某地产产品及营销手段案例学习(PPT73页)
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房地产项目营销实操策划案(ppt 72张)
“圣悦嘉园”营销实操策划案
“圣悦嘉园”营销实操案要 点
关键词：实操性；可行性；利益最大化；风险最小化。 本案概要: 分析市场环境，把握行业市场动向； 深入项目研究，寻产品市场竞争力； 定义项目内涵，树立市场品牌形象； 制定销售策略，细节奠定成功基石；
掌控推广利剑，营造市场宣传亮点。
第一部分 市 场 篇
对手挑选原则：以地理位置、产品类型类似，可比性强的原则，挑选区域 内竞争项目进行对比分析 ，以便探寻市场规律和特性，作为本项目开发借 鉴和革新目标。
三、典型竞争项目研究
区域典型竞争楼盘特点
区域内竞争楼盘销售价格普遍都在3100元/ ㎡以上，区域市场均价在3300元/㎡左右； 区域内竞争楼盘的规模普遍在10万平米以上， 整体市场供应量大； 物业类型以小高层为主，成为市场供应主导 物业类型； 各项目的主力户型多为三房二厅，面积在 110－160㎡之间；
三、项目综述
省府核心位置，区域发展前景优异；
项目规模较小，销售周期较短；
区域配套
市政配套：三馆一中心的建成，市政配套逐渐趋于完善； 商业配套：周边和自身缺乏商业配套，区域配套较为完善； 休闲配套:项目内设有篮球场、羽毛球场、儿童乐园，区域 内有南郊公园，文化公园也正在紧锣密鼓的建设中； 教育配套：中南大学铁道学院、省广播电视大学、经济干 部管理学院、林学院等大专院校林立； 其 它：周边主要的医院有长沙市中心医院、省脑科医院、 方泰医院等，神龙大酒店、五华大酒店、新时空大酒店等 星级酒店比比皆是，相关配套完善。
简述现在
西北崛起、东南稳步增长; 文化、概念大行其道; 中端产品攀升，高端产品递增; 市场价格稳步增长，行业健康发展; 小户型大行其道，中大户型供应减少。
一、长沙地产大势
“圣悦嘉园”营销实操案要 点
关键词：实操性；可行性；利益最大化；风险最小化。 本案概要: 分析市场环境，把握行业市场动向； 深入项目研究，寻产品市场竞争力； 定义项目内涵，树立市场品牌形象； 制定销售策略，细节奠定成功基石；
掌控推广利剑，营造市场宣传亮点。
第一部分 市 场 篇
对手挑选原则：以地理位置、产品类型类似，可比性强的原则，挑选区域 内竞争项目进行对比分析 ，以便探寻市场规律和特性，作为本项目开发借 鉴和革新目标。
三、典型竞争项目研究
区域典型竞争楼盘特点
区域内竞争楼盘销售价格普遍都在3100元/ ㎡以上，区域市场均价在3300元/㎡左右； 区域内竞争楼盘的规模普遍在10万平米以上， 整体市场供应量大； 物业类型以小高层为主，成为市场供应主导 物业类型； 各项目的主力户型多为三房二厅，面积在 110－160㎡之间；
三、项目综述
省府核心位置，区域发展前景优异；
项目规模较小，销售周期较短；
区域配套
市政配套：三馆一中心的建成，市政配套逐渐趋于完善； 商业配套：周边和自身缺乏商业配套，区域配套较为完善； 休闲配套:项目内设有篮球场、羽毛球场、儿童乐园，区域 内有南郊公园，文化公园也正在紧锣密鼓的建设中； 教育配套：中南大学铁道学院、省广播电视大学、经济干 部管理学院、林学院等大专院校林立； 其 它：周边主要的医院有长沙市中心医院、省脑科医院、 方泰医院等，神龙大酒店、五华大酒店、新时空大酒店等 星级酒店比比皆是，相关配套完善。
简述现在
西北崛起、东南稳步增长; 文化、概念大行其道; 中端产品攀升，高端产品递增; 市场价格稳步增长，行业健康发展; 小户型大行其道，中大户型供应减少。
一、长沙地产大势
龙湖地产产品及营销手段案例学习 ppt课件
创新引领
3 景观出众 最佳体验
44 全国标准 成本优化
5 细节品质 2 人性服务
集中城市主要发展区域、城市中心、优质资源区域的高成
长性、稀缺性土地，分享区域发展和升值的红利，是龙湖的 投资重点。
目标客户集中于再改、豪宅客户，对他们的市场期望和需求
进行有效解读，追踪关注潜在高端客户的需求和喜好转变， 善于引导市场趋势及喜好，其创造的75％重复推荐率远超同
