资产评估的基本方法
资产评估学第二章
1、市场售价类比法
是以参照物的成交价格为基础，考虑参 照物与评估对象在功能、市场条件和销售时 间等方面的差异，通过对比分析和量化差异， 调整估算出评估对象价值的各种方法，其基 本数学表达式为：
资产评估价值=参照物售价+功能差异值+ 时间差异值+………+交易情况差异值
资产评估价值=参照物售价×功能差异修 正系数×时间差异修正系数× ……… ×交易 情况差异修正系数
例如：
某项被评估资产1990年购建，账面原值 为10万元，2019年进行评估，已知1990 年和2019年的该类资产定基物价指数分 别为130%和150%。则被评估资产重置成 本为：
被评估资产重置成本 =100000×150%/130%=138460（元）
3、功能价值法
也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与 被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算 其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资 产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重 置成本。计算公式为： 被评估资产重置成本
资产评估学第二章
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第二章 资产评估的基本方法
第一节 第二节 第三节 第四节
成本法 市场法 收益法 清算价格法
第一节 成本法
一、成本法及其适用的前提条件 二、成本法运用的形式及其各项指标的估算
一、成本法及其适用的前提条件
（一）成本法是指在评估资产时按被评估 资产的现时重置成本扣减其其各项损耗价 值来确定被评估资产价值的方法。
被评估资产重置成本
=50000×（4000/5000 ）0.7 =42769（元）
（二）实体性贬值及其估算
实体性贬值是资产由于使用和自然力作 用形成的贬值。
一般可以采取以下几种方法： 1、观察法 2、公式计算法
资产评估三种基本方法
资产评估三种基本方法1.市场法:又叫“比较法”,指将拟评估的资产与新出售的同类别性质的资产进行比较,从而对该同类资产市价进行调整,并确定用什么方法去评估拟评估资产价值。
市场法是评估资产最简单直接的方法。
它能体现出资产的现有状况,直接获取市场的评估参数和指标，评估结果也方便每个人理解和接受；2.成本法:成本是指从评估方法中扣除的价值,以评估资产是否存在的当期替代成本进行评估,并以此确定评估资产的损失价值。
资产评估成本法的优点是较好地考虑了资产的损失,评估结果更加公允,有利于对某一特定应用的单项资产和资产进行合理评估。
但是，采用成本法需要很大的工作量，根据历史数据确定现值，就得详细的分析这一假设的可行性，并且经济折旧很难精确算出；3.收益法:收益法是估计被评估资产的预期收益。
该评估方法能真实的反映出资本企业的价值,评估出来的价值双方都乐于接受,便于投资者结合此价值做出投资决策。
但收益法缺点就在于主观性太强,预期收益易变动,很难准确预测,且适用此评估方法的范围也比较小。
资产评估三种基本方法资产评估三种基本方法指的是市场法、成本法和收益法：1，市场法：市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，它能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格，评估结果易于被各方面理解和接受。
但是市场法需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据而难以应用。
这种方法不适用于专用机器设备、大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估。
2，收益法：收益法是通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。
收益法能真实和较准确地反映企业本金化的价值，与投资决策相结合，易为买卖双方所接受。
但是预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预风因素的影响。
资产评估的三大基本方法
资产评估的三大基本方法
嘿，朋友们！今天咱要来聊聊资产评估的三大基本方法！
先来说说成本法吧！就好比你有一辆车，你想知道它现在值多少钱。
那你就得想想，当初买车花了多少钱，再加上这些年的维修保养费用啥的，减去一些折旧，这就是用成本法来估算啦！比如你说：“哎呀，我这辆车买来的时候二十万，这些年修了两万块，开了五年了，那它现在还能值个十几万吧！”对不对呀？
然后是市场法！这就好像你去逛街买衣服，你看到一件差不多款式的衣服在别的店卖多少钱，你就大概能知道自己手里这件值多少啦！比如说：“哇，那家店的这个款式的衣服卖八百，那我这件也不会差太多吧！”
最后就是收益法啦！你想想，如果有个店铺，你能知道它每年能赚多少钱，然后根据这个来估算它的价值，是不是很神奇？就像“哇，这个店铺每年能赚五十万呢，那它肯定很值钱呀！”
总之啊，这三大基本方法在资产评估里可重要啦！各有各的用处和特点呢！咱得好好了解了解，才能在资产评估的时候心里有底呀！。
第二章-1 资产评估基本方法——成本法讲解
截至评估日资产累计实际利用时间
× 截至评估日资产累计法定利用时间
100%
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（三）功能性贬值的测算方法
