项目筹资方案设计案例

工程项目融资

虚拟项目资金结构和投资方案设计

工程管理123班

李琳

121601078

广州 项目筹资方案设计

一、项目概况

项目位于广州市天河区，南临 ，北靠 ，西南面对规划中的 ，东侧为 。项目总用地47375.75平方米，经广州市规划局批准，用地功能为商住及配套设施，实际建设用地面积39390.36平方米。项目总建筑面积157689.07平方米，其中住宅141125.49平方米，商业部分8527.04平方米，地下室8036.54平方米。项目拟建21栋18层商住楼、494个地下车位。

项目开发商为广州 房地产开发有限公司。

二、筹资基本态势分析

本项目是一个规模较大的开发项目。就目前项目情况及国内外资金来源、筹措条件来看：

1．本项目是一个内资开发的项目。

2．目前国内信贷市场资金相对充足，利率相对较低，银行贷款筹措难度不大。

3．本项目区位价值凸现，有很好的市场销售前景。

4．本项目预期社会效益、经济效益较好，对资金成本的承受力较强。

三、项目资金筹集规模和流量

项目总投资估算

项目资金投入计划

资金投入计划是依据开发项目的土地购置安排，开发进度计划中关于设备、材料和劳动力的投入时间要求来计算资金的需求量的。

根据项目开发进度计划，将项目总投资列表，得到本项目资金投入计划表（见表3-2）。

四、项目资金筹集方案

初步筹资方案

根据可能及可行的原则，基于资金来源渠道的选择，进行初步筹资方案设计。筹资方案设计的约束条件如下：

①国家《城市房地产开发经营管理条例》第13条“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%”的规定；

②商业银行开发贷款申请条件“项目自有资金投入不低于项目总投资的30%”的要求；

③商业银行开发贷款不能用于交纳土地地价款。

④销售收入的20%，约1000万元用于项目再投入。

考虑到上述约束条件，以及财务杠杆效益和财务风险，并根据开发项目投资额巨大的特征，自有资金按银行贷款的最低比例要求投入。初步设计了如下三种方案：

①方案1，项目资本结构为：权益资金40%，债务资金60%。

②方案2，项目资本结构为：权益资金50%，债务资金50%。

③方案3，项目资本结构为：权益资金60%，债务资金40%。

（1）方案1（权益资金40%，债务资金60%）

项目投资计划及资金筹措详见表4-1。

小结：本项目总投资（含财务费用）37052.40万元。其中，开发商投入自有资金10700万元，占比29%；银行开发贷款21500万元，占比58%，销售收入再投入4852.40万元，占比13%。

（2）方案2（权益资金50%，债务资金50%）

项目投资计划及资金筹措详见表4-2。

小结：本项目总投资（含财务费用）36907.77万元。其中，开发商投入自有资金10700万元，占比29%；银行开发贷款18000万元，占比49%，销售收入再投入8207.77万元，占比22%。

（3）方案3（权益资金60%，债务资金40%）

项目投资计划及资金筹措详见表4-3。

小结：本项目总投资（含财务费用）36665.46万元。其中，开发商投入自有资金10700万元，占比29%；银行开发贷款14200万元，占比39%，销售收入再投入11765.46万元，占比32%。

筹资方案设计汇总如下：

五、筹资方案比较分析

1项目筹资结构分析

（1）项目内部资金筹措包括两部分，一是自有资金，二是销售收入再投入，均属于项目权益

资金。

（2）项目外部资金筹措主要来自银行的开发贷款。

（3）项目财务生存能力

本项目各筹资方案的资金来源与运用表如下。

2.土地增值税按销售收入的1%简单估算。

3.所得税=(销售收入×预计计税毛利率-期间费用)×所得税率；所得税税率33%；开发项目位于广州市，预计计税毛利率取20%。

资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，是项目财务评价的重要依据。从表5-1、5-2、5-3可以看出：方案3的银行贷款额最低，且不存在任何资金缺口，相比较而言，资金使用效率较高。

2筹资成本分析

根据测算结果，各方案的筹资成本见表5-4。

从表5-4可以看出：

（1）从筹资成本角度比较，方案1的筹资成本最低，其次是方案2，方案3的筹资成本最高。

（2）从贷款可能性的角度比较，方案3的可能性最高，其次是方案2，方案1的可能性

最低，贷款占总投资（不含财务费用）的比例已超过60%。

3筹资风险分析

（1）利率风险。利率风险分析一般只考虑利率上升的情况。对本项目而言，各方案均可以承受利率上浮20%（见表5-5），利率风险较小。

（2）市场风险。如销售不能顺利如期按计划进行，会影响项目的销售收入，进而影响项目后续资金的投入以及债务的清偿，存在需要筹措临时周转资金的可能，从而增加筹资难度与成本。

从表5-6可以看出：从对市场的依赖性角度比较，方案1的依赖性最低，其次是方案2，方案3的市场依赖性最高，并且其销售收入用于投资部分已超过总销售收入20%的比例。

4结论

根据可能及可行的原则，在综合考虑了各筹资渠道期限长短、成本高低、风险大小及操作简繁以后，建议选择筹资方案2。