位置：顺义区后沙峪温榆河畔的中央别墅区内。该区域是教育、医 疗、生活 休闲配套成熟齐备，是北京公认的国际富人区。
占地：总用地364亩，约16万平米，其中公园用地面积约5.2万平米，规划总建 筑面积约20万平米，总户数约430户。
建筑：以地中海别墅风格，含括托斯卡纳式、西班牙式、意大利式。 园林：五重景观——凭藉温榆河、80亩体育公园、小区中庭景观、组团公共景
行。
提供卓越的品质体验感受，建立以“客户最佳体验”为核心的示范
区，特别注重营造项目整体的人文氛围、自然环境,让人震撼。
标准化操作思路，不同城市在标准的同时又保证品质处于螺旋上升 中。选用适合当地气候地质的材料，优化成本。
秉承“善待你一生”的服务理念，贯穿到每一个细节，深入人心。
4
ppt课件
龙湖
严格的标准化动作
风格化 托斯卡纳
产品模块的 标准化
大城小院
郦江
标准化的模块、个性化的拼合，龙湖称之为 “积木理论”。
14
ppt课件
龙湖
高层系列- 资源型+规模型
严格的标准化动作
资源型产品线
观山水
春森彼岸
郦江
规模型产品线 紫都城
水晶郦城
15
江与城
ppt课件
3 景观出众 最佳体验
44 全国标准 成本优化
5 细节品质 2 人性服务
集中城市主要发展区域、城市中心、优质资源区域的高成
长性、稀缺性土地，分享区域发展和升值的红利，是龙湖的 投资重点。
目标客户集中于再改、豪宅客户，对他们的市场期望和需求
进行有效解读，追踪关注潜在高端客户的需求和喜好转变， 善于引导市场趋势及喜好，其创造的75％重复推荐率远超同
位置：顺义区后沙峪温榆河畔的中央别墅区内。该区域是教育、医 疗、生活 休闲配套成熟齐备，是北京公认的国际富人区。
占地：总用地364亩，约16万平米，其中公园用地面积约5.2万平米，规划总建 筑面积约20万平米，总户数约430户。
建筑：以地中海别墅风格，含括托斯卡纳式、西班牙式、意大利式。 园林：五重景观——凭藉温榆河、80亩体育公园、小区中庭景观、组团公共景
行。
提供卓越的品质体验感受，建立以“客户最佳体验”为核心的示范
区，特别注重营造项目整体的人文氛围、自然环境,让人震撼。
标准化操作思路，不同城市在标准的同时又保证品质处于螺旋上升 中。选用适合当地气候地质的材料，优化成本。
秉承“善待你一生”的服务理念，贯穿到每一个细节，深入人心。
4
ppt课件
龙湖
严格的标准化动作
风格化 托斯卡纳
产品模块的 标准化
大城小院
郦江
标准化的模块、个性化的拼合，龙湖称之为 “积木理论”。
14
ppt课件
龙湖
高层系列- 资源型+规模型
严格的标准化动作
资源型产品线
观山水
春森彼岸
郦江
规模型产品线 紫都城
水晶郦城
15
江与城
ppt课件
某地产项目营销报告PPT课件
来电来访途径情况统计
途径
来电总量
来访总 量
有效来 访量
杂志专刊
都市广播103.4
交通台97.5
介绍
9
11
10
沈城楼市报
2
2
短信
47
5
4
彩信
3
DM单
车体
活动邀约
户外广告牌
LED显示屏
直投广告
7
1
1
未知
3
1
1
本月小计
254
120
88
建议取消车体广告，直投建议以特快专递的形式或者以挂号信的方式进行。
二、增加偶得客户的到访途径
从产品属性上分析，xx与万鑫存在一定的相似性，许多有钱阶层购买xx 不仅仅为了居住或者投资，更多的是把xx做作一个收藏品，或者释放某 种心情/情绪的场所，他们认可xx的地段，他们认可xx的产品价值，他们 想在xx这个最好的地方，最接近卓展的地方拥有一个物业，随时享用。
xx——它是目标客户的第二居所
坚实基础
策略一、项目形象快速转型
建议项目全新的形象定位通过纸媒、户外等进行统一宣传 特别针对纸媒宣传，建议采用硬软结合的方式，硬性平面广告 传递项目的视觉形象，软文配合展示项目的核心价值及属性定 位。
策略二、通过轰动事件迅速打开市场缺口
轰动事件营销建议与楼体的实体样板间体验相结合，最大化的传递项目的价值属性。
> CANDO掌握一定高端客户资源，建议针 > 通过外地巡展、外地分公司驻xx办事
对其进行专场营销，直接进行项目推荐
处宣传，吸引外地高端客群
CANDO高端客户资源
外地高端客户
策略四、有效达成8—10月三个月销售75套的快速销售目标