（1）定义 资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落 后而造成的资产价值损耗。功能方面的差异造成的成本增加 或效益降低
（2）表现形式：超额投资成本；超额运营成本
（3）超额投资成本：超额投资成本主要是由于新技术、 新材料、新工艺的运用，使得相同功能的新设备比老设 备的重置成本降低。它主要反映为更新重置成本低于复 原重置成本。
二、成本法中的基本要素
（一）重置成本
重置成本的基本涵义是指资产的现行再取得成本。分 为复原重置成本和更新重置成本。
复原重置成本，是指采用与评估对象相同的材料、标 准、设计、规格及技术等，以现时（基准日）价格水 平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。
更新重置成本，是指采用与评估对象并不完全相同的 材料、标准、设计、规格及技术等，以现时（基准日） 价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所 需的费用。
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计算过程如下： 经济性贬值额 =(100×100000)×（1-33%）×（P/A，r，n） =16662230(元)
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四、成本法的优缺点
成本法的优点
资产评估学
• 很强的适应性 • 可广泛运用于单项资产评估 • 可对不同性质的贬值因素分别计算
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成本法的缺点
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一、成本法的基本涵义
1、定义
以被评估资产的重置成本，扣除被评估资产 已存在的各种贬值因素，而得到被评估资产价值的 各种评估方法。它是从成本取得和成本构成的角度 对被评估资产的价值进行的分析和判断。
资产评估实务
资产评估实务资产评估是一项重要的实务工作，它对于企业的决策和发展具有重要的指导意义。
本文将介绍资产评估的基本概念、评估方法、评估过程以及评估报告的编写要点。
一、资产评估的基本概念资产评估是指评估专业人员根据一定的评估方法和程序，对特定资产的价值进行客观、公正的估算和判断的工作。
资产评估通常包括房地产、设备、股权、无形资产等各类资产。
二、资产评估的方法1.市场比较法市场比较法是一种常用的资产评估方法，它以市场上具有相似特征的资产交易数据为依据，通过对比分析来确定被评估资产的价值。
这种方法适用于房地产、股权等资产的评估。
2.收益法收益法是用来评估投资回报性质资产的一种方法，它通过预测资产未来的收益水平，然后将收益转化为资产的价值。
3.成本法成本法是根据资产的建设成本和折旧情况来确定资产的价值。
这种方法适用于设备等固定资产的评估。
三、资产评估的过程1.确定评估目的和范围在进行资产评估前，需要明确评估的目的和范围。
评估目的可以是用于贷款、企业并购、股权转让等。
评估范围可以是特定项目、某个区域或整个企业。
2.收集资料和信息评估师需要收集与被评估资产相关的各种资料和信息，如房地产的土地权属证明、企业的财务报表、股权的相关文件等。
3.分析和计算评估师根据所采用的评估方法，对收集到的资料进行分析和计算，确定被评估资产的价值。
4.编写评估报告评估师根据评估结果，编写评估报告。
评估报告应包括被评估资产的基本情况、评估方法和过程、评估结果以及评估师的意见和建议等内容。
四、评估报告的编写要点1.明确报告的结构评估报告应有明确的结构，包括封面、目录、摘要、评估目的和范围、评估方法和过程、评估结果、附录等部分。
2.语言简练明确评估报告的语言应简练明确，避免出现冗长和模糊的表达。
同时，应使用专业术语，确保报告的准确性和权威性。
3.重点突出评估报告应突出评估结果和评估师的意见和建议，对于重要的调整和假设情况要进行明确说明。
4.附加资料完备评估报告的附录部分应完备，包括资产相关的文件和资料、评估方法的说明和计算公式等。
资产评估基本方法
资产评估基本方法
资产评估的基本方法主要包括市场比较法、成本法和收益法。
1. 市场比较法：通过比较市场上类似的资产价格和交易信息，来确定资产的价值。
该方法适用于流通性较高的资产，如房地产、股票等。
评估师会分析市场上最近类似资产的交易价格，考虑相关因素（如位置、面积、配置、条件等）来估算资产的价值。
2. 成本法：以资产的重建成本为基础，减去折旧和损耗，来估算资产的价值。
该方法适用于固定资产，如机器设备、房屋等。
评估师会考虑购买资产所需的成本，以及使用寿命和折旧率等因素。
3. 收益法：通过评估资产所能产生的收益来确定其价值。
该方法适用于投资性资产，如商业地产、股权等。
评估师会分析资产所能带来的净收入，考虑现金流量、租金收入、折旧等因素来估算资产的价值。
需要注意的是，不同的资产评估方法适用于不同类型的资产，评估师会根据具体情况选择合适的方法进行评估。
同时，评估师还会考虑市场条件、需求供应情况、经济环境等因素来确定资产的价值。
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法第二章资产评估的基本方法资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。
