的境界
• 挣钱------生产经营型
• 赚钱------竞合
整合 重组
• 生钱------资本运作 • 來錢------资金资本+智力资本
版权所有，不得翻印
7
项目开发建设的运营管理
核心能力1： 周小川：每次危机都呈现出不同的特征，核心能力在
于能迅速判断问题的本质，并采取相应的措
区位、价位、品味
超额利润)
• 成功的最高境界 综合效益高度统一
经济效益
环境效益
35
社会效益
品牌效益
版权所有，不得翻印
持续赢利能力
• 以人为本 • 精确制导 • 纵深发展 • 科学管理
超越自我 错位竞争 个性服务 创新制胜
版权所有，不得翻印
36
项目开发建设的运营管理
管理—来源于目的和目标 • 目的—企业：利润，效益；员工：收入，发展。 • 目标—打造提升价格的品质，控制影响成本的各个环节（过程）和 因素（动因）。
42
成本管理的目标
• 正确的测估成本
• 系统的分析成本
• 有效的控制成本
• 动态的调整成本
• 实现项目投资效益最大化
版权所有，不得翻印
43
成本管理的模式与方法
• 成本与项目可行性 • 成本与合约架构 • 合约与国际模式
• 成本、合约、计划的集成
版权所有，不得翻印
44
量降、价降量增，无新产品。 创新、创造需求。
版权所有，不得翻印
18
风险来源
• 政策风险
• 进度风险
土地、贷款、预售、按揭、配套
• 市场风险 “玉佛城”价格调整（黄金/陷 阱） • 技术风险 “瑞南新苑” “御景圆”
“金钟广场”—金融风暴
• 合约风险 • 成本风险 • 质量风险 • 人的能力及信用风险
• 产品（顺应市场，引领消费，区位、价位、品位统一，产 品—极品），
•
• •
）
服务（满足需求，创造需求）
22
效果比效率重要
• 怎么做（方法）—正确地做
效果＝做对事+高效
效率-效果-效益
“第一次就把正确的事做正确” “以最少的次数把正确的事做正确” “第一次就把正确的人放在正确的位置” 谁来做（用对人）
能做的人（能力+人品）
想做的人（主动，独立承包商的思维） 信任、平台、能力、激情。
版权所有，不得翻印
23
激励与绩效 发展与能力
• 衡量标准 局部绩效，系统绩效，单干、合作。 • 做了如何
期望，激励，价值与价格一致，贡献与报酬一致；
发展与能力 ：能者上，平者让，庸者下 • 做得如何
考核（数据说话），奖惩（物质与岗位），申报奖项（例如：成 本节约奖，创新奖，协作奖）。
• 土地、客户、产品/区位、品味、价位
• 供需平衡（存、供、销） • 系统平衡：复杂系统、自平衡系统、简单系统
• 资源平衡：供需平衡、内外平衡
版权所有，不得翻印
10
项目开发建设的运营管理
管理层次 1、技术层面：工具，效率，质量，成本
2、科学层面：体系、系统、规律、方法论
3、哲学层面：认识论、本质、目的 4、文化层面：价值观、价值认同
的 状态”的“合理路径”
3、想象（概念能力）和预见的能力：
4、意志、选择和决策能力
版权所有，不得翻印
38
项目开发建设的运营管理
“三控” “二管” “一协调”
进度控制、成本控制、质量控制；合约管理、信息管理；综合协调
计划(进度)管理 • 目标-过程（活动）-程序-监控-调整 • 进度与政策风险管理
• 进度与成本风险
版权所有，不得翻印
19
风险评估及应对方法
• 如何识破美丽的谎言，
• 如何避免虚构的成功，
• 如何绕过隐蔽的陷阱， • 如何发现深埋的金矿。
版权所有，不得翻印
20
风险评估及应对方法
• 识别与评估风险
• 应对风险五层次
严重性、发生概率、时间、动态
• 量化风险 • 寻找机遇 • 缓解风险的计划
以不变应万变，忽视风险
以实力换时间，降低风险 培养洞察力，感知风险 增加灵活性，适应风险 寻找不对称性，消除风险
版权所有，不得翻印
21
方向比方法重要 方法与态度一样重要
方向－做什么
做正确的事；应该做什么，能够做什么，必须做什么。
方法－怎么做 企业：首先住宅房产一流，然后向边际房产发展。
• 部门：投资（趋势、时空、时点），
• 进度与时机（快与慢）
版权所有，不得翻印
39
项目开发建设成本的运营管理
• 利润增长的途径 价格：
市场供需
成本+利润=价格 产品品质 成本: 价格- 成本=利润 设计标准 充分竞争
区域环境
企业品牌
价值工程 规避风险
销控表：黄 红 白
版权所有，不得翻印
40
成本目标管理
• 成本动态测估及动态规划 • 成本目标的细化和优化 • 成本目标的设置是动态
版权所有，不得翻印
执行方案
3
我们面临复杂系统的环境
1、我们自以为我们能预测未来。事实上，客观环境和条 件是动态变化的。
2、我们自以为我们的预测是正确的。其实我们的认识是 有限的。 3、有时我们认识能力导致复杂问题简单化了；有时我们 把简单问题复杂化了，无法把握本质。
4、简单中思考复杂；复杂中寻求简单。
价格/使用面积
4.规划设计应用定量化的手段来研究.