房地产营销案例分享 PPT
2007年
3
2009年
“直销”模式
背景：资本运作展开，已停止对外宣传，须另辟渠道挖掘客群，促进 房产销售。 策略：营销线全部高薪从保险部门挖掘5年以上保险业务员，深耕业主 圈层，并且项目推出分等级会员制。 推广：会员制；奥伦达小镇消费只能用会员卡，现金不能消费，且消 费需提前预定，分为高级法式餐厅，中档餐厅等，给会员尊贵感。 会员卡办卡入会需10万元，（包含有10万元的房款，购房直减；10万 元小镇消费券）但只能在小镇消费，3年消费期；可转让。 效果：办卡10万，绑定业主带朋友消费，深挖掘业主圈层；形成口碑 宣传。抓住中国人人性的“贪”（10万房款优惠券）；最终促进房产 销售。
4
2011年
奥伦达营销模式丨小结
正常推广
资本运作
直销模式
会员俱乐部
2004
2007
2009
2011
•房地产常规的营 销思路
•资金链断裂，以地 块为蓝本开始融资；
•资本运营，以会 员制形式绑定业主
•形成各种会员俱乐部 聚落，以围猎的形式 进行各种资本运作，
并促进销售
启示：从房地产常规销售转变成运营高端客户资源，形成会员俱乐部聚落，为后期打 造大数据平台奠定基础。
美食 沙龙
运动 课程
红酒会
幸福系统 会员活动
亲子 活动
马术 运动
高尔夫 球赛
。。。
五大会员基地 实行载体
签约活动场所
精英阶层实践幸福梦想的聚集地
幸福服务体系
幸福福系统软性服务 （TO服务亲善大使）
TO部落亲善大使：奥伦达部落独创的TO服务，由各领域顶尖达人担任部落的亲善 大使，负责策划进行各项会员活动，为会员提供高品质的活动体验
房地产市场营销完整全套教案PPT教学电子课件
【问题】
一、房地产与房地产行业
任务一 认识房地产市场
（—）房地产
（二）房地产的特点
（三）房地产行业
（四）物业管理
二、房地产市场的概念
任务一 认识房地产市场
房地产市场活动包括以下三个基本要素：
三、房地产市场的特征
任务一 认识房地产市场
四、房地产市场的分类
任务一 认识房地产市场
（一）按地域范围分类
（二）按房地产的用途和等级分类
（三）按房地产文易形式分类
（四）按房地产购买者的目的分类
五、房地产市场的运行机制
任务一 认识房地产市场
—、房地产市场营销的概念
任务二 培养房地产营销观念
对于市场营销的概念，国内外的论述均较多。目前国内大多认可1985年美国市场营 销协会提出的市场营销定义:市场营销是规划和实施理念、商品和服务的设计和定价、促 销和分销，实现满足个人和组织目标的交换过程。可见，市场营销就是通过对理念、商品 和服务的设计、定价、促销和分销进行规划和实施，以达到实现交换的目的。 房地产市场营销是市场营销的一个重要分支。房地产市场营销是针对房地产这种特 殊商品所进行的市场研究及客户定位、产品定位和价格定位等一系列策略的制定以及组 织、安排和实施这些策略所采取的各项市场措施，以便完成最佳的房地产交易，取得预期 的收益。
一、房地产市场营销的内涵
任务三 熟悉房地产市场营销相关知识
（1）房地产市场营销的目的是满足消费者对房地产产品和服务的需求。
（2）房地产市场营销应满足的需求，既包括现实需求也包括潜在需求。
（3）房地产市场营销的中心是实现商品的交换，完成销售活动。
二、房地产市场营销的特点
任务三 熟悉房地产市场营销相关知识
二、房地产市场营销观念的演变
一、房地产与房地产行业
任务一 认识房地产市场
（—）房地产
（二）房地产的特点
（三）房地产行业
（四）物业管理
二、房地产市场的概念
任务一 认识房地产市场
房地产市场活动包括以下三个基本要素：
三、房地产市场的特征
任务一 认识房地产市场
四、房地产市场的分类
任务一 认识房地产市场
（一）按地域范围分类
（二）按房地产的用途和等级分类
（三）按房地产文易形式分类
（四）按房地产购买者的目的分类
五、房地产市场的运行机制
任务一 认识房地产市场
—、房地产市场营销的概念
任务二 培养房地产营销观念