可以归纳为三种基本类型，或称三种基本方法，即市场法、收益法和成本法。
第一节市场法一、市场法的基本含义市场法，是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。
市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估方法之一。
当然，通过市场法进行资产评估，尚需满足一些最基本的条件。
二、市场法的基本前提通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件:(1)要有一个活跃的公开市场;(2)公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
公开市场是一个充分的市场，市场上有自愿的买者和卖者，他们之间进行平等交易。
这就排除了个别交易的偶然性，市场成交价格基本上可以反映市场行情。
按市场行情估测被评估资产价值，评估结果会更贴近市场，更容易被资产交易各方所接受。
资产及其交易的可比性，是指选择的可比资产及其交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及资产业务相同或相似。
这些已经完成交易的资产就可以作为被评估资产的参照物，其交易数据是进行比较分析的主要依据。
资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面:(1)参照物与评估对象在功能土具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似;(2)参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等;(3)参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度时间范围内，同时，时间对资产价值的影响是可以调整的。
参照物与评估对象的可比性是运用市场法评估资产价值的重要前提。
把握住参照物与评估对象功能上的一致性，可以避免张冠李戴;把握住参照物与评估对象所面临的市场条件，可以明确评估结果的价值类型;选择近期交易的参照物，可以减少调整时间因素对资产价值影响的难度。
第二章 资产评估的基本方法
2
16×1.52 =24.32 4×1.25=5 2×1.19 =2.38 31.7
1.60
1.60/1.60=1
3、功能价值法（功能系数法） （1）生产能力比例法
原理：利用资产成本与功能之间的线性关系计算重 置成本。 应用条件：无法获得处于全新状态的被评估资产的 现行市价，只能寻找与被估资产相类似的处于全新 状态的资产的现行市价作为参照物，然后通过调整 参照物与被估资产之间的功能差异来获得被评估资 产的重置成本。
注意
本，应选择更新重置成本。
（四）损耗的价值分类 1、实体性损耗（有形损耗）
由于使用及自然力的作用而使资产实体发生的损耗。
2、功能性损耗（无形损耗）
由于技术进步导致被估资产功能相对落后，引起资 产贬值。
3、经济性损耗 由于资产的外部环境变化所导致的资产贬值，而非 资产本身的问题。
二、成本法操作程序（了解）
3.形成资产价值的耗费是必须的。
（四）要素
1、重置成本
完全重 置价值
（1）概念：资产的现行再取得成本。即按现时市 场条件重新构建与被估资产功能相同的处于全新状 态下的资产所需要的成本耗费。
（2）分类：复原重置成本&更新重置成本 复原重置成本：在评估基准日，用与估价对象相同 的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，以现时 价格水平重新生产一项与估价对象全新状况同样的 资产即复制品的成本。
（3）计算重置成本
重置成本=直接成本+间接成本 =13.04+0.26=13.30（万元）
2、物价指数法（价格指数法） 原理：利用与资产有关的物价指数，将被估资产的 历史成本调整为重置成本。 应用条件：即无法获得处于全新状态的被估资产的 现行市价，也无法获得与被估资产相类似的参照物 的现行市价。 特点：计算的重置成本为复原重置成本。 计算： 被估资产重置成本=资产的历史成本*
21第二章资产评估方法
被估资产重置成本＝ 50000×(160%/95%)× 100%＝84210(元)
环比价格指数可考虑按下式求得：
X 1 a1 1 a2 1 a3 1 an 100%
式中：X——环比价格指数； an ——第n年环比价格变动指数
[例]被估资产账面价值为200000元，2000 年建成，2005年进行评估，经调查已知同类资 产环比价格指数分别是：2001年为10%，2002年 为17%，2003年为25%，2004年为25%，2005年为 30%，则：
更新重置成本和复原重置成本的相同方面 在于采用的都是资产的现时价格标准，资产 的功能也是相同的，不同之处在于所用材料、 技术、设计、标准等方面的差异。
随着科学技术的进步，劳动生产率的提高， 新工艺、新设计总会被社会所普遍接受，新 型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能， 还是成本耗用方面都会优于旧的资产，因此， 复原重置成本往往会高于更新重置成本。
规模经济效益指数法:
重置 成本
＝
参照资产 重置成本
×
被评资产的生产能力 参照资产的生产能力
x
X是一个经验数据，称为规模效益指数。
被评估资产的重置成本 参照物资产的重置成本 （ 被评估资产的产量 ）x 参照物资产的产量
推导可得：
被评估资产的重置成本