版权所有，不得翻印
30
项目规划设计与风险管理
• 规划容积率性能价格比
1 .容积率是区分物业类别的关键指标
0.2~0.4 0.8 独立式别墅 连排别墅 0.4~0.6 1.2~1.5 双联式别墅 多层
2.容积率与利润的关系 非线性关系，多因素（地价是关键）
能力
动态能力
决策领域
版权所有，不得翻印
15
运营战略与管理
1.3市场、资源影响因子相结合
运营战略该如何选择？
版权所有，不得翻印
16
风险定义
1、风险是一种不确定性
(说、算、看／人、事） 2、风险是损失或伤害
（赢与亏，多与少，局部与总体）
3、风险是预期与结果之间的差异 成功（满意）= X =结果-预期 ４、最大的风险因素是人 能力与价值观矩阵（四种人） X：大于零；等于零；小于零
5、最大的风险是战略风险
17
版权所有，不得翻印
战略风险
• 行业风险 利润、成本、供求、政策、经济周期 • 竞争对手风险 国际、国内，差异化，独一无二 品牌风险 变质、崩溃。重新定义 • 客户风险 客户分析、服务系统，市场试验 • 项目风险 备选方案
• 技术风险
更新、创新、流程（弹性）
• 发展停滞风险
版权所有，不得翻印
25
项目投资决策与风险管理
• 项目选择及洽谈
• 项目投资机会分析（案例：杨浦项目）
• 项目投资论证会 （案例：沈阳项目-工程与投资的区别） • 项目投资决策 • 项目可行性研究
版权所有，不得翻印
26
项目动态评估及决策调整
案例1：御景圆定位调整 （房型、面积、标准、成本）
版权所有，不得翻印
运营战略与管理之间关系
时间跨度 分析层次 聚合度 抽象程度
版权所有，不得翻印
13
运营战略与管理
1、运营战略影响因子
1.1市场－－“由外向内”
市场特征 竞争对手影响
绩效目标
版权所有，不得翻印
14
运营战略与管理
1.2 资源－－“由内向外”
运营资源和流程 无形资源
工艺流程和例行程序
• 制度管事，文化管人（价值认同，同甘共苦，共创辉煌），
版权所有，不得翻印
24
做大的前提 做强的基础
• 规范化
• 决策科学化
• 市场化
• 专业化 • 集成化 • 数字化 （演示） • 国际化
• 流程合理化
• 管理规范化 • 操作信息化 • 目标数据化 • 责权利一体化。
人才、模式、认证、合作、开发
5、越复杂系统改进空间越大。
版权所有，不得翻印
4
企业关注的问题
最关心
投资与收益；机遇与回报；竞争优势；业绩增长。 最 怕 风险（不确定性）：政策、市场、技术、进度、成本、人 •••• 最大的风险
失控，企业-“三控”；项目-“三控” “二管” “一协调”
最有效的办法 全过程、系统、企业层面的集成运营管理
• 目标的管理是成本控制的基础
版权所有，不得翻印
41
成本控制
• 成本控制的目的
确保使用的资源发挥其最大功效
• 设计决策与成本含义 • 物有所值 功能/美观与成本间的有效平衡。 • 满足顾客需求与投资效益和设计相结合
• 对成本进行平衡合理的分配
• 将总支出数量保持在开发商投资允许范围内
版权所有，不得翻印
版权所有，不得翻印
37
项目开发建设的运营管理
计划 • 思维活动：认识过程—真理导向，“实在是什么” 计划过程—目的导向，“价值性问题”，创造一个“实 在” • 计划能力：1、认知和辩识能力（特定事物、环境、状态） 2、确定目标和运筹的能力：在价值合理性与工具合