对于市场营销的概念，国内外的论述均较多。目前国内大多认可1985年美国市场营 销协会提出的市场营销定义:市场营销是规划和实施理念、商品和服务的设计和定价、促 销和分销，实现满足个人和组织目标的交换过程。可见，市场营销就是通过对理念、商品 和服务的设计、定价、促销和分销进行规划和实施，以达到实现交换的目的。 房地产市场营销是市场营销的一个重要分支。房地产市场营销是针对房地产这种特 殊商品所进行的市场研究及客户定位、产品定位和价格定位等一系列策略的制定以及组 织、安排和实施这些策略所采取的各项市场措施，以便完成最佳的房地产交易，取得预期 的收益。
一、房地产市场营销的内涵
任务三 熟悉房地产市场营销相关知识
（1）房地产市场营销的目的是满足消费者对房地产产品和服务的需求。
（2）房地产市场营销应满足的需求，既包括现实需求也包括潜在需求。
（3）房地产市场营销的中心是实现商品的交换，完成销售活动。
二、房地产市场营销的特点
任务三 熟悉房地产市场营销相关知识
二、房地产市场营销观念的演变
某地产项目营销策划案PPT(94张)
再看面积配比，西韩项目A1区的多层住宅主力面 积为100-109平方米，如果以均价4800 (详见价格分 析体系)元/平方米来计算，总价范围约为48-52万之 间，首付款约14-16万之间，如贷款15年，每月还款 约2000元以上；A1区的小高层住宅主力面积为110119平方米，如果以均价4800(详见价格分析体系)元/ 平方米计算，总价范围约为53-57万之间，首付款约 16-17万元，如贷款15年，每月还款约2000元以上。
100m2以下 12%
110-119m2 12%
100-109m2 52%
3
2、A1区的小高层住宅面积配比如下：
图3：小高层住宅的面积分析
130m2以上 30%
110-119m2 42%
120-129m2 28%
3
第四部分 项目定位与概念延伸
3
一、定位分析
1、从建筑形态分析 首先我们可以确定，西韩项目A1区的建筑形
1
★其他环境因素
在考察过程中，还有很多实景令我们记忆犹新： 站在A1区的土坡上，我们可以望见北面的双
山、东面的崂山和南面的浮山山脉，相比A2 区，A1区在山景资源方面，有一定的优势。 西韩周边临海尔工业园和部分著名的外资企 业，在区域价值方面要优于市北区的部分改造 项目。
1
在海尔路和保张路上有很多密集的商业网点， 有较为便利的生活设施和相对成熟的商业氛围。 目前，海尔路和保张路是西韩村的主要交通 干道，在项目的规划设计中，保张路将被取消， 社区南北各有长沙路和株洲路横贯东西，将大 大增强社区的交通便利性。
同时随着青岛市政府关于拆迁法规的逐步出台， 项目所处区域及其周边区域的大量城区改造项目将进 入新一轮的房地产开发过程。大体量经济适用房的入 市将会使相当多的潜在购房群体进入持币观望的阶段， 这对于本案的销售将造成一定程度的负面影响。
100m2以下 12%
110-119m2 12%
100-109m2 52%
3
2、A1区的小高层住宅面积配比如下：
图3：小高层住宅的面积分析
130m2以上 30%
110-119m2 42%
120-129m2 28%
3
第四部分 项目定位与概念延伸
3
一、定位分析
1、从建筑形态分析 首先我们可以确定，西韩项目A1区的建筑形
1
★其他环境因素
在考察过程中，还有很多实景令我们记忆犹新： 站在A1区的土坡上，我们可以望见北面的双
山、东面的崂山和南面的浮山山脉，相比A2 区，A1区在山景资源方面，有一定的优势。 西韩周边临海尔工业园和部分著名的外资企 业，在区域价值方面要优于市北区的部分改造 项目。
1
在海尔路和保张路上有很多密集的商业网点， 有较为便利的生活设施和相对成熟的商业氛围。 目前，海尔路和保张路是西韩村的主要交通 干道，在项目的规划设计中，保张路将被取消， 社区南北各有长沙路和株洲路横贯东西，将大 大增强社区的交通便利性。
同时随着青岛市政府关于拆迁法规的逐步出台， 项目所处区域及其周边区域的大量城区改造项目将进 入新一轮的房地产开发过程。大体量经济适用房的入 市将会使相当多的潜在购房群体进入持币观望的阶段， 这对于本案的销售将造成一定程度的负面影响。
某地产项目营销总结报告书PPT课件
B、入户花园为错层，层高为5.7米，入户花园可隔成上下两层， 形成复式，故单身公寓可变2房，1房可变3房；