参照物资产的重置成本
（
被评估资产的产量 参照物资产的产量
=180000+5000+20000=205000（元）
例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。 据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经 查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中， 购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直 接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同 类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨 20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上 涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该 设备的重置成本是多少？
第二章 资产评估的基本方法
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39
第三节 收益法P43（重、难点）
一、收益法的概念
是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成
现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
它服从资产评估中“以利求本”的思路。基本公式为：
名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的正常年 限。实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。
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22
CASE
某厂有一台机器设备，2008年购进，账面原 值为50万元，评估基准日为2013年，估计尚 可使用10年。该设备规定每天使用8小时， 实际使用12小时，另一年有两个月季节性停 工。计算该设备的资产利用率、实际使用年限、
（2）估算的重置成本不同：物价指数法估算的 重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是 复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素， 也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变动化因素， 因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。
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12
思考：
一项科学技术进步较快的资产采用物价指 数法估算的重置成本往往会（ ）
截至评估日资产累计法定利用时间
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21
注： （熟记以下公式）
1、总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限 2、实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 3、资产利用率 =截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计 法定利用时间×100%（时间换算为小时）
4、实体性贬值率=实际已使用年限/总使用年限
观察法 使用年限法（重）
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19
实体性贬值的估算
（一）观察法
是指由专业知识和经验丰富的工程技术人员对被估 资产的主要实体部分进行技术鉴定来确定其损耗程度， 从而估算实体性贬值的方法。计算公式为：
第二章 资产评估的基本方法
P＝2000×（P／A，6%，10）﹢5000×（P／F， 6%，3） ＝18918.2（元）
第二节 收益法
【例题】李某在成了知名的民营企业家以后，为了 感谢学校的培养，决定在母校设立以其名字命名的 奖学基金，在设立之初就发放奖金总额20万元，该 基金将长期持续下去，当前的市场利率5%。 请问 需要在基金设立之初，为基金投资多少钱?
铝合金玻璃幕墙 陶瓷饰面砖 普通装修 完善 3.6米 1999年 城市供热 普通装修 完善 3.9米 2000年 城市供热
个 别 因 素
层高 投用时间 物业水平
剩余年限
容积率
3
3.9Βιβλιοθήκη 368.8474.5
46
6.1
待估不动产
案例A
案例B
案例C
功能用途
商办
商办
商办
商办
交易状况
交易日期
正常
待估基准日
正常
第一节 市场法
与评估相同的参照物资产在5个月前的交易价格 为20万，5个月来该资类资产的价格上涨了6%，计 算评估对象的评估值。
第一节 市场法
评估某机器设备，其生产时间为1996年，评估 基准日为2009年12月，被评估设备的尚可使用年限 为17年，收集到某参照物交易案例，该机器设备和 待评估设备型号相同，属于同一家生产，交易时间 为2009年12月，交易价格为150000元，该机器设备 的生产时间为2001年12月，参照资产已使用年限为 8年，尚可使用年限为15年，计算被评估设备的评 估值。
序 号 1 2 3
经济技术参数 交易价格 销售条件 交易时间
计量 单位 元
参照物A 600000
被评估对 参照物B 象 700000 公开 市场
资产评估的基本方法
其中：若干因素存在差异
①市场售价类比法 ②价值比率法 • 成本市价法 • 市盈率倍数法—主要适用于企业价值评估
（1）现行市价法
当评估对象本身具有现行市场 价格或与评估对象基本相同的参照 物具有现行市场价格的时候，可以 直接利用评估对象或参照物在评估 基准日的现行市场价格作为评估对 象的评估价值。
• 3.类比调整法的特点 （1）适用性强，应用广泛。 （2）类比调整法是市场法中最基本的 评估方法。
（1）市场售价类比法 资产评估价值=参照物售价+功能差 异值+时间差异值+…+交易情况差异值 或： 资产评估值 =参照物售价×功能差异 修正系数×…×时间差异修正系数
参照物的主要差异因素包括： ①时间因素 时间因素是指参照物交易时间与被评 估资产评估基准日时间上的不一致所导致 的差异。 如果评估对象与参照物之间只有时间因 素的影响时，被评估资产的价值可用下式 表示为： 评估值＝参照物价格×交易时间差异 修正系数
【解析】 评估值=160×150/210
=114.29(万元)
• Ⅱ.资产价值与其功能呈指数关系的情况， 通常被称作规模经济效益指数法。 • 数学表达式一般表述为：X
【例3】被评估资产年生产能力为90吨， 参照资产的年生产能力为120吨，评估 基准日参照资产的市场价格为10万元， 该类资产的功能价值指数为0.7,由此请 确定被评估资产价值。
【例 4】某地区某类房地产 2009 年 4 月至 10 月 的价格指数分别为 79.6 ， 74.7 ， 76.7 ， 85.0 ， 89.2 ， 92.5 ， 98.1 （以 2008 年 1 月 为 100 ）其中某宗房地产在 2009 年 6 月的价 格为 18000 元/ 平方米，请对其进行交易日期 修正，将其修正到 2009年 10 月的价格？ 【解析】 18000 × 98.1/76.7 =23022 （元/ 平方米）
2024年资产评估师职业资格全国统一考试大纲
下列哪项不属于资产评估的基本方法？A. 成本法B. 收益法C. 市场法D. 情感法【答案】D资产评估的基本假设中，不包括以下哪项？A. 持续经营假设B. 清算假设C. 公平交易假设D. 无限期经营假设【答案】D在资产评估中，评估主体是指？A. 评估委托人B. 评估对象C. 评估机构及其评估人员D. 评估报告的使用者【答案】C资产评估报告的有效期一般为？A. 半年B. 一年C. 两年D. 无限期【答案】B下列哪项不属于资产评估报告的基本要素？A. 标题B. 评估对象和范围C. 评估方法和程序D. 评估人员家庭成员情况【答案】D在评估机器设备时，常用的评估方法不包括？A. 重置成本法B. 收益现值法C. 市场比较法D. 折旧法【答案】D简述资产评估的目的和意义。
【答案】资产评估的目的是为了确定资产在特定时点的公允价值，为资产交易、抵押、投资等提供价值参考。
资产评估的意义在于保护各方利益，促进市场公平交易，为经济决策提供依据。
资产评估中常见的评估方法有哪些？并简述其特点。
【答案】资产评估中常见的评估方法有成本法、收益法、市场法等。
成本法注重资产的重置成本或重建成本；收益法基于资产的预期收益能力；市场法则是通过比较类似资产的市场价格来确定资产价值。
简述资产评估报告的基本内容。
【答案】资产评估报告的基本内容包括标题、评估对象和范围、评估基准日、评估方法、评估程序、评估假设、评估结论、评估报告的使用限制等。
资产评估中为什么要考虑资产的折旧因素？【答案】在资产评估中考虑资产的折旧因素是因为资产在使用过程中会因磨损、老化等原因导致其价值减少。
折旧反映了资产在使用过程中价值的逐渐消耗，是评估资产价值时需要考虑的重要因素。
简述资产评估师在执业过程中应遵循的职业道德规范。
【答案】资产评估师在执业过程中应遵循的职业道德规范包括保持独立性、客观性和公正性，遵守法律法规和评估准则，保守客户机密，维护行业声誉等。
简述资产评估与会计计量的区别。
资产评估三大基本方法
资产评估三大基本方法干货：企业估值的收益法、成本法和市场法适当的评估方法是企业价值准确评估的前提。
本文将聚焦企业价值评估的核心方法，分别从方法的基本原理、适用范围以及局限性等方面给予分析和总结。
01企业价值评估方法的三大体系企业价值评估是一项综合性的资产、权益评估，是对特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分析、估算的过程。
目前国际上通行的评估方法主要分为收益法、成本法和市场法三大类。
01收益法通过将被评估企业预期收益资本化或折现至某特定日期以确定评估对象价值。
其理论基础是经济学原理中的贴现理论，即一项资产的价值是利用它所能获取的未来收益的现值，其折现率反映了投资该项资产并获得收益的风险的回报率。
收益法的主要方法包括贴现现金流量法、内部收益率法、CAPM模型和EVA估价法等。
02成本法是在目标企业资产负债表的基础上，通过合理评估企业各项资产价值和负债从而确定评估对象价值。
理论基础在于任何一个理性人对某项资产的支付价格将不会高于重置或者购买相同用途替代品的价格。
主要方法为重置成本（成本加和）法。
03市场法是将评估对象与可参考企业或者在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行对比以确定评估对象价值。