C、户型面积区间在小户型设计中较适中，面积小，总价低； D、户型设计方正，功能分区合理，通风采光较佳。
产品描述
户型方正实用，功能齐全，分区明显。赠送超大5.7米层高错层大入 户花园、大露台、全落地凸窗设计，通风及采光效果良好，实用率超高。
后方陆域住宅客户
客户类型
客户分析
所占比例
盐田三村＼四房的村民＼生意人
经济实力较强，有自己的房子，有闲钱，投资意识强 ；
45%
买家 港区物流业管理人员＼白领＼司机 经济实力差,渴望在港区拥有属于自己的小窝，过上温馨的
25%
家庭生活；
市区内的投资客
经济实力较强，有自己的房子，关注东部置业，投资意识 30%
表示为赠送面积。
表示该部分结构将根据实际土建为准。
SWOT分析
临近港口； 展示面好； 盐田港区域价值高； 路网发达，交通便捷； 景观丰富，视野开阔； 赠送面积大，产品稀缺； 自身和周边商业配套完善； 高品质物管服务。
盐田港三期扩建，助推经 济和产业发展；
国际物流园打造，正面影响 区域；
２我看xx
项目地址
xx位于盐田区深盐路与北山大道交汇处，是进入梅沙片区的门户 之作，畅享第二通道的蓬勃机遇和盐田港经济腾飞大势。伴随着东部 豪宅市场掀起的地产热潮，成为领创东部价值的标杆性物业。
经济指标
占地面积：
4698.33平米
总建筑面积：
19405.76平米
住宅建筑面积：
14085.18平米
丽景 明珠苑
公务员 小区 金海 雅居
和亨雅园
九号小区
C、户型面积区间在小户型设计中较适中，面积小，总价低； D、户型设计方正，功能分区合理，通风采光较佳。
产品描述
户型方正实用，功能齐全，分区明显。赠送超大5.7米层高错层大入 户花园、大露台、全落地凸窗设计，通风及采光效果良好，实用率超高。
后方陆域住宅客户
客户类型
客户分析
所占比例
盐田三村＼四房的村民＼生意人
经济实力较强，有自己的房子，有闲钱，投资意识强 ；
45%
买家 港区物流业管理人员＼白领＼司机 经济实力差,渴望在港区拥有属于自己的小窝，过上温馨的
25%
家庭生活；
市区内的投资客
经济实力较强，有自己的房子，关注东部置业，投资意识 30%
表示为赠送面积。
表示该部分结构将根据实际土建为准。
SWOT分析
临近港口； 展示面好； 盐田港区域价值高； 路网发达，交通便捷； 景观丰富，视野开阔； 赠送面积大，产品稀缺； 自身和周边商业配套完善； 高品质物管服务。
盐田港三期扩建，助推经 济和产业发展；
国际物流园打造，正面影响 区域；
２我看xx
项目地址
xx位于盐田区深盐路与北山大道交汇处，是进入梅沙片区的门户 之作，畅享第二通道的蓬勃机遇和盐田港经济腾飞大势。伴随着东部 豪宅市场掀起的地产热潮，成为领创东部价值的标杆性物业。
经济指标
占地面积：
4698.33平米
总建筑面积：
19405.76平米
住宅建筑面积：
14085.18平米
丽景 明珠苑
公务员 小区 金海 雅居
和亨雅园
九号小区
产品标准化-典型案例 PPT课件( 73页)
其他: 银泰百货系列 百联系列
1
表1-3.部分主题型购物中心概况
编号 1 2 3 4
项目名称
商业面积（㎡） 经营楼层
南京水游城 西单大悦城 百联又一城 香港朗豪坊
10.0万㎡ 12.5万㎡ 12.6万㎡ 5.5万㎡
6层 13层 10层 15层
楼层概况 单层面积(㎡）
备注
B1-F5
16,600
地下负三层
苏州 2009-6-28
工业园 3.5㎞
60 15 70,000 20,000 50,000 71.4% 180 278
合肥 2009-8-28
庐阳区 4.5㎞
25 15 40,000 15,000 25,000 62.5% 100 250
印象城以沃尔玛为主力店，单店可出租面积集中在4.0-4.6万㎡，可出租店铺占总 面积的比例集中在52%-63%；单个出租店铺面积平均值在150-278㎡。
单主力店
专业店+混合区
多主力店
面积（万㎡）
1 图2.各类型购物中心建筑面积与楼层分布 楼层数
规模：5-8万㎡ 层数：6-8层 主力店：百货
主题型购物 中心
规模：8-12万㎡ 层数：8-12层 主力店：专业店+餐饮娱乐
百货型购物中心
综合体型购物中心
规模：12-18万㎡ 层数：6-8层 主力店：百货+超市+专业店