其应用前提是假设在一个完全市场上相似的资产一定会有相似的价格。
市场法中常用的方法是参考企业比较法、并购案例比较法和市盈率法。
02企业价值评估和新方法01注重货币时间价值的贴现现金流量法企业资产创造的现金流量也称自由现金流，它们是在一段时期内由以资产为基础的营业活动或投资活动创造的。
但是未来时期的现金流是具有时间价值的，在考虑远期现金流入和流出的时候，需要将其潜在的时间价值剔除，因此要采用适当的贴现率进行折现。
DCF方法的关键在于确定未来现金流和贴现率。
该方法的应用前提是企业的持续经营和未来现金流的可预测性。
DCF法的局限性在于只能估算已经公开的投资机会和现有业务未来的增长所能产生的现金流的价值，没有考虑在不确定性环境下的各种投资机会，而这种投资机会会在很大程度上决定和影响企业的价值。
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法资产评估方法按分析原理和技术路线不同可分为三种基本类型，即市场法、成本法和收益法。
一、市场法(一)市场法的基本涵义市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
※市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。
运用市场法要求充分利用类似资产成交价格信息，并以此为基础判断和估测被评估资产的价值。
※市场法具有评估角度和评估途径直接，评估过程直观，评估数据直接取材于市场，评估结果说服力强的特点。
(二)市场法的适用条件为：１、要有一个活跃的公开市场；2、存在着三个及三个以上具有可比性的参照物；3、价值影响因素明确，并且可以量化。
公开市场是指一个充分的市场，市场上有自愿的买者和卖者，他们之间进行平等交易。
这就排除了个别交易的偶然性，市场成交价格基本上可以反映市场行情。
按市场行情估测被评估资产价值，评估结果会更贴近市场，更容易被资产交易各方接受。
资产及其交易的可比性是指选择的可比资产及其交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及资产业务相同或相似。
可比性具体体现在功能、市场条件及成交时间等方面。
(三)市场法的基本程序及有关指标1.选择参照物对参照物的要求关键是一个可比性问题，包括功能、市场条件及成交时间等。
另外就是参照物的数量问题。
不论参照物与评估对象如何相似，通常参照物应选择三个（含）以上。
2.在评估对象与参照物之间选择比较因素每一种资产，影响资产价值的因素各有侧重。
如影响房地产价值的主要是地理位置因素，而技术水平则在机器设备评估中起主导作用。
所以，应根据不同种类资产价值形成的特点，选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标，在参照物与评估对象之间进行比较。
3.指标对比、量化差异根据前面所选定的对比指标，在参照物及评估对象之间进行比较，并将两者的差异进行量化。
4.在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异5.综合分析确定评估结果运用市场法评估单项资产时，应考虑资产的功能、实体特征和质量、市场条件、交易条件等可比性因素，同时还要视评估对象的具体情况考虑其具体的可比因素。
第二章资产评估的基本方法
第二章资产评估的基本方法资产评估第一节市场法一、市场法及其适用的前提条件（一）市场法的含义市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
二、运用市场法进行资产评估的方式参照物差异调整因素主要有三个：一是时间差异；二是地域差异；三是功能差异。
三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点（二）市场法的优缺点优点：1、能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；2、评估结果易于被各方面理解和接受。
缺点：1、需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；2、不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。
（市场法的局限2005年考过选择）第二节成本法一、成本法及其适用的前提条件（一）成本法的含义成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。
采用成本法对资产进行评估的理论依据：1、资产的价值取决于资产的成本。
（资产成本和价值成正比）重置成本是按在现行市场条件下重新购置一项全新资产所支付的全部货币总额，重置成本与原始成本的内容构成是相同的，而二者反映的物价水平是不相同的。
2、资产的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。
影响资产价值量变化的因素，除了市场价格以外，还有：（1）资产的物理损耗或有形损耗，也称实体性贬值。
（2）资产的功能性损耗，也称功能性贬值。
（3）资产的经济性损耗，也称经济性贬值。
二、成本法运用的思路及其各项指标的估算被评估资产评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值被评估资产评估值＝重置成本某成新率（即考虑三大贬值后的综合成新率）（一）重置成本及其估算资产评估重置成本一般分为复原重置成本和更新重置成本。
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资产评估的基本方法资产评估基本方法有三种：市场法是通过在现行市场上搜集与待估资产相近的参照物及其近期交易价格等数据为基础，经过类比对参照物进行差异分析与价格调整，从而推定待估资产价值的评估方法；成本法是以待估资产现时重置成本扣除其各项损耗，以此确定待估资产的价值；而收益法则看重未来，是通过估测待估资产未来各期的预期收益进而并折为现值，作为评估值。
资产评估的方法有很多，但比较常用的基本方法有市场法、成本法和收益法。
第一节市场法一、市场法的概念市场法又称市场比较法或市价比较法，是利用现行市场上与待估资产同样或类似的资产（参照物）的近期交易价格为基础，经过直接比较或类比对参照物进行异同分析，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定待估资产价值的一种评估方法。
市场法以均衡价值观为理论基础，是一种最简单有效的方法，评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为估价。
市场法以替代原则为灵魂，因为任何一个正常的投资者都不会接受高于相同用途的替代品的价格，既然是待估资产，就不能高于该资产的市场价，这才符合市场规律。
在决定是否选择市场法来评估资产价值时，首先要确定它是否具有一个充分发育活跃的公开市场，其交易环境是否公平、监督机制是否合理等系列条件。
其次，还要看市场上是否具有可比参照物及与相同的活动，是否能够搜集到相关交易数据。
市场法评估的主要步骤包括：1.要有明确的资产评估对象，查找类似的参照物；2.根据资产种类查找对资产价值影响较大的因素，并且根据参照物对这些不同因素进行分析、并调整其价值，得到最初结果；3.初评结果进行分析，用统计分析或其他方法分析最初结果的合理性。
二、市场法的应用举例【例3-1 】南阳市曹路镇有一待估宗地G 需要评估，现搜集到与待估宗地条件类似的于2011年进行交易的6 宗地，具体情况如表3-1 所示：上表中成交价的单位为：元/m。
该城市2011年的地价指数见表3-2 :2011年南阳市地价指数表另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加4%对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地产差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
试根据以上已知条件，评估该宗地2011年的价值解：（1）建立容积率地价指数表（2）参照物数据的修正计算评估价值=参照物价格X 交易日期修正系数X 交易情况修正系数X 容积率修正系数X 土 地状况修正系数108 100 105 100X ___ X X 109 110 102 (3) 评估结果以600元/m 2左右为大致均值，案例D 和E 的数值振幅超过120元/m 2,为异常值，应予剔 除。
其他4个案例的结果较为接近，取其平均值作为评估结果。
因此，待估宗地G 的评估结果为：(643+ 592+ 687+ 548) /4 = 617 (元 /m 2)第二节成本法一、成本法的概念与评估思路成本法又称重置成本法，是指在资产评估时按待估资产的重置成本扣减其各项损耗 价值来确定待估资产价值的方法。
其理论基础是生产费用价值论，因为在很多情况下， 一项资产的价值取决于其成本的高低。
待估资产的重置成本，也就是重新构建待估资产 的现时成本。
待估资产业已存在的各项贬损因素，包括有形损耗和无形损耗。
待估资产评估值=重置成本-有形损耗-功能性损耗-经济性损耗D e(3-1 )其中，P —待估资产评估值 R —重置成本； D P —有形损耗；D —功能性损耗； c e —经济性损耗。
或者，评估值=重置成本X 综合成新率2643（元A700 X二、重置成本的计量重置成本包括复原重置成本与更新重置成本两种类型。
前者是指运用与原来设备相同的生产材料、标准、设计、技术等，以时价构建具有相同用途资产的成本；后者是指运用新的生产材料、标准、设计、技术等，并以时价构建具有相同用途资产的成本。
在评估资产价值时，如果这两种类型成本资料齐全，应以更新重置成本数据为准，因为其成本更低廉、资产性能更好，这是资产评估替代原则的基本要求——当市场上同时存在几种效能相同的资产时，应选择最低价格作为评估价格。
重置成本的计量方法有很多，主要包括：直接法、物价指数法、重置核算法、功能成本法、统计分析法等。
（一）直接法直接法是根据市场交易数据直接确定设备重置成本的方法，其前提条件是待估资产市场价格资料比较容易获得，获得渠道有二：1.历史价格资料。
需要注意既有价格资料的有效性和可靠性，鉴于厂家报价和实际成交价往往存在差异，评估人员需要慎用厂家报价；同时要注意价格的时效性。
2.市场询价。
根据替代原则，在同等条件下，评估人员应选择可能获得的最低售价，及时向近期购买该厂同类产品的客户了解实际成交价格。
（二）物价指数法物价指数法是以资产的历史成本为基础，根据同类资产价格变动指数来确定待估资产重置成本的方法。
对一些难以获得市场价格的资产评估，经常采用物价指数法。
物价指数分为定基物价指数和环比物价指数两种。
1. 定基物价指数定基物价指数是以固定时期为基期的指数，通常以100%为基础，当物价指数大于100%，表明物价上涨；物价指数在100%以下，表明物价下跌。