1
表1-6.部分区域型购物中心
编号
项目名称 建筑面积（㎡） 经营楼层 楼层概况 单层建筑面积(㎡）
备注
1
莘庄仲盛
28.5万㎡
6层
B3-F5
35,625
地上16万，地下12万
2
1
表1-3.部分主题型购物中心概况
编号 1 2 3 4
项目名称
商业面积（㎡） 经营楼层
南京水游城 西单大悦城 百联又一城 香港朗豪坊
10.0万㎡ 12.5万㎡ 12.6万㎡ 5.5万㎡
6层 13层 10层 15层
楼层概况 单层面积(㎡）
备注
B1-F5
16,600
地下负三层
苏州 2009-6-28
工业园 3.5㎞
60 15 70,000 20,000 50,000 71.4% 180 278
合肥 2009-8-28
庐阳区 4.5㎞
25 15 40,000 15,000 25,000 62.5% 100 250
印象城以沃尔玛为主力店，单店可出租面积集中在4.0-4.6万㎡，可出租店铺占总 面积的比例集中在52%-63%；单个出租店铺面积平均值在150-278㎡。
单主力店
专业店+混合区
多主力店
面积（万㎡）
1 图2.各类型购物中心建筑面积与楼层分布 楼层数
规模：5-8万㎡ 层数：6-8层 主力店：百货
主题型购物 中心
规模：8-12万㎡ 层数：8-12层 主力店：专业店+餐饮娱乐
百货型购物中心
综合体型购物中心
规模：12-18万㎡ 层数：6-8层 主力店：百货+超市+专业店
1
表1-6.部分区域型购物中心
编号
项目名称 建筑面积（㎡） 经营楼层 楼层概况 单层建筑面积(㎡）
备注
1
莘庄仲盛
28.5万㎡
6层
B3-F5
35,625
地上16万，地下12万
2
某地产项目营销提案PPT实用课件(共108页)
四坡红色磁瓦屋顶 外墙白色涂料 拱型柱廊和拱型门廊 屋檐采用小拱卷装饰
弧型单元入户门
屋檐小拱卷
瓷砖的装饰
组团分割与组团概念
海之韵
海之音
海之欣
海之恋
海洋之星 心 销
售
中
海洋主 题广场
整体开放与局部封闭
Patio（帕提欧）——西班牙庭院 园中园式社区围合设计
“帕提欧”，是西班牙语对建筑物之内，柱廊四围的露天庭院的称呼
养
愉悦的精神享受
自然生活方式
生
健康的身体素质
核心定位思路
养生文化
海文化 海是养生的本源
西班牙建筑风格 地中海风情特色
案名建议
• 山海龙庭 • 日出海天 • 日海龙庭 • 颐海汇
三、 产品规划建议
整体建筑风格：
西班牙银器式建筑与现代艺 术相结合的有机建筑体
银器式建筑
西班牙建筑的美誉，寓意是这种建筑 具有银器般的精雕细琢的外貌.
海之音
90—120㎡
海之欣
90—120㎡
海之恋 90㎡以下
海秀洋江之南星
跃层
户室比例：
单位面积 60——70ｍ²
挖
掘
优势的强化
无论东方还是西方， 海都是养生的本源。
• 坐落于4A风景区内 • 山水环抱，景色优美 • 远离污染，空气清新 • 环境安静 • 亲海、戏海、玩海 • 海是生活的一部分
自然海
人与海合一
亲海“生活”房
• 位于城市中间 • 莅临公路或公共设施 • 空气质量不高 • 人群嚣哗 • 看海、听海 • 海是生活的点缀
规模(万平米) 25 28 3 6.73 5.1 17 6.7 7
以上项目加上新立项的经济适用房，大连市内2005年下 半年的低价位楼盘供应量超过了150万平米。大量的低价 位楼盘入市，为龙河前期剩余盘源及三期入市带来一定的 阻力。
弧型单元入户门
屋檐小拱卷
瓷砖的装饰
组团分割与组团概念
海之韵
海之音
海之欣
海之恋
海洋之星 心 销
售
中
海洋主 题广场
整体开放与局部封闭
Patio（帕提欧）——西班牙庭院 园中园式社区围合设计
“帕提欧”，是西班牙语对建筑物之内，柱廊四围的露天庭院的称呼
养
愉悦的精神享受
自然生活方式
生
健康的身体素质
核心定位思路
养生文化
海文化 海是养生的本源
西班牙建筑风格 地中海风情特色
案名建议
• 山海龙庭 • 日出海天 • 日海龙庭 • 颐海汇
三、 产品规划建议
整体建筑风格：
西班牙银器式建筑与现代艺 术相结合的有机建筑体
银器式建筑
西班牙建筑的美誉，寓意是这种建筑 具有银器般的精雕细琢的外貌.
海之音
90—120㎡
海之欣
90—120㎡
海之恋 90㎡以下
海秀洋江之南星
跃层
户室比例：
单位面积 60——70ｍ²
挖
掘
优势的强化
无论东方还是西方， 海都是养生的本源。
• 坐落于4A风景区内 • 山水环抱，景色优美 • 远离污染，空气清新 • 环境安静 • 亲海、戏海、玩海 • 海是生活的一部分
自然海
人与海合一
亲海“生活”房
• 位于城市中间 • 莅临公路或公共设施 • 空气质量不高 • 人群嚣哗 • 看海、听海 • 海是生活的点缀
规模(万平米) 25 28 3 6.73 5.1 17 6.7 7
以上项目加上新立项的经济适用房，大连市内2005年下 半年的低价位楼盘供应量超过了150万平米。大量的低价 位楼盘入市，为龙河前期剩余盘源及三期入市带来一定的 阻力。
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通往项目的路，已有改变，还未明显
样板间，亲和温馨
பைடு நூலகம்
入口，眼前一亮 售楼处，趣意盎然
龙湖
惊艳的展示区
没有植物生长期，营造出超乎客户期望的生活环境！
龙湖
惊艳的展示区
有生命的园林，比建筑本身更能打动人！
为数不多的硬质铺装
更多采用大量的软景
龙湖
精细化的绿化理念， 小尺度上注重植物层次的搭配！
惊艳的展示区
2008年，龙湖通过实施春、夏两个营销计划——“春雷行动”及“季风行动”，
在不容乐观的市场环境中抓住了多个热销机会；进入四季度，龙湖针对市场 的新变化，提出并贯彻“小步快跑、以销定产、低开高走”的策略，于11月提 前实现了销售正增长。
在2008年营销大战中，一向以“保值”著称的龙湖，开始了部分项目的“降价促 销”、“精装回馈”。在销售方面，龙湖以快卖多卖、控制成本、减少支出等手 段，确保现金流。
战略上：
龙湖
观点 综述
1. 一切以客户为中心，营销至上
2. 专注目标客户，目标市场：集中于再改和豪宅市场，集中于城市主要发展区域、城 市中心、优质资源区域的高成长性、稀缺性土地。
3. 标准化操作思路，保证品质，节约成本。
组织上：
1. 高效的决策——对市场变化快速反应，并快速做出决策，迅速调整策略。
行。
提供卓越的品质体验感受，建立以“客户最佳体验”为核心的示范
区，特别注重营造项目整体的人文氛围、自然环境,让人震撼。
标准化操作思路，不同城市在标准的同时又保证品质处于螺旋上升 中。选用适合当地气候地质的材料，优化成本。
秉承“善待你一生”的服务理念，贯穿到每一个细节，深入人心。
龙湖
以客户需求为中心
善于运用起伏地形、坡地，注重车行 尺度
龙湖
成本控制
自建苗圃基地，解决植物成活率的难题，快速更换，同时节约成本。
龙湖
别墅系列- 风格导向
严格的标准化动作
香樟林
蓝湖郡、蓝湖半山
悠山郡
龙湖睿城
蓝湖香颂
龙湖
洋房系列-风格型+标准型
严格的标准化动作
风格化 托斯卡纳
产品模块的 标准化
大城小院
郦江
标准化的模块、个性化的拼合，龙湖称之为 “积木理论”。
宅间近人尺度的灌木花卉给 客户心理上的减压
水景的加入成为秩序与自然的 过渡
龙湖
通过示范区、售楼 处和样板间展示出 客户未来的生活场 景，通过体验营销 感染客户
惊艳的展示区
分不清稻草人还是园丁
供来访客户小孩游戏
儿 童 戏 水 场 景
龙湖
魔鬼在细节
龙湖服务，秉承“善待你 一生”的服务理念，贯穿到每 一个细节，以细节感动客户， 以专业打动客户，进而形成美 誉度。
08年5月，北京市场进入深度调整，龙湖滟澜山、香醍漫步两个在售 项目销售难度加大，新项目花盛香醍惨淡入市。