【例3-2 】某项固定资产2005年购进，账面原值为20万元，购建时物价指数为150%，2011 年上升为225%（定基物价指数），试评估该设备的重置价格。
解：该固定资产重置价格=原始成本X评估时的物价指数/购进时的物价指数=20X 225%/150%F 30 （万元）2. 环比物价指数环比物价指数是以上期为基期的指数。
一般的环比期以年为单位，当年同上年物价相比的倍数，通常也是用百分比来表示。
【例3-3】某项资产2005年的历史成本为20 000元，环比物价指数见表4 -3，计算2011年该设备的重置成本。
表3-3 2005-2011 年环比物价指数表解：待估资产的重置成本二20 000 X( 108%< 115%< 102%< 118%< 106%< 101%=32 000 (元)使用物价指数法评估资产价值时，需要注意以下问题：(1)选取的物价指数应与评估对象相配比，一般采用某一类产品的分类物价指数，不可采用综合物价指数。
(2)需要核查历史成本的真实性。
因为在资产使用过程中，其账面价值可能进行了调整，当前的账面价值已不能反映真实的历史成本。
(3)构建资产的企业账面历史成本一般包括运杂费、安装费、基础费以及其他费用上述费用的物价指数往往是不同的，需要分别计算。
(4)只能测算复原重置成本。
(5)进口资产使用物价指数法时需要应用资产出口国的分类物价指数。
(三)重置核算法如果搜集不到市场数据或物价变动数据，只能选用其它重置成本计量方法。
重置核算法是以现行市价标准核算资产重置的各项成本，包括：1.直接成本费用；2•间接成本费用，包括资金占用成本在内。
直接成本是指购建全新资产时所费的可直接计入购建成本的必要和合理的部分；间接成本是指与资产形成有关但无法直接计入成本而必须按比例分摊计算的部分，如企业管理费。
重置成本=直接成本+间接成本(四)功能成本法这是以类似功能的资产作为参照物，根据其功能与成本之间稳定的函数关系推算待估资产重置成本的方法。
1.功能和成本呈线性关系：生产能力越大成本越高，且呈正比关系，即生产能力比例法，适用于单项资产评估。
【例3-4 】某炼钢炉全新价为10万元，年产量为600 吨，待估炼钢炉年产量为900 吨，试用功能成本法确定待估炼钢炉重置成本。
解：待估资产重置成本/待估资产年产量二参照物重置成本/参照物年产量待估资产重置成本二参照物重置成本X待估资产年产量/参照物年产量=10X 900/600 = 15 （万元）2.功能和成本呈指数关系：同一系列不同生产能力的设备与其重置成本的变化呈某种指数关系，此时的功能成本法演变为规模经济效益指数法，国外经验是该指数取值一般在［0.4〜1.2］之间。
适用于生产流水线资产评估。
【例3-5】戴克公司X型笔记本电脑生产线年生产量为72万台，已使用4年，市场上同类生产线价格为1500万美元，设计生产能力为60万台，设规模效益指数为0.9，试评估X型笔记本电脑生产线重置价格。
解：X型笔记本电脑生产线重置价格=1500X（72/60）0.9= 1767.48 （万美元）（五）统计分析法选择待估资产中的代表性资产并精确估算其重置成本，再依据资产重置成本与原始成本之间稳定的函数关系推断全部待估资产的重置成本。
三、有形损耗的计量资产的有形损耗即实体性损耗，又称实体性贬值，它包括两种磨损：第I种有形磨损和第U种有形磨损，前者是资产在使用过程中因外力所致的物理性耗损带来的贬值，这是资产有形损耗的主要成分；后者则是资产闲置过程中因自然力作用而形成的贬值。
有形损耗的测算方法有观察法、使用年限法、和修复费用法。
有形损耗可以用实体性贬值率来表示，它是实体性贬值与重置成本的比例。
a p = D p/R ca p代表实体性贬值率（一） 观察法是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对待估资产的实体各主要部位进行 技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情 况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗 对资产的功能、使用效率带来的影响，判断待估资产的成新率，从而估算实体性贬值的 一种测算方法。
计算公式为：资产实体性贬值=重置成本X （1 -实体性成新率）=重置成本X 实体性贬值率（3-4）（二） 使用年限法使用年限法假设资产的贬值与其实际使用年限成正比，使用年限有名义已使用年限 与实际已使用年限两种，使用时需要加以区别。
名义已使用年限是指资产从购进使用到 评估时的年限，可以通过会计记录、资产登记簿等渠道查询；而实际已使用年限是指资 产在使用中实际有形损耗的年限。
由于资产在使用中负荷程度不同，必须将资产的名义 已使用年限调整为实际已使用年限，这可以通过资产利用率来调整。
实际已使用年限=名义已使用年限X 资产利用率（3-5）当资产利用率＞1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限 要长；当资产利用率二1时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义已使用 年限；当资产利用率＜1时，表示开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限。
其中,截止评估日资产累计实际利用时间 截止评估日资产累计法定利用时间100%资产的实体性贬值= （重置成本-预计残值）X 实体性贬值率其中，预计残值是指待估资产在清理报废时净收回的金额，残值不发生贬值，所以式 中扣除了预计残值。