半个月内T2品类如：香醍漫步项目迅速降价，C品类如：花盛香醍立 即加装精装修，通过价格调整在市场深度调整前实现部分存货快速出售。
注明： 1、08年5月推出70套香醍漫步价格没有调整，仅销售16套。 2、龙湖迅速反应，半个月内决定加精装修，变相降价，6、7月分别销售32、22套， 改变了入市冷清的不良现象。
44 全国标准 成本优化
5 细节品质 2 人性服务
集中城市主要发展区域、城市中心、优质资源区域的高成
长性、稀缺性土地，分享区域发展和升值的红利，是龙湖的 投资重点。
目标客户集中于再改、豪宅客户，对他们的市场期望和需求
进行有效解读，追踪关注潜在高端客户的需求和喜好转变， 善于引导市场趋势及喜好，其创造的75％重复推荐率远超同
集中把握高端客户的关注重点，满足其需求：
首次置业
首次改善
再次改善
高端
龙湖
12
10
8
6
4
2
0
初始购置 成本
耐久性
节能性
生活便利 居住行为 居住性能 社区绿化 房屋立面 室内设计 档次品牌 物业服务 产品服务
功能
功能
形态与氛 造型与色 造型与色
围
彩
彩
龙湖
惊艳的展示区
内外界面分明，项目与周边环境形成巨大反差：
龙湖案例学习
2010年2月
龙湖
销售业绩
2008年，龙湖地产三大主营业务板块——地产开发、物业服务及商业运营共 实现销售额118亿元，较2007年同比增长近20%。
2008年，龙湖在重庆、成都、西安、北京和上海五个地区累计销售房屋1.18 万套，销售额达115亿元，其中，继11月销售突破100亿后，12月再销14.2亿 ，创公司历史新高。
2. 强大的团队执行力——明确结果导向。
战术上：
1. 建立以“客户最佳体验”为核心的示范区，提供卓越的品质体验感受，特别注重营 造项目整体的自然环境、人文氛围、优质建筑，让人感到既温馨又惊艳：
• 惊艳：通过极具视觉冲击力的景观打动客户。
1. 温馨：通过示范区、售楼处和样板间展示出客户未来的生活场景，通过体验营销感 染客户。
2. 秉承“善待你一生”的服务理念，贯穿到每一个细节，以细节感动客户，以专业打 动客户。
2009年，“小步快跑”将成为龙湖的主题。
龙湖
企业战略
业务布局，住宅集中于中高端市场（不做首置产品，
只做再改和豪宅客户）
龙湖
核心技能
强大的品牌号召力，众口称赞的产品，一流的客户体验，人性化 的物业服务，铸就龙湖在所进入城市领先的市场地位：
1资源成长地块
大规模快节奏
2 聚焦高端
创新引领
3 景观出众 最佳体验
龙湖
高层系列- 资源型+规模型
严格的标准化动作
资源型产品线
观山水
春森彼岸
郦江
规模型产品线 紫都城
水晶郦城
江与城
龙湖
全程不同节点关注客户感受
入口外秩序化种植雪松辅以低矮的 花灌木突出礼仪性与归属感
入口内部秩序化的银杏简洁大 气限定出导向性强烈的空间
院墙外的植被景观渐趋自然 缓和客户的心态
入户的处理温馨、私密使客户 最限度放松自我
—— 重庆香樟林，示范区每平 米需有多少银杏落叶也写入物 业管理人员的工作指引里。
龙湖
至上 而下 的对 细节 关注
马桶插座高度的考虑
魔鬼在细节
入门换鞋套处配饰可直接茶饮
相框里的留言
整齐的鞋套
书房一角
龙湖
魔鬼在细节
铺满鲜花的垃圾箱
示范区中的雨伞
善待自然的环保理念
刻有企业理念的井盖
龙湖
快速的市场反应
滟澜山
花盛香醍
香醍漫步
花盛香醍
龙湖
滟澜山的示范区
惊艳的展示区
注重色彩搭配， 善于运用色彩对比，形成视觉冲击！
香醍漫步的行道树周围
花盛香醍的紫色花海，紫色花海和白桦形成鲜 明的对比
龙湖
注重人的感受，人视线的把握拿捏到位，近人 尺度十分舒服
惊艳的展示区
大 小 尺 度 空 间 的 把 握！
销售大厅、样板间周边景观做足